Sentencia CIVIL Nº 28/2022, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 7, Rec 235/2021 de 07 de Febrero de 2022

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Cádiz.

Sección de Algeciras.

Ilmos. Sres. Magistrados:

Dña. Nieves Marina Marina.

Dña. Nuria García de Lucas.

D. Miguel del Castillo del Olmo.

Rollo de Apelación Civil número 235/21.

Procedimiento Ordinario 849/18, del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Algeciras.

S E N T E N C I A _Nº 28/22

En la ciudad de Algeciras, a 7 de febrero de 2022.

Visto por esta Sección de la Audiencia Provincial de Cádiz, con sede en Algeciras, integrada por los Magistrados antes citados, el Rollo de apelación de referencia, dimanante del Procedimiento Ordinario igualmente dicho, pendiendo en esta Sala recurso de apelación formulado por Manuel, Rosario y María Angeles, representados por sr. García Hormigo, contra Sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Algeciras dictada en el seno del procedimiento ordinario 849/18, el 14 de abril de 2021, siendo parte recurrida PROMOTORA DE VENTAS CAPITAL 2002 S.L., representada por sra. Sánchez Moreno, y habiendo actuado como Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado Don Miguel del Castillo del Olmo, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- El indicado Juzgado de Primera Instancia e Instrucción, en el procedimiento anteriormente mencionado dictó, con fecha 14 de abril de 2021, Sentencia en cuyo Fallo se establecía lo siguiente:

'Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Dª Ana María García Hormigo en nombre y representación de D. Manuel, Dª María Angeles Y Dª Rosario contra PROMOTORA DE VENTAS CAPITAL 2002 SL debo DECLARAR Y DECLARO la resolución del contrato de compraventa firmado entre las partes en fecha 28 de noviembre de 2005, y DEBO ABSOLBER y ABSUELVO a la demandada de los demás pedimentos de la demanda.

Sin expresa condena en costas.

Que ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda reconvencional formulada por la Procuradora de los Tribunales Dª María José Sánchez Moreno en nombre y representación de PROMOTORA DE VENTAS CAPITAL 2002 SL frente a D. Manuel, Dª María Angeles Y Dª Rosario debo DECLARAR Y DECLARO la resolución del contrato de compraventa firmado entre las partes en fecha 28 de noviembre de 2005 y DEBO CONDENAR y CONDENO a los demandados en reconvención a abonar solidariamente a la demandante en reconvención la cantidad de 114.468Â?59 euros, más los intereses legales devengados por dicha suma, más las costas causadas'

Se completa posteriormente la Sentencia de fecha 14 de abril de 2021, en concreto el fundamento de derecho cuarto, cuando dice: 'Todo cuanto se expone determinará que deba desestimarse la demanda principal...'en el sentido de añadir: ' Todo cuanto se expone determinará que deba desestimarse la demanda principal en cuanto a la pretensión indemnizatoria...' si bien manteniendo la Sentencia en todos sus pronunciamientos.

SEGUNDO. Contra dicha sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la parte actora principal, interesando que se dicte sentencia por la que:

'1º.- Revoque la sentencia recurrida y en su lugar dicte sentencia por la que se estime totalmente la demanda principal, en los términos del Suplico de la misma, y en todo caso, señale la indemnización a que hubiera lugar dentro del límite del importe solicitado por la parte actora principal; y del mismo modo, desestime la demanda reconvencional; y en su defecto si la estima parcialmente, desestime la petición de indemnización de daños y perjuicios.

2º.- Subsidiariamente, se estime el recurso y declare resuelto el contrato por la frustración del objeto. Condenando a la demandada principal con la indemnización los importe reclamados por la demolición de la vivienda y que son reclamados en la demanda principal o a la cantidad que se estime adecuada teniendo en cuenta la desaparición de la vivienda.

3º.- Y en su caso, subsidiariamente, de no estimarse la petición principal, ni subsidiaria, se estime el recurso en cuanto a la condena en costas impuesta revocando el pronunciamiento y resolviendo que no procede imponer las costas a la parte actora'

Admitido a trámite el anterior, y conferidos los preceptivos traslados, se opuso la otra parte ( demandada - reconviniente ), remitiéndose después los autos a esta Audiencia Provincial, en la que, tras formarse el correspondiente Rollo, se señaló día para la deliberación, votación y fallo.

CUARTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- EL PROCEDIMIENTO 849/18.

En el procedimiento principal existen dos demandas: una principal y otra reconvencional.

En la demanda principal,formulada por la ahora recurrente, se ejercita acción de resolución de contrato por incumplimiento grave y culpable de la demandada e indemnización de daños y perjuicios, partiendo del hecho de que la demandada estaba en liquidación siendo su liquidador Obdulio, y siendo que, aun cuando se haya disuelta, sin embargo la mercantil no está cancelada ni extinguida porque el proceso de liquidación no ha finalizado, teniendo pues personalidad jurídica, señalando que, por tanto, que la demandada no solo no ha cumplido nunca con las obligaciones que asumió en el contrato que fundamenta la acción sino que, más al contrario, ha incumplido gravemente con dichas obligaciones provocando el perjuicio no solo a la parte actora sino también a terceros afectados, siendo que tampoco, ni en el presente ni en lo sucesivo, podría cumplir dada la situación de disolución y el proceso de liquidación en el que se encuentra, de tal modo que la demandada, desde tiempo atrás, habría hecho que el contrato sufriera una frustración definitiva de su objeto, por lo que procede, sin duda, a su juicio, su resolución.

A continuación, y ya centrándose en los hechos, señalan los actores que, como propietarios de la finca sita en la BARRIADA000 al sito conocido como DEHESA000 que se constituye en la inscrita en el Registro de la Propiedad nº 1 de los de Algeciras bajo el nº 36.210, tal y como se acreditaría con la nota simple que se acompaña como documento nº 2, la trasmitieron mediante contrato privado, redactado por la parte demandada, que denominaron de compraventa y que fue otorgado el día 28 de noviembre de 2005 y resultando la finca con la descripción que sigue (exponente uno del contrato): ' Parcela de terreno DOS/C del plano parcelario, sita en la DEHESA000, BARRIADA000, de Algeciras. Tiene una superficie de mil ciento setenta y cuatro metros cuadrados. Su frente da al Poniente, en líneas de cuatro metros, diecisiete metros, seis metros y diecisiete metros, con la calle de seis metros de anchura de nueva apertura: y linda: Por la izquierda, entrando, en línea de veintisiete metros con ochenta centímetros, con calle peatonal de cuatro metros de anchura; por la derecha, en treinta y cuatro metros cincuenta centímetros, con calle peatonal que la separa de finca de Don Tomás; y por el fondo, en una línea quebrada de cinco trozos, de trece metros y nueve metros sesenta centímetros, con finca de Doña Felisa, en catorce metros y dieciocho metros, con finca de Don Santos y Don DIRECCION000, y en nueve metros, con la Zona Marítimo-Terrestre'.

Se destaca que en el referido contrato es parte compradora la entidad demandada PROMOTORA DE VENTAS CAPITAL 2002, S.L que actuó a través de quien dijo ser sus representantes legales, los Sres., Don Obdulio y Don Luis Manuel. Se acompaña copia del contrato y se especifica que del mismo resultan esenciales las siguientes obligaciones y derechos:

- La parte vendedora vende y transmite a la compradora la finca en estado de total libertad de cargas, gravámenes, arrendamientos y ocupantes y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos. A este respecto dice que conviene recordar que sobre la finca existía construida una amplia casa, perfectamente pertrechada, que ha sido el domicilio familiar de toda la vida y en la que tenía su domicilio la madre de los vendedores Doña Juliana la cual sobre dicho inmueble tenía un especial cariño por ser la vivienda en la que se ha criado ella misma y sus hijos y era su domicilio desde varias décadas atrás, añadiendo que dicha vivienda estaba en perfecto estado de conservación y habitabilidad y dotada de más de 100m2 construidos con sus respectivos patios y amplias dependencias, tal y como lo ponía de manifiesto no solo la situación real de la finca sino el Catastro). Asimismo se destaca que, para el cumplimiento de la obligación de libertad de ocupantes la madre de los actores, Doña Juliana, hubo de abandonar dicha vivienda, si bien la parte demandada asumió el compromiso de proporcionar una vivienda en régimen de alquiler durante la construcción de la citada promoción ( remitiendo a después el comprobar cómo la parte demandada incumplió esa obligación contractual que fue interpretada y reforzada por sentencia judicial y motivó con su incumplimiento el efectivo desahucio de la madre de los demandantes).

- El precio se estableció en la cantidad de 835.000 € que serían satisfechos mediante la entrega de 60.000 € a la firma del contrato como señal y parte del precio, a tenor de lo que expresamente dice dicho contrato, y el 50% del resto de la cantidad el día en que se concediese por el Ayuntamiento la licencia de obra (cantidad que nunca se recibiría como tampoco se obtuvo licencia de obra) al igual que ese día se recibiría la cantidad adicional de 21.000 € (que tampoco se recibiría), el resto hasta 267.000 € (tampoco recibida) se entregarían dentro del plazo de seis meses a partir de la concesión del Ayuntamiento de la licencia, y el resto mediante la entrega de un apartamento construido en la promoción que se desarrollaría en la finca adquirida valorado en 180.000 € y que se entregaría al tiempo de la licencia de primera ocupación (inmueble que tampoco se recibiría porque nunca se habría construido) y hasta completar el pago del total precio refiere la estipulación segunda del contrato que se entregaría 30.000 € en concepto de gastos de intermediación (igualmente tampoco recibido). Y sin que se determine fecha de finalización la parte compradora, proporcionaría a su exclusivo cargo una vivienda en régimen de alquiler facilitada por la parte compradora durante la construcción de la citada promoción valorado el citado arrendamiento en 12.000 €. Sobre este particular señalan los actores que cabe decir que la vivienda de alquiler se proporcionó durante cierto tiempo y que el incumplimiento de la parte demandada provocó el desahucio de la madre octogenaria de los actores.

- En la condición tercera se pactó que las partes convinieron los términos del contrato en base al desarrollo dentro del solar en un número de doce viviendas de conformidad, todo ello, con la licencia de obras y el proyecto presentado por el Arquitecto Don Severino.

- Los gastos e impuestos serían satisfechos conforme a Ley.

- Se establece una estipulación especifica respecto a la entrega de la posesión material del bien que se aplaza hasta el otorgamiento de escrituras públicas, no obstante lo cual la compradora podría realizar actividades técnicas y comerciales, colocar carteles, publicidad, estudios geotécnicos, y llevar a cabo el derribo de las edificaciones existentes como consecuencia de la finalidad pretendida de desarrollar la promoción.

- Se estableció la obligación de otorgar escrituras públicas una vez otorgada la licencia de obra por el Ayuntamiento y se invitó a cumplir con la buena fe.

Expresan los actores que en el contrato no se fijó plazo o término, subrayando que claramente se observa, y así se pone de manifiesto, que nos encontramos ante una ausencia total de fijación clara y precisa del término o plazo del contrato, motivo por el cual señala que se presentó demanda por los actores que recayó en el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Algeciras y cuya sentencia se acompaña como documento nº 4, la cual fue objeto de recurso y a la postre se dictó sentencia por la Sala de la AP y que se acompaña, estableciéndose en la sentencia de primera instancia el plazo de 24 meses como plazo para cumplir con las obligaciones del contrato a partir de dicha sentencia y también la obligación de PROMOTORA DE VENTA CAPITAL 2002, S.L. a mantener a su cargo a Doña Juliana en la vivienda proporcionada en régimen de alquiler durante la construcción de la promoción y, en todo caso, durante el tiempo de vigencia del contrato hasta su definitivo cumplimiento y consumación, y siendo que por la sentencia de la AP se estimó en parte el recurso de apelación, si bien a los únicos efectos de fijación del plazo para la ejecución del contrato señalando su computo el de 24 meses a contar desde que se suscribiese por las partes la escritura de compraventa de la parcela litigiosa, manteniendo el resultado sobre lo acordado en relación a Doña Juliana en los mismos términos señalados por la sentencia dictada por el Juzgado.

Sea como fuere, los actores indican que el caso es que la demandada no obtuvo licencia de obras y, por tanto, no se otorgó escritura de compraventa (insistiendo en que la estipulación quinta, párrafo segundo, obligaba a las partes a otorgar escritura pública de compraventa una vez se hubiere otorgado licencia de obras) de modo que más allá de la entrega inicial establecida en la estipulación tercera no realizó ninguna otra entrega ni llevó a cabo la solicitud de licencia ni, por ende, realizó ninguna obra, y tampoco habría mantenido el contrato de arrendamiento a su cargo, y la situación arrendaticia de la madre de los demandantes, propiciando por su incumplimiento el desahucio de ella. Por tanto, los actores destacan que sufrieron la demolición de las edificaciones , las cuales no habrían sido repuestas, también sufrieron el desahucio de su madre y habrían visto objetivamente frustrado el contrato, puesto que la demandada ha procedido a su disolución estando, todavía, en fase de liquidación.

De este modo, la actora considera que la demandada ha incumplido con las condiciones del contrato y ha incumplido con la sentencia de la Sala de la AP, antes referida.

A continuación expone que el contrato de 28 de noviembre de 2005 permitía a la mercantil demandada realizar actividades técnicas y comerciales sobre la parcela , con colocación de carteles y promoción publicitaria por distintos medios, realizar estudio geotécnico y derribo de las edificaciones existentes, pero que también obligaba a que ésta obtuviese licencia de obra como acto previo al otorgamiento de escrituras públicas. Sin embargo, alega que esto no lo hizo, habría dejado la parcela sin edificaciones, y habría incumplido los términos del contrato en claro perjuicio de los demandantes, que se habrían visto desprovistos de dichas edificaciones no repuestas, y que deberían ser objeto de indemnización para hacer efectiva la restitución de las prestaciones entre una y otra parte.

Asimismo afirma que la demandada procedió a la demolición de las edificaciones existentes en la finca con el consiguiente y previo desalojo y realojo de la madre de los actores y ya en sí mismo ha producido una alteración sustancial en los derechos de los actores, pues caso de que resulte inviable o no se pueda o no se quiera cumplir el contrato, como así ha sucedido, deberá reponer la cosa a su estado primitivo.

Juzga la actora pues que, ante tal elemental y privilegiada situación, la demandada habría de cumplir con una serie de condiciones en unos tiempos determinados y ninguno de ellos los habría cumplido, siendo que los actores no habrían recibido noticia alguna sino tan sólo señales inequívocas del incumplimiento, en tanto la demandada procedió a derribar la edificación, perjudicando notablemente el valor de la finca, no manteniendo a la madre de los demandantes en régimen de arrendamiento propiciando su desahucio, sometiéndola a soportar las consecuencias de verse desahuciada, a no iniciar el proceso constructivo, a tener abandonado el solar en que convierten la finca, y a eliminar aquella casa en la que vivió la familia que se encontraba en perfecto estado de conservación y funcionalidad, juzgándose, pues, indudables, los perjuicios sufridos.

Todo ello en un caso, se insiste, en que la demandada nada habría hecho, según la actora, por solicitar ni, por ende, obtener la licencia de obras, ni realizar el proyecto, ni indicar el proceso constructivo, siendo que han pasado ya más de diez años desde la firma del contrato, y más de siete desde la sentencia de la AP.

Se matiza a continuación que la demandada, al objeto de cumplir con la obligación establecida en el contrato respecto a proporcionar una vivienda en régimen de alquiler durante la construcción de la promoción (estipulación segunda, párrafo quinto) y en particular habida cuenta el contenido de la sentencia del Juzgado de Primera Instancia que ha sido referida anteriormente conforme al cual se obligó a que se mantuviese con cargo a la demandada la vivienda a favor de Doña Juliana durante la construcción de la promoción y , en todo caso, durante el tiempo de vigencia del contrato hasta su definitivo cumplimiento y consumación, alquiló, a una mercantil denominada Entresuelos Segunda, S.L., una vivienda, que habría dejado de pagar, lo que se subraya que motivó que sufriese la actora el desahucio de su octogenaria madre, tal y como se acreditaría con la sentencia que se acompaña recaída en el juicio verbal nº 369/13, que decretó el desahucio de Doña Juliana respecto a la vivienda número NUM000 de la URBANIZACION000 sita en el número NUM001 de la CALLE000 de Algeciras procediendo a su lanzamiento el 9 de septiembre de 2013, desde cuya fecha la señora tuvo que abandonar el inmueble, siendo que ese procedimiento originó, además, que por el impago de la demandada se tasaran costas también con cargo a la hoy demandante por importe de 1.432,40 €, de tal modo que la demandante habría sufrido el daño directo de las costas que ascienden a los referidos 1.432,40 €, y habría dejado de obtener la situación de usuaria de un arrendamiento sin tener que soportar los importes que a razón de 500 € mensuales desde septiembre de 2013 hasta la fecha se dice que suman la cantidad de 27.500 €.

A continuación, y tras describir el objeto de demolición, se señala que el valor catastral de ambas edificaciones demolidas por la demandada y no repuestas asciende a la suma de 29.375,65 €, juzgando que la obligación de restablecimiento de prestaciones dadas y recibidas debería consistir en reponer a los demandantes aquellas edificaciones que fueron eliminadas por la demandada, acompañando informe pericial de la Agente de la Propiedad Inmobiliaria Rosa, en el que establece el valor de reposición de unas edificaciones de características como las que fueron eliminadas y cuyo importe asciende a un valor de construcción de 112.000 € que tiene por referencia catastral NUM002 y de 52.800 € la que tiene por referencia catastral NUM003; por lo que el daño causado en concepto de reposición ascendería a la cantidad de 164.800 €, según la actora, la cual especifica que tal fue el abandono de la finca por parte de la demandada que el Ayuntamiento requirió a los demandantes el 20 de junio de 2016 al objeto de que se procediese a la limpieza y vallado de la finca cuyo importe señaló en 6.656,48 € tal y como se acreditaría con la notificación del Decreto municipal, en el que, además, se le impone una primera multa de 665,65 € caso de no proceder a ejecutar las tareas y otras sucesivas de igual cuantía hasta un máximo de diez, afirmando que, advertido por el Ayuntamiento que la titularidad de la finca era de los hijos de Doña Juliana, hoy actores, se dictó nuevo Decreto municipal en el que a ellos se les ordenaba realizar las tareas a fin de mantener el solar en las debidas condiciones de seguridad, salubridad y ornato público con apercibimiento de la ejecución subsidiaria e imposición de multas coercitivas incluso con el apercibimiento de una eventual expropiación previa declaración de incumplimiento del deber de conservación, siendo que dichos expedientes habrían motivado que los hoy demandantes tuviesen que atender el pago de arquitectos en relación a dichos expedientes, con cuantía que asciende a 666 €, y la realización de obras que fueron notificadas el 16 de mayo de 2017, tal y como se acreditaría con el documento nº 17. En relación con dichas obras, se indica que pagaron la limpieza por importe de 600 €, y de reparación, horas de máquina, e instalación de malla, que ascenderían a 2.350 €.

De este modo, concluye que los daños y perjuicios expresados anteriormente se resumen en las siguientes cantidades:

- Por las costas del juicio verbal: 1.432,40 €

- Por no cumplir con el mantenimiento de una vivienda en arrendamiento hasta poder cumplir con el realojo: 27.500 €

- Por reposición de los inmuebles que se demolieron 164.800 € (valor de reposición); en todo caso, el valor catastral, conforme al propio Catastro, valor de 29.375,65 €

- Por limpieza del solar, impuesta por el Ayuntamiento: 600 €

- Por vallado impuesto por el Ayuntamiento: 2.350 €

- Por gastos, por honorarios de Arquitectos, en los que han incurrido los actores como consecuencia del expediente del Ayuntamiento 666 €.

En definitiva, concluye la demandada que el incumplimiento de la demandada ha causado importantes daños y perjuicios a la actora, y que deberán ser de su responsabilidad, destacando que, de acuerdo con los artículos 1120 y siguientes del Código Civil, cuando la resolución del contrato deriva del establecimiento de una condición resolutoria, en las obligaciones de dar las partes se restituirán en la situación jurídica anterior a la producción de los efectos del contrato devolviéndose lo que hubieran recibido de la otra; en este sentido se dice que se debería devolver la finca en el estado que la recibió, y que, dada su imposibilidad, se habría de soportar la indemnización de su valor desaparecido.

Además se señala que lo descrito provocó el desahucio de la madre de los actores, y con ello un daño moral de muy significativo alcance habida cuenta que la madre de los actores que tenía 82 años de edad cuando se vio desahuciada, juzgando que existe un elemento de valoración que puede servir de referencia y que es el precio de afección que establece la Ley de Expropiación Forzosa y que lo señala en el 5% del valor del bien perdido, entendiéndose que es fácil comprender el daño moral que se produjo a la madre de los actores y a los propios actores el ver como se echaba a la calle a aquella, afirmando que el sufrimiento y la crisis familiar ha sido de órdago, proponiendo que el daño moral se establezca en la cantidad de 10.000.-€.

De este modo, la acción ejercitada es por incumplimiento contractual, tratándose de la resolutoria genérica del artículo 1124 del CCivil, y lo que se pide es que:

---Se declare resuelto el contrato de compraventa de 28 de noviembre de 2005 , al que se refiere la demanda.

---Se declare que la resolución procede por el incumplimiento grave y culpable de la demandada.

---Y se condene a la demandada a estar y pasar por dicha declaración y declarar que la resolución conlleva la pérdida de las cantidades entregadas por la demandada, que quedarán en poder de los demandantes como indemnización de daños y perjuicios ocasionados, ya que el importe de los perjuicios sobrepasa con creces el importe percibido al ascender a la cantidad de 207.348,40 euros.

En la contestación a la demanda,se comienza afirmando por la demandada que omite la demanda aludir al artículo 1.504 del CC, que reputa esencial para que pueda prosperar aquella.

En este sentido, describe cómo la condición resolutoria implícita en la compraventa es una estipulación por la que se establece que la falta de pago del precio en el término convenido, o en cada uno de los plazos señalados, y producirá la resolución de la venta, siendo que la falta de pago del precio produce con carácter general el efecto del art. 1124 CC, pues al ser la compraventa un contrato bilateral que genera obligaciones recíprocas para las partes contratantes, en caso de incumplimiento por el comprador, el vendedor 'podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambas casos, si bien también podrá pedir la resolución aun después de haber optado por el cumplimiento cuando este resalte imposible'.

No obstante, apunta que, por lo que se refiere a la resolución del art. 1124 CCvil. o condición resolutoria implícita, respecto de los contratos de compraventa, habrá que estar primero a la lex especialís,que, según la naturaleza inmueble o mueble de los bienes vendidos, vienen contemplada en los arts. 1504 o 1505 CCvil, siendo que, tal y como habría precisado la jurisprudencia del Tribunal Supremo, para el caso de inmuebles, dispone el art. 1504 que en la venta de bienes inmuebles, aún cuando se hubiere estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aún después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial, siendo que, hecho el requerimiento, el juez no podrá conceder nuevo término.

De este modo, y tratándose de la venta de un inmueble a plazos, según la demandada los actores debieron ejercitar la acción prevista en el citado 1504 del CCivil, y de la misma forma debieron de proceder previamente, como su contenido exige, a realizar los requerimientos previstos en la citada norma, algo que tampoco hicieron. Por tanto, se considera que el incumplimiento no determina automáticamente la resolución (y con ella la devolución de la cosa y el precio) sino que es un presupuesto para que el vendedor ejercite su derecho (potestativo) de resolución a través del requerimiento, que podrá ser judicial o notarial.

Así pues, se remite a jurisprudencia del Tribunal Supremo y mayoría de la doctrina moderna, en el sentido de haber abogado por la teoría de la complementariedad de ambos preceptos, considerando que en la venta de un inmueble es siempre aplicable el artículo 1504 y no el 1124, aunque nada se hubiera pactado en el contrato, llegando a la conclusión de que se trata de una lex specialis respecto al 1124 que es la norma general.

A continuación se indica que hay un segundo motivo por el que la demanda no debe prosperar, y así, parte de que desde fechas inmediatamente posteriores a la firma del contrato de compraventa controvertido, Promotora de Ventas capital 2002 S-L. fue llevando a cabo diligentemente todas y cada una de las actuaciones necesarias para tramitar las autorizaciones y licencias preceptivas y obtenerlas conforme se pactó en el contrato, requisito previo para poder cumplir con las obligaciones que le incumbían. En este sentido, enumera los siguientes pagos y trámites para cumplir con las obligaciones derivadas del contrato:

1) A la firma del contrato pagó a los vendedores la cantidad de 60.000 euros pactada.

2) Se encargó y pagó a EAGIL LB ARQUITECTOS S.L., el proyecto de la obra acordada por importe de 12.388,80 Euros.

3) Se tramitó y abonó el derecho de Registro, Visado y Libro de Ordenes del citado proyecto por importe de 385,28 Euros.

4) Se encargó la redacción del Estudio de Seguridad y Salud y se abonó su importe,1,914,00 Euros.

5) El 23 de Febrero de 2.006 se solicitó licencia de limpieza del solar abonándose la tasa por importe de 60,00 Euros y la de la licencia urbanistica,62,3S Euros, documentos números 10,11,12 y 13.

6) El 4 de Abril de 2.006 le es notificada la concesión y el 19 de Abril del mismo año se retira la licencia de obra menor para poder proceder a limpieza de la parcela.

7) Se llevan a cabo trabajos de limpieza del solar por importe de 4.889,46 Euros.

8) El 23 de mayo de 2.007 se solicita información urbanística, abonando las correspondientes tasas ,62,38 Euros.

9) El 18 de junio de 2.007 se expide la licencia de información urbanística solicitada, con indicación del número máximo de plantas y altura permitidas en la futura construcción.

10) El 1 de Agosto de 2,007,se solicitó la licencia de obra, abonándose la licencia urbanística por importe de 4.729,53 Euros.

11) El 1 de Agosto de 2.007 se notificó por parte del Excmo. Ayuntamiento de Algeciras a la demandada que el proyecto planteado debe de ajustarse tanto en la altura como en el volumen de edificabilidad a los limites impuestos por la Administración, y que se va a necesitar un permiso especifico de costas.

12) El 20 de Septiembre de 2007 la demandada se desplaza a Cádiz para solicitar a la Conserjería de Medio Ambiente autorización de uso en zona de dominio marítimo terrestre, exigida por el Ayuntamiento.

13) El 9 de Octubre de 2.007 notifica la Conserjería de Medio Ambiente el inicio del expediente por el que se intereso la referida autorización.

14) El 15 de Octubre de 2.007 se presenta al Excmo. Ayuntamiento de esta ciudad reforma del proyecto inicial ajustándolo a las exigencias de la Administración, reduciendo la edificabilidad del mismo.

15) El 26 de Octubre de 2.007 el Ayuntamiento de Algeciras solicita informe positivo sobre el uso del aparcamiento proyectado dentro del limite de la zona de protección marítimo terrestre y que se eliminen, en la zona de tránsito, seis metros de cerramiento.

16) El 5 de Noviembre de 2.007 se celebró una reunión con los responsables urbanísticos del Ayuntamiento de Algeciras para ajustar el Proyecto a las exigencias y limitaciones impuestas por la Administración.

17) El 15 de Noviembre de 2.007 se aporta nueva documentación sobre las exigencias de planeamiento.

18) El 28 de Enero de 2.008, se aporta nueva documentación sobre el límite de la zona de tránsito a la Consejería de Medio Ambiente.

19) El 1 de Febrero de 2.368 se expide la autorización solicitada a la Conserjería de Medio Ambiente.

20) El 27 de Febrero de 2.008 se presenta al Ayuntamiento el exigido informe positivo de la Conserjería de Medio Ambiente.

21) El 27 de Marzo de 2.008 expide el Ayuntamiento la Licencia de Obras.

Agrega que, por otra parte, puede demostrar la negativa doble de los hoy actores a formalizar la preceptiva escritura de venta del solar donde se tenía que llevar a cabo el proyecto y a recibir parte del precio pactado para ese momento de la relación contractual, que como establece la estipulación tercera del contrato controvertido, estaría al resultado de los términos de la licencia de Obras que expidiese el Excmo Ayuntamiento de Algeciras, siendo que paralela y simultáneamente al proceso acreditado, la demandada fue abonando a la entidad 'Carámbanos Gestión Inmobiliaria', desde Febrero de 2.006, el alquiler, así como los gastos de agua y luz, que se establecieron en el contrato.

De este modo destaca que, en contra del contenido de la demanda, el incumplimiento se produjo por parte de los vendedores y no por parte de la entidad compradora, siendo además el incumplimiento de carácter grave y con el efecto de paralizar el proceso iniciado, al no disponer Promotora de Ventas Capital 2.002 S.L. de la escritura del solar para el que se tramito y obtuvo Licencia de Obras, motivos todos ellos por los que juzga que deberla de ser desestimada la demanda.

También se impugna en todo caso la valoración efectuada de contrario respecto del perjuicio que se dice sufrido, negando cada uno de los conceptos objeto de reclamación.

Pasa a continuación a formular reconvención. En concreto, parte de que el día 28 de Noviembre de 2.005 los actores y la entidad demandada formalizaron contrato de compraventa del solar propiedad de los primeros por un precio total de 816.000 Euros, y de que tenía como interés común para las partes la construcción de una serie de apartamentos en el mismo por parte de Promotora de Ventas Capital 2,002 S.L., materializándose en la estipulación tercera del mismo que el citado precio estaba fijado partiendo de que el número de apartamentos a desarrollar fuera de doce a razón de 54.000 Euros por apartamento y que en función del número de estos que autorizase la Licencia que expidiera el Exmo Ayuntamiento de Algeciras, el precio se reduciría o incrementaría conforme al parámetro aludido.

Indica la reconviniente que realizó el primer pago por importe de 60000 Euros a la firma del referido documento, que encargó y abonó el Proyecto al Arquitecto elegido, y que comenzó a tramitar las preceptivas autorizaciones, y licencias, y a cumplir los requerimientos que las distintas administraciones relacionadas con el mismo realizaban para el fin constructivo pactado, con el detalle cronológico ya expuesto, cumpliendo, según sostiene, con todas y cada una de las obligaciones de la citada relación contractual.

Describe cómo, a medida que el proyecto avanzaba, la entidad demandada necesitaba que se otorgase la preceptiva escritura pública de venta, para poder continuar con el cumplimiento de sus obligaciones según dictaba el contrato, el Director del Proyecto, las Administraciones vinculadas al mismo, y el propio sentido común, a lo que dice que se negaban los vendedores, viéndose obligada, previa preparación del mismo, según afirma, a requerir notarialmente, como última opción, para tal fin, a los actores, que señala que no comparecieron para la preceptiva elevación a público del contrato, según se desprenderá de los documentos números 34, 35 y 36 de la contestación, negándose igualmente la actora a recibir la parte del precio establecida, lo que reputa un incumplimiento de las obligaciones esenciales establecidas en el contrato por parte de los vendedores, mientras que a su juicio la demandada- reconviniente habría cumplido con la parte que le incumbía según lo pactado, dándose los presupuestos para que Promotora de Ventas Capital 2,002 S.L. pueda solicitar, lo que hace por medio de la reconvención, la resolución del contrato, ejercitando tal opción con el resarcimiento de daños y abono de intereses, juzgando que, en este sentido, los requisitos exigidos se cumplen por la misma, remitiéndose a lo reconocido por los actores con remisión al contrato que supone carta de pago de parte del precio y a todos los abonos realizados por la demandada, por el Proyecto del Estudio de Arquitectura, los realizados en la tramitación de autorizaciones y licencias del proceso constructivo, aludido ya en la contestación, frustrado por la definida como conducta incumplidora de los vendedores al no otorgar escritura de compra, asi como a los gastos de alquiler, agua y luz sufragados, cuantificándose lo reclamado en importes que detalla a continuación:

---Cantidad de 60.000 euros como parte inicial del precio, documentos números 1, 2 y 3; pago a EAGIL LB ARQUITECTOS S.L., del proyecto de la obra acordada por importe de 12,388,30 euros, documentos 4 y 5; Derecho de Registro, Visado y Libro de Ordenes del citado proyecto por importe de 385,28 Euros, documentos números 6 y 7; Estudio de Seguridad y Salud, 1.914,00 Euros, documentos números 8 y 9; Tasa por Licencia de limpieza del solar y de Licencia Urbanística 6890 y 62,38 Euros respectivamente, documentos 10,11,12 y 13; Trabajos de limpieza del solar por importe de 4.889,46 Euros, documento numero 15; Tasa Información Urbanística 62,38 Euros, documentos números 16 y 17; Licencia de obra, abonándose la licencia urbanística por importe de 4.729,53 Euros, documento numero 14; Impuesto de construcciones, instalaciones y obras por importe de 12.127,90 Euros, documento numero 30; Gastos notariales del aval presentado de 92,85,11,47 y 12,75 Euros, documentos números 31, 32 y 33; Gastos de Alquiler de vivienda así como los de agua y luz, documentos 39 a 69, por importe de 17.732,29 Euros; ascendiendo a un total de 114.468 59 Euros la valoración del perjuicio causado, más el correspondiente interés.

Por ello se solicita que se dicte sentencia por la que se declare la resolución del contrato de compraventa formalizado por las partes el pasado 25 de Noviembre de 2.005 y condene a los demandados reconvenidos a abonar solidariamente a Promotora de Ventas Capital 2.002 S,L., la cantidad de 114,468,59 Euros mas intereses en concepto de indemnización por los perjuicios causados como consecuencia de la resolución interesada.

En la contestación a la reconvenciónse alega en primer lugar falta de legitimación activa al estar la reconviniente disuelta, cuando menos, desde el menos 2 de noviembre de 2011, y sus últimas cuentas presentadas ser del 2012.

La sociedad comparece por sí, pero se dice que incurre en falta de capacidad y representación porque no lo hace su representante y en todo caso no hay que confundir un liquidador con un administrador pues sus capacidades son distintas, juzgando que quien tiene el poder de representación es el liquidador de forma individual, y esto no ha sucedido, afirmándose que las operaciones del liquidador exceden de las operaciones propias de la liquidación, porque no existe poner para realizarlas.

Aparte se destaca que la imposibilidad sobrevenida del cumplimiento del contrato se hace notar claramente porque la contraria es una sociedad disuelta (no está operativa) y en fase de liquidación desde hace años, por lo que constituye causa justa de resolución, siendo que en el caso el contrato se ha visto frustrado porque la contraparte de ningún modo puede cumplirlo, y que no puede cumplirlo porque ha decidido poner fin a su actividad.

Sin perjuicio de lo anteriormente dicho, ahora, en relación a la demanda reconvencional, impugna expresamente los documentos aportados de contrario y del mismo modo impugna los hechos vertidos por la demanda porque estos se valoran sesgados, subjetivos, y desde luego no se considera la reconvenida responsable de la resolución del contrato, sino que la única responsable es, sin duda, a su juicio, la demandada principal, ahora actora reconvencional.

Se alega asimismo que por la demandante reconviniente se quieren reclamar todos los gastos y coste (sin distinción) que a la sociedad le causó su intento de realizar y llevar a cabo un proyecto y una promoción de viviendas que claramente, a la vista de los acontecimientos, resultó fallida, resultando evidente desde su perspectiva que los costes y gastos que la contraria hubiere tenido con relación a la promoción fallida no son responsabilidad de la reconvenida y que además ellos no han recibido ni contraprestación ni beneficio alguno por tal motivo, de tal forma que juzga que los gastos y costes son de cuenta y riesgo exclusivo de la contraparte, pues ella tomó la decisión, ella marcó los tiempos y momentos, ella realizó el encargo, ella asumió el riesgo, ella eligió los momentos y profesionales, ella confeccionó el proyecto, y ella decidió cuándo extinguir su personalidad jurídica.

Añade que la cuestión es que en el año 2005 fue la parte contraria la que propuso el contrato para con los reconvenidos, que el contrato fue redactado y planificado por la contraparte, que el contrato es un contrato complejo, confuso, o que, incluso, no contiene determinados elementos principales, como la fijación del plazo, lo que motivó procedimiento judicial. Asimismo, que en la finca, a la que se refiere el contrato, vivía tranquilamente, desde toda su vida, la madre de los demandantes principales, la cual tenía una avanzada edad, destacando ( una vez más ) que en el contrato fue pacto fundamental la reubicación de la madre, reiterando a continuación hechos ya enunciados en la demanda principal y conectados con los procedimientos judiciales a que ya hemos hecho referencia.

Agrega que los demás hechos de la demanda reconvencional se circunscriben a una retahíla de gastos y actuaciones propias de su actividad empresarial que se posicionan en actos preparatorios para llevar a cabo la promoción que ni se ejecutó, ni se inició en su ejecución ni se podrá ejecutar. Respecto a los gastos, juzga curioso que quieran repercutir a lo que le es propio de su responsabilidad (pagos de proyectos de honorarios de Arquitecto, de tasas de licencia, de licencias urbanísticas, pago de alquileres, etc...) en el bien entendido de que todos ellos competen a su única responsabilidad y decisión (decisión jugada con los tiempos que ellos mismos establecían; cuantías que ellos mismos convenían y en los que ninguna participación habrían tenido los reconvenidos, de modo que ninguno de estos gastos les sería, según entienden, imputable ni ninguno de ellos aparecen en el balance de liquidación como crédito contra los ahora demandados).

Se refiere a continuación en un plano teórico la reconvenida a los incumplimientos de quien interesa denunciar los incumplimientos de aquella, sosteniendo que no tiene derecho a pedir la resolución el contratante que incumpla sus obligaciones derivadas del mismo contrato que pretende resolver, defendiendo que la demandante incumplió tempranamente la obligación principal consistente en reubicar en régimen de alquiler a la madre octogenaria de los demandantes principales en un apartamento durante todo el tiempo de la construcción de la propiedad, siendo que el incumplimiento de la parte contraria provocó hasta dos procedimientos de desahucio que a la postre resultaron con el lanzamiento, siendo que por todo ello se interesa la desestimación de la reconvención por concurrir falta de legitimación activa por ausencia de acuerdo social para presentar la demanda reconvencional, y que, en todo caso, se desestime por ausencia de activo recogido en la sociedad, y, en último caso, por existencia de incumplimiento previo de la demandante reconvencional y en definitiva porque la demandante en reconvención no ha sufrido ningún daño y perjuicio imputable a la reconvenida.

Pasemos a analizar lo que resuelve la sentencia,en la cual, antes de entrar en el fondo del asunto, destaca que procede analizar la excepción planteada en la contestación a la reconvención acerca de la falta de legitimación activa de la sociedad demandada reconvenida, dado que la misma se encuentra disuelta, comparece por sí misma, y no a través de su representante, y no se presenta acuerdo de la sociedad para comparecer y ejercitar la acción que se plantea, acción que además se extralimita de las operaciones propias de la liquidación.

Sobre este particular, y tras enunciar jurisprudencia en soporte de su apreciación, la juez a quo afirma que, según la documentación aportada a las actuaciones, resulta que la sociedad se disolvió a 7 de enero de 2016 y se publicó en el BORME el día 15 de enero, si bien lo que dirían estos documentos es que se ha inscrito es el liquidador y el cambio de su persona, pero no se dice expresamente que la sociedad haya otorgado la escritura a que se refiere el art. 395 TRLSC y haya procedido a la cancelación de la hoja personal en el registro Mercantil, concluyendo la juez a quo que no concurre la excepción invocada por la parte actora en la contestación a la reconvención, debiendo la misma desestimarse, resultando no controvertido que la demandada reconviniente es una sociedad en liquidación, sociedad que actúa representada por su liquidador único, D. Obdulio, quien fue facultado en Junta general ordinaria de 20 de junio de 2008 para contestar a la demanda del presente juicio ordinario y además ejercitar acciones legales para resolver el contrato de compraventa.

Por otro lado, se indica que lo que constituye el objeto de la reclamación contenida en la reconvención debe calificarse como una actuación tendente a extinguir una obligación contraída previamente a su liquidación, siendo una relación jurídica pendiente la que le faculta para solicitar una resolución contractual y su correspondiente indemnización de daños y perjuicios, con independencia de que las cantidades concretas que constituyen el montante de la indemnización interesada no estén reflejadas en el activo o el pasivo de la sociedad, de modo que, en definitiva, de toda la documental se deduce que se ha justificado plenamente la legitimación activa de la demandada reconviniente, puesto que hace la sociedad en liquidación es simplemente defender los derechos e intereses de la entidad en liquidación, entre ellos ejercitando las acciones que considera oportunas.

A continuación resume la pretensión, en cuanto al fondo, de la actora principal, así como la reconvencional. Pasa a citar jurisprudencia sobre el art. 1124 CCvil., y afirma que, analizando en conjunto toda la prueba practicada resulta acreditado que las partes litigantes suscribieron, en fecha 28 de noviembre de 2005, un contrato de compraventa de una parcela de terreno sita en la DEHESA000 de la BARRIADA000 de Algeciras; que en dicho contrato se estableció que el precio de compraventa era de 816.000 euros, que se abonarían de la siguiente manera: 60.000 euros en el acto, 267.000 euros el día en que se conceda licencia de obras por el Ayuntamiento, 267.000 euros seis meses a partir de la concesión de la referida licencia, con la entrega de un apartamento y una vivienda en alquiler durante la construcción de la promoción. Asimismo, que se estableció que las condiciones pactadas partían del supuesto de que se construyeran 12 apartamentos. Posteriormente, que se entabló un procedimiento entre las partes en el cual recayó Sentencia en primera instancia en fecha 10 de octubre de 2008 que acordó que el plazo de cumplimiento del contrato sería de 24 meses desde la notificación de la Sentencia, y que la demandada debía mantener a la madre de los actores en la vivienda de alquiler durante la construcción de la promoción, primando dicha obligación sobre la valoración del importe total del arrendamiento. La segunda instancia ( sentencia de 28 de septiembre de 2009) matizó que el plazo de 24 meses debía contarse desde que las partes suscribieran escritura de compraventa de la parcela.

Pues bien, visto el contenido de ambas sentencias, manifiesta la sentencia ahora recurrida que no podemos calificar como incumplimiento contractual de la entidad Promotora de Ventas capital 2002 S.L los hechos que dan lugar este procedimiento dado que está claro, según la juez a quo, que el mismo vino motivado primero, por la ausencia contractual de fijación de plazo, y, segundo, por las discrepancias interpretativas en torno a la obligación relativa al mantenimiento de la madre de los demandantes en régimen de alquiler solucionada por medio de resolución judicial.

A continuación la juez a quo señala que aduce la demandante ( principal ) que la demandada no cumplió con esa parte esencial del contrato, a lo que opone que consta que el desahucio de la madre de los actores no se produce hasta el año 2013, momento en el cual sí que podría decirse que se produjo un incumplimiento, pero no antes, dado que, según señala, el pleito seguido en el año 2008 aclaró los términos de la ya referida obligación, que se estuvo cumpliendo pese a esa discrepancia interpretativa, dado que la Sra. Juliana no dejó de tener una solución habitacional durante todo ese tiempo sin que ese procedimiento pudiera tener como consecuencia el desahucio de la misma, no siendo cierto que se siguieran contra ella dos procedimientos de desahucio, pues.

Continuando con el análisis de la documentación aportada junto con la contestación a la demanda, cabe decir según la juez a quo que la misma viene a acreditar los distintos trámites iniciados por la demandada a fin de proceder a la construcción de la promoción acordada, sin que sea posible apreciar un abandono o dejadez de sus obligaciones contractuales. Entre toda esa documentación alude en primer lugar a que consta que ya el 23 de febrero de 2006 (doc.10) se solicitó una licencia urbanística para la limpieza de la parcela, sucediéndose posteriormente toda una serie de gestiones con la Gerencia de Urbanismo durante los años 2006 y 2007 tendentes a obtener la licencia de obras, que en principio fue denegada (9 de octubre de 2007, doc 18) debido a que lo solicitado no se adecuaba al planeamiento urbanístico, siendo que, asimismo, la entidad solicitante fue requerida el 26 de octubre de 2007 para que aportara un informe positivo de la Delegación de Medio ambiente relativo a la zona de aparcamientos (doc.21), constando que ya en septiembre de 2007, la demandada instado dicha solicitud ante la Junta de Andalucía (doc.19), y se le concedió el día 1 de febrero de 2008 8 (doc.24), de modo que toda esta serie de gestiones documentadas culmina con la concesión de licencia de obras a Promotora de Ventas Capital 2002 SL en abril de 2008 (doc. 26 y 27), lo cual hace decaer, según la juez a quo, las alegaciones de la demandante acerca de que la demandada nada hizo por solicitar ni obtener la licencia de obras, abundando en la idea de que no existió incumplimiento contractual de la referida entidad.

Todo ello aparece, según la sentencia recurrida, además, confirmado por el testimonio de D. Severino, a quien se le encargó la realización del Proyecto y quien aclaró ( en juicio ) que surgieron una serie de problemas por un exceso de edificabilidad que hubo que subsanar ajustándolo al PGOU y que finalmente la licencia de obras se concedió en 2008, de modo que, obtenida ya la licencia de obras, el 20 de mayo de 2008, los hoy demandantes fueron requeridos notarialmente (doc.34) para que comparecieran ante la notaría el día 27 de mayo para otorgar la escritura pública de compraventa y hacerles entrega de tres cheques nominativos por importe total de 234.000 euros, pero, efectuado dicho requerimiento, los actores contestan al mismo manifestando que no tenían inconveniente en cumplir con lo que se les requería si bien ponían de manifiesto ciertas reticencias por desconocer el contenido de la licencia de obras concedida y a qué se correspondía la cantidad de dinero ofrecida, lo cual es absolutamente contradictorio, según la juez a quo, con lo que los mismos manifestaron en el acto de la vista, en la que habrían negado que hubiesen sido requeridos para nada y que no se negaron.

La juez, con pulcritud analítica, y con base en la documentación que obra en autos, añade que, llegado el día señalado en el requerimiento, consta (doc. 36) que los demandantes no se personaron en la Notaría, con lo cual no se pudo otorgar escritura pública de compraventa, incumpliendo así con la obligación que les incumbía, siendo todo ello ratificado por D. Enrique, que también interviene en juicio.

De todo cuanto se expone, según la sentencia recurrida, resulta claro que en los hoy demandantes ( principales ) sí que concurre un incumplimiento grave y esencial que frustra las expectativas del contrato, entendiendo que las reticencias expuestas tras el requerimiento no debían impedir su presencia en la Notaria, momento en el que podían solicitar toda la información que estimasen oportuna para comprobar si se cumplían con las estipulaciones contractuales, analizar la licencia de obras concedida y aceptar (o no) el pago que se les ofrecía como entrega a cuenta del total que ellos consideraban que debía abonarse conforme al contrato, y en caso de disconformidad con alguno de estos extremos hacerla constar notarialmente, así como los motivos por los cuales decidían no otorgar la escritura de compraventa fundada en un incumplimiento de la promotora de los términos del contrato, pero - añade la juez - no dejar de acudir sin más, máxime cuando se encontraba pendiente la resolución de un pleito en el que únicamente se iba a dilucidar el plazo de cumplimiento contractual pero nada más (aparte del tema del arrendamiento al que antes hemos hecho referencia).

Resulta claro, según la juez a quo, leyendo el contrato, que el precio del mismo quedaba condicionado a que se construyeran 12 apartamentos de conformidad con la licencia que se concediera por el Ayuntamiento, y que finalmente consta que se autorizó la construcción de 10 apartamentos, lo cual pudo motivar la disconformidad de los vendedores y su negativa a otorgar la escritura de compraventa, ya que así se manifestó por parte de Dª Melisa, pero si ello era así, los hoy demandantes, según la sentencia, debieron ponerlo de manifiesto de forma expresa (no dejando de acudir a Notaría) y entablar una serie de negociaciones conducentes a la solución de la controversia, de las cuales quedase constancia, habida cuenta de que la diferencia de apartamentos a construir no fue decisión de la promotora sino imposición del Ayuntamiento, y por lo tanto, tampoco podría fundar un pretendido incumplimiento.

Por otro lado - continúa la juez a quo en su exhaustiva motivación - en el contrato se estableció que la segunda parte del pago se haría en el momento en el que se concediera la licencia de obras, y añade que dicha licencia se concede en abril de 2008, y no consta que en ese momento se hiciera entrega de los 267.000 euros acordados en el contrato, mas, sin embargo, subraya la juez que el artículo 1504 del código civil permite al comprador pagar aún después de expirado el plazo convenido salvo que haya requerimiento notarial o judicial por parte del vendedor, cosa que no acontece, de modo que esa falta de pago tampoco puede fundamentar un incumplimiento contractual de la demandada, máxime cuando se ofreció la entrega de cheques nominativos al tiempo de otorgar escritura de compraventa.

Y concluye señalando que, una vez producido el incumplimiento de los actores, que se fecha en el año 2008, se produciría el incumplimiento de la demandada, al dejar de pagar las rentas para el arrendamiento de la vivienda de la Sra. Juliana, si bien se afirma que, sin embargo, el incumplimiento grave y esencial que provocó la frustración del contrato ya se había producido por la contraparte.

Todo cuanto se expone, según la sentencia recurrida, determina que deba desestimarse la demanda principal y estimarse la demanda reconvencional ante el incumplimiento de los demandantes reconvenidos y acordando la correspondiente indeminzación por daños y perjuicios sufridos. Unos perjuicios que se dice que aparecen cifrados por la demandada reconvencional en las cantidades entregadas a los demandantes y en todos los gastos que fueron sufragados a raíz del contrato y para la consecución del mismo, ante lo que la parte demandante reconvenida niega la posibilidad de reclamarlos dado que esos gastos constituyen lo propio de la actividad del promotor, a lo que la juez a quo opone que, no obstante, está claro que son gastos que se erigen en perjuicios cuando ante el incumplimiento de la parte vendedora los mismos se convierten en fondos perdidos, dado que no van a producir el beneficio al que su inversión iba proyectada. Por lo tanto, el importe de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento se cifra en 114.468Â?59 euros más intereses, según la juez a quo.

SEGUNDO. RECURSO DE APELACIÓN. RESPUESTA JUDICIAL.

Se recurre en apelación:

1- La no estimación de la indemnización de los daños y perjuicios solicitados por la demanda principal.

2- La estimación integra de la demanda reconvencional.

Sostiene la recurrente que, si como es el caso, el contrato fue firmado el 28 de noviembre de 2005, pronto, ya en el 2008, la contraria dejó de cumplir, no pagando la renta que a su cargo devengaba la vivienda de alquiler en la que estaba reubicada la madre de los recurrentes. Esto se reputa esencial y motivo del PO 237/2008 del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Algeciras, siendo que la sentencia de primera instancia marcó que la obligación de la Promotora era mantener en régimen de alquiler a la madre de los recurrentes hasta la efectiva entrega de la vivienda nueva después de la futura construcción, siendo esa decisión cosa juzgada, y siendo ratificada por la Audiencia Provincial, si bien la recurrida no habría cumplido con lo que le incumbe, y siguió, después, sin cumplir, hasta el punto de que la madre de los recurrentes fue desahuciada, siendo además, que la Sociedad Promotora en ese ínterin se disolvió.

Insiste en que, tras muchos años el contrato ha devenido en un contrato totalmente frustrado, su objeto ha fracasado, y no hay promoción, no hay vivienda en alquiler, no hay recepción de la vivienda que debían construir, no hay vivienda a la que volver, por haber sido demolida, y además, no pueden cumplir el contrato porque la sociedad está disuelta, indicando que incluso el propio letrado de la parte contraria, en las conclusiones, sí empatizó con la situación de la reubicación de la sra. mayor y dijo que de acoger algún pedimento solo debía ser, en su caso, el reconocimiento del daño y la situación a la sra. ya nonagenaria, que fue desahuciada.

A continuación y bajo el epígrafe estricto de motivos del recurso se refiere a que:

A---Concurre la falta de legitimación activa de la reconviniente, porque una Sociedad Mercantil disuelta desde el 2011, en la que no hay administrador sino liquidador, está sujeta al balance de liquidación, siendo el marco establecido y aprobado por la Junta de socios, y siendo que en el balance de liquidación no están los importes que reclama, pues no forman parte de su activo, repitiendo cuáles son las funciones de los liquidadores.

La sociedad - reitera - comparece por sí, pero incurre en falta de capacidad y representación, porque no lo hace su representante y en todo caso no hay que confundir un liquidador con un administrador, pues sus capacidades son distintas, el liquidador está facultado para realizar operaciones solo tendentes a la liquidación, repitiendo que no se presenta acuerdo de la sociedad para poder comparecer y ejercitar la acción que ahora plantea, de modo que hay clara imposibilidad de ejercitar acción ya que para ello precisaría el acuerdo del que habla el artículo 371 de la LSC ( ... darán cuanta los liquidadores de la marcha de la liquidación para que acuerden lo que convenga al interés común...), teniendo en cuenta que el liquidador está sujeto a unas normas específicas y su función está regulada por lo dispuesto en el artículo 375 de la LSC cuando dice : '1. Con la apertura del período de liquidación los liquidadores asumirán las funciones establecidas en esta ley, debiendo velar por la integridad del patrimonio social en tanto no sea liquidado y repartido entre los socios, reiterando pues las alegaciones de la demanda, ya reproducidas anteriormente.

B---La sentencia no ha valorado adecuadamente la prueba y no pone el acento en los incumplimientos previos y continuados y reiterados de la parte contraria, esto es, que no recoge lo que realmente ha sucedido, pues no valora que el contrato preveía la construcción de 12 apartamentos (de 12 a 10 apartamentos resulta una cifra nada despreciable, pues cada uno iba a razón de 54.000.-€ por apartamento, lo que supondría 108.000.-€ ), y que en su relación directa estaba el precio, y no valora que las circunstancias del contrato debían ser consentidas por todas las partes, no valorando que nunca fueron consultados los recurrentes, que no intervinieron en el proceso en modo alguno porque no se les dio participación, ni en el proyecto, ni se les oyó, ni el reformado se le preguntó, ni en las gestiones que hubiere que hacer, y además, según el recurrente, no tuvieron contacto alguno que el arquitecto (quien reconoció no conocerlos).

Interpreta la recurrente que la sentencia lo que pide es que se firme a ciegas por personas no profesionales, frente a otras profesionales, y que prima la falta de transparencia de la parte profesional del contrato, pues no dimensiona que las confusiones del contrato la propicia la promotora, que es quien lo redacta y quienes, seguramente, de forma malintencionada, no ponen término al contrato para sacar ventaja de esa situación, cuando ese pacto se antoja esencial en cualquier caso, no valorando el derecho a pedir explicaciones que nunca habrían llegado, y así, solo cuando se ve que la sociedad mercantil se disuelve se percibe que esto no tiene marcha atrás.

Critica la sentencia igualmente el recurrente en el sentido de que no valora que la contraria, desde el año 2008 hasta que se presenta la demanda que ha dado lugar a este procedimiento, mayo de 2018, más de diez años, se ha 'sentado en su silla', no ha movido un dedo, no ha pedido la resolución, en su caso, o el cumplimiento, en un suponer, y no ha hecho nada hasta llegar a su disolución y que con ella, como acto voluntario de ella misma (acordado por la Junta de socios la disolución), consuma el incumplimiento grave y culpable, que no es ni más ni menos que el desahucio de la sra. madre, nonagenaria, a quien la echan a la calle por mor de un desahucio porque la Promotora no cumplió con lo que se obligó, frustrándose definitivamente el contrato.

Tras reproducir la valoración de la prueba efectuada en sentencia, el recurrente subraya que a su juicio hay documentos y hechos muy reveladores que no analiza con acierto la sentencia, dicho en términos de defensa y respeto. Estos son:

1---Que el contrato es redactado por la parte contraria. juzga que el contrato deja sin definir el término del mismo y es este un pacto esencial que obligó a los recurrente a presentar demanda de PO en el año 2008, de modo que las oscuridades e imprecisiones solo pueden perjudicar a quien redacto el contrato por ser autor de ellas.

2---Que la Promotora demandada principal dejó de pagar desde marzo de 2007, quedando acreditado con la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Algeciras, recaída en autos de Juico Verbal nº 1014/2008 que se aportó como doc., 2 de la contestación a la reconvención.

3---Que en enero de 2008 los ahora recurrentes se vieron obligados, habida cuenta la aptitud de la parte contraria, a presentar demanda de PO nº 237/2008 del Juzgado de Primera Instancia nº 4, para establecer el término del contrato, declarar que la obligación de reubicación y mantenimiento en régimen de alquiler de la madre era por todo el tiempo del contrato hasta su definitivo cumplimiento y consumación, siendo que la ahora recurrida, lejos de allanarse, o plantear otra alternativa, se opuso a ambas pretensiones, tanto de una como de otra petición, de lo que se deduce bajo su criterio que no quería ni que se señalare plazo ni que se continuare con el realojo. ¿No es esto incumplir?, se pregunta.

4---Que tras la sentencia antes referida es la contraparte quien presenta recurso de apelación, en el que sigue manteniendo su oposición a fijación del plazo y mantenimiento de la obligación de vivienda en régimen de alquiler a su cargo para la Sra. madre de la otra parte, dictándose sentencia por la que se mantiene la del Juzgado de Instancia con la única alteración de que el plazo de veinticuatro meses se computaría desde la escritura de compraventa de la parcela.

5---Que el requerimiento del que habla la sentencia y la incomparecencia de los recurrentes (que no es tal) sobre la que pivota el fallo judicial ahora recurrido se produce más de un año y cuatro meses después del requerimiento. Que al tiempo del requerimiento la contraparte postulaba en la Sala de la Audiencias que no tenía que pagar el alquiler y que no procedía fijar plazo de entrega, siendo esta la realidad de los hechos.

6---Que las consecuencias del requerimiento y la supuesta incomparecencia y la conclusión judicial no es acertada en modo alguno, pues llevado a cabo el requerimiento todavía no había sentencia de la Sala de la Audiencia Provincial referida en el párrafo anterior, sino que los recurrentes, enormemente preocupados por la situación angustiosa , al filo del hilo, de la madre , estaban muy desinformados, y sabían que la promotora no quería pagar, ni fijar plazo, porque así lo decía por escrito, añadiendo que en ningún momento se les facilitó copia de la escritura que supuestamente se iba a firmar, siendo que, frente al requerimiento, ellos no se negaron a otorgar escrituras públicas, sino que querían saber las cosas y cómo quedaban o quedarían, criticando el recurrente que la sentencia le achaca que no fue a pedir explicaciones a pesar de que las solicito y que su incomparecencia es resolutoria, lo que no reputa correcto, pareciéndole más racional que quien ha cambiado las reglas del juego haciendo un proyecto a su libre albedrío y cambiándolo nuevamente reformándolo, y más aun teniendo en cuenta que ello afecta a terceras personas, la otra parte del contrato, tenía que dar explicaciones y recabar el consentimiento y no decidir unilateralmente.

7---Que es relevante que, vigente el contrato , la contraparte, desde , al menos, el 8 de marzo de 2013 , no pagaba nuevamente la renta , por tanto , no cumplía, ni con el contrato ni con la sentencia de la Sala de la AP, anteriormente referida , y se produce que el arrendador insta el desahucio y se decreta el lanzamiento de la madre de los recurrentes.

8---Que otro hecho relevante es que la Sra. madre de los recurrentes es echada a la calle y, además, la vivienda, la vivienda de toda su vida ya no existía porque la promotora la había demolido. Esto es lo que permitía a su juicio la reclamación del daño moral referido en la demanda principal y la indemnización por la vivienda destruida, reiterándose a continuación alegaciones que ya obran en el escrito de demanda y de contestación a la reconvención, destacándose que en la sentencia hay ausencia de detalle sobre las cantidades reclamadas por la parte demandante principal porque no se estiman pero que, para el caso de que la Sala entendiere su estimación total o parcial, juzga importante precisa, reiterándose lo ya expuesto en demanda principal.

9---Que es llamativa la ausencia de detalle referidos en la sentencia sobre las cantidades reclamadas en la demanda reconvencional y que se estiman con la simple afirmación de que se produjeron, y sin establecer la relación causal. El argumento y decisión judicial se reputan claramente erróneos, estimando que especial relevancia referencia ha de tener el caso de entender como daño un proyecto que no sirvió y que tuvo que ser reformado, o los importes de licencia, avales y tasa de licencia, en tanto en cuanto si obtenida la licencia no se ejecutaron las obras, cosa más que evidente que así sucedió, los importes de las licencias son devueltos por la Administración, de modo que, aparte, no cabe estimar como daño los costes de un proyecto que se ha desarrollado inútil, en el que no dieron participación los actores principales ni pidieron opinión a ellos. Lo mismo a propósito de lo que se refiere a Estudio de Seguridad y Salud, porque carece de sentido en una obra que nunca llega a ejecutarse, ni siquiera a iniciarse, convirtiéndose en un gasto inútil.

Lo concerniente a la reclamación de licencias y trabajo de limpieza del solar, son también improcedentes a su juicio, porque lo que ha servido es para eliminar la edificación de la vivienda en la que toda la vida habitó la familia, y con ello se ha eliminado su principal activo, dejando a la madre de los recurrentes sin posibilidad de volver a ella, dejándola literalmente en la calle. Especial mención merece a su juicio la reclamación en concepto de alquileres y suministros en cuanto a la vivienda que estuvo arrendada mientras la contraparte pagó, porque estos importes no solo nacen del contrato sino , lo que es más importante , los establecen las sentencias judiciales firmes ,que incluso, y no es baladí, se dictan después requerimiento notarial, luego, dado que las sentencias están para ser cumplidas en sus propios términos, lo que la contraparte hizo, aunque dejó de hacerlo en un momento dado, es cumplir con la sentencia judicial firme hasta que ella voluntariamente decidió dejar de cumplirla provocando su propio incumplimiento objetivo y la frustración del contrato.

C---Pasa a continuación el recurrente a defender una indebida aplicación por la juez a quo de las normas aplicables al caso que nos ocupa, y en concreto de las siguientes:

------Las obligaciones no pueden quedar al arbitrio de una de las partes, artículo 1256 del CC: 'La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes', valorando el recurrente que, si , como es el caso, existía un contrato en el que se preveía construir 12 apartamentos y además el precio estaba establecido en base a ello , no puede, ni debe, sin más la parte contraria decidir la continuidad del Convenio sin dar noticia ni recabar el consentimiento de la otra parte, cuando el objeto del contrato cambia, o se ve afectado, pues solo parece que se autorizan 10 apartamentos y por ende afecta sensiblemente a las prestaciones a recibir por la parte vendedora.

------Las novaciones del contrato han de ser consentidas, luego se infringen las normas contenidas en los artículos 1203 y siguientes del CC, siendo que las obligaciones pueden modificarse: 1. Variando su objeto o sus condiciones principales. 2. Sustituyendo la persona del deudor. 3. Subrogando a un tercero en los derechos del acreedor. De este modo, defiende que, con el cambio de proyecto, la obligación económica y la de construcción de 12 apartamentos sufrió un cambio significativo por tanto las obligaciones fueron novadas. Para ello, dado que los recurrentes eran la parte acreedora precisa prestar su consentimiento, en ningún momento lo prestó y en ningún momento lo recabaron o solicitaron, y cuando piden una lógica explicación la sentencia mal interpreta el resultado, según la recurrente, que estima que se infringe el artículo 1205 del CC, pues la novación puede hacerse sin el conocimiento del deudor primitivo, pero no sin el consentimiento del acreedor.

------Inaplicación o indebida aplicación de lo dispuesto en el artículo 1214 del CC., pues la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe, reiterando los recurrentes que nada han incumplido, pues firmaron el contrato, y solo recibieron la primera entrega económica, observando cómo demolieron la finca, y estuvieron a la espera de que la contraria pagara cuando llegaren los hitos establecidos en el contrato, cosa que dice que no hicieron nunca, y también que tuvieran a la madre de ellos en vivienda de alquiler, siendo que, cuando recibieron el requerimiento, mostraron su posición de firmar pero conociendo lo sucedido de lo que no le habían dado explicación alguna y en donde se minoraban las cantidades previstas tuvieron reticencias, repitiendo el resto de alegaciones ya explicadas.

------Indebida aplicación de lo dispuesto en el artículo 1504 del CC, siendo el art. 1124 la norma general y el artículo 1504 la norma especial en relación con el contrato de compraventa de inmuebles, siendo lo cierto que cuando se produce la disolución de la sociedad contratante la posibilidad de cumplimiento del contrato desaparece.

------El principio iura novit curia, debiendo reconocerse la situación de que el contrato se ha visto frustrado en su objeto, dando los efectos de restablecimiento prestaciones dadas y recibidas, si fuere el caso.

------Los principios de buena fe y equidad.

------Los preceptos sobre costas, cuando hay dudas de hecho.

Por lo expuesto, que hemos tratado de resumir, se pide que esta sala:

1º.- Revoque la sentencia recurrida y en su lugar dicte sentencia por la que estime totalmente la demanda principal, en los términos del Suplico de la misma, y en todo caso, señale la indemnización a que hubiera lugar dentro del límite del importe solicitado por la parte actora principal, y, del mismo modo, desestime la demanda reconvencional, y en su defecto, si la estima parcialmente, desestime la petición de indemnización de daños y perjuicios.

2º.- Subsidiariamente, estime el recurso y declare resuelto el contrato por la frustración del objeto. Condenando a la demandada principal con la indemnización los importe reclamados por la demolición de la vivienda y que son reclamados en la demanda principal o a la cantidad que se estime adecuada teniendo en cuenta la desaparición de la vivienda.

3º.- Y en su caso, subsidiariamente, de no estimar la petición principal, ni subsidiaria, estime el recurso en cuanto a la condena en costas impuesta revocando el pronunciamiento y resolviendo que no procede imponer las costas a la parte actora.

Pasamos a continuación a conocer las alegacionesde la parte recurrida al recurso de apelación.

En este sentido la demandada principal recuerda, en primer lugar, cuál fue el objeto de la pretensión de los actores en demanda, y subraya que debemos de analizar el contrato, que las partes y la propia demanda califica de compraventa, y los incumplimientos denunciados son de falta de pago del precio, respecto de lo cual afirma que, como este es mixto ( una parte era en dinero en efectivo y por otra mediante la entrega de un apartamento y la cesión de una vivienda en régimen de alquiler ), si la cuestión fuese controvertida o generase dudas, esta resuelta por el articulo 1446 de cc, que establece que si parte del precio de la compraventa fuese en dinero y parte en otra cosa, el contrato se calificara por la intencion manifiesta de las partes, y si no fuese clara la intención de las partes, que se juzga que lo era, se considera compraventa al ser las cantidades pactadas en efectivo, 60.000, 267.000, 267.000 y 30.000, es decir un total de 624.000 Euros, superiores a la suma del valoración del apartamento 180.000 y las rentas de apartamento que se cedía en alquiler.

Por lo tanto reputa que las obligaciones que se dicen incumplidas, al margen de la cuestión de las licencias, son precio aplazado de la compraventa de un inmueble, y por tanto se juzga que se debió alegar el 1504 del cc, sobre estos aspectos, algo que no se hizo de contrario, pues aquí no rige la condición resolutoria implícita, del 1124, válida para cualquier compraventa, menos para la de los bienes inmuebles con precio aplazado, que es lo pretendido de contrario.

De modo que en primer lugar la recurrida repite que si no se ejercitó la aludida acción del 1504 CCvil, la sentencia no puede pronunciarse sobre esas cuestiones, ni aun aplicando el Iura Novit Curia, pues sería incongruente con la petición de la demanda.

Pero además ( también reitera ), en la fecha a que se refieren los hechos se exigía para la resolución por falta de pago del precio, el requisito añadido del previo requerimiento notarial o judicial, que se reitera que no se practicó de contrario ( lo que se interpreta que vuelve a avalar que no se ejercitaba la acción del 1504 del cc ), insistiendo en que se puede revisar la pretendida resolución por la vía genérica del 1124 pero no por falta de pago del precio.

En lo que atañe a la legitimación activa, se remite al planteamiento obrante en sentencia, que reputa correcto, aportándose en la audiencia previa como más documental certificación del acta de la Junta de Socios celebrada el 20 de Junio de 2018,acordando ejercitar acción de resolución del contrato litigioso, siendo que la sociedad actúa representada por el liquidador, como no puede ser de otra forma, al ser los liquidadores el órgano de gestión y de representación de la sociedad en liquidación, y siendo que su nombramiento puede hacerse en el momento que se adopta el acuerdo de disolución o en un momento posterior, añadiéndose que con la documental aportada consistente en la exhibición de los libros contables de la recurrida, y restantes, se justifican los daños y perjuicios, siendo que cuestión distinta es que hasta el dictado de la sentencia estimando la resolución interesada y la indemnización correspondiente lo que era un gasto soportado por Promotora de Ventas Capital 2002 SL y perfectamente reflejado en los libros contables, no se convierta en derecho de crédito contra los mismos en un caso en que, como dice la sentencia, lo que efectúa la sociedad en liquidación es simplemente defender los derechos e intereses de la entidad en liquidación, entre ellos ejercitando las acciones que considera oportunas.

En cuanto a la alegada errónea valoración de la prueba, la descarta, en un caso en que opone a la actora principal lo siguiente:

1---El contrato se redactó con el precio y condiciones exigidas por los vendedores que tenían plena libertad y medios para asesorarse al respecto, pues pidieron y recibían a la firma, ya, la cantidad de 60.000 euros, de tal modo que todas las partes aceptaron las condiciones y términos del contrato.

2---La Promotora de Ventas no dejó de pagar las rentas desde Marzo de 2.007, sino que, con remisión a la documental aportada con la contestación, numero 39 a 60 y admitida en primera instancia, se acredita el pago desde Febrero de 2006 y hasta Junio de 2008,inclusive, y no solo de las rentas, sino de los suministros de luz y agua, de la vivienda facilitada a la madre de los vendedores, garantizando la solución habitacional, siendo cuestión distinta lo que pudiera ocurrir tras la negativa a escriturar de los apelantes.

Se reitera que, efectivamente, en Enero de 2008 los hermanos María Angeles Rosario Manuel, presentaron demanda solicitando la fijación de plazo para establecer término a determinadas obligaciones del contrato, pero porque lo creyeron conveniente y estaban en su derecho, y no por ningún comportamiento censurable de la demandada, siendo que a fecha de presentación de la demanda, los trámites ya estaban avanzados, siendo que los tiempos no los fijaba la Promotora, sino las distintas Administraciones al ir resolviendo todos y cada uno de los tramites iniciados, añadiéndose que, efectivamente, la promotora se opuso a la demanda y además recurrió la sentencia, no porque se negara a cumplir el contrato como se afirma de contrario, si no porque los términos pretendidos no se ajustaban a lo pactado y no era de realización posible.

Interpreta la recurrida que, tratándose de un contrato de compraventa donde la mayoría de las estipulaciones están vinculadas al proceso constructivo, habiéndose gestionado y obtenido la licencia obras, realizado todos los pagos de tasas e impuestos hasta ese momento y cuando la continuidad del mismo queda supeditada al otorgamiento de la escritura pública de venta, el no disponer de la misma una vez obtenida la autorización para el inicio de las obras, con independencia de la frustración de las expectativas derivadas del contrato, impide la ejecución del mismo, resaltándose la testifical de D. Enrique, oficial de notaria que preparó la escritura no solo de venta sino también de obra nueva y división horizontal, añadiendo la recurrida que las cantidades a abonar por la demandante principal no se modifican unilateralmente, sino que estaban supeditadas al número de apartamentos permitidos, de modo que el proyecto no era al libre albedrio de la recurrida, sino el resultado de ajustarlo a las normas urbanísticas y al plan de ordenación urbana.

Reitera asimismo la recurrida que, habiéndose producido el incumplimiento resolutorio por los vendedores al inicio de 2008, lo ocurrido cinco años después es absolutamente irrelevante, siendo que, además, el desahucio no tiene su origen en el impago de rentas anterior a la negativa a escriturar, agregando el recurrido que, sobre la demolición de la vivienda, estaba prevista en el contrato, en su estipulación quinta, y que, al incumplirlo, negándose a escriturar y a recibir el precio, los recurrentes deberán asumir las consecuencias.

Por otra parte, en lo concerniente al perjuicio causado a Promotora de Ventas Capital 2002 SL, al no otorgarse la escritura del solar, las alegaciones del recurso se defiende que deben ser igualmente desestimadas, al tratarse de los desembolsos realizados para dar cumplimiento a las obligaciones derivadas del contrato, hasta la fecha del incumplimiento de los vendedores que impidió la continuación, entendiendo que el nexo causal con la conducta de los actores está acreditado, y deriva de las estipulaciones referidas que imponían la obligación a la compradora de abonar inicialmente la cantidad de 60.000,00 Euros, la de sufragar las rentas y suministros del alojamiento de la madre de los vendedores y los gastos derivados e inherentes, de todo el proceso previo al inicio de la construcción de los apartamentos (impedida por no disponer de escritura del solar adquirido), licencias, proyectos técnicos, gastos notariales impuestos...,desembolsos acreditados y detallados con la documental aportada con la contestación numerada del 1 al 69 y reproducida para la reconvención, de modo que se juzga que la circunstancia de que la sentencia se remita a los mismos cifrando el importe total, no es un error valorativo de la prueba, sino sencillamente aplicación del principio de economía procesal.

En cuanto a los gastos con la administración respecto a esos importes que 'son devueltos por la administración', se opone que no pueden estimarse, en primer lugar, porque no se planteó la cuestión en primera instancia, y segundo, porque, de haberse planteado, como hecho extintivo de contrario se tendría que haber solicitado de las administraciones competentes, el Ayuntamiento en este caso(del que se designaron los archivos) constancia de su reintegro, y tercero, debido a que no se habían devuelto en consonancia a lo anterior, esta parte habría propuesto prueba de ser un motivo alegado (no era una cuestión controvertida).

Se opone igualmente la recurrida a la indebida aplicación de las normas de fondo, y en este sentido, niega la vulneración del art. 1256 CCvil., remitiéndose a lo pactado por la partes respecto al precio y sus condiciones, en el sentido de que el precio inicial está en función de los apartamentos que el Excmo Ayuntamiento de Algeciras permitiera construir, refiriéndose a las testificales del Arquitecto director del proyecto, D. Severino, y de la persona que gestionó los tramites administrativos del mismo, realizó pagos y mantenía contacto directo con los ahora apelantes, Dª Melisa, quedando claro a su juicio que no es de aplicación el precepto que se dice inaplicado,1256 del CC, por la sencilla razón que es de aplicación el articulo 1445 y ss del mismo cuerpo legal, reguladores de la compraventa y que prevén las circunstancias alegadas, debiendo tenerse en cuenta que nuestro Código no impone textualmente la exigencia de la determinación al regular las obligaciones.

Y así en este caso afirma que la determinabilidad de la prestación es la posibilidad de que la prestación quede sencilla o aproximadamente identificada en el momento inicial, para ser precisada y perfilada con posterioridad, afirmando que aqui, al otorgarse Licencia por el Excmo Ayuntamiento de Algeciras, en definitiva, la prestación era determinada o determinable y no era necesario consentimiento posterior de los vendedores como parece exigir el contenido del recurso, recordando a la sala que Dª Melisa dejó claro que informaba periódicamente a los vendedores del estado de los trámites urbanísticos y de obtención de autorizaciones y licencias, tanto telefónicamente, con visitas de estos a las oficinas de la apelada, y se destaca que incluso se refirió a una reunión en el Departamento de Urbanismo de Algeciras, donde compareció ella, los vendedores y los responsables municipales, porque los hermanos María Angeles Manuel Rosario pretendían a posteriori y tras la firma del contrato, una mayor edificabilidad, intentando que se contruyeran 20 apartamentos.

Aparte, se niega que exista una novación en un caso en que ni en los hechos, ni en los fundamentos derecho, ni en el suplico de la demanda se alude a que se produjera la novación ahora alegada, ni se realizó petición alguna al respecto, por lo que la Sala no debe admitir una cuestión nueva por vía de recurso, reiterándose en todo caso la determinabilidad de la prestación.

En definitiva, se reproducen en buena parte alegaciones de la contestación a la demanda y de la reconvención, en un caso en que según la apelada solo se puede decretar la resolución en perjuicio de quien incumplió primero, subrayando que los ahora apelantes firmaron el contrato, recibieron la cantidad inicialmente pactada, no observaron, pero sí consintieron, la demolición de la vivienda ubicada en el solar(por otra parte algo obligado para poder iniciar la ejecución del proyecto constructivo que ambas partes pactaron),a su madre le fue facilitada la vivienda donde acomodarse, y efectivamente no recibieron, porque no quisieron, la siguiente cantidad pactada el mismo día que se negaron-ya por segunda vez tras ser requeridos notarialmente-a otorgar escritura de venta, siendo que a partir de ese momento Promotora de Ventas Capital 2002 SL dejó de estar obligada por las estipulaciones del contrato.

Ya finalizando reitera que, respecto a la frustración del contrato, debe tenerse en cuenta que la disolución data de 2011, tres años después del incumplimiento resolutorio de los actores en 2008, de modo que el contrato quedó resuelto en esa fecha, y la sociedad se puede reactivar cuando los socios lo decidan, cumplir con su objeto social y, por lo tanto, promover, construir y vender lo construido, pero eso es decisión de los socios y no han optado por ello, no estando los vendedores en situación de exigirlo, siendo que el fin ultimo del contrato no se ha frustrado por el inicio de los operaciones liquidatorias, sino que se ha frustrado porque no se puede iniciar la construcción de unos apartamentos en una parcela que esta escriturada a nombre de terceros, ya en 2008.

Y no termina la apelada sin recordar que rige el principio de congruencia, que subraya que también debe tenerse en cuenta con relación a la pretensión subsidiaria. Lo que efectivamente habrá de ser tenido en cuenta en esta sentencia.

A continuación procede la respuesta judicial, una vez resumidas las posiciones de las partes reflejadas en escritos de considerable extensión, así como los fundamentos de la sentencia.

Partiendo de la premisa de que ninguna de las cuestiones introducidas ex novoen el recurso podrán ser abordadas en esta segunda instancia, la estructura lógica de fundamentación exige, en primer lugar, analizar la legitimación activa de la sociedad en liquidación para reconvenir, y a continuación, abordar el resto de las cuestiones: en particular, la alegación sobre errónea valoración de la prueba, y la de infracción del ordenamiento jurídico.

Y tanto a un respecto como al otro, la sala asimila como correctas la mayoría de los argumentos de la juez a quo.

Pasamos a la cuestión de la legitimación activa. Su planteamiento en esta vía, en cierto modo y a priori, puede llamar la atención, pues se está trasladando a la conciencia de la sala, desde la perspectiva del art. 10 de la LECivil, que la sociedad en liquidación puede y debe responder de las deudas en que incurrió por causas anteriores o sobrevenidas a la liquidación, pero que, en cambio, le está vedada la posibilidad inversa, esto es, la de reclamar por causas generadas antes de la liquidación o durante ésta. Es decir, se le reconoce la legitimación para, si se nos permite, lo que le perjudica, en beneficio de sus acreedores, pero se le niega para lo que le beneficia. Esto a priori resulta discutible desde una perspectiva de estricta justicia. Por otro lado, ni las deudas ni los créditos estarán en balance alguno en tanto no se dicte sentencia firme.

En todo caso, la respuesta, más allá de lo anterior, debe ajustarse a la solución que otorga el ordenamiento jurídico. Y semejante respuesta es la que proporciona la sentencia recurrida.

El hecho de que se haya nombrado liquidador no puede significar que la sociedad haya desaparecido del tráfico jurídico. No se dice expresamente que la sociedad haya otorgado la escritura a que se refiere el art. 395 TRLSC y después haya procedido a la cancelación de la hoja personal en el registro Mercantil ( art. 396 ). Sin esto último, convenimos con la juez a quo que la legitimación activa existe, por unánime jurisprudencia, sin necesidad de adicional motivación, resultando incluso discutible la concurrencia o no de la misma en el caso de que se hubiera producido la cancelación ( supuesto en que no nos adentramos, porque no es el que nos ocupa ), no pudiendo ser otra persona que el liquidador quien represente en juicio a la sociedad en liquidación, aportándose al procedimiento los documentos que lo autorizan expresamente.

Por lo tanto, y con remisión íntegra a los argumentos de la sentencia recurrida, debe confirmarse su pronunciamiento al respecto.

En lo que se refiere a la alegación de error en la valoración de la prueba, lo cierto es que, a criterio de esta sala, buena parte de semejante valoración debe tener en cuenta la documental unida a actuaciones, y, cómo no, el complejo contrato que ambas partes decidieron firmar, con cláusulas que afectan a terceros no intervinientes ni estrictamente parte en el negocio, como es la previblemente 'desafortunada' madre de los hermanos recurrentes, que no hay que obviar que a través del contrato ve afectados sus derechos, pero que, en todo caso, no es parte en este procedimiento, trasladándose a la sala la intuición de que son los hijos quienes adoptan la iniciativa materializada en el contrato y frustrada en la realidad.

No nos cabe duda de que todo el alargadoconflicto subyacente trae raíz de una mejorableredacción del contrato que vinculó a las partes allá por 2005. Ambas partes, de hecho, no discrepan en que existe en su devenir un primer conflicto que hay que vincular con una omisión, en el negocio escrito, de una referencia al plazo de cumplimiento de las obligaciones.

Ya las partes disienten, desde el principio, sobre qué es exactamente lo que habían firmado,siendo en cualquier caso evidente, leído el contrato, la finalidad perseguida al firmar, y la generación de desconfianza sobrevenida.

Por los vendedores se pretende principalmente un enriquecimiento vinculado a la venta de una finca, sin menoscabo de la garantía de vivienda para su madre ( que, insistimos, no interviene en un negocio que le afecta, y que, que sepamos, no ha dirigido acción alguna contra nadie ), y, por la compradora, la adquisición de la finca para posterior enriquecimiento, una vez demolida la casa que existe, y construidas las viviendas que en una nueva promoción se le autorice a levantar. Como cláusula en favor de tercero, también se estipula un compromiso, ergo obligación, de la promotora, orientado a facilitar la necesidad de vivienda de la persona que hasta el contrato viene residiendo en la finca objeto del contrato, en principio, hasta que se aquel se consume en sus efectos.

Pero en todo caso la finalidad principal de ambas partes es el enriquecimiento, el lucro. La madre de los vendedores no es parte, repetimos. Y para ello, para conseguir el objetivo de los intervinientes contractuales, se estipulan unas cláusulas de redacción insuficientemente claras, lo que obliga, transcurrido un tiempo desde la celebración del contrato, a acudir a los tribunales, en orden a que los mismos sean los que determinen el plazo de cumplimiento de una obligación como la de la promotora, circunstancias que no se preveían en el negocio inicialmente, como decimos, merced a una deficiente regulación.

Esta circunstancia ni puede beneficiar ni perjudicar a ninguna de las partes. En tanto se aclara el término, juzgamos que subsisten las obligaciones de ambas partes consustanciales a lo pactado. Y efectivamente, vistas las actuaciones, como bien interpreta la juez a quo, en un principio las obligaciones se cumplen.

No obstante, en un momento dado la confianza recíproca se quiebra. De lo que se trata es de determinar a quién debe perjudicar la situación generada a posteriori, en un supuesto en que nos parece evidente que ninguna de las partes ha conseguido la finalidad que perseguía al contratar.

No en vano, la promotora ha invertido un dinero que no le ha reportado ningún beneficio ( la documental lo refleja con claridad ), y no solo al firmar, sino con ocasión de los distintos gastos sucesivos demostrados hasta la obtención de licencia. Por su parte, la vendedora, que sigue ostentando la titularidad de la finca, ha ganado 60000 euros, pero tiene una parcela seguramente de menor valor que el que tenía cuando se decidió demoler la construcción antigua, siendo un tercero ( la madre, que reiteramos que no es parte ) quien tiene el perjuicio adicional de no contar con solución habitacional, al menos brindada o proporcionada por la demandada.

La cuestión es: ¿Tienen ambas partes derecho a reclamarse los perjuicios sufridos? ¿Solo una? ¿Ninguna?

Pues bien, la sala no desconoce que uno de los efectos consustanciales a la objetiva frustración de la finalidad perseguida por los actores es que la madre de los mismos, desde 2013, ni puede residir en su antigua vivienda, ni en otra proporcionada por la promotora en liquidación. Ahora bien, a partir de aquí, de lo que se trata es de profundizar en la pregunta: ¿ A qué se debe esto?

Y por más que pueda comprenderse la postura de la actora principal, y concebir el posible sufrimiento de la madre de los demandantes como asociable a la fallida iniciativa de 2005, lo que entiende la sala es que son los propios demandantes principales los que, primero al firmar el contrato de 2005, y después, en 2008, al negarse a otorgar la escritura de venta de solar, provocan o favorecen el perjuicio que ahora denuncian, que además, y en parte, no es propio estrictamente.

Y es que, atendido el tenor de la documentación proporcionada por la reconviniente, parece difícil concebir o catalogar su actuación como denotativa de un incumplimiento grave de obligaciones asumidas, más allá de que resulte posible inferir un desenvolvimiento de aquellas a un ritmo o velocidad que acaso no satisfacía a los vendedores allá por 2006 o 2007, pero por razones que no juzgamos que le sean reprochables al comprador-promotor, al intervenir un tercero ( Administración ) cuyas decisiones se adoptan conforme a un marco temporal no objetivable a priori.

Si observamos la documentación aportada, comprobamos que no son ciertas las aseveraciones de la demandante principal sobre la pasividad de la demandada. Parece querer transmitir al tribunal que desde el principio la promotora decidió no cumplir, lo cual no solo se contradice con su clara voluntad negocial y su ánimo de lucro presumible, sino con el hecho objetivo de que, ya a la firma del contrato, según desgrana perfectamente la juez a quo en la sentencia: pagó a los vendedores la cantidad de 60.000 euros pactada; encargó y pagó a EAGIL LB ARQUITECTOS S.L. el proyecto de la obra acordada por importe de 12.388,80 Euros; tramitó y abonó el derecho de Registro, Visado y Libro de Ordenes del citado proyecto por importe de 385,28 Euros; encargó la redacción del Estudio de Seguridad y Salud y se abonó su importe, 1,914,00 Euros, el 23 de Febrero de 2.006; solicitó licencia de limpieza del solar abonándose la tasa por importe de 60,00 Euros y la de la licencia urbanística, 62,3 Euros; el 4 de Abril de 2.006 le es notificada la concesión y el 19 de Abril del mismo año se retira la licencia de obra menor para poder proceder a limpieza de la parcela; se llevan a cabo trabajos de limpieza del solar por importe de 4.889,46 Euros; el 23 de mayo de 2.007 se solicita información urbanística, abonando las correspondientes tasas, 62,38 Euros; el 18 de junio de 2.007 se expide la licencia de información urbanística solicitada, con indicación del número máximo de plantas y altura permitidas en la futura construcción; el 1 de Agosto de 2,007 se solicitó la licencia de obra, abonándose la licencia urbanística por importe de 4.729,53 Euros; el 1 de Agosto de 2.007 se notificó por parte del Excmo. Ayuntamiento de Algeciras a la demandada que el proyecto planteado debe de ajustarse tanto en la altura como en el volumen de edificabilidad a los límites impuestos por la Administración, y que se va a necesitar un permiso especifico de costas; el 20 de Septiembre de 2007 se puede presumir que la demandada se desplaza a Cádiz para solicitar a la Conserjería de Medio Ambiente autorización de uso en zona de dominio marítimo terrestre, exigida por el Ayuntamiento; el 9 de Octubre de 2.007 notifica la Conserjería de Medio Ambiente el inicio del expediente por el que se interesó la referida autorización; el 15 de Octubre de 2.007 se presenta al Excmo. Ayuntamiento de esta ciudad reforma del proyecto inicial ajustándolo a las exigencias de la Administración, reduciendo la edificabilidad del mismo; el 26 de Octubre de 2.007 el Ayuntamiento de Algeciras solicita informe positivo sobre el uso del aparcamiento proyectado dentro del límite de la zona de protección marítimo terrestre y que se eliminen, en la zona de tránsito, seis metros de cerramiento; el 5 de Noviembre de 2.007 es presumible que se celebró una reunión con los responsables urbanísticos del Ayuntamiento de Algeciras para ajustar el Proyecto a las exigencias y limitaciones impuestas por la Administración; el 15 de Noviembre de 2.007 se aporta nueva documentación sobre las exigencias de planeamiento; el 28 de Enero de 2.008, se aporta nueva documentación sobre el límite de la zona de tránsito a la Consejería de Medio Ambiente; el 1 de Febrero de 2.008 se expide la autorización solicitada a la Conserjería de Medio Ambiente; el 27 de Febrero de 2.008 se presenta al Ayuntamiento el exigido informe positivo de la Conserjería de Medio Ambiente, y el 27 de Marzo de 2.008 expide el Ayuntamiento la Licencia de Obras.

No se trata de una sola iniciativa o acción. Es evidente que la juez a quo no incurre en un error en la valoración de la prueba, sino que la utiliza de forma conveniente para alcanzar una conclusión razonable. Es decir, durante más de dos años se observa una evidente voluntad de cumplimiento de sus obligaciones por la demandada principal, si bien se antoja comprensible entender que la lentitud consustancial a la intervención de un tercero público cuya agilidad en la tramitación acaso fuera mejorable se traduzca en una cierta frustración o impaciencia en quien pretendía una satisfacción de sus intereses más pronta.

Mas, repetimos, esto no es imputable a la promotora, como tampoco que la promoción finalmente hubiera de ser de 10 viviendas en lugar de doce ( lo que a la vista del contrato no se interpreta como condición resolutoria, sino como incidencia sobrevenida, no pactada, y fuente de necesaria y adicional negociación entre las partes, a la que la demandante principal se niega, aparentemente, de forma algo empecinada a nuestro juicio ).

Muy especialmente se observa una tenaz y no justificada negativa al cumplimiento de la finalidad del contrato cuando se constata, por parte de los vendedores, una oposición a formalizar la preceptiva escritura de venta del solar donde se tenía que llevar a cabo el proyecto, y a recibir parte del precio pactado para ese momento de la relación contractual, que, como establece la estipulación tercera del contrato controvertido, estaría al resultado de los términos de la licencia de Obras que expidiese el Excmo Ayuntamiento de Algeciras, constatándose que la demandada fue abonando a la entidad 'Carámbanos Gestión Inmobiliaria', desde Febrero de 2.006, el alquiler, así como los gastos de agua y luz, que se establecieron en el contrato, en favor de la madre.

Los hechos de la demanda, por tanto, no son ciertos tal y como se configuran y conciben en perjuicio de la promotora.

Por la reconviniente, de hecho, queda acreditado que realizó el primer pago por importe de 60000 Euros a la firma del referido documento, que encargó y abonó el Proyecto al Arquitecto elegido, y que comenzó a tramitar las preceptivas autorizaciones, y licencias, y a cumplir los requerimientos que las distintas administraciones relacionadas con el mismo realizaban para el fin constructivo pactado, con el detalle cronológico ya expuesto, cumpliendo durante los primeros años de la en todo caso compleja relación contractual con todas y cada una de las obligaciones de la misma, en la medida y ritmo que la actuación de la administración permitía, siendo lógico que, a medida que el proyecto avance, la entidad demandada / reconviniente necesite que se otorgue la preceptiva escritura pública de venta, y siendo lógico asimismo que para poder continuar con el cumplimiento de sus obligaciones exija a los actores que comparezcan al otorgamiento de escritura de compraventa que la sentencia de esta misma Audiencia concreta como día inicial de cómputo para el cumplimiento del resto de sus obligaciones, ofreciéndosenos como claro, a la luz de la documental y testifical del oficial de notaría, que se niegan los vendedores a comparecer, y que la reconviniente se ve obligada a requerir notarialmente, para tal fin, a los actores, quienes, en definitiva, no comparecieron para la preceptiva elevación a público del contrato, según se desprenderá de los documentos números 34, 35 y 36 de la contestación, negándose igualmente la actora a recibir la parte del precio establecida, lo que sin duda se nos presenta como el primer acto de inobservancia obligacional reprochable, del que dimana un incumplimiento de las obligaciones esenciales establecidas en el contrato, en este caso por parte de los vendedores.

No de la compradora.

Una inobservancia que podríamos definir como esencial y como la fuente de la decadencia sobrevenida de toda expectativa de éxito por cada una de las partes. Sin esta inobservancia, no justificada en términos de mínima comprensibilidad, las demás seguramente no se hubieran producido, y tiene razón la juez a quo en señalar que aquella es la verdadera razón del incumplimiento de las obligaciones de ambas partes, en un caso en que la actora vendedora no estaba legitimada para decidir, el 27 de mayo de 2008, unilateralmente, que las obligaciones de la contraparte no se pudieran cumplir en lo esencial.

Todo ello aparece, según la sentencia recurrida, además, confirmado por el testimonio de D. Abelardo, a quien se le encargó la realización del Proyecto y quien aclaró ( en juicio ) que surgieron una serie de problemas por un exceso de edificabilidad que hubo que subsanar ajustándolo al PGOU y que finalmente la licencia de obras se concedió en 2008, de modo que, obtenida ya la licencia de obras, el 20 de mayo de 2008, los hoy demandantes fueron requeridos notarialmente (doc.34) para que comparecieran ante la notaría el día 27 de mayo para otorgar la escritura pública de compraventa y hacerles entrega de tres cheques nominativos por importe total de 234.000 euros, pero, efectuado dicho requerimiento, los actores contestan al mismo manifestando que no tenían inconveniente en cumplir con lo que se les requería si bien ponían de manifiesto ciertas reticencias por desconocer el contenido de la licencia de obras concedida y a qué se correspondía la cantidad de dinero ofrecida, lo cual es absolutamente contradictorio, según la juez a quo, y esta sala, con lo que los mismos manifestaron en el acto de la vista, en la que habrían negado que hubiesen sido requeridos para nada y que no se negaron. Absolutamente contradictorio, también, con un propósito de adecuada transición hacia la consecución del objeto planificado en 2005

Unos vendedores que, por otra parte, según dimana de dicha testifical y de dicha documental, se niegan, al no comparecer, a cobrar una cantidad de dinero que en esa fecha, sumada a los 60000 euros ya recibidos, sin duda ya hubiera supuesto ( vistas las valoraciones catastrales ) una mejora de sus condiciones económicas respecto a la situación de que se partía, en tanto a la promotora se le deja sin ningún beneficio y con solo pérdidas ( las cantidades, todas las cantidades, invertidas, hasta el momento ).

Decimos, pues, en línea con la juez a quo, que el incumplimiento obligacional es esencialmente imputable a los vendedores, sin que, por otra parte, como ya hemos adelantado, quepa adentrarse en otras cuestiones que no han sido introducidas en primera instancia, como la frustración objetiva de la finalidad del contrato, a lo que en gran medida, en su caso, habrían contribuido los propios vendedores.

La juez a quo, como ya hemos expresado, con pulcritud analítica, y con base en la documentación que obra en autos, resume la fundamentación de la respuesta judicial a demanda principal y reconvención en que, llegado el día señalado en el requerimiento, consta (doc. 36) que los demandantes no se personaron en la Notaría, con lo cual no se pudo otorgar escritura pública de compraventa, incumpliendo así con la obligación que les incumbía, siendo todo ello ratificado por D. Enrique, que también interviene en juicio, de todo lo cual resulta claro que en los hoy demandantes principales sí que concurre un incumplimiento grave y esencial que frustra las expectativas del contrato, entendiendo que las reticencias expuestas tras el requerimiento no debían impedir la presencia de los demandantes principales en la Notaria, momento en el que - efectivamente así es - podían solicitar toda la información que estimasen oportuna para comprobar si se cumplían con las estipulaciones contractuales, analizar la licencia de obras concedida y aceptar (o no) el pago que se les ofrecía como entrega a cuenta del total que ellos consideraban que debía abonarse conforme al contrato, y, en caso de disconformidad con alguno de estos extremos, u otros, debieron hacerla constar notarialmente, así como los motivos por los cuales decidían no otorgar la escritura de compraventa, pero - añade la juez, y también esta sala - no podían dejar de acudir sin más, máxime cuando se encontraba pendiente la resolución de un pleito en el que únicamente se iba a dilucidar el plazo de cumplimiento contractual, pero, en el fondo, nada más entre las partes.

Habida cuenta de que la diferencia de apartamentos a construir - en modo alguno sustancial - no fue decisión de la promotora, sino imposición del Ayuntamiento, y de que en ningún caso se constata que aquella supusiera objetivamente un perjuicio para los vendedores que incluso con diez apartamentos obtenían rentabilidad considerable a su operación, son ellos los que, si nos fijamos, propiamente, adelantan, sin pretenderlo, de algún modo, el desahucio de su madre, pues legitiman para el incumplimiento por parte de quien se ve privado se poder cumplir sus obligaciones, negándose de forma poco comprensible los vendedores,como decimos, a percibir, a los dos años y medio de la firma del contrato, una cantidad que sumada a la ya percibida ya hubiera supuesto 327000 euros ( valor aparentemente muy superior al de la casa donde vivió su madre,pero que acaso, dividida entre tres o cuatro, no tanto )

Asumimos finalmente, del mismo modo, las reflexiones de la juzgadora a quo en cuanto a que el artículo 1504 del código civil permite al comprador pagar aún después de expirado el plazo convenido salvo que haya requerimiento notarial o judicial por parte del vendedor, cosa que no acontece, de modo que esa falta de pago tampoco puede fundamentar un incumplimiento contractual de la demandada, máxime cuando se ofreció la entrega de cheques nominativos al tiempo de otorgar escritura de compraventa.

Se opone la demandada asimismo a la cuantificación de los perjuicios que formula la reconviniente, mas resulta difícil asumir su criterio en la medida en que entendemos que la promotora tiene derecho a exigirle todos los gastos relacionados con el objeto del contrato de 2005 en que haya incurrido. Gastos en los que, de no haberse celebrado el contrato, no hubiera incurrido, por tanto.

Y todos y cada uno de los gastos que enumera están claramente conectados con el objeto negocial, como se dirá.

Y es que la sala no está conforme con la recurrente más allá de la apreciación de dudas iniciales interpretativas del contrato firmado, que es evidente que dejaba en un contexto de imprecisión una cuestión relevante, como es el período de cumplimiento de sus obligaciones por la demandada. Ahora bien:

---No es cierto que la demandada haya generado las imprecisiones, sino que en buena medida algunas están vinculadas a la propia naturaleza del tipo de obligación que asume la promotora, sujeta a cierta imprecisión objetiva sobre la base de que la administración necesariamente coadyuva al menor grado de agilidad en el cumplimiento de sus deberes.

---No es cierto que la Promotora demandada principal dejara de pagar desde marzo de 2007. Es la propia demandante la que se niega a cobrar, según dimana de lo ya expuesto, de forma no justificada.

---Estando subordinado el cumplimiento de algunas de las obligaciones de la demandada reconviniente a la mayor o menor agilidad tramitadora y resolutiva de la administración, no es irracional ni fuente de mala fe que pretenda un plazo amplio de cumplimiento a la vista, asimismo, de que en los dos primeros años desde que se celebra el contrato, la actuación de la administración no es precisamente muy ágil.

---No pueden los vendedores, con su iniciativa obstativa de 27 de mayo de 2008, decidir durante cuánto tiempo la demandada tendrá que sostener los gastos de alquiler de vivienda para su madre. No pueden en definitiva decidir unilateralmente la indefinición del tiempo durante el cual la demandada debe hacer frente a obligaciones dimanantes del contrato de 2005.

---No existe un proyecto al libre albedrío ni objetivamente se demuestra que la compradora pretendiera no pagar, ni quisiera cambiar las reglas de lo pactado, al menos hasta 27 de mayo de 2008, fecha de la incomparecencia de los demandantes en notaría. De hecho,sería absurdo que la promotora desde el principio quisiera quedarse con un solar con una edificación derruida solo para perjudicar a los vendedores.

---En cualquier caso, las necesidades de vivienda de la madre han quedado cubiertas hasta 2013, esto es, hasta cinco años después del grave incumplimiento obligacional de los hoy actores.

---Y en cuanto a los gastos reclamados a la reconvenida, lo cierto es que si el proyecto no sirvió, la licencia tampoco, ni avales, ni tasa de licencia, la realidad es que ello obedece a la resistencia de una de las partes a hacer lo posible para que la finalidad objetiva del contrato se materializara. Así ocurre igualmente con el Estudio de Seguridad y Salud, trabajo de limpieza del solar, o la reclamación en concepto de alquileres y suministros de vivienda para la madre. Si la demandada reconvenida hubiera atendido a sus obligaciones y permitido a la promotora poder ver favorecida su finalidad al planear la promoción, estos gastos no se le hubieran devengado, confundiendo a nuestro juicio la recurrente la perspectiva a la hora de definir un perjuicio en este caso concreto, así como la concreción de la verdadera causa del mismo.

Y en definitiva, no hay una inadecuada aplicación de preceptos normativos al caso concreto:

---En cuanto al art. 1256 CCvil., lo que ocurre desde nuestro punto de vista es exactamente lo contrario a lo que defiende la actora hoy recurrente. Ella misma es la que decide cómo se deben cumplir las obligaciones contractuales a partir de su incomparecencia a notaría.

---Las referencias a novaciones en el contrato son alegadas por primera vez en esta instancia, y no es pertinente su análisis, más allá de considerarse, a mayor abundamiento, que sin duda no estamos ante una transformación negocial del calado que se aprecia subjetivamente por la vendedora, según ya hemos manifestado, sino ante circunstancias externas al contrato, asumidas al tiempo de su celebración, que condicionan el modo de cumplimiento, pero no la configuración de sus cláusulas,ni su causa esencial.

---Finalmente, huelga referencia adicional a razones de oposición a la reconvención que no fueran denunciadas oportunamente, y por ello no cabe entrar en la parte subsidiaria del suplico.

Por todo lo expuesto el recurso debe ser desestimado, si bien esta sala no es ajena, según se ha dicho, a la redacción confusa y compleja del clausulado contractual que, solamente en parte, es fuente del conflicto, sobre todo en lo atinente a una parcial indefinición del tiempo del contrato o su duración, generadores de pleitos judiciales, incluso, que motivan que sea comprensible y no irracional que una de las partes ( la vendedora ) pueda tener dudas sobre su modo de cumplimiento ejemplar de lo pactado, por lo que para esta instancia y la primera entendemos que no deben imponérsele las costas a la actora.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que, desestimando como desestimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por Manuel, Rosario y María Angeles contra Sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Algeciras dictada en el seno del procedimiento ordinario 849/18 , debemos conformar y confirmamos la misma, haciendo constar que, no obstante, deberá cada parte, en ambas instancias, hacer frente a las costas causadas a su instancia, y a las comunes por mitad.

Notifíquese a las partes, con instrucción de que contra la presente cabe interponer los recursos de casación y/o extraordinario por infracción procesal, en ambos casos en el plazo de veinte días y ante este mismo órgano, debiendo la recurrente, tanto se use un recurso como el otro acompañar, al interponerlos, justificante de haber constituido el depósito por la cantidad de 50 previsto en la Disposición Adicional 15 de Ley Orgánica 15/2009, de 3 de noviembre, salvo los supuestos de exclusión que dicha norma establece.

Igualmente deberá adjuntarse el impreso de autoliquidación de la tasa que estableció la Ley 10/12 de 20 de noviembre y orden que la desarrolla de 13 de diciembre de 2012.

Devuélvanse a su debido tiempo los autos originales al Juzgado de su procedencia, con un testimonio de esta resolución, para su ejecución y cumplimiento, y únase otro testimonio al Rollo de la Sala.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

DILIGENCIA DE PUBLICACIÓN: Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por su Ponente, estando celebrando audiencia pública en el día de su fecha, de lo que doy fe.