Sentencia CIVIL Nº 268/2019, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2, Rec 212/2019 de 31 de Julio de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2
BURGOS
SENTENCIA: 00268/2019
Modelo: N10250
PALACIO DE JUSTICIA-PASEO DE LA AUDIENCIA Nº 10
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Teléfono: 947 25 99 30 Fax: 947 25 99 33
Correo electrónico:
N.I.G. 09059 42 1 2018 0005062
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000212 /2019
Juzgado de procedencia: JDO.DE 1A.INSTANCIA N.5 de BURGOS
Procedimiento de origen: OR8 ORDINARIO LPH-249.1.8 0000394 /2018
Recurrente: Oscar
Procurador: LUISA FERNANDA ESCUDERO ALONSO
Abogado: LUIS MANUEL ISASI CORRAL
Recurrido: C PRO C/ DIRECCION000 NUM000 - NUM001 Y DIRECCION001 NUM002 - NUM003
Procurador: ENRIQUE SEDANO RONDA
Abogado: JORGE IBAÑEZ SIERRA
S E N T E N C I A Nº 268
TRIBUNAL QUE LO DICTA:
SECCIÓN SEGUNDA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BURGOS
ILMOS/AS SRES/AS:
PRESIDENTE:
DON MAURICIO MUÑOZ FERNÁNDEZ
MAGISTRADOS/AS:
DOÑA MARÍA ESTHER VILLÍMAR SAN SALVADOR
DON JOSÉ IGNACIO MELGOSA CAMARERO
SIENDO PONENTE: DON MAURICIO MUÑOZ FERNÁNDEZ
SOBRE: L.P.H. NULIDAD ACUERDO

LUGAR: BURGOS
FECHA: TREINTA Y UNO DE JULIO DE DOS MIL DIECINUEVE
En el Rollo de Apelación nº 212 de 2019, dimanante de Procedimiento Ordinario nº 394/2018, del
Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Burgos, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia
de fecha 16 de Enero de 2019, siendo parte, como demandante apelante DON Oscar , representado ante este
Tribunal por la Procuradora Dª Luisa Fernanda Escudero Alonso y defendido por el Letrado D. Luis Manuel
Isasi Corral; y como demandada apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA C/ DIRECCION000
NUM000 - NUM001 y C/ DIRECCION001 NUM002 - NUM003 DE BURGOS, representada ante este
Tribunal por el Procurador D. Enrique Sedano Ronda y defendida por el Letrado D. Jorge Ibáñez Sierra.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan, sustancialmente, los antecedentes de hecho de la resolución apelada, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Que desestimando la demanda interpuesta por DON Oscar , representado por la Procuradora DOÑA LUISA FERNANDA ESCUDERO ALONSO, contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA C/ DIRECCION000 NUM000 . NUM001 Y C/ DIRECCION001 NUM002 - NUM003 DE BURGOS, representada por el Procurador DON ENRIQUE SEDANO RONDA, debo absolver y absuelvo a la demandada de los pedimentos deducidos en su contra en la demanda. Todo ello con imposición de costas a la parte actora.'

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de D. Oscar se interpuso contra la misma recurso de apelación, que fue tramitado con arreglo a Derecho.



TERCERO- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales, habiendo sido deliberada y votada la causa por esta Sala en fecha 25 de Julio de 2019.

Fundamentos

PRIMERO.-La representación legal de Oscar (parte actora) formula recurso de apelación contra la sentencia dictada en fecha 16-1-2019 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Burgos por la que se desestimaron sus pretensiones frente a la Comunidad de propietarios C/ DIRECCION000 NUM000 - NUM001 y DIRECCION001 NUM002 - NUM003 de Burgos de impugnación del acuerdo adoptado como nº 3 en Junta General ordinaria de fecha 5-3-2018 sobre solicitud de entronque del saneamiento de sus locales por techo, garaje y trasteros.

Pretende la parte apelante que con estimación de su demanda, se declare la nulidad del citado acuerdo.

Invoca, en síntesis, como motivos del recurso: -Infracción del artículo 394CC y jurisprudencia ( SS 27-9-1991 y 17-1-2000) -Infracción regla 6ª del artículo 17LPH sobre unanimidad para acuerdos que modifiquen elementos comunes.

-Infracción de los artículos 5 y 7.1LPH; artículo 2 Estatutos de la comunidad y 18.1a/LPH

SEGUNDO.- Entrando en el análisis del recurso debe anticiparse que se estiman acertados los pronunciamientos de la sentencia apelada.

Son antecedentes de interés para la resolución del recurso los siguientes: - El actor es propietario de la plaza de garaje NUM004 en planta NUM005 y cuatro locales comerciales, uno en planta semi-sótano y tres en planta baja en el edificio comunitario.

- El actor contrató los servicios de un Arquitecto para la redacción de un proyecto de ejecución de obra de reforma para la realización de una residencia juvenil en sus locales, proyectando un total de 47 habitaciones individuales con su aseo propio distribuidas en la planta baja del local y zonas comunes de recepción y sala de lectura y en la planta sótano se proyectan almacenes y sal de calderas, presentando solicitud de licencia ambiental que fue concedida por el Ayuntamiento por resolución de 21-12-2012 y solicitada su prórroga le fue concedida por resolución de fecha 17-4-2017.

- El artículo 2 de los Estatutos establece: ' La explotación comercial de las fachadas de planta baja, salvo la parte correspondiente a acceso a plantas superiores, así como las obras de reparación, mantenimiento y ornamentación, será privativa de los propietarios de los locales que integran dicha planta baja.

Igualmente, los propietarios de locales comerciales en planta baja y planta semisótano, pueden dividir estos horizontal y verticalmente, segregar parte de tales locales, agregarlos o agruparlos con otros y comunicarlos entre si y con las viviendas de las plantas superiores, sea todo ello con predios del mismo edificio o colindantes, sumando o dividiendo, cuotas de participación sobre el valor total del inmueble, realizar obras de distribución, decoración o instalaciones necesarias para su explotación, así como conexión con desagües del edificio, redes de agua, luz, alcantarillado, tomas de antena colectiva de TV y FM y cualquier otro servicio de que goce el edificio; pasando tuberías por el techo de la planta de sótano a través de elementos comunes o privativos para la instalación de bajantes y desagües hasta conectar con las generales de la casa o hacerlas independientes, pudiendo colocar anuncios de cualquier tipo, hasta la altura de la primera planta, incluso hacer salidas para humos y gases sobre la condición de no molestar las vistas de los predios situados en plantas superiores, debiendo sobrepasar tales conducciones la altura de la cubierta del edificio.

Los locales comerciales de planta baja, no tendrán acceso directo a escalera ni demás elementos comunes del inmueble, teniendo acceso directo desde las calles de su fachada.

Para la realización de los actos contenidos en el presente artículo, los propietarios de los locales afectados, no necesitaran el consentimiento de los demás condueños. Los locales de planta baja y planta semisótano podrán ser destinados a cualquier tipo de finalidad industrial o comercial. Iguales derechos y con la misma amplitud señalada en los dos párrafos anteriores bajo las mismas condiciones respecto de operaciones de división, agrupación, agregación y reparto de cuotas, tendrán los propietarios de las viviendas, trasteros y garajes.

Quedan exentos de contribuir a los gastos de mantenimiento y posibles sustituciones o reparaciones de elementos comunes en los que los locales no participan tales como ascensores, portales, escaleras, calefacción, etc..' - El actor comunicó al administrador de la Comunidad de propietarios el inicio de las obras de reforma de los locales y la realización de los enganches de las bajantes de los baños del local con los colectores del edificio que discurren por zonas comunes y trasteros del garaje privativos.

- Aunque existió por el Presidente de la Comunidad una visita con el aparejador contratado por la demandada viendo las instalaciones, fue una visita por encima y el plano que se le facilitó era un plano a mano alzada. La Comunidad pretendía saber exactamente lo que iba a hacer porque había muchos elementos que podían ser afectados por la obra. La administración pidió al actor más documentación porque solo se había facilitado un plano a mano alzada, sin que se le diera.

- El acuerdo comunitario impugnado es del siguiente tenor: ' autorizar al propietario del local que efectúe un entronque de cada uno de los servicios incluyendo el de desagües preferentemente por el local del sótano de su propiedad, realizando el resto de infraestructuras que pretende por su propiedad ' - El informe técnico emitido por el Arquitecto Técnico emitido a instancia del actor en fecha 14-6-2018 señala :'- que actualmente se encuentra ejecutada la solería de mortero de cemento, pre-instalaciones de fontanería , calefacción y electricidad y las divisiones de las distintas habitaciones..; se entiende que los siguientes trabajos necesarios a realizar son las instalaciones de desagüe de los distintos baños para dar por finalizados las preinstalaciones y poder terminar así las tabiquerías...'para la realización de los desagües de cada uno de ellos baños la única posibilidad técnica que existe es por el techo de la planta inferior de estos locales hasta los colectores generales conforme proyecto, sin existir otra alternativa, siendo inviable técnicamente la realización de este saneamiento por la propiedad del cliente'.

- El informe técnico emitido por el Arquitecto Técnico Victoriano (documento nº 9 de la contestación) a instancia de la Comunidad de propietarios demandada sin embargo concluye: ' Una vez estudiado el planteamiento de la reforma del local y todos los documentos que definen el estado constructivo del edificio, no puede garantizarse que las perforaciones planteadas no interfieran con elementos estructurales de la planta del techo del semisótano, ni puede conocerse, por la falta de datos, que se cumplan las especificaciones técnicas que le son propias a este tipo de instalaciones.

El local donde se proyecta ejecutar la residencia comunitaria tiene la altura suficiente para poder plantear un recrecido del suelo que permita la agrupación de la red de saneamiento, minimizando los cruces necesarios del forjado.

Esta solución técnica es viable y resultaría mucho menos lesiva a los elementos comunes, y privativos, que la pretendía por el promotor de la residencia comunitaria.

Recordar que los trasteros privativos con la red de saneamiento pretendida quedaran afectados en su uso por el cruce de colectores colgados a una altura indeterminada y en una posición desconocida, que debiera de definirse.

Queda pendiente resolver por el promotor en el proyecto de reforma el cálculo de las conducciones, diámetro, pendiente y recorrido, así como la validez del diámetro del colector existente a partir del punto de conexionado, pudiendo no ser suficiente para el uso que se pretende teniendo que renovar la instalación existente hasta la acometida.' - El perito judicial Sr. Luis Manuel afirma: ' NO dispone de plano de red de saneamiento por el semisótano o sótano del edificio, NO se determinan los entronques y red de saneamiento, que discurrirá por los trasteros, plazas de garaje, y zonas comunes del edificio.' 'No se detallan cotas, pendientes ni alturas de las mismas'. 'Si es necesario incluir en el proyecto de reforma del actor plano y detalle de la red de saneamiento que se pretende ejecutar por el sótano (semisótano) de la comunidad.' 'En el Proyecto de Reforma se deben definir las obras proyectadas con el detalle adecuado a sus características, de modo que pueda comprobarse que las soluciones propuestas cumplen las exigencias básicas del CTE y demás normativa aplicable tanto en su documentación escrita (Memoria/Mediciones) como en la documentación gráfica (Planos) conforme lo establecido en el artículo 6 del Código Técnico de la Edificación CTE , vigente en la fecha de presentación del proyecto.' 'El Proyecto debiera recoger la definición de la red de saneamiento colgada del forjado del techo del sótano (semisótano).' 'No puede garantizarse que las perforaciones planteadas no interfieran con elementos estructurales de la planta del techo del semisótano, ni puede conocerse, por la falta de datos, que se cumplan las especificaciones técnicas que le son propias a este tipo de instalaciones.' 'Los trasteros privativos con la red de saneamiento pretendida quedarán afectados en su uso por el cruce de colectores colgados a una altura indeterminada y en una posición desconocida, que debiera de definirse.' 'El amueblamiento y/o ocupación de los trasteros privativos pudiera ser en algún caso igualmente incompatible con la actuación pretendida'.

'Queda pendiente resolver por el promotor en el proyecto de reforma el cálculo de las conducciones, diámetro, pendiente y recorrido, así como la validez del diámetro del colector existente a partir del punto de conexionado, pudiendo no ser suficiente para el uso que se pretende, teniendo que renovar la instalación existente hasta la acometida .' 'Se comprueba que la nueva red de saneamiento puede realizarse, entre otras opciones, conforme informa el perito Don Victoriano , por los propios locales de la parte actora sin afectar elementos privativos, como trasteros o garajes, minimizando el número pasos de forjado de las bajantes y situando éstos, en elementos comunes como pasillos de trasteros y calles de circulación de garajes. Si bien, se considera difícil su viabilidad debido al avanzado el estado de las obras y posiblemente al presupuesto de las mismas.' 'Dado que no se definen sus pendientes, alturas y posibles cruzamientos en su trazado con las instalaciones existentes, no es posible determinar la altura bajo el forjado en que afectaría a cada elemento. Habría que conocer igualmente el amueblamiento y/o ocupación de cada uno de los trasteros privativos afectados para conocer el grado de afección en el mismo'. 'Los datos obrantes en el primer proyecto no son suficientes para indicar si la pretendida red de saneamiento será viable y en qué medida podría afectar a la red comunitaria y a la red general de saneamiento, puesto que no se definen: 1.Los puntos donde se pretende perforar el forjado de techo de planta sótano para su conexión con la red comunitaria.

2.El trazado de la nueva de red de saneamiento que discurrirá por el sótano de la comunidad.

3.Datos técnicos como pendientes y alturas de los colectores colgados.

4.Puntos y altura de entronque con la red comunitaria de saneamiento de fecales y/o pluviales.

5.Unidades de desagüe asignado a cada uno de los colectores .

Si bien se comprueba que se ha incorporado al expediente un documento aportado posteriormente por el promotor de la obra, donde se grafían las perforaciones que se van a realizar (recogido en el Anexo III del informe Pericial del Sr. Victoriano ), no se trata de un documento técnico realizado por técnico competente ni se indica otra información que los puntos aproximados de perforación del forjado y el esquema del trazado de dicha red colgada por el techo del sótano. No se replantea conforme a los nervios estructurales del forjado por lo que no es posible valorar si alguna de las perforaciones planteadas puede llegar a dañar dichos nervios comprometiendo la estabilidad de dicha estructura. Tampoco se reflejan posibles cruzamientos con las instalaciones actuales, pendientes ni puntos y alturas de entronques.

Así mismo se comprueba que los trazados de la red de saneamiento colgado del techo del sótano que figuran en los planos del proyecto de obra del inmueble promovido por la mercantil Río Vena no se corresponden con los realmente ejecutados durante las obras de construcción. Por lo tanto, este perito entiende que sería necesario el levantamiento exacto de la red de saneamiento comunitaria colgada actual (con trazado, diámetros, alturas, pendientes y puntos de entronque), la definición precisa de los puntos de perforación del forjado referenciadas a los nervios estructurales, la definición del nuevo colector colgado (con trazado, diámetros, alturas, pendientes, puntos de entronque y asignación de los baños que recoge) para poder indicar la viabilidad o no de la red de saneamiento pretendida. Así mismo se debiera conocer el amueblamiento y/o ocupación de los trasteros privativos afectados para compatibilidad con la solución propuesta.' - El actor en su demanda invocó únicamente la nulidad del acuerdo por considerar infringía normas de la LPH y de los estatutos comunitarios, no teniendo obligación jurídica de soportarlo.

- La sentencia ahora apelada desestima las citadas pretensiones, considerando que la pretensión formulada conlleva un abuso de derecho al pretender la realización de toda una nueva red de saneamiento que no se define en el proyecto de reforma para dar conexión a 47 desagües y que esta pretensión excede de la autorización estatutaria de conexión de servicios.



TERCERO.-Las pruebas periciales han de ser valoradas conforme a la sana crítica ( artículo 348LEC), entendida como las más elementales reglas de la lógica humana. En el presente caso han sido emitidos informes periciales a instancia de cada parte y prueba pericial judicial, todos ellos técnicos adecuados para su emisión al ser Arquitectos Técnicos. Ahora bien, es claro que frente a los informes de parte el perito judicial designado goza de mayor objetividad y viene a coincidir sustancialmente con el emitido a instancia de la Comunidad de propietarios demandada A la vista de la prueba realizada (pruebas testificales y periciales), cabe considerar como señala la sentencia apelada, que los datos ofrecidos por el actor a la Comunidad de propietarios fueron y son insuficientes para conocer el concreto alcance de la obra a ejecutar y la afección que ejecución de la red de saneamiento que se realice pudiera producir en los elementos privativos y comunitarios del inmueble, habiendo señalado el perito judicial Sr. Luis Manuel que la información facilitada no es un documento técnico, recogiendo una aproximación de los puntos de perforación del forjado y del esquema del trazado de la red colgada por el techo del sótano y en definitiva, la parte actora no aporta a la comunidad información puntual, veraz y suficiente sobre la viabilidad de la obra que pretende ejecutar y sobre la afectación concreta tanto en elementos comunes como privativos del inmueble.

Aunque el artículo 2 de los Estatutos comunitarios autoriza a los propietarios de los locales a conectar con desagües del edificio a través de elementos comunes o privativos, sin precisar el consentimiento de los demás condueños, no puede ser entendida esa facultad de un modo ilimitado en cuanto de ser así podría hacer ineficaz la red de saneamiento general del inmueble al que pretende entroncarse la instalación de saneamiento de las 47 habitaciones que pretende realizar el actor e ilusorios los derechos de otros propietarios sobre sus espacios privativos.

Las pruebas periciales de la parte demandada y del perito judicial vienen a exigir mucho mayor detalle de la red de saneamiento que pretende realizar el actor para determinar su viabilidad, la posible afección de elementos estructurales del inmueble, así como la incidencia sobre otros elementos comunitarios o privativos, sin que la regla estatutaria ya indicada que permite a los propietarios de locales entroncar sus instalaciones privativas con las generales, pueda considerarse una autorización previa incondicional y omnímoda.

El artículo 9.1 LPH establece, entre otras, como obligaciones de cada propietario: a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, En definitiva, la previsión estatutaria no supone una licencia incondicional y para todo supuesto, especialmente cuando la entidad de la obra que se pretende ejecutar por el actor es de notoria importancia y pudiera comprometer tanto la red de saneamiento general, como la estructura del inmueble. El perito judicial señaló en aclaraciones en la vista que en el Proyecto de la parte actora no se realiza un cálculo del diámetro del colector general para valorar los entronques a realizar por la nueva red de saneamiento.

Es la falta de detalle del proyecto de saneamiento en cuanto a todos los indicadores señalados por el perito judicial en su informe, lo que justifica la imposibilidad de acceder a las pretensiones actoras de declaración de nulidad del acuerdo comunitario, máxime cuando este acuerdo que se justifica en la falta de información y detalle del proyecto, no impide al actor realizar la conexión sino que lo condiciona hacerlo de una determinada forma (forma que las periciales realizadas no han descartado su viabilidad técnica aunque si con grave perjuicio económico) Además, la existencia de este acuerdo no impide que la Comunidad a instancia del actor lo modifique ulteriormente, autorizando a la parte actora la realización de una red de saneamiento en forma distinta a la ahora autorizada, pero para ello será preciso el desarrollo del proyecto en los términos exigidos en la prueba pericial judicial y la información a la Comunidad de propietarios, de forma que pueda valorar con detalle su viabilidad y la concreta incidencia del proyecto que se presente en las instalaciones comunitarias y privativas del inmueble.



CUARTO.-No cabe atender las concretas alegaciones de la parte apelante sobre: -Información a la Comunidad de propietarios: La información escrita y verbal dada al Presidente y a la administración de la finca se ha demostrado pericialmente que es insuficiente para valorar la viabilidad de la instalación y la afectación de elementos comunes y privativos del inmueble. Además, se reconoció por Apolonio -Arquitecto Técnico que la administración de la finca le pidió más información para presentar a la Junta de propietarios y que no fue facilitada - Ausencia de prueba sobre el permanente e indefinido perjuicio: Es la parte actora la que aportando la información indicada por el perito judicial la que debe justificar que la instalación que se diseñe es viable y que no producirá esos perjuicios -Ausencia de abuso de derecho: El actor pretende al amparo de una genérica previsión estatutaria, disponer de un omnímodo derecho a hacer la instalación que le parezca sin acreditar previamente su viabilidad para las instalaciones preexistentes del inmueble ni su afectación a elementos comunitarios ni privativos, lo que no le está autorizado legalmente dadas las obligaciones que le incumben con carácter general como propietario.

Por todo ello y con desestimación del recurso procede confirmar la resolución apelada

QUINTO.-Costas.-Ante la desestimación del recurso y en aplicación del artículo 398.1LEC se hace expresa imposición de las costas del recurso a la parte apelante

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación legal de Oscar contra la sentencia dictada en fecha 16-1-2019 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Burgos, acordamos su confirmación, haciendo expresa imposición de las costas del recurso a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de apelación, notificándose a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. MAURICIO MUÑOZ FERNÁNDEZ, estando celebrando Audiencia Pública el Tribunal en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Letrado de la Administración de Justicia, doy fe.