Sentencia Civil Nº 29/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 256/2010 de 07 de Febrero de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 256/2010- T

JUICIO ORDINARIO Nº 614/2008

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE SANTA COLOMA DE GRAMANET

S E N T E N C I A Nº 29/2011

Ilmos. Sres.

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª.AMPARO RIERA FIOL

Dª.MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a siete de febrero de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 614/2008, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Santa Coloma de Gramanet, a instancia de BURGER KING ESPAÑA, S.L.U, contra INVERSIONS TORELLO, S.L.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 24 de Julio de 2009, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo ACORDAR y ACUERDO DESESTIMAR la demanda formulada por la mercantil BURGER KING ESPAÑA S.L.U, representada por el Procurador Francisco Javier Manjarin Albert, contra INVERSIONS TORELLÓ SL. representada por el Procurador D. Jordi Pera Suñer, con expresa condena en costa a la parte actora".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso mediante escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día VEINTE DE ENERO DE DOS MIL ONCE.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. VICENTE CONCA PÉREZ.

Fundamentos

PRIMERO.- La actora, Burger King España SLU, ejercita acción frente a Inversiones Torelló SL en reclamación de 33.220,90 euros, importe de las rentas (10.512,71 €/mes) correspondientes a los meses de julio, agosto y septiembre de 2007, más sus intereses, indebidamente pagadas por el alquiler ya resuelto sobre los locales ubicados en Santa Coloma de Gramanet, Rambla de San Sebastián, 26. Dice el actor que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento sobre dichos locales a fin de que en ese espacio físico, y tras las reformas oportunas a realizar por el arrendatario, éste pudiera instalar su negocio de comida rápida.

La explotación cesó definitivamente, dice el actor arrendatario, el 10 de julio de 2006, por disposición del Ayuntamiento que prohibió la actividad; el 18 de junio de 2007 le fue notificada a la propiedad la voluntad del arrendatario de dar por terminado el contrato por la imposibilidad de desarrollar la actividad; el 7 de septiembre de 2007 las partes firman el documento nº 8 de la demanda (folio 45) mediante el que se efectúa la entrega de las llaves del local. En este documento, dice la actora, se concreta que el contrato finalizó con efectos de 1º de julio de 2007, por lo que a partir de esa fecha no se devengó renta alguna, y las tres que se pagaron al ser presentadas a su cobro bancario, deben ser devueltas, por carecer ese pago de causa.

La parte demandada se opone a la pretensión de la actora, alegando, en primer término, la excepción de litispendencia en relación con el juicio ordinario 597/07 seguido ante el juzgado nº 5 de Santa Coloma de Gramanet. Seguidamente alega que las llaves se entregaron el día 7 de septiembre, por lo que hasta ese momento la arrendataria tuvo la posesión de la finca, debiendo satisfacer la renta; y finalmente aduce que en la cláusula segunda del contrato se establece un plazo de preaviso en caso de tres meses para el caso de que el arrendatario decidiera desistir del contrato, el cual no ha sido observado.

El juez desestima la demanda y la actora recurre la sentencia.

SEGUNDO.- Lo primero que dice la recurrente es que el contrato no finaliza por desistimiento unilateral del arrendatario, sino por la imposibilidad sobrevenida de desarrollar el negocio instalado en el local. Posteriormente alega que el documento de 7 de septiembre es un acuerdo entre las dos partes, en el que se fija el momento y efectos de finalización del contrato, y, finalmente, indica que aunque se asumiera la tesis de la demandada, el mes de septiembre debería devolverse parcialmente, pues las llaves se entregaron el día 7 de ese mes.

La primera cuestión en que discrepa el apelante de la sentencia es el diagnóstico que ésta hace de la forma en que termina la relación arrendaticia entre las partes. Niega que pueda hablarse de desistimiento unilateral del arrendatario. Y ello tendría una consecuencia importante, pues la cláusula 2ª del contrato contempla este caso, no el de imposibilidad sobrevenida en el cumplimiento de las prestaciones. Entendemos que el recurrente tiene razón. En efecto, dicha cláusula, tras fijar un plazo de 20 años, dice que la arrendataria 'tendrá el derecho de poner fin anticipadamente al presente contrato, siempre que medie un preaviso de TRES meses...'.

La extinción del contrato no es objeto de este recurso, y por lo que se desprende de la prueba practicada no puede decirse que nos encontremos en la previsión de la cláusula segunda del contrato. Sin duda alguna razonable, la previsión de la cláusula transcrita se refiere a los casos de desistimiento voluntario, y en este caso no se ha dado esa circunstancia pues, como ya hemos dicho, el arrendatario ha intentado mantenerse en el uso del local, aunque finalmente el Ayuntamiento ha decidido el cese de la actividad.

Partiendo, pues, de ello, debemos centrarnos en la interpretación del documento nº 8 de la demanda, en el que se dilucida el tema de si las rentas correspondientes a los meses de julio a septiembre tenía o no el arrendador derecho a cobrarlas.

TERCERO.- Las partes firman el 7 de septiembre de 2007 un documento mediante el que se hace entrega de las llaves por parte del arrendatario y en el que se hace constar: "Que la entrega de la posesión mediara e inmediata de los locales arrendados se efectuó con fecha 1 de julio de 2007, con comprobación del correcto estado de conservación de los mismos, en el día de hoy, si bien para la entrega de llaves se instó acto de conciliación judicial del cual se desistirá de forma inmediata por la entidad BURGER KING ESPAÑA SLU.- Mediante la entrega de llaves que aquí se lleva a efecto, queda finalizada la relación arrendaticia, reconociéndose a todos los efectos como fecha de finalización de la misma 1 de julio de 2007, sin que dicha circunstancia suponga que las partes hayan liquidado los términos económicos derivados de la resolución contractual, -ni que estén de acuerdo sobre la procedencia de los mismos-, tales como indemnización, o fianza, si bien por la hasta ahora arrendadora, se declara que no se adeuda cantidad alguna en concepto de rentas o cantidades asimiladas, vencidas hasta 30-6-2007".

Lo primero que llama la atención, aunque sea irrelevante a los efectos de interpretar el sentido del documento, es la oscura redacción del mismo, lo que obviamente complica su análisis. De todas formas, como primera aproximación, destacaremos que el documento se firma en septiembre de 2007. Es cierto que hasta ese momento la posesión material de la finca la ha ostentado la arrendataria, por más que se diga, en cambio, que la entrega de la posesión mediata e inmediata tuvo lugar el 1 de julio de 2007. Y más adelante se añade que se reconoce a todos los efectos como fecha de terminación de la relación arrendaticia el 1 de julio, completándose esa declaración con la afirmación de que la arrendadora admite que no se adeuda cantidad alguna por rentas vencidas hasta el 30 de junio.

Pretende la apelada que: a) la posesión no se entregó hasta el 7 de septiembre; b) que las rentas se pagaron hasta ese momento; c) que, en consecuencia, no procede la devolución de unas rentas que corresponden a un período en que la finca la ha poseído la arrendataria.

Esta interpretación no se comparte y siguiendo con el análisis del documento hemos de preguntarnos qué sentido tiene decir que el contrato finaliza el 30 de junio aunque se entregue la llave el 7 de septiembre, y añadir que están satisfechas las rentas hasta el día aceptado de fin del contrato. Si este documento se hubiera suscrito en el mes de julio, ahora podríamos decir que la demora en la entrega de la posesión efectiva justifica el pago de las rentas posteriores al 30 de junio, pero no es el caso. Cuando se firma el documento, en septiembre, no tiene sentido decir que se está al corriente en el pago de rentas hasta junio, fecha aceptada de finalización del contrato. Lo normal habría sido que se dijera que se estaba al corriente hasta septiembre, o que se aclarara que éstas estaban pendientes. Pero no, se dice que no se adeudan rentas en ese momento en que se entrega la posesión, y se concreta la fecha en que esa liquidación tiene lugar: el 30 de junio.

En consecuencia, entendemos que la reclamación de la actora está fundada y que, efectivamente, se realizó un pago de rentas indebido o injustificado. Por ello, debemos estimar la demanda, con el consiguiente pronunciamiento en cuanto a las costas.

Vistos los preceptos aplicables,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de BURGER KING ESPAÑA SLU frente a la sentencia dictada en el juicio ordinario nº 614/08 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Santa Coloma de Gramanet, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS dicha sentencia, y en su lugar dictamos la presente por la que estimando la demanda interpuesta frente a INVERSIONES TORELLO, SL debemos CONDENAR Y CONDENAMOS al demandado a que pague al actor la cantidad de TREINTA Y TRES MIL DOSCIENTOS VEINTE EUROS CON NOVENTA CÉNTIMOS, intereses legales desde la interpelación judicial y costas de la primera instancia, sin que haya lugar a pronunciamiento condenatorio respecto de las de esta alzada, por lo que cada parte pagará las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Contra esta sentencia no cabe recurso.

Notifíquese, y firme que sea devuélvanse los autos al Juzgado de origen con testimonio de esta sentencia para su ejecución y cumplimiento, y archívese la original.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.