Sentencia Civil Nº 280/2011, Audiencia Provincial de Caceres, Sección 1, Rec 93/2011 de 06 de Julio de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

CACERES

SENTENCIA: 00280/2011

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1 de CACERES

N01250

AVD. DE LA HISPANIDAD S/N

UNIDAD PROCESAL AYUDA DIRECTA

Tfno.: 927620308/927620309 Fax: 927620315

N.I.G. 10037 37 1 2011 0000028

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000093 /2011

Juzgado de procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de TRUJILLO

Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000345 /2009

Apelante: Cayetano

Procurador: MARIA DEL PILAR SIMON ACOSTA

Abogado: JUAN CARLOS BOHOYO GONZALEZ

Apelado: CINC RODRIS SL

Procurador: BEATRIZ MUÑOZ FERNANDEZ

Abogado: MARIA FRANCISCA GARCIA HERNANDEZ

S E N T E N C I A NÚM.- 280/ 2011

Ilmos. Sres. =

PRESIDENTE: =

DON ANTONIO MARÍA GONZÁLEZ FLORIANO =

MAGISTRADOS: =

DOÑA MARÍA TERESA VÁZQUEZ PIZARRO =

DOÑA MERCEDES SABIDO RODRÍGUEZ =

___________________________________________________________=

Rollo de Apelación núm.- 93/2011 =

Autos núm.- 345/2009 =

Juzgado de 1ª Instancia núm.- 2 de Trujillo =

====================================================/

En la Ciudad de Cáceres a seis de Julio de dos mil once.-

Habiendo visto ante esta Audiencia Provincial de Cáceres el Rollo de apelación al principio referenciado, dimanante de los autos de Juicio Ordinario núm.- 345/2009, del Juzgado de 1ª Instancia núm.- 2 de Trujillo, siendo parte apelante, el demandado- reconviniente DON Cayetano , representado en la instancia por el Procurador de los Tribunales Sr. Masa Pérez y en la alzada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Simón Acosta, defendido por el Letrado Sr. Bohoyo González , y como parte apelada, el demandante-reconvenido CINC RODRIS, S. L. , representado en la instancia por el Procurador de los Tribunales Sr. Alvarado Castuela, y en la alzada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Muñoz Fernández, defendido por la Letrada Sra. García Hernández .

Antecedentes

PRIMERO .- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm.- 2 de Trujillo en los Autos núm.- 345/2009, con fecha 25 de Octubre de 2010, se dictó Sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

"FALLO: ESTIMO la demanda formulada por la representación procesal de la mercantil CINC RODRIS S.L. frente a D. Cayetano y, en consecuencia,

1-DECLARO la prioridad del título dominical de la demandante frente a la posesión del demandado y su condición de propietaria de la siguiente finca rústica:

Terreno de viñas, olivos y veinte higueras, en secano, al sitio "Cañada del campillo"conocida por " DIRECCION000 ", término de Miajadas (Cáceres), de cabida indivisible, setenta y dos áreas noventa centiáreas, Linda: Norte, Genaro y Juan ; Sur y Oeste, Obdulio y Este; calle pública, inscrita en el registro de la Propiedad de Trujillo al tomo NUM000 , libreo NUM001 , Folio NUM002 , inscripción 9º, finca registral nº NUM003 .

2-CONDENO al demandado a la entrega de la referida finca, a cesar cualquier acto de posesión o cultivo sobre la finca de la actora y a reintegrar su posesión a la demandante.

3-CONDE NO al demandado a pagar las costas de este proceso.

DESESTIMO la demanda reconvencional formulada por la representación procesal de D. Cayetano frente a la mercantil CINC RODRIS, S.L. y, en consecuencia, ABSUELVO a la demandada reconvenida de los pedimentos formulados en su contra, con imposición de costas a D. Cayetano ..."

SEGUNDO .- Frente a la anterior resolución y por la representación del demandado, se solicitó la preparación del recurso de apelación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 457.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

TERCERO .- Admitido que fue la preparación del recurso por el Juzgado, se emplazó a la parte recurrente, conforme a lo dispuesto en los arts. 457.3 de la L.E.C . por veinte días para la interposición del recurso de apelación, conforme a las normas del art. 458 y ss. de la citada ley procesal.

CUARTO .- Formalizado en tiempo y forma el recurso de apelación por la representación de la parte demandada, se tuvo por interpuesto y de conformidad con lo establecido en el art. 461 de la L.E.C ., se emplazó a las demás partes personadas para que en el plazo de diez días presentaran ante el Juzgado escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resulte desfavorable.

QUINTO .- Presentado escrito de oposición al recurso por la representación de la parte demandante, se remitieron los autos originales al Órgano competente, previo emplazamiento de las partes, que incoó el correspondiente de Rollo de Apelación.

SEXTO.- Recibidos los Autos y el Rollo de Apelación en esta Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Cáceres, se procedió a turnar de ponencia; y habiéndose propuesto prueba por la parte apelante, con fecha-27 de Abril de 2011 se dictó Auto que denegaba el recibimiento a prueba en esta segunda instancia, Auto que fue recurrido en reposición, que fue desestimada por Auto de fecha 20 de Junio de 2011, y no considerando este Tribunal necesaria la celebración de vista, se señaló para la DELIBERACIÓN Y FALLO el día 1 de Julio de 2011 , quedando los autos para dictar sentencia en el plazo que determina el art. 465 de la L.E.C.

SÉPTIMO - En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Vistos y siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada DOÑA MERCEDES SABIDO RODRÍGUEZ.

Fundamentos

PRIMERO.- En el escrito inicial del procedimiento se promovió acción reivindicatoria sobre la finca registral NUM003 , formulando el demandado reconvención; pretensión la primera que fue estimada en la sentencia de instancia, y desestimada la reconvención, y disconforme la parte demandada reconviniente, se alza el recurso de apelación alegando en síntesis, los siguientes motivos:

1º) Improcedencia de la acción reivindicatoria e infracción del Art. 218 LEC , al no haber resuelto todos los puntos objeto de debate. Comienza diciendo que para que pueda prosperar dicha acción, es requisito ineludible que el demandado posea la finca sin justo título ni causa que lo justifique, pues si la posesión la ejerce con justo título la acción reivindicatoria sería inviable hasta que no se declare judicialmente la nulidad o resolución de dicho título y, en consecuencia, el apelante tendría todo el derecho a poseer la finca.

Dice que ha quedado acreditado que el apelante ejerce su posesión con justo título y causa y ello se fundamenta en el contrato privado de compraventa, de fecha 14 de Enero de 2004; y el anexo a dicho contrato, de fecha 15 de Enero de 2004. En el primer documento, D. Juan Ignacio , en representación de su hermano incapacitado D. Aurelio , vende a al demandado la finca situada en el paraje "La Dehesilla", libre de todo tipo de cargas por el precio de 4.808 €, de los que abona 500 €, en concepto de señal, y el resto se aplaza hasta la firma de la escritura pública. En dicho contrato de compraventa, ni se dice ni se hace constar que la venta esté condicionada a la preceptiva autorización judicial al tratarse el vendedor/propietario de un incapaz. En el anexo del contrato interviene Doña Vanesa , en representación de su esposo, el apelante, y se modifica la Estipulación Tercera, en el sentido de posponer la escritura de compraventa al mes de Agosto de 2004, con la finalidad, y así se dice literalmente, de que "los vendedores arreglen la documentación necesaria para firmar la escritura de compraventa". Así mismo, en este mismo anexo, se autoriza al comprador al uso pleno de la finca, pudiendo aprovecharse de los árboles, cultivar la finca, y construir cualquier vivienda o nave para su aprovechamiento personal.

Alega que de la contestación a la reconvención se desprende que la actora niega que el demandado tenga justo título para poseer al afirmarse que el contrato de compraventa y su anexo son nulos de pleno derecho, debido a que la venta de la finca del incapaz, necesariamente tenía que realizarse con autorización judicial y mediante subasta, ya que así lo contemplaba un Auto de fecha 29 de Enero de 1999, dictado en los autos de Jurisdicción Voluntaria núm. 57/98, por el Juzgado de Primera Instancia N° 7 de Hospitalet de Llobregat, donde se autorizaba la venta de la finca litigiosa, "bajo la condición de que la venta se ejecutara en subasta pública y con observancia de lo establecido en los Arts. 2015 y ss. de la L.E.C ." Nadie había informado al demandado de referido Auto.

Entiende el apelante que existen dos cuestiones a resolver, una si puede el Juzgado declarar la nulidad de pleno derecho del contrato de compraventa de la finca rústica y su anexo de fecha 14 y 15 de Enero de 2004, por supuesto vicio de consentimiento, cuando ello no ha sido instado en la demanda, lo que obviamente no se puede hacer, y ello es suficiente para desestimar la demanda, sin perjuicio de que la actora pueda instar, en el futuro y si a su derecho conviniere, la acción de nulidad del contrato o la resolución del mismo y, al mismo tiempo o, posteriormente, la acción reivindicatoria. Insiste que en tanto en cuanto no se ha resuelto el contrato de compraventa, el demandado tiene justo título para poseer y no cabe la acción reivindicatoria que se ejercita. Pues bien, en al sentencia no se resuelve sobre éste particular y ello vulnera el Art. 218 LEC .

La segunda cuestión es si tras la firma del contrato privado de compraventa, el tutor está obligado a solicitar autorización judicial para la venta mediante subasta pública, como dice la actora; o si por el contrario, hubiese sido suficiente solicitar autorización judicial para aprobar el contrato de compraventa. También sostiene la actora que la venta tenía que hacerse necesariamente mediante subasta pública, pues así lo estableció el Auto, de fecha 29 de Enero de 1999, dictado por el Primera Instancia N° 7 de Hospitalet, en el Expediente de Jurisdicción Voluntaria núm. 57/98, tal y como previene el Arts. 2015 y ss. de la L.E.C ., pero ello no es cierto porque el Auto es del año 1999 y, posteriormente, fue reformada la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la Ley 1/2000, de 7 de Enero . La propia Letrado de la actora, tal y como consta en la documentación por ella aportada a la litis, envió un escrito a la Comisión de Asistencia Jurídica Gratuita, de fecha 27 de Mayo de 2005, reseñando que dado el tenor literal del núm. 2, in fine, del Art. 5 de la Ley 41/2003, de 18 de Noviembre, de Protección Patrimonial de la Personas con Discapacidad y Modificación del Código Civil y de la Ley de Enjuiciamiento Civil, así como de la normativa Tributaria, "En ningún caso, será necesario la subasta pública para la enajenación de bienes o derechos que integran el patrimonio del protegido, no siendo de aplicación lo establecido al efecto en el Título XI, del Libro III, de la L.E.C., de 3 de Febrero de 1981 . En consecuencia, después del Auto entró en vigor una nueva Ley en el año 2.003 , siendo suficiente la autorización judicial de la venta sin necesidad de subasta, y como en este caso el contrato se firmó en el año 2.004, nada impedía que el tutor hubiese solicitado autorización judicial para dicha venta en lugar de acudir a la venta de la finca en subasta.

Así mismo, la intención de las partes al firmar un anexo del contrato de compraventa, el 15 de Enero de 2004, haciendo constar el retraso en la firma de la escritura de compraventa hasta que los vendedores arreglen la documentación necesaria, revela la intención y el acuerdo de las partes en el sentido de que el tutor debería pedir autorización judicial para aprobar la compraventa. Sin embargo, contravino lo acordado e interesó la venta de la finca en pública subasta, siendo esta la causa por la que ahora se ejercita la acción reivindicatoria contra el demandado, pues de haberse cumplido el contrato, el comprador habría pagado el resto del precio a la firma de escritura una vez obtenida la autorización judicial por parte del tutor.

Esta cuestión también se planteó en nuestro escrito de contestación a la demanda; concretamente, en el párrafo tercero del Hecho Tercero y, sin embargo, tampoco ha sido resuelta en la sentencia .

2º) Es un hecho incontrovertido que mi el demandado adquiere la finca rústica al sitio "Cañada del Campillo", de 72 áreas y 90 centiáreas, mediante contrato privado de compraventa, de fecha 14 de Enero de 2004, actuando como parte vendedora D. Juan Ignacio , como representante y tutor de su hermano incapaz D. Aurelio , y ello por el precio de 4.808 €, habiendo ostentado desde dicha fecha la posesión de la finca. Del mismo modo, tampoco es objeto de controversia que la actora adquirió la misma finca mediante escritura pública de compraventa, de fecha 18 de Abril de 2007, es decir, más de tres años después de haberla adquirido el apelante. El éxito de la acción exige, entre otros requisitos, la posesión indebida del demandado por carecer de título. Este último y preciso requisito lo reconoce la actora en los Fundamentos de Derecho de su demanda, al citar el Art. 348 del C.C. e indica expresamente que para que prospere la acción ejercitada el demandado ha de poseer el bien sin causa o título que lo justifique. Pues bien, e stando acreditado que el demandado tiene título para poseer, como es el contrato privado de compraventa de fecha 14 de Enero de 2004, reitera que en tanto en cuanto no se inste la resolución del contrato, el mismo está en vigor y mi representado tiene justo título para poseer.

3º) Con carácter subsidiario, y para el caso de desestimarse los anteriores motivos, considera que no se puede estimar íntegramente la demanda tal como hace la sentencia de instancia ya que, en el apartado segundo del fallo se condena también a "reintegrar la posesión de la finca al demandante" tal y como se solicita en el suplico de la demanda. Es evidente que la actora jamás ha tenido la posesión de la finca, por lo tanto, en el suplico podrá solicitarse que se declare la prioridad del derecho dominical de la actora, así como también que se condena al demandado a entregar la finca que viene poseyendo, pero, en ningún caso, se puede solicitar también que se reintegre la posesión a la actora, pues nunca ha tenido dicha posesión.

4º) Como quiera que el demandado actuó como comprador de buena fe, para el caso de prosperar la demanda y al amparo de lo establecido en el Art. 453 del C.C ., interesó que en la sentencia se reconociera el derecho de retención sobre la finca rústica hasta que la propiedad no le abone los gastos realizados en la misma o el aumento de valor que la finca ha experimentado corno consecuencia de las obras realizadas por el apelante; obras y mejoras que se cuantificaron en la cantidad de 23.024,82 € al ser el valor estimado por el constructor o en el valor que estimase el Perito Judicial, que en su informe, de fecha 15 de Marzo de 2010, valoró las obras ejecutadas por mi mandante en la cantidad de 63.639,30 €. Ni la Inmobiliaria ni la parte vendedora informó al demandado de que dicha venta estuviese condicionada a la aprobación judicial, y menos aún se le informó que la venta tendría que perfeccionarse mediante subasta pública. Se le autorizó para construir en la finca rústica, y, también se le autorizó a tomar la posesión de la finca desde la firma del anexo. Por tanto, actuando de buena fe, construyó una casa, un pozo, y procedió al cerramiento de la finca con la instalación de una valla metálica. La sentencia de instancia desestima la demanda reconvencional al considerar que el demandado no ha sido poseedor de buena fe, requisito necesario para solicitar el abono de los gastos en la finca, ya que en la Notaria de Miajadas fueron informados de los problemas que había para el otorgamiento de dicha escritura y, al menos, desde el 27 de Marzo de 2004, fue requerido por la parte vendedora para suspender la ejecución de las obras, pero ya estaban terminadas.

Examina las distintas pruebas testificales dando valor a los testigos propuestos por dicha parte y tachando de inciertas las afirmaciones de los otros testigos. Admite que en el Ayuntamiento de Miajadas, le dijeron que no se daban licencias para la construcción de casas de campo y, además, en la zona de "La Dehesilla", donde existen cientos de casas de campo, ninguna de ellas se construyó con permiso o licencia. Considera que es irrelevante que dicha casa de campo se haya construido sin Proyecto, ya que en el juicio quedó acreditado que todas las casas de campo en dicha zona se construyen de la misma forma y, jamás el Ayuntamiento ha procedido a demoler ninguna vivienda u obra por carecer de Proyecto. Según el perito judicial D. Maximo , las construcciones realizadas por el apelante fueron valoradas de la siguiente forma: El pozo artesano fue valorado en 1.471,07 €; la valla de cerramiento, fue valorada en 1.737,12 €. 6.3 y la casa, fue valorada en 60.431,11 €. En consecuencia, la valoración total ascendió a la cantidad de 63.639,30 €; siendo, por tanto, evidente que como consecuencia de las obras realizadas la finca rústica ha experimentado este incremento de valor.

Por todo ello, solicita la revocación de la resolución recurrida y la desestimación de la demanda, o admitiendo el tercer motivo se estime parcialmente, y subsidiariamente, de estimarse la demanda se estime la reconvención.

A dicho recurso se opuso la parte contraria, solicitando la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- Centrados los términos del recurso, para la adecuada resolución del mismo es necesario, antes de examinar los concretos motivos, partir de los siguientes antecedentes fácticos que resultan de las pruebas practicadas y el reconocimiento de las propias partes litigantes.

A la luz de referidas pruebas, esencialmente la documental, consta acreditado que en fecha 18 de abril de 2007, se otorgó escritura pública de compraventa entre D. Aurelio y la actora Cinc Rodris S.L siendo su objeto la finca rústica descrita en el hecho primero de la demanda, quedando consumada dicha compraventa, que fue inscrita en el Registro de la Propiedad.

Como quiera que su anterior propietario había sido declarado incapaz, se solicitó la correspondiente y preceptiva autorización judicial, y en fecha 27 de Noviembre de 2006 se dictó Auto por el Juzgado de 1a Instancia n° 3 de L'Hospitalet de Llobregat, en los autos n° 962/2005 por el que se autorizaba a D. Juan Ignacio a que, como tutor del incapaz D. Aurelio , pueda vender la finca rústica citada a la sociedad Cinc Rodris S.L por el importe mínimo de 9.000 €. El mismo Juzgado dictó un posterior Auto el 29 de enero de 1999, en el expediente de Jurisdicción Voluntaria n° 57/1998 por el que autorizaba a D. Juan Ignacio , tutor del incapaz, D. Aurelio para vender la finca objeto del presente procedimiento, bajo la condición de que la venta se lleve a efecto en pública subasta, con sujeción a lo establecido en los Arts 2.015 y ss de la LEC .

En consecuencia, la actora adquirió en escritura pública de compraventa la finca en cuestión, de quien era su anterior titular en el Registro de la Propiedad, abonando el precio mínimo impuesto por el Juzgado por importe de 9.000€, cumpliendo además todas las exigencias impuestas por el Juzgado, dada la incapacidad de su dueño, e inscribiendo dicha compraventa en el Registro de la Propiedad, disponiendo del correspondiente título de dominio.

Así mismo, consta acreditado que previo encargo a una inmobiliaria, en fecha anterior, concretamente el 14 de enero de 2004, D. Juan Ignacio , como tutor de su hermano, suscribió en nombre y representación de dicho hermano incapacitado D. Aurelio contrato privado de compraventa, respecto de la misma finca rústica, siendo el compradores hoy demandado D. Cayetano , acordando el precio de 4.808 €, del que sólo ha abonado la cantidad de 500€, y acto seguido tomó posesión de referida finca, habiendo construido en su interior una vivienda y realizado un pozo, como también ha procedido al cerramiento de dicha finca.

En conclusión, estamos ante dos contratos de compraventa otorgados por el mismo vendedor, uno en 2.004, contrato privado, sin autorización judicial, y sin percibir el precio convenido, y otro en el año 2.007, otorgado en escritura pública cumpliendo todos los requisitos impuesto por el Juez de la Tutela, e inscrita en el Registro de la Propiedad.

TERCERO.- Pues bien, como acertadamente dice la Juzgadora de instancia, estamos en presencia de un supuesto de doble venta, regulado en el Art. 1.473 C.C. que exige que cuando se perfeccione la segunda venta, la primera no haya sido consumada todavía, pues de haberse consumado no existiría un supuesto de doble venta, sino una venta de cosa ajena o inexistencia de la segunda enajenación por falta de objeto.

Ciertamente, el demandado y primer comprador tomó posesión de la finca transmitida, pero de una forma un tanto provisional, mientras se cumplían las formalidades que se dice en el contrato, que no eran otras, que la preceptiva autorización judicial para la venta, y quizá por ello no procedió al pago del precio convenido, pues sólo entregó la suma de 500€, como señal, según se dice expresamente en dicho contrato privado, no habiendo abonado ninguna otra cantidad no obstante el tiempo transcurrido, y no obstante haberse obligado al abono de la cantidad restante de 4.308 € en el momento del otorgamiento de la Escritura Pública, que tendría lugar el 15 de enero de 2.004, según el contrato y en agosto de 2004 según la cláusula adicional suscrita posteriormente. El otorgamiento de la escritura pública nunca tuvo lugar, como tampoco se abonó el precio convenido, de modo que el contrato de compraventa concertado con el demandado, no llegó a consumarse, mientras que la segunda compraventa quedó consumada.

A tal efecto, dice el Art. 1.473 del C.C . que si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Cuando no haya inscripción pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea el primero en la posesión; y faltando esta, a quien presente título de fecha mas antigua siempre que haya buena fe.

En el supuesto examinado estamos ante un bien inmueble, siendo la parte actora el único comprador que inscribió en el Registro de la Propiedad, habiendo adquirido de quien figuraba en el mismo Registro como propietario la finca registral NUM003 del Registro de la Propiedad de Trujillo, como así consta en la Certificación registral, de manera que desde el 27 de mayo de 1.987 hasta el 14 de mayo de 2007 consta la finca inscrita a nombre de D. Aurelio y a partir del 14 de mayo de 2007 a nombre de Cinc Rodris S.L.

Además, la buena fe en la actuación de la parte actora no sólo debe presumirse, sino que las pruebas practicadas acreditan la misma, como la preceptiva autorización judicial, la fijación por el Juez de la tutela de un precio mínimo, el pago del precio convenido y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad, y como adquirió de quien figuraba en el registro como titular registral, además ostenta la condición de tercero hipotecario, y por tanto amparado por el Art. 34 de la LH , que reitera la presunción de buena fe del Código Civil, al decir que la buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Ciertamente, ni en dicho Registro ni en ninguno otro consta que se hubiera transmitido la finca con anterioridad, ni existe dato alguno que permita inferir que la actora tuviera conocimiento alguno de que la finca rústica había sido objeto de compraventa en un contrato privado anterior válidamente celebrada.

CUARTO.- El único dato sobre el particular es que en el procedimiento n° 962/2005 consta que D. Juan Ignacio puso en conocimiento del juzgado la existencia del contrato de compraventa, pero el Juzgado prosiguió con la celebración de la subasta, quizá porque el contrato privado de compraventa de fecha 14 de enero de 2004 concertado con el demandado no cumplía ninguno de los requisitos, contraviniendo lo dispuesto en el Auto de fecha 29 de enero de 1999 dictado en el expediente de Jurisdicción Voluntaria n° 57/1998 por el que autorizaba a D. Juan Ignacio , tutor del incapaz, D. Aurelio para vender la finca rústica que nos ocupa, bajo la condición de que la venta se ejecute en pública subasta y con observancia de los establecido en los Arts 2.015 y ss de la LEC .

Tal es sí, que como consta en dicho procedimiento, el hoy apelante concurrió al acto de la subasta ofreciendo una cantidad para la adjudicación del inmueble, que seguro que no coincidía con la que figura en el contrato privado y que nunca abonó. Esa concurrencia del demandado en la subasta impide que se pueda afirmar que la actora tuvo conocimiento en ese momento de una compraventa válidamente celebrada y que, por tanto, el dominio de la finca no fuera de quien constaba en el Registro de la Propiedad.

En consecuencia, cuando se celebró la subasta en fecha 15 de noviembre de 2006, si bien constaba el contrato privado de compraventa firmado por el demandado, también es cierto, que quien allí figuraba como comprador concurrió a la subasta pujando en la misma, lo que obviamente no tenía que haber sucedido, si referido comprador hubiera estimado válido o estimado consumado el contrato privado, antes al contrario tenía perfecto conocimiento de que no había abonado el precio estipulado, actitud que es contraria al hecho de considerarse propietario en virtud de dicho contrato privado de compraventa. Tampoco puede perjudicar al tercero adquirente según el Registro los títulos de dominio sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, tal y como previene el Art. 32 L.H .

El primer requisito de la acción reivindicatoria como es el titulo de dominio, único realmente discutido, ha quedado debidamente acreditado por la parte actora, porque el requisito de la identidad de la finca ni siquiera se discute, como tampoco existe duda de la posesión de la finca por el demandado, de ahí que se haya estimado la acción reivindicatoria formulada en la demanda.

QUINTO. Hemos expuesto lo anterior antes de examinar los concretos motivos, porque es necesario centrar el debate y las pretensiones formuladas, toda vez, que en la demanda se ejercita una acción reivindicatoria, con apoyo en un título que cumple todos los requisitos legales dada la incapacidad del vendedor, e inscrito en el registro de la Propiedad, y a partir de este sencillo planteamiento, se han formulado en el procedimiento numerosas cuestiones ajenas a dicha acción, como veremos a continuación.

En efecto, se dice en el primer motivo que no procede la acción reivindicatoria y que se ha infringido el Art. 218 LEC , pues dice que para que pueda prosperar dicha acción, es requisito ineludible que el demandado posea la finca sin justo título ni causa que lo justifique, pues si la posesión la ejerce con justo título la acción reivindicatoria sería inviable hasta que no se declare judicialmente la nulidad o resolución de dicho título y, en consecuencia, el apelante tendría todo el derecho a poseer la finca.

Sin embargo, ya hemos visto que se trata de una doble venta, que en ningún momento exige que se declare judicialmente la nulidad o resolución de uno de los contratos, lo que además, en ningún caso sería posible en este procedimiento porque ninguna de las partes lo ha solicitado, donde hay que solicitarlo que es en el suplico de los escritos principales, no existiendo infracción del Art. 218 LEC .

El motivo se desestima.

SEXTO.- En el segundo motivo cuestiona el tercer requisito de la acción reivindicatoria como es la posesión por el demandado sin título alguno, invocando el contrato privado de compraventa que ya hemos analizado, insistiendo que en tanto en cuanto no se inste la resolución del contrato, el mismo está en vigor y el demandado tiene justo título para poseer.

Olvida el apelante que respecto a dicho requisito de la posesión procede el mismo no solo contra el que posee, sino contra el que detenta o retiene, o detenta indebidamente, o posee sin título jurídico, o es de calidad inferior al del verdadero dueño, que es lo que aquí sucede, como ya hemos visto, pues insistimos, estamos ante una doble venta al no haberse consumado el contrato privado de compraventa suscrito por el demandado.

En tercer lugar, dice que con carácter subsidiario, que no se puede estimar íntegramente la demanda tal como se hace en la sentencia de instancia ya que, en el apartado segundo del fallo se condena también a "reintegrar la posesión de la finca al demandante" tal y como se solicita en el suplico de la demanda, y como la actora jamás ha tenido la posesión de la finca, nunca se puede condenar a que se reintegre la posesión a la actora, pues nunca ha tenido dicha posesión.

Este motivo es gramatical más que jurídico, y ello sería suficiente para su desestimación, pues la palabra reintegrar utilizada en la demanda y en la sentencia, significa restituir o satisfacer algo, y en este caso, lo que se pide, porque es consecuencia de la acción ejercitada, es la entrega de la posesión de la finca la hubiera tenido o no el actor y propietario reivindicante, pues dicho requisito no lo exige la Ley.

SEPTIMO.- El último lugar, alega que como el demandado actuó como comprador de buena fe, para el caso de prosperar la demanda y al amparo de lo establecido en el Art. 453 del C.C ., que se le reconozca el derecho de retención sobre la finca rústica hasta que la propiedad no le abone los gastos realizados en la misma o el aumento de valor que ha experimentado corno consecuencia de las obras realizadas por el apelante; obras y mejoras que se cuantificaron en la cantidad de 23.024,82 € al ser el valor estimado por el constructor o en el valor que estimase el Perito Judicial, que en su informe, de fecha 15 de Marzo de 2010, valoró las obras ejecutadas por mi mandante en la cantidad de 63.639,30 €.

Dice que nadie le informó de que dicha venta estuviese condicionada a la aprobación judicial, y menos aún que la venta tendría que perfeccionarse mediante subasta pública. Por el contrario, se le autorizó para construir en la finca rústica, y, también se le autorizó a tomar la posesión de la finca desde la firma del anexo, y de ésta forma, actuando de buena fe, construyó una casa, un pozo, y procedió al cerramiento de la finca con la instalación de una valla metálica.

Considera irrelevante que dicha casa de campo se haya construido sin Proyecto, ya que todas las casas de campo en dicha zona se construyen de la misma forma y, jamás el Ayuntamiento ha procedido a demoler ninguna vivienda u obra por carecer de Proyecto. Respecto a su valor dice que según el perito judicial el pozo artesano fue valorado en 1.471,07 €; la valla de cerramiento en 1.737,12 €. 6.3 y la casa en 60.431,11 €, ascendiendo el valor total a la cantidad de 63.639,30 €.

La Juzgadora de instancia rechaza el abono de estas cantidades, porque además de no ser gastos necesarios, el demandado actuó de mala fe. Y en efecto, la actuación de mala fe del demandado se manifiesta a través de muy diversos actos. Así, cuando fijan una fecha en el contrato privado de compraventa para el otorgamiento de la escritura pública y el pago del precio, al día siguiente, el 15 de enero de 2.004 comparece ante la Notaría y el demandado es informado por la Sra. Notario que no podían otorgar escritura pública de compraventa sin cumplir lo requisitos impuestos por la Autoridad Judicial, y el comprador tenía perfecto conocimiento que el verdadero titular estaba incapacitado y sujeto a tutela, de ahí que fuera el tutor el encargado de llevar a efecto dicha compraventa. Esto motivó que firmaran la cláusula adicional demorando el otorgamiento de la escritura pública para que el vendedor realizaran la documentación necesaria a fin de que se pudiera otorgar dicha escritura, de modo que desde el mismo día de la firma del contrato, el demandado tenía perfecto conocimiento que antes de firmar la escritura pública el vendedor debía obtener la documentación necesaria, que en este caso era la autorización judicial. Por tanto, antes de iniciar las obras tenía conocimiento de dichos impedimentos que podía frustrar el fin del contrato.

Posteriormente, cuando tuvo lugar la subasta el demandado compareció y pujó en la misma, cuando dos años antes había firmado el contrato privado de compraventa, es decir, actuó, como si tal contrato no existiera. Cuando tomó posesión de la finca e inició pos su cuenta y riesgo las obras sólo había abonado la cantidad de 500€, como señal, según se dice en el contrato, y finalmente, el vendedor le remitió varias cartas requiriéndole para que se abstuviera de realizar obras en la finca rústica, haciendo caso omiso a las mismas. Finalmente, a sabiendas de que se trataba de suelo rústico procedió a la construcción nada menos que de una vivienda, sin proyecto ni licencia, como tampoco obtuvo autorización de la Confederación para construir el pozo.

En conclusión, el demandado poseyó la finca y realizó las obras actuando de mala fe, lo que impide el abono de las cantidades solicitadas al amparo del Art. 453 C.C .

En definitiva, procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia de instancia.

OCTAVO.- De conformidad con el Art. 398 en relación del Art. 394, ambos de la L.E.C . las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante al desestimarse el recurso.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación en nombre de S.M. EL REY y por la Autoridad que nos confiere la Constitución Española, pronunciamos el siguiente:

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Cayetano contra la sentencia núm. 98/10 de fecha 25 de octubre dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Trujillo en autos núm. 345/09, de los que éste rollo dimana, y en su virtud, CONFIRMAMOS expresada resolución; con imposición de costas a la parte apelante.

Notifíquese esta resolución a las partes, con expresión de la obligación de constitución del depósito establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta añadida por la Ley Orgánica 1/2009 , en los casos y en la cuantía que la misma establece.

En su momento, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con testimonio de la presente Resolución para ejecución y cumplimiento, interesando acuse de recibo a efectos de archivo del Rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E./

PUBLICACIÓN .- Dada, leída y publicada la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente que la autoriza, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha,, con mi asistencia, como Secretaria. Certifico.

DILIGENCIA .- Seguidamente se dedujo testimonio para el Rollo de Sala. Certifico.