Sentencia Civil Nº 29/2012, Audiencia Provincial de Guadalajara, Sección 1, Rec 282/2011 de 02 de Febrero de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

GUADALAJARA

SENTENCIA: 00029/2012

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1 de GUADALAJARA

Domicilio: PASEO FERNANDEZ IPARRAGUIRRE NUM. 10

Tfno.: 949-20.99.00

Fax: 949-23.52.24

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000282 /2011

Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 6 de GUADALAJARA

Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000875 /2010

Apelante: Federico , Bernarda

Procurador: MARIA DE LA CRUZ GARCIA GARCIA

Abogado: INMACULADA GARCIA SANCHEZ

Apelado: PARQUES TECNOLÓGICOS Y LOGISTICOS DEL CORREDOR, S.A.

Procurador: MARIA DEL PILAR DEL OLMO ANTORANZ

Abogado: LUIS CARRERA PEREZ DE JUAN

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

Dª ISABEL SERRANO FRÍAS

D. MANUEL EDUARDO REGALADO VALDÉS

D. JOSE AURELIO NAVARRO GUILLÉN

S E N T E N C I A Nº29/12

En Guadalajara, a dos de febrero de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante la Audiencia Provincial de GUADALAJARA, los Autos de Procedimiento Ordinario 875/10 , procedentes del JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 6, a los que ha correspondido el Rollo nº 282/11, en los que aparecen como parte apelante D. Federico , Dª Bernarda , representados por la Procuradora de los tribunales MARIA DE LA CRUZ GARCIA GARCIA, y asistidos por la Letrada Dª. INMACULADA GARCIA SANCHEZ, y como parte apelada ARQUES TECNOLÓGICOS Y LOGISTICOS DEL CORREDOR, S.A., representado en su día por la Procuradora de los tribunales Dª MARIA DEL PILAR DEL OLMO ANTORANZ, y asistido por el Letrado D. LUIS CARRERA PEREZ DE JUAN, sobre Cantidad, siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª. ISABEL SERRANO FRÍAS.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los correspondientes de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- En fecha 27/04/2011 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo estimar y estimo la demanda presentada por D. Federico y Dña Bernarda , representados por la Procuradora Sra. Maria Cruz García García, y absolviendo a la entidad PARQUE LOGISTICOS Y TECNOLOGICOS DEL CORREDOR S.A., de las pretensiones deducidas en su contra. Las costas procesales de la demanda se imponen a la parte actora.

TERCERO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de Federico , Bernarda , se interpuso recurso de apelación contra la misma; admitido que fue, emplazadas las partes y remitidos los autos a esta Audiencia, se sustanció el recurso por todos sus trámites, llevándose a efecto la deliberación y fallo del pasado día 31 de enero.

CUARTO .- En el presente procedimiento se han observado las prescripciones legales con inclusión del plazo para dictar sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte actora presentó demanda de resolución del contrato de compraventa que le unía con la demandada amparándose como fundamento fáctico en la situación personal y económica por la que atravesaba y que le impedía hacer frente a las obligaciones contractuales y desde el punto de vista jurídico en la facultad resolutoria del art.1124 del CCivil aludiendo a la inexistencia de incumplimiento contractual por su parte al no acudir al acto de la firma de la escritura pública pues con anterioridad ya había manifestado "su intención de rescindir el contrato", considerando no obstante al referirse a la aplicación de la penalización del 25% que se apoya su decisión en la resolución unilateral prevista contractualmente en la cláusula sexta, lo que encauza el debate en el alcance y contenido de la misma que la cláusula 6.3 del contrato firmado le facultaba para tal resolución. La parte demandada se opuso a dicha resolución, por entender que dicha cláusula no permitía la resolución libre a la compradora, invocando además el incumplimiento de la actora al no elevar a publico el contrato de compraventa, concluyendo tras referirse ampliamente a la doctrina jurisprudencial sobre la interpretación de los contratos, que la cláusula en cuestión no permite el desistimiento unilateral salvo para el supuesto de falta de entrega de la vivienda para el comprador o de abono del precio a favor del vendedor.

SEGUNDO.- El núcleo de este pleito se halla pues en la interpretación que deba darse a la tan señalada cláusula 6.3 del contrato de compraventa que une a las partes. Su tenor literal es el siguiente:"De superarse la fecha prevista para la entrega y siempre que ello no sea debido a causas imputables a la parte vendedora, la parte compradora podrá optar por exigir el cumplimiento de la obligación, concediendo en tal caso al vendedor una prorroga o por la resolución del contrato", estableciendo a continuación como cláusula penal el 25% de las cantidades entregadas como indemnización a favor del vendedor si quien incumple es el comprador y a la inversa para el caso opuesto.

La sentencia de instancia tras recoger las posturas de las partes que detallan un minucioso examen cronológico de las distintas comunicaciones cruzadas entre los contendientes, alude a la resolución contractual y la simultaneidad en el cumplimiento de las obligaciones bilaterales, así como la facultad resolutoria que se encuentra recogida en el articulo 1124 del CCivil haciendo una amplia mención a la interpretación de los contratos y la literalidad de los términos de la cláusula en cuestión manteniendo en definitiva que la misma no autoriza la facultad de desistir. Surge así la cuestión de si estamos ante una resolución ex art. 1.124 CC, o ante un desistimiento unilateral por parte de la compradora, que habrá de asumir las consecuencias económicas que este desistimiento comporta.

Atendiendo a los términos literales de la cláusula, es obvio que la misma faculta el libre desistimiento de la compradora, indemnizando a la vendedora con el 25% de las cantidades entregadas.

Desde el punto de vista sistemático, igualmente, sólo cabe entender la cláusula 6.3 como inserta dentro de la cláusula general, que se refiere a la entrega, y a las consecuencias de la falta de entrega en plazo.

Con esta interpretación, que es la única posible desde la literalidad y la ubicación sistemática, los demás términos de la cláusula tienen un sentido pleno. Así «En el caso de que la parte compradora opte por la resolución se entiende sólo porque el apartado anterior de esa cláusula 6 concede la «opción» de resolver o de conceder una prórroga. Y la expresión sin perjuicio del reintegro de las cantidades entregadas a cuenta» implica que la indemnización del 25% no exime ni sustituye el reintegro de las cantidades entregadas (esto es, el vendedor que no ha entregado a tiempo debe devolver las cantidades más sus intereses, y además el 25% del precio de los bienes).

No tiene mayor relevancia la distinción entre resolución por incumplimiento y desistimiento. En nuestro derecho dichos términos no tienen un significado unívoco y fijado claramente por la Ley, de forma que dilucidar si se concede un derecho a desistir o a resolver resulta irrelevante. Es cierto que los contratos vinculan a las partes a su cumplimiento, pero eso mismo faculta a las partes para que incluyan cláusulas de desistimiento libre, con o sin compensación. Lo que se discute en este litigio es si el apartado 3 de la cláusula sexta incluye una facultad de desistimiento libre a favor de la compradora, debiendo concluirse que no, por las razones antes señaladas.

Esta Sala ha tenido ocasión de pronunciarse recientemente en varias ocasiones en relación con este tema y la inclusión en los contratos de compraventa de una cláusula de desistimiento unilateral y así en fecha 21 de enero de 2010 en un litigio suscitado también con relación a la misma cláusula y mas recientemente la recaída en el rollo 39/2011 así como la de fecha 13 de septiembre del año en curso ( rollo 123 /11). La sentencia mencionada en primer lugar ya decía que "Desde la precedente doctrina no alberga duda este Tribunal que la examinada participa de la naturaleza de cláusula de sustitución o de arrepentimiento. Esto es, la parte compradora queda liberada de su obligación de abonar el resto del precio y otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa, perdiendo en este caso el 25% de las cantidades entregadas a cuenta por el concepto de daños y perjuicios. En puridad el incumplimiento del comprador en el particular referido al pago de la totalidad del precio y otorgamiento de la escritura de compraventa, no supone incumplimiento alguno de sus obligaciones contractuales sino y por el contrario, la asunción de una obligación que facultativamente le fue concedida permitiéndole resolver el contrato y recuperar parte de la cantidad entregada. En igual sentido, STS de fecha 3 de febrero del año 2.003 " se analizaba entonces la diferencia entre la cláusula penal y la obligación facultativa con referencia a la STS de fecha 23 de octubre del año 2.002 que recogía como "las diferencias entre la cláusula penal y la obligación facultativa (el reconocimiento de ésta se suele apoyar -- además de «a contrario sensu» del art. 1166 CC -- en el art. 1153, inciso segundo del párrafo primero, que recoge la modalidad de cláusula penal denominada pena de arrepentimiento o «multa poenitentialis», en la que la misma --«cuando expresamente se reserva este derecho»-- actúa con función liberatoria, de tal modo que resulta una excepción a la regla del inciso primero del mismo párrafo con arreglo al que «el deudor no podrá eximirse de cumplir la obligación pagando la pena», habiendo configurado la doctrina aquella facultad solutoria que supone el «dinero de arrepentimiento» como una obligación facultativa con cláusula de sustitución o englobada en las obligaciones facultativas". En semejantes términos la STS de fecha 13 de marzo del año 1.990 "se invoca la infracción de doctrina establecida por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, al no aplicar la figura jurídica de las «obligaciones facultativas» u «obligaciones con facultad alternativa» o «facultades solutionis», citándose, al efecto, las Sentencias de 23 de enero de 1957 , y 28 de febrero de 1961 . Es cierto que con arreglo a dichas Sentencias, a la obligación facultativa, tal como lo entiende la doctrina científica, se le asigna como contenido un sólo objeto, aunque con la facultad concedida al deudor de cumplir la obligación entregando un objeto distinto, el cual, como dice la Sentencia de 16 de diciembre de 1983 , no está «in obligatione», aunque sí «in solutione», y a tenor de la Sentencia de 22 de junio de 1984 , en la obligación facultativa o con facultad alternativa, que la doctrina y jurisprudencia definen como aquella que contiene una sola prestación, aunque se concede una facultad solutoria que permite en el momento del pago realizar una prestación distinta, según la fórmula tradicional «una res est in obligatione, altera in facultate solutionis», la posibilidad de sustituir la prestación originaria por otra diversa, extinguiendo el crédito, viene atribuida a la unilateral decisión del deudor, sin que el cumplimiento quede subordinado al asentimiento del acreedor. La diferenciación de esta clase de obligaciones con las alternativas es clara, ya que en éstas se debe una prestación de entre varias, prestación aún no individualizada , y en aquellas, se debe una totalmente individualizada, y así en las alternativas se paga con la prestación que se debe, después de individualizada, y en las facultativas, se puede pagar con la prestación que se debe, la única que se debe, o con otra (prestación facultativa); estableciéndose en la Sentencia de 22 de junio de 1984 que las obligaciones alternativas se caracterizan por su contenido disyuntivo, con varias posibilidades de prestación en concurrencia no acumulativa y con indeterminación relativa en tanto no se produzca la concentración antes del cumplimiento o mediante la «solutio», elección que, normalmente, corresponde al obligado por virtud de la regla del «favor debitoris» ( artículos 1131 y 1132 del Código Civil En definitiva , y esto es lo esencial se concluía en las resoluciones citadas no es la misma una cláusula penal ordinaria, sino de sustitución o arrepentimiento, que contempla la facultad de desistir o apartarse del contrato la parte compradora, perdiendo el 25% de las cantidades hasta entonces entregada sin que implique que con ello el cumplimiento del contrato se deje a la libre voluntad de uno de los contratantes ,sino de que las partes acuerdan que una de ellas, en este caso la compradora, puede cumplir sus obligaciones pagando el resto del precio o instando la resolución del contrato con pérdida de parte de las cantidades entregadas a cuenta. No se comparte que dicho cumplimiento del contrato haya de suponer necesariamente el pago del resto del precio por los compradores y otorgamiento de la correspondiente escritura pública, toda vez que como más arriba se ha razonado el contrato también se cumple, la parte compradora también cumple sus obligaciones, asumiendo aquella que facultativamente le permite resolver la relación perdiendo parte de lo pagado. El hecho de que tal facultad no aparezca contemplada a favor de la parte vendedora, es consecuencia de la libre voluntad de los contratantes plasmada en el contrato por los litigantes al amparo del artículo 1.255 del CC . Para concluir, no debe confundirse la cláusula de sustitución tantas veces repetida con la cláusula penal común que, por cierto, también se contempla en el contrato, tanto a favor de la parte compradora (se recoge en el apartado tercero de la estipulación sexta, liquidándose los perjuicios en el 25% sobre las cantidades que hubieran sido satisfechas hasta el momento por dicha parte compradora, sin perjuicio del reintegro de las cantidades entregadas a cuenta), como en provecho de la vendedora (en este caso en la estipulación octava apartado segundo cuando se señala que si la parte vendedora optase por la resolución, restituirá a la parte compradora las cantidades entregadas a cuenta después de deducir y hacer suyo como cláusula penal por incumplimiento, el 25% de las cantidades que debiera haber satisfecho la parte compradora hasta el momento de la resolución)".

Afirmada pues la facultad de desistir, discrepando por tanto esta Sala de la interpretación de la Juzgadora en relación a la reiteradamente citada cláusula sexta, pues ningún otro sentido tendría su inclusión, trasladada oportunamente a la parte vendedora ha de operar la resolución pero con las consecuencias legalmente previstas esto es la perdida del 25% de las cantidades entregadas lo que implica una estimación parcial de la demanda.

Consecuencia de lo que precede es la estimación en parte del recurso formulado acogiendo la pretensión resolutoria con perdida no obstante del 25% de las cantidades entregadas sin hacer pronunciamiento de las costas de ambas instancias.

Vistos los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando en parte el recurso interpuesto debemos revocar y revocamos la resolución de instancia declarando la resolución del contrato suscrito entre las partes con la obligación de la demandada de devolver el 75% de las cantidades recibidas en concepto de precio de venta sin hacer pronunciamiento de las costas de ambas instancias, Restitúyase al apelante el depósito constituido para la interposición del recurso de apelación.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen para su conocimiento y ejecución, debiendo acusar recibo.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.