Sentencia Civil Nº 267/2013, Audiencia Provincial de Granada, Sección 4, Rec 585/2012 de 12 de Julio de 2013

Encabezamiento

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AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCION CUARTA

ROLLO Nº 585/12

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE MOTRIL

AUTOS DE JUICIO ORDINARIO Nº 442/11

PONENTE D. JUAN FRANCISCO RUIZ RICO RUIZ

SENTENCIA NÚM 267

ILTMOS. SEÑORES:

PRESIDENTE

D. ANTONIO GALLO ERENA

MAGISTRADOS

D. MOISÉS LAZÚEN ALCÓN

D. JUAN FRANCISCO RUIZ RICO RUIZ

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En la Ciudad de Granada a doce de julio de dos mil trece. La Sección Cuarta de esta Iltma. Audiencia Provincial, ha visto, en grado de apelación los precedentes autos de Juicio Ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia Número 3 de Motril, en virtud de demanda de D. Maximo , Dª Tarsila , D. Pedro y Dª María Antonieta , representados en esta alzada por el/la Procurador/a/ D/Dª Mª del Carmen Moya Marcos y defendidos por el/la Letrado/a D/Dª Juan Antonio Amores Ramírez, contra D. Jose Carlos , representado/a en esta segunda instancia por el/la Procurador/a/ D/Dª Aurelio del Castillo Amaro y defendido/a por el/la Letrado/a D/Dª Carlos González López.

Aceptando como relación los 'Antecedentes de Hecho' de la sentencia apelada, y

Antecedentes

PRIMERO.- La referida sentencia, fechada en 7 de mayo de 2012 , contiene, literalmente, el siguiente fallo: ' ESTIMOla demanda interpuesta por D. Maximo , Dª Tarsila , D. Pedro y Dª María Antonieta contra D. Jose Carlos y debo efectuar los siguientes pronunciamientos:

Primero .- Declaro el derecho de los actores a retraer, en proporción a sus respectivas participaciones en el proindiviso, la tercera parte proindivisa de la finca nº NUM000 - Registro Propiedad de Albuñol, libro NUM001 ,folio NUM002 , tomo NUM003 adquirida por el demandado en escritura pública de fecha dos de febrero de dos mil once, otorgada ante el Notario de Albuñol D. José Eduardo Garrido Mora.

Segundo .- Condeno al demandado a otorgar escritura pública de compraventa a favor de los actores y en las mismas condiciones en las que adquirió la finca, recibiendo la cantidad consignada en autos de veintisiete mil euros (27.000) en concepto de precio.

Tercero .- Condeno al demandado al pago de las costas procesales'.

SEGUNDO.- Sustanciado y seguido el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, se dio traslado a las demás partes para su oposición o impugnación; elevándose posteriormente las actuaciones a éste Tribunal señalándose día y hora para vista que tuvo lugar el día y hora señalados.

TERCERO.- Han sido observadas las prescripciones legales de trámite. Siendo Ponente el Magistrado Iltmo. Sr. D. JUAN FRANCISCO RUIZ RICO RUIZ.

Fundamentos

PRIMERO.- El Art. 1522 del Código Civil establece que el copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de los demás codueños o de alguno de ellos. Como señalan las sentencias de esta Sala de 16-11-2007 y 15-7-2011 el ejercicio del derecho de retracto de comuneros exige la concurrencia de los siguientes elementos: A)La inexistencia de una situación de condominio, y por tanto, de comuneros, condición, la de comunero, que ha de concurrir tanto en el momento de la enajenación de la cuota al extraño, como en el momento de ejercicio del retracto. B)Ha de tratarse de la enajenación de una cuota o cuotas, a un extraño a la comunidad. Enajenación que ha de estar consumada, pues solo puede aprovecharse el retracto cuando el vendedor ha transmitido al comprador el dominio con la posesión de la cosa, mediante la 'traditio'. El concepto de 'extraño' se utiliza, como dicen las sentencias de 7-2-44 y 18-12-50, por oposición a partícipes en la cosa común, por lo que nunca lo es otro comunero ( sentencia 20-6-78 ). C)El ejercicio del derecho de retracto dentro del plazo legal que, conforme al Art. 1524-1º del Código Civil , es el de nueve días contados desde la inscripción de la venta en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta, bien entendido que el referido plazo es de caducidad y, por lo tanto, apreciable de oficio y no susceptible de interrupción ni de suspensión ( sentencias 7-10-78 , 3-11-92 , 31-3-84 ), además de ser un plazo de carácter material (sentencias 8-4-20 , 13-6 - 21 , 12-5-56 ), para cuyo cómputo no se descuentan los días inhábiles ( sentencias 24-10-78 , 3-11-82 y 18-6-86 ).

SEGUNDO.- Vuelve a discutirse en esta alzada la realidad de la compraventa llevada a cabo entre el demandado y el anterior propietario de la tercera parte proindiviso de la finca registral nº NUM000 , D. Jesús y su esposa, sosteniendo que se trató no de una verdadera compraventa sino de un negocio encubierto de garantía del cumplimiento del anterior contrato de permuta de solar por obra futura concertado por las partes en escritura de 29 de marzo de 2007, y que fue incumplido por estos en su obligación de entrega de tres pisos y cuatro plazas de garaje. Sin embargo, desconoce la apelante el criterio jurisprudencial de que la calificación e interpretación de los contratos corresponde a los tribunales de instancia, salvo que se revele como ilógica o absurda o claramente vulneradora de los preceptos legales, es decir, cuando la exégesis realizada contradice abiertamente el espíritu o la letra del texto interpretado, sin que puede pretenderse sustituir la interpretación de la sentencia impugnada por su propio criterio, siempre y cuando las normas hermenéuticas hayan sido aplicadas correctamente ( STS de 23-6-2006 , 9-5-2007 y 9-2-2009 ).

En este caso, a la vista de la documental aportada consistente en la escritura pública suscrita el 2 de febrero de 2011, el negocio concertado entre D. Jesús y esposa con el demandado en ejercicio de la acción de retracto, Sr. Jose Carlos , no hay duda de que fue un contrato de compraventa que reúne todos y cada uno de los elementos necesarios para su perfección, como es el consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio ( Art. 1450 del Código Civil ). Además, es una compraventa consumada en cuanto se produjo la tradición instrumental mediante el otorgamiento de la escritura pública, al no resultar de ella lo contrario ( Art. 1462 del Código Civil ).

Es cierto que en la misma escritura se estableció una condición resolutoria expresa, que no una condición suspensiva que habría impedido el ejercicio del derecho de retracto, si en el plazo de cinco años los vendedores dan cumplimiento a lo pactado en la escritura de permuta antes citada, en cuyo caso procederá, a instancia de cualquiera de las partes, a la resolución de 'la compraventa'. De los términos de dicho instrumento público no podemos deducir la presencia de un negocio fiduciario de garantía, sino solo una venta con pacto de retroventa y sin que pueda entenderse acreditada por la sola declaración del vendedor, dada la enemistad manifiesta que mantiene con sus hermanos y cuñadas, demandantes en el presente procedimiento.

TERCERO.- En cuanto al precio que deben abonar los actores para el ejercicio del derecho de retracto, y que la sentencia recurrida ha establecido en la suma de 27.000 €, que fue el fijado en la escritura pública de compravenga, dado que no se han acreditado la existencia de otros gastos soportados con ocasión del contrato, ni gastos útiles efectuados en la finca retraída, mantiene la recurrente que no se trata de un precio real sino ficticio, irrisorio y muy inferior al valor del inmueble transmitido.

Es criterio jurisprudencial reiterado contenido en las SS de este T.S. de 12 de junio de 1984 , 4 de julio y 20 de septiembre de 1988 , 11 de julio de 1996 y las que en ellas se citan, conforme al cual 'en los casos dudosos y en los más estridentes relativos a la determinación del precio en el retracto, o cuando no haya constancia del mismo o sea escandalosamente desproporcionado e inferior al valor de lo vendido (este es el caso que nos ocupa), hay que estar por razón de justicia al precio real, que es el que debe prevalecer y se ha de reembolsar' ( S. De 4 de julio de 1988 , que cita la de 12 de junio de 1984 ); y según la de 20 de septiembre de 1988 ' ...determinantes de la decisión del Tribunal que, para mejor proveer, ordena una valoración objetiva del inmueble ante la situación de evidente desproporción entre el precio escriturado y el que resulta de las restantes probanzas y consciente de que en estos casos en que, manifiestamente aparece disfrazado el valor real, ha de estarse a éste por razón de justicia, como repetidamente ha declarado esta Sala en sentencias que van desde las de 11 de mayo de 1956 a la de 12 de junio de 1984, en las cuales y en las en ellas citadas se insiste '...en que si bien es verdad que, en principio, el precio que ha de tomarse para dar lugar a la subrogación que el retracto entraña, es el que figura en el contrato causal, ello no elimina la procedencia de admitir prueba tendente a demostrar que la cantidad figurada en escritura es ficticia y muy otra la realmente pagada, debiendo operarse en tal caso con la realidad resultante...'; finalmente y por no hacer la enumeración interminable, en el mismo sentido de que el retracto ha de realizarse por el precio real y verdadero en que fue vendida la finca y no por el simulado e inferior que se hizo constar en la escritura pública de venta, por razones de elemental justicia y en evitación de un lucro reprobable, se pronuncia la S. De 30 de abril de 1991 , con cita de las de 16 de mayo de 1956 , 25 de mayo de 1973 , 20 de mayo de 1981 , 12 de junio de 1984 , 19 de junio de 1986 y 20 de septiembre de 1988 . De igual modo la STS de 7 de julio de 2010 : 'Cuando esta Sala ha contrapuesto los conceptos de 'precio real' a 'precio de la compraventa' lo ha hecho en los llamados 'casos dudosos', donde el precio que aparece en la escritura pública de compraventa es irrisorio o notoriamente inferior al de mercado, siempre que pueda acreditarse por la parte retraída cuál fue el verdadero precio abonado por el comprador en virtud normalmente de contrato verbal o privado de compraventa en el que el precio que se pacta es el 'precio real', no el escriturado. Se pretende con ello dejar indemne al comprador inicial, que ve cómo su adquisición queda anulada en virtud del ejercicio de una acción de retracto, debiendo el retrayente abonar el precio pagado más los gastos de la compraventa'.

En el supuesto de autos se ha practicado en esta alzada a instancias de la parte apelante prueba pericial por perito designado judicialmente a fin de que se determinara el valor real de la finca litigiosa y comprobar lo desproporcionado del precio en relación con el consignado en la escritura. Dicha valoración debía de realizarse, tal como se peticionó, a la vista de 'las escrituras y notas simples obrantes en autos, luego del examen de las fincas y documentación acompañada'. No se solicitaba ni la delimitación de la finca ni la medición de su superficie. Por tal razón el perito ha tenido en cuenta la documentación que obra en las actuaciones principalmente los datos del Registro de la Propiedad en lo que pueden ser discordantes con los que aparecen en el catastro. También ha tenido presente las expropiaciones realizadas en la finca que han disminuido su cabida, así como la existencia de la edificación que se ubica en la misma, la que ha valorado adecuadamente teniendo en cuenta la calificación de suelo no urbanizable, aunque de posible legalización urbanística posterior.

En la ratificación del informe en el acto de la vista en esta segunda instancia ha explicado suficientemente los motivos por lo que no ha concedido valor objetivo del suelo al desmonte y nivelación efectuados en parte de la finca, dado que el suelo no tiene un uso exclusivo de regadío intensivo y puede ser una desventaja de ser otro el uso que se adoptara.

A la vista de tales circunstancias, el valor de tasación de la finca lo ha establecido en la suma de 103.100 €, teniendo en cuenta el valor del monte bajo, del invernadero y de la edificación. Por consiguiente, si el valor de la tercera parte de la finca asciende proporcionalmente a la cantidad de 34.366 €, el precio de adquisición fijado en la escritura para dicha tercera parte indivisa de 27.000 € no resulta en modo alguno irrisorio ni desproporcionado, por lo que habrá de estarse a los efectos del retracto al valor que las partes le concedieron en la escritura pública de compraventa.

Vistos los artículos citados y demás preceptos de pertinente y general aplicación,

Fallo

Esta Sala ha decidido confirmar la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Motril, con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante y dando al depósito para recurrir el destino que legalmente corresponda.

Así por esta nuestra sentencia lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación, si hubiere interés casacional, y, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, que deberá interponerse ante este Tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el siguiente a su notificación.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Magistrado Iltmo. Sr. D. JUAN FRANCISCO RUIZ RICO RUIZ, Ponente que ha sido de la misma, doy fe.