Sentencia Civil Nº 267/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 200/2007 de 26 de Mayo de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

SENTENCIA Nº

Recurso de apelación nº 200/07

Procedente del procedimiento nº 159/05 Juicio ordinario

Tramitado por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Granollers (ant. Cl-1)

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Barcelona, formada por los Magistrados DON JOSÉ LUIS BARRERA COGOLLOS, DÑA. Mª DOLORS PORTELLA LLUCH y DON ANTONIO RECIO CORDOVA, actuando el primero de ellos como

Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 200/07 interpuesto contra la sentencia dictada el día 23 de junio de

2006 en el procedimiento nº 159/05 Juicio ordinario tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Granollers (ant. Cl-1)

en el que es recurrente DON Luis , y apelado D. Millán , previa

deliberación, pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente

S E N T E N C I A

Barcelona, 26 de mayo de 2008

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente: FALLO: Que, ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda presentada por la representación procesal de Millán contra Luis y Carla, declaro resuelto el contrato de compraventa y arras penitenciales suscrito entre las partes en fecha 30 de abril de 2004 y condeno a los demandados a abonar conjunta y solidariamente a la actora la cantidad de 34.000 euros.

Las costas devengadas en este procedimiento serán a cargo de los demandados.

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal la Magistrada Ponente DÑA. Mª DOLORS PORTELLA LLUCH.

Fundamentos

PRIMERO.- D. Millán planteó demanda en la que tras reseñar la suscripción de un documento que denominó de promesa de venta y arras penitenciales en fecha 30 de abril de 2004, puso de manifiesto que el demandado D. Luis no había procedido a otorgar la correspondiente escritura de compraventa, a pesar de los requerimientos enviados por esta parte en tal sentido, solicitando la devolución doblada de la cantidad entregada en concepto de arras.

La parte demandada se opuso a la demanda y destacó que hubo de su parte voluntad de otorgar la escritura, siendo muestra de ello el burofax enviado el día 13 de octubre de 2004, pero que la parte compradora no compareció a la Notaria, por lo que se dio por anulado el compromiso, iniciando nuevas negociaciones de las que resultó la decisión de comparecer en la notaría el día 20 de noviembre y el día 22, sin que llegara a firmarse la venta por causa que entendía no le era imputable.

La sentencia dictada en la instancia estimó la demanda y condenó a los vendedores a la devolución doblada de las arras, atribuyendo mayor credibilidad a la versión de los hechos expuesta por la parte actora.

Contra la indicada sentencia plantea recurso la representación de los demandados cuya defensa alegó los argumentos que en forma resumida indicamos: a) el contrato suscrito por las partes es de arras penitenciales y no un contrato de compraventa, b) del indicado contrato resulta que si las partes no firman la escritura dentro del plazo pactado, la vendedora podrá disponer libremente de la finca, c) las alegaciones de la actora en el sentido de que esta parte debía aportar determinados documentos no está contractualmente pactada, d) no es admisible que se otorgue mayor credibilidad a la versión de la actora , destacando que los vendedores han acudido en todas las fechas y a las horas a que fueron convocados, lo que no han hecho los compradores.

SEGUNDO.- Conviene ante todo precisar que contrariamente a lo indicado por la resolución recurrida, de la lectura del contrato suscrito por las ahora litigantes en fecha 30 de abril de 2004, se infiere la voluntad de las mismas de concertar arras penitenciales y no un contrato de compraventa con arras confirmatorias, resultando de su redactado la posibilidad de desistir del compromiso con las consecuencias del artículo 1454 del Cc ., expresamente recogidas en el contrato, esto es, la pérdida de la cantidad entregada si quien incumple es la parte compradora, y la obligación de devolverla doblada si el incumplimiento debe atribuirse a la parte vendedora.

Cualquiera de las partes podía por tanto, desvincularse del contrato con las consecuencias señaladas, por lo que se impone a continuación analizar dos cuestiones: 1) si es admisible la tesis de la parte demandada según la cual, el no otorgamiento de la escritura por todo el día 15 de octubre de 2004, que era la fecha límite prevista en el contrato de arras, determinaba la anulación del compromiso contraído en el mismo, y 2) cual pudo ser la causa por la que finalmente no llegó a firmarse la escritura pública de compraventa que las partes habían señalado para el día 29 de noviembre de 2004.

Respecto a la primera de las cuestiones planteadas, resulta del contrato de arras que el plazo máximo para realizar la venta ante el Notario era el día 15 de octubre de 2004.

Ahora bien, la fijación de tal fecha no tiene el carácter esencial que le atribuye la parte demandada, es decir, que por el mero transcurso del tiempo sin el otorgamiento del contrato, no se produce la resolución del compromiso sino que al tratar el negocio de la venta de bienes inmuebles, hay que estar a lo preceptuado en el artículo 1504 del Cc ., que reconoce al comprador la posibilidad de pagar el precio, aunque haya transcurrido el término pactado, hasta tanto no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial.

Es cierto que el indicado precepto está pensado específicamente para un contrato de compraventa perfeccionado, y en el supuesto de autos, el negocio jurídico suscrito entre los ahora litigantes era, como se ha reseñado, un contrato de arras penitenciales. Sin embargo, para que pueda producirse la desvinculación de la obligación concertada en el mismo, es necesario que las partes se hayan compelido al otorgamiento de la escritura, y en el caso concreto que nos ocupa, y al ser la vendedora la que alega la ruptura del compromiso, debió demostrar que había remitido requerimiento fehaciente a la parte compradora para que por la misma procediera a otorgar la correspondiente escritura ante el Notario y en la fecha que se le debía indicar.

Lo sucedido en el caso de autos no responde a la exigencia reseñada, por lo que el hecho de que a fecha 15 de octubre de 2004 no se hubiera firmado la escritura, no significa la desvinculación del compromiso, entendiendo por el contrario, que el mismo subsistió durante todo el tiempo en que, como veremos enseguida, se mantuvo el contacto entre las partes y la discusión acerca de las diferencias que las enfrentaban.

TERCERO.- Para una mejor comprensión de lo acontecido, indicaremos a continuación las distintas actuaciones llevadas a cabo por una y otra parte:

-En fecha 13 de octubre de 2004, el vendedor remitió un burofax al comprador en el que le manifestaba su voluntad de cumplir el contrato de arras, solicitando que se avisara con tiempo suficiente para el otorgamiento de la escritura (f. 89).

-Consta en autos certificación de la Notaría de D. Fernando de Salas según la cual las partes tenían prevista escritura para el día 15 de octubre de 2004 a las 12 horas, no formalizándose la venta aunque sí un acta de manifestaciones de la vendedora (f. 237), en la que se hizo constar que el comprador no había comparecido.

-En fecha 16 de octubre de 2004 el vendedor remitió burofax en el que comunicaba al comprador que el día anterior había asistido a la Notaría y que al no haber comparecido la otra parte, consideraba que su compromiso había quedado anulado.

-La compradora remitió burofax reseñando la firma para el día 20 de octubre (F.13).

-La escritura prevista para tal fecha no llegó a firmarse y el comprador otorgó acta notarial de manifestaciones en la que hizo constar que la venta no se producía porque el vendedor no había aportado el certificado del Ayuntamiento, reservándose día y hora para el día 22.

-En la fecha indicada, la firma tampoco tuvo lugar y según manifestaciones de la parte compradora, que se hicieron constar en acta notarial, fue porque los vendedores pretendían un incremento del preció en 12.000 euros.

-En fecha 19 de noviembre de 2004 el comprador remitió un requerimiento notarial al vendedor indicándole que ya poseía toda la documentación y que podían otorgar la escritura.

-Posteriormente, el comprador remitió burofax señalando el día 19 de noviembre para el otorgamiento de la escritura.

-Llegada la fecha indicada, la escritura no llegó a firmarse y cada una de las partes levantó acta de manifestaciones. La parte compradora hizo constar que no había firmado la escritura porque el vendedor había pedido un precio superior al pactado en el contrato de arras, y por su parte, la vendedora hizo constar que no se había firmado porque a pesar de que no tenían obligación de otorgar la escritura, por entender que el contrato de arras ya se había extinguido, se habían presentado a la Notaría y que intentaron negociar una reparación en concepto de daños y perjuicios sin llegar a ningún acuerdo.

CUARTO.- Existe un primer incumplimiento de parte de la compradora por no asistir a la notaría el día 15 de octubre, y si bien por la misma se refiere que no se asistió porque les faltaba la documentación, en concreto el certificado del Ayuntamiento relativo a la urbanización de la zona y el certificado del saldo de la hipoteca que gravaba la finca, lo cierto es que, respecto de lo primero, no consta que la parte vendedora asumiera obligación específica en tal sentido, y está probado por reconocimiento de la testigo Sra. Nieves, que ella misma obtuvo directamente del Ayuntamiento la referida certificación, por lo que se trata de una obligación que ni fue asumida por el vendedor ni era personal del mismo.

Respecto a la certificación del saldo de la hipoteca que gravaba la finca, está probado que el vendedor disponía de tal certificación con fecha 6 de octubre de 2004, antes por tanto del día 15 de octubre previsto para la firma del contrato, por lo que no se alcanza a ver el incumplimiento alegado.

Sin embargo, y pese a lo anterior, las partes aceptaron comúnmente concederse un nuevo término para el otorgamiento de la escritura, y a tal efecto, señalaron la fecha del 20 de noviembre, acudiendo ambas a la Notaría sin que llegara a firmarse porque según el acta de manifestaciones de la parte compradora, reseñada más arriba, el vendedor no había aportado la certificación del Ayuntamiento, situación que , como ya se ha explicado, no debió impedir la firma, pues no existía obligación específica del vendedor y el documento en cuestión podía obtenerse directamente como así hizo después la parte.

Ante esta situación, ni el 22 de noviembre ni el 29 de noviembre se pudo llegar a un acuerdo ante la pretensión del vendedor, que estimamos probada, de ser resarcido por los daños y perjuicios que el retraso le había provocado.

QUINTO.- Aunque existen diferencias entre esta Sala y la instancia acerca de la valoración de lo acontecido, la decisión final es coincidente porque a pesar de que si la escritura de compraventa no se firmó ni el 15 de octubre ni el 20 de noviembre, fue por causa que podría imputarse a la compradora, ya que las exigencias documentales en que se ampara para no firmar, ni están recogidas en el contrato ni son personalísimas del vendedor ni existió un requerimiento previo al 15 de octubre o inclusive al 20 de noviembre, conminando a la parte a su aportación, lo cierto es que ambas partes habían aceptado los hechos y se habían concedido un nuevo término, de manera que cuando finalmente, el día 29 de noviembre ya disponían de toda la documentación, la parte vendedora no podía alterar los términos contractualmente pactados, y pretender una indemnización de daños y perjuicios por el retraso, toda vez que la situación le era conocida con anterioridad y había sido aceptada por la indicada parte sin plantear ninguna acción resolutoria ni indemnizatoria, por lo que venía obligada a otorgar la escritura por el precio pactado.

Procede por tanto, desestimar el recurso y confirmar la decisión de la instancia.

SEXTO.- No estimamos procedente hacer expresa condena en las costas de esta alzada atendida las diferencias contenidas entre esta resolución y la de instancia.

Fallo

El Tribunal acuerda: Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Luis contra la sentencia de 23 de junio de 2006 dictada por el Sr. Juez del juzgado de primera instancia número 1 de Granollers que confirmamos sin hacer expresa condena en las costas de esta alzada.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.