Sentencia Civil Nº 290/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 671/2012 de 03 de Junio de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 671/2012-P

Procedencia: Juicio Ordinario sobre impugnación acuerdos comunitarios nº 633/2011 del Juzgado Primera Instancia 4 Barcelona

S E N T E N C I A Nº290/2013

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

En la ciudad de Barcelona, a tres de junio de dos mil trece

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Ordinario sobre impugnación acuerdos comunitarios nº 633/2011, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 4 Barcelona, a instancia de J CER, S.A. , contra JUNTA DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000 EN BARCELONA , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 14 de mayo de 2012.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

Estimo la demanda postulada por la representación procesal de la mercantil J.CER SA y declaro la nulidad del acuerdo relativo al servicio de seguridad e impago de recibos como la imputación de los mismos a la comunidad, acuerdos adoptados en la junta de fecha 16/09/2010, y de fecha 18/02/2011 y por consiguiente debe pechar de esta declaración la JUNTA DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LAS NAVES SITAS EN BARCELONA - NUM000 - CALLE000 NUMEROS NUM001 , con expresa imposición de costas.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 14 de mayo de 2013.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª.MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE.

No se aceptan los Fundamentos de Derecho de la sentencia apelada y

Fundamentos

PRIMERO.-Para una adecuada resolución de la cuestión litigiosa , cabe efectuar las stes consideraciones :

No hay cuestión y así aparece al folio 64, que en fecha 14 de Marzo de 2001, se inscribió la división la finca en Propiedad Horizontal.

En fecha 30 de marzo de 2001, se reúne la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 , en Junta Extraordinaria, y , entre otros acuerdos, se debate la contratación de un servicio de vigilancia para el recinto, explicando el administrador que dispone de una oferta de la empresa Barnaporters, para la contratación de un controlador-conserje , acordándose su contratación.

El 9 de Abril de 2001, se suscribe por la Comunidad , representada por su Presidente, D Marino y por la empresa Barna Porters S.L, el contrato de servicios que se adjunta a la demanda ( folios 21 y stes).

El 27 de julio de 2001, se reúne en sesión extraordinaria, la Junta rectora de la Comunidad, y en ella se plantea la forma de facturación de los gastos comunes, al no poder desgravarse el IVA, y, en concreto , el Presidente alude a los servicios de limpieza y vigilancia , por ser los más costosos, y los problemas que podría plantear el pago por cada copropietario, posponiéndose el tema.

En fecha 2 de octubre de 2001, reunida la Comunidad en Junta Extraordinaria, en cuyo orden del día figuraba, facturación y seguimiento de servicios comunes, se expresa que en relación a la vigilancia, servicio más costoso, se busca una fórmula para facturar proporcionalmente a cada copropietario, firmándose contratos independientes, relacionados mediante la cláusula adecuada y acordando que al año siguiente desapareciera la partida del presupuesto ordinario y que dicho gasto se sufrague como una derrama extraordinaria, en cuatro plazos trimestrales.

Fruto de dicho acuerdo, por todas las entidades que componían la Comunidad , incluída Tecnosigns S.a, se suscribe, en fecha 1 de Noviembre de 2001, con Barna Porters S.L, el contrato de arrendamiento de servicios, que obra a los folios 23 y stes, desglosándose el importe del precio entre cada entidad, de acuerdo a su porcentaje de participación en la Comunidad, la causante de la actora el 10,09 %, y estableciéndose que si eran los arrendatarios los que optaban por la resolución , sólo sería posible con el consenso mayoritario del 51% de las entidades.

Tecnosigns S.A vendió sus naves y plazas de aparcamiento a J Cer S.A, en fecha 29 de julio de 2009, inscribiéndose en fecha 17 de Septiembre de dicho año.

Según aparece de los interrogatorios en el acto del juicio, existía un arrendamiento a favor del Centro del Rotulo S.A , siendo quien abonaba los gastos comunitarios, y quien asistía a las reuniones de la Comunidad, en representación de la actora, ( Junta 12 de febrero de 2010, no impugnada(, folios 70 vto y stes. En ella, folio 71, aparece que la sociedad integrante de la Comunidad, Gestion T.I.D.S.I, S.A, en concurso de acreedores, no abona el servicio de vigilancia, que al ser un gasto comunitario , pero facturado separadamente a cada entidad según su coeficiente de participación, Barba Porters, lo factura a la Comunidad, acordándose incluir en el presupuesto de gastos comunitarios y recaudarlo entre todos los propietarios, incluyéndolo en la cuota de provisión de fondos.

El 16 de septiembre de 2010, se reúne la Comunidad, en reunión Extraordinaria, en la que se expresa que después de la celebrada, en fecha 5 de julio de 2010, la empresa Barna Porters, comunica que hay otra entidad que no abona la parte proporcional, siendo la demandante, se acuerda mantener el servicio, y efectuar un nuevo reparto, asumiendo el pago a Barna Porters de la parte correspondiente de las propiedades de la actora, generar una derrama imputando el gasto a la actora.

Por esta se impugna el acuerdo, expresando: que la actora no está unida al servicio de vigilancia por obligación alguna, pues no es un servicio acordado por la Comunidad, sino por las empresas contratantes actuando en su propio nombre y que no le vinculan por cuanto el total gasto es superior a la cuarta parte del presupuesto anual de la Comunidad.

El 12 de Febrero de 2011, según doc 4 de la actora) y no 18, se celebró Junta ordinaria, aprobándose las cuentas del ejercicio anterior, y el ordinario del ste año, se acordó requerir el pago de los saldos deudores, votando en contra la actora. Expresa en el apartado B, que impugna los acuerdos de la Junta de 18 de Febrero de 2011, alegando que no había acuerdo comunitario que legitime la imputación del gasto de vigilancia, e incumplimiento del artc 553-30 del Código Civil de Cataluña.

La sentencia que puso fin al procedimiento, estima la demanda, declarando la nulidad de los acuerdos adoptados en las Juntas de 16 de septiembre de 2010 y 18 de Febrero de 2011, expresando que el contrato de seguridad en vigor, de fecha uno de noviembre de 2001 supone una alteración total respecto al de 9 abril 2001, y el servicio se prestaba directamente entre la empresa y los clientes, no así con la comunidad de propietarios, dejando, por tanto, de ser un servicio comunitario y no dándose una sucesión contractual, planteándose una cuestión ajena a la propia Comunidad no siendo esta parte del contrato de los servicios de seguridad. Que no se trataba tanto de la vinculación de acuerdos o no, sino de la reposición de la legalización infringida, ya que no se respeta el alcance de la vinculación técnico jurídica de negocio jurídico, que sólo produce efectos entre las partes.

Frente a la misma se interpone el presente recurso, por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios, en el que alega error en la valoración de las pruebas, , en julio de 2001, se reunió la junta proponiendo tratar la forma de facturación y posteriormente, en junta de 2 octubre 2001, se tomó el acuerdo de facturarlo proporcionalmente a cada propietario, para que pudiera desgravar el IVA. El contrato fue firmado por todas las empresas integrantes de la Comunidad, es decir, el 100 × 100 y prueba de que no son contratos individuales, aparece la estipulación sexta que para resolver el contrato, sólo sería posible con el consenso mayoritario del 51% de las entidades. Que cada copropietario paga su cuota, en función del coeficiente de copropiedad, y así se vino funcionando, acordándose también que la Comunidad actuaría subsidiariamente, si se producían impagos. En la reunión ordinaria de 12 febrero 2010, se informa el impago de las facturas de un copropietario y como consecuencia de ello, la empresa se ve obligada a facturar a la Comunidad, por tanto, se acuerda incluso en el presupuesto de gastos comunitarios; acuerdo que se tomó por unanimidad, contando, con la aprobación de la propia actora que asistió a la Junta, representada por Centro del rótulo S.A. En fecha 14 julio 2009, la anterior propiedad anunciaba a la administradora, Fincas Pedralbes, que en fecha 29 julio venderían a la actora y que la vigilancia la pagaría directamente desde Centro del Rótulo. Correo que venía firmado por el señor Marino , representante de la vendedora, y a su vez Presidente de la Comunidad de Propietarios durante 2001. Asimismo, el 15 julio 2009, consta correo de la administradora, dirigida al señor Marino , acusando recibo de que se iba a producir la venta a favor de la actora y proponiendo a Centro del Rótulo que, a pesar de que asistiera esta, las convocatorias, comunicaciones y demás serían remitidas a la actora a partir de dicho 29 julio , como efectivamente se hizo. Por tanto, no se trataba como decía la sentencia de vincular a un tercero, sino de que la actora pasó a formar parte de la Comunidad de Propietarios, y, en consecuencia, está obligado al cumplimiento de los acuerdos adoptados por la misma a lo largo de sus últimos 10 años, en relación a la prestación del servicio de vigilancia, por tratarse de un servicio comunitario. El propio legal representante de la actora , al ser interrogado aseguró que cuando adquirió las distintas entidades ,los inquilinos, Centro del Rótulo S.A, seguirían pagando todos los gastos y que fue entonces, cuando tuvo conocimiento de los que había que sufragar. Concluía que los pactos y condiciones a los que pudo haber llegado la actora con el anterior propietario o los arrendatarios, en nada debía repercutir a los intereses de la Comunidad de propietarios y menos en relación acuerdos válidamente adoptados.

SEGUNDO.-El análisis de este conflicto, que no es otro que determinar si la actora debe soportar el pago de los gastos de vigilancia, nos obliga a partir del principio establecido, con carácter general, en el artículo 9.1º.e) de la Ley de Propiedad Horizontal que obliga a todos los copropietarios a contribuir, según la cuota de participación que les corresponde, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, generando su impago un crédito preferencial a favor de la comunidad, en los términos legalmente previstos, quedando afecto, el piso o local correspondiente, al pago del mismo.

Según la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de marzo de 2000 , 'el concepto de gastos resulta amplio y comprende tanto los ordinarios que se presentan como fijos, como periódicos no fijos, y los que su cuantía varía en función al consumo y uso (agua, electricidad, calefacción), así como también los extraordinarios ocasionados por algún acontecimiento que determina su procedencia (reparaciones y similares).'

Por lo tanto, todos aquellos gastos que no se puedan imputar a uno o varios pisos o locales deben ser satisfechos, irremediablemente, por todos los propietarios, con arreglo a lo especialmente establecido en la cuota de participación fijada en el título.

Ello mismo es aplicable , en esta Comunidad, Código Civil de Cataluña, y así , el artc

Artículo 551-1 Situaciones de comunidad

1. Existe comunidad cuando dos o más personas comparten de forma conjunta y concurrente la titularidad de la propiedad o de otro derecho real sobre un mismo bien o un mismo patrimonio.

Artículo 552-8 Participación en los gastos

1.Cada cotitular debe contribuir, en proporción a su cuota, a los gastos necesarios para la conservación, uso y rendimiento del objeto de la comunidad, así como a los de reforma y mejora que haya acordado la mayoría y

Artículo 553-4 Créditos y deudas

2.La cuantía de la contribución de cada propietario o propietaria a los gastos comunes es la que resulta del acuerdo de la junta y de la liquidación de la deuda según la cuota de participación.

Pues bien, una vez a analizadas las actuaciones ha de prosperar el recurso, con revocación de la sentencia. Y así, la parte actora forma parte de la Comunidad de Propietarios, por haber adquirido las naves y plazas de garaje, coexistiendo locales privativos con elementos comunes, el servicio de vigilancia se realiza no sobre lo privativo, sino sobre aquellos otros elementos, siendo común a todos los partícipes en la Comunidad, se aprobó en Junta de propietarios, e incluso se ratificó por todos sus miembros, en el contrato de 1 de Noviembre de 2001 que se formalizó con la empresa que presta el servicio. Y es que no se comparte la conclusión de la sentencia de que por la suscripción de este contrato , el servicio dejó de ser comunitario, por cuanto no fue así, y haya que acudir a la figura de cesión contractual, y no hay más que ver la Junta de 12 de febrero de 2010, en que el gasto se considera común, razón por la que todos los comuneros, asumen el impago de uno de ellos, sin que la misma haya sido objeto de impugnación alguna, y tampoco se comparte la teoría que parece sostenerse de que cada comunero en nombre propio vino a celebrar un contrato , ya que se celebró en su condición de miembros de una Comunidad, sobre servicio prestado a la misma, y por ello, la participación en el precio se hace en función de su coeficiente de participación, y para la resolución, se precisa la mayoría de comuneros que se fija en dicho contrato, por lo que mal puede desvincularse uno solo de ellos. En consecuencia, no puede afirmarse, por tanto, que se produjo una novación subjetiva de los otorgantes, pues si en un principio el contrato de 9 de Abril lo realiza el Presidente, en nombre de la Comunidad, el segundo también, siquiera con la intervención de todos los comuneros, sin representación alguna. Por ello, el contrato y abono de la parte correspondiente , vincula a la actora, y los acuerdos no serían nulos en modo alguno.

En el fondo y como se colige de las actas de la Comunidad, ( Junta 2 de octubre de 2001) , lo único que se trató con la suscripción por todos los comuneros, es variar la facturación , a los efectos de poder desgravarse el IVA, extremo este que no afecta a esta resolución.

Finalmente , cabe expresar que si bien el artc 553-30 Vinculación de los acuerdos, establece 2. Los acuerdos relativos a nuevas instalaciones o a servicios comunes, si el valor total del gasto acordado es superior a la cuarta parte del presupuesto anual de la comunidad, no obligan ni vinculan a los propietarios disidentes., sin necesidad de mayores consideraciones, tales como que no hubo disidentes al concertar el servicio, el de vigilancia no es nuevo, ya que se adoptó en 2001, resultando inaplicable el precepto transcrito.

TERCERO.-Las costas de la 1ª Instancia han de imponerse a la actora, sin que se efectúe expresa imposición de las del recurso.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación, interpuesto por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº4 de Barcelona, en los autos de juicio ordinario 633-2011, de fecha 14 de mayo de 2012, debemos revocar y revocamosdicha resolución, y en su lugar, desestimando la demanda que contra la misma interpuso, J.Cer S:A, debemos absolverle de la misma, imponiendo a la actora las costas de la 1ª Instancia y sin que se efectúe expresa imposición de las del recurso.

Esta sentencia es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Notifíquese esta resolución a las partes y, una vez sea firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de la misma, para su conocimiento y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.