Sentencia Civil Nº 272/2011, Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sección 1, Rec 233/2011 de 24 de Octubre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

CIUDAD REAL

SENTENCIA: 00272/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

CIUDAD REAL

Sección 1ª

Rollo de Apelación Civil: 233/2011

Autos: de PROCEDIMIENTO ORDINARIO nº 1127/2009

Juzgado: de Primera Instancia nº 3 de TOMELLOSO

SENTENCIA Nº 272

Iltmos/mas. Sres/Sras.

Presidenta: Dª MARIA JESUS ALARCON BARCOS

Magistrados:

D. LUIS CASERO LINARES

Dª MARIA DEL PILAR ASTRAY CHACON

D. ALFONSO MORENO CARDOSO

CIUDAD REAL, a Veinticuatro De Octubre de Dos Mil Once.-

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 1ª, de la Audiencia Provincial de CIUDAD REAL, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO nº 1127/2009, procedentes del JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.3 de TOMELLOSO, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) nº 233 /2011, en los que aparece como parte apelante, "CONSTRULUZ ELECTRICIDAD S.L" representado por el Procurador de los tribunales, Sr. JUAN VILLALON CABALLERO y asistido por el Letrado D. JOSE LUIS LOPEZ ALBERCA, y como parte apelada, D. Alexander y Dª Diana , representados por la Procuradora de los tribunales, Sra. ANA MARIA OSSORIO GONZALEZ y asistidos por el Letrado D. ROMAN LACOBA MARTINEZ, sobre, Reclamación de Cantidad, siendo Magistrada Ponente la Ilma. Dª MARIA DEL PILAR ASTRAY CHACON.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Sr. Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Tomelloso, se dictó sentencia en los referidos autos, de fecha Dos de Febrero de Dos Mil Diez , cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "FALLO:"

DESESTIMANDO la demanda interpuesta por el Procurador Sr.Meneses Navarro en nombre y representación de CONSTRULUZ ELECTRICIDAD, S.L. contra D. Alexander y Dª Diana , debo dictar Sentencia con los siguientes pronunciamientos:

1º.- Absolver a D. Alexander y Dª Diana de los pedimentos efectuados en su contra.

2º.- Imponer a la demandante, CONSTRULUZ ELECTRICIDAD, S.L., el pago de las costas originadas en este proceso.

SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes, se interpuesto contra la misma recurso de apelación en tiempo y forma por la parte Demandante, admitiéndose el recurso y dándole el trámite correspondiente, las partes hicieron las alegaciones que estimaron conveniente en apoyo de sus respectivos intereses, elevándose los autos a la Audiencia y correspondiendo a esta Sección por turno de reparto, se formó el correspondiente rollo y se turnó Ponencia, señalándose día para la votación y fallo del recurso.

TERCERO.- En la tramitación de esta apelación se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. - Considera la apelante que la Sentencia de Instancia, por la que se desestima la demanda de resolución del contrato de compraventa del inmueble objeto de estos autos, incurre en error en la valoración de la prueba y en la aplicación de preceptos legales. Así, entiende que el fundamento jurídico sexto , en el que se desestima el incumplimiento esencial del contrato por entrega de cosa diferente a la pactada, incurre en error al valorar la prueba. Incide en que la finca adquirida estaba clasificada desde hace mucho tiempo como suelo urbano, y que el cambio en la clasificación operado en 1998 fue acatado de forma tácita por el vendedor, ya que no recurrió ni discutió la misma. Una vez conocido este extremo por el comprador adquirente, tras la firma del contrato privado, sí procedió a llevar a cabo los trámites correspondientes para resolver el contrato, encontrándose acreditado como la contraparte estaba solicitando la revisión dicha clasificación con fecha veintidós de noviembre de dos mil siete, siendo la fecha de formalización de la escritura en dicho mes, y no fue hasta abril de dos mil ocho cuando el Ayuntamiento de la localidad contestó a la demandante su solicitud desestimando la misma; desestimación que fue recurrida. Incide en los informes periciales unidos a la demanda, para comprobar que el aprovechamiento a los fines constructivos de la misma no llega al 40% de lo adquirido. Destaca el desconocimiento del adquirente de tales extremos a la firma del contrato y su actuación de buena fe. Finalmente incide en que la parte apelante planteó igualmente el cumplimiento parcial del contrato, en cuanto a la zona urbana, extremo al que se opuso rotundamente la vendedora ( acto de conciliación).

Seguidamente realiza consideraciones sobre el conocimiento por parte de la vendedora de dicha clasificación, incidiendo de este modo en la ausencia de buena fe en dicha parte.

En relación con el fundamento jurídico séptimo muestra su disconformidad, entendiendo concurre prueba suficiente del incumplimiento de dicha parte del contrato en su día firmado, o en su caso de la nulidad del contrato.

Finalmente realiza consideraciones, en todo caso, sobre la improcedencia de la condena en costas a dicha parte, incidiendo en la buena fe y el contrato privado que atribuía la cualidad de urbana a la finca que constituía su objeto.

Opone igualmente que de la prueba practicada consta, pues, acreditado, que se formalizó un contrato privado de compraventa sobre finca urbana; que dicha finca no tenía en su totalidad la calificación de urbana como así se había vendido; que los demandados se pusieron en contacto con el intermediario inmobiliario para que procediese a hacer gestiones en su nombre de la finca objeto de este juicio; que el Ayuntamiento de Socuellamos desestimó las solicitudes de la demandante para la revisión de la clasificación del suelo; y la constatación de la clara reducción del aprovechamiento urbanístico correspondiente a dicha parcela.

SEGUNDO.- La Sentencia de Instancia entiende probado que la empresa demandante suscribió en documento privado y en fecha catorce de mayo de dos mil siete con los codemandados un contrato de compraventa sobre el inmueble objeto de estos autos, describiendo la finca como urbana, y que previamente a la celebración de dicho contrato la representación legal de la mercantil demandante y quien intervino como intermediador tuvieron acceso a la información relativa a la situación urbanística de la finca; y esto último en virtud del resultado del interrogatorio del representante legal de la demandante y hoy apelante, quien reconoció que se solicitó la cédula urbanística al Ayuntamiento para saber lo que se iba a hacer y en la cédula supieron que no todo el suelo era urbano.

Independientemente de los razonamientos que realiza la Sentencia de Instancia sobre el Art. 21 de la anterior Ley del Suelo y valoraciones, en cuanto a la información sobre la situación urbanística de las fincas objeto de transmisión, ya partiendo de tales premisas fácticas y sin necesidad de realizar otras consideraciones, no cabe entender concurra causa de rescisión o resolución del contrato de compraventa. Pero es más, aun no partiendo de las mismas, siendo la clasificación del suelo, conforme a las normas subsidiarias del Ayuntamiento, un dato contrastable en Registros Públicos, no puede admitirse que el eventual error en la sustancia o el objeto del contrato, sería siempre evitable e inexcusable.

No plantea la parte demandante su demanda desde la perspectiva de la concurrencia de un vicio de consentimiento por error (pensó que la finca comportaba una edificabilidad mayor), sino desde la perspectiva del incumplimiento de contrato. Sin embargo, en realidad, todas las alegaciones de la demanda y del escrito de recurso, van orientadas a expresar dicho error en el objeto del contrato. No ejercitada acción de anulabilidad del contrato, pues se refiere en el suplico la petición de resolución, aunque en algún párrafo del recurso se habla de nulidad o incumplimiento, basta decir que no concurren los requisitos para entender invalidante el aducido error que se afirma padecido, pues para entenderlo así, el error ha de no ser imputable al que lo padece y inevitable, en el sentido de que no haya podido ser evitado mediante el empleo de una diligencia media, e inexcusable, es decir que no pudiera solventarse mediante una conducta diligente. En STS 745/2.002 establece el Alto Tribunal en relación con los requisitos del error para que sea invalidante del consentimiento, que es necesario "que no sea imputable al que lo padece y no haya podido ser evitado mediante el empleo, por parte de quien lo ha sufrido, de una diligencia media o regular teniendo en cuenta la condición de las personas, pues de acuerdo con los postulados de la buena fe el requisito de la excusabilidad tiene por función básica impedir que el ordenamiento proteja a quien ha padecido el error cuando éste no merece esa protección por su conducta negligente ya que en tal caso ha de trasladarse la protección a la otra parte contratante, que la merece por la confianza infundida por la declaración ( sentencias de 18 de febrero y 3 de marzo de 1994 )".

Sin embargo, como decíamos anteriormente, partiendo de las premisas fácticas en las que se fundamenta la Sentencia de Instancia (hechos relacionados como probados en el antecedente de hecho último de la Resolución que se impugna), no concurre siquiera error, ya que se conocía la problemática relativa a dicho inmueble con anterioridad a la firma del contrato. Extremo, sobre el que no puede predicarse concurra error en la valoración de la prueba, cuando fue así reconocido por el propio representante legal de la Mercantil apelante.

TERCERO.- Si no media tal error, menos fundamento concurre para el éxito de la acción de resolución de contrato, ya que no se ha incumplido la obligación de entrega por entrega de cosa diferente a la pactada. Se entrega la finca objeto de contrato.

Cuestión diferente es la que podría atender a la finalidad de la compraventa, si concurrieran elementos que permitieran inferir que dicho destino o las expectativas de mayor edificabilidad fueron extremos que sustancialmente determinaron la suscripción del contrato. Es decir que la obtención de una mayor edificabilidad, o su obtención futura mediante una eventual revisión de la calificación, fuese condición pactada y determinante para que el contrato desplegase sus efectos. Pero ello no se deduce de la lectura del documento privado de compraventa, ya que no se sometió a condición suspensiva alguna, ni se destacó como finalidad esencial pactada por los contratantes, la obtención de una determinada edificabilidad. Ni el resultado de la prueba así lo indica, extremo en el que también incide parte de los argumentos de la Sentencia recurrida. Por lo tanto ni desde la concepción de la causa o la imposibilidad sobrevenida de alcanzar la finalidad estipulada, ni desde la órbita de la aplicabilidad de una condición suspensiva o resolutoria expresa en este sentido, puede estimarse las pretensiones de la parte.

Los motivos de la parte apelante al adquirir la finca ( edificabilidad que suponía le podría ser atribuida) no constan como objeto del acuerdo de voluntades plasmada en el contrato, único aspecto desde el cual, se pudiera admitir que los motivos de la contratante, sin asimilarse a la causa, pueden tener relevancia, e incluso puedan dar lugar a la ineficacia del contrato ( cuando el servir o cumplir dicho motivo interno ha sido objeto de la voluntad negociada entre las partes).Es decir la posibilidad de que los motivos particulares puedan tener trascendencia han de incorporarse a la declaración de voluntad, viniendo a constituir parte de la misma, exteriorizados y reconocidos por los contratantes o al menos relevantes, en el sentido determinado por las expectativas de la parte contratante. Ni siquiera tal extremo puede inferirse del precio estipulado por metro cuadrado, ya que a parte de no haber sido alegado ni haberse efectuado prueba pericial a tal efecto, su estipulación en 120, 20 euros por metro cuadrado en el año 2007, resulta incluso ponderada, atendida el incremento de los precios en aquella época, a consideraciones propias de menor edificabilidad, o al menos a la conciencia de la existencia de problemática al respecto de un aprovechamiento urbanístico mayor del que se pudiera obtener.

No existiendo error invalidante del contrato, conociéndose la situación urbanística del inmueble, o en todo caso, siendo contrastable con el uso de una mínima diligencia, ni estipulado expresamente como condición la obtención de una determinada edificabilidad o negociándose la misma e incorporándose a la declaración de voluntades en el contrato, o acreditada al menos de forma tácita, por hechos determinantes o concluyentes, lo que aquí no acaece, procede desestimar el recurso.

CUARTO.- No se estiman concurran fundamentales dudas de hecho o de derecho que justifiquen la inaplicación del principio del vencimiento en cuanto a costas, a la vista de las consideraciones realizadas con anterioridad.

Procede igualmente imponer al recurrente las costas del presente recurso, al verse desestimadas sus pretensiones.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que nos confiere la Constitución de la Nación Española,

Fallo

Por unanimidad, ACUERDAN:

DESESTIMAR el recurso de Apelación interpuesto por parte del Procurador de los Tribunales Sr. VILLALON CABALLERO, en nombre y representación de " CONSTRULUZ ELECTRICIDAD, S.L.", contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número tres de Tomelloso, con fecha Dos de Diciembre de Dos Mil Diez , debiendo CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, con expresa imposición de costas a la parte recurrente.

Y una vez firme, devuélvanse los autos originales con testimonio de ella al Juzgado de procedencia a sus efectos.

Así por nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. MARIA JESUS ALARCON BARCOS, LUIS CASERO LINARES, MARIA DEL PILAR ASTRAY CHACON y ALFONSO MORE NO CARDOSO.-