Sentencia CIVIL Nº 291/2021, Juzgado de Primera Instancia - Pamplona/Iruña, Sección 5, Rec 696/2020 de 14 de Octubre de 2021

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 000291/2021

En PAMPLONA/IRUÑA, a catorce de octubre de dos mil veintiuno.

Vistos por mi, Doña Ikerne Aznar Malo, Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Pamplona, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 696/2020 seguidos a instancia de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000 NUM000- NUM001 DE HUARTE, representada por el Procurador Sr.Dominguez y defendida por el Letrado Sr. Jareño Zuazu contra 'LUIS MARTINEZ DE BENITO S.A.', representada por el Procurador Sr.Alamán y defendida por el Letrado Sr.Pasarín Rúa, dicto la presente resolución con base en los siguientes,

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Procurador Sr.Dominguez en nombre y representación de la parte actora y por escrito fechado el 3 de septiembre de 2020, se presentó demanda de Juicio Ordinario, en la que tras alegar los hechos y los razonamientos jurídicos que considera de aplicación, suplica el dictado de una sentencia por la que 'se condene a la demandada a la reparación y subsanación total, adecuada y definitiva de las deficiencias e incumplimientos existentes descritas y relacionadas en el hecho séptimo de este escrito de demanda tratados en el informe pericial aportado como documento número 9 junto con el mismo y de los efectos que tales deficiencias han producido'.

SEGUNDO.-Por Decreto de 14 de octubre de 2020 se admitió a trámite la demanda emplazando a la demandada para contestarla por veinte días.

Por Auto de 18 de noviembre de 2020 y, tras plantear declinatoria por falta de competencia territorial, se declaró la competencia de este Juzgado.

La demandada contestó en tiempo y forma allanándose a las reclamaciones señaladas en el hecho quinto -punto 1.1.3 y punto 1.1.7. - y oponiéndose en cuanto al resto.

TERCERO.-La audiencia previa tuvo lugar el 18 de marzo de 2021, y tras comprobar la subsistencia del litigio y fijar los hechos controvertidos, se propuso prueba por las partes admitiéndose por S.Sª la que estimó oportuna, conforme al resultado que obra en soporte audiovisual.

CUARTO.-La vista se celebró el 22 de julio del corriente y, tras la práctica de la prueba consistente en la testifical del Sr. Miguel y el interrogatorio del perito Sr. Jorge y la perito Sra. Amparo, formularon las partes sus conclusiones finales, quedando los autos vistos para sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.- Ejercita la Comunidad de Propietarios demandante, acción de responsabilidad contractual, frente a la empresa promotora del edificio de su propiedad sito en los número NUM000 y NUM001 de la CALLE000 de Huarte, reclamando la reparación de las deficiencias de las que, a su juicio, adolece el citado edificio, y que se detallan en la pericial confeccionada por el Arquitecto Superior, Sr. Jorge, que se acompaña junto con el escrito de demandada. En concreto, y de las deficiencias relacionadas en la pericial se reclama por la demandante en la presente litis las siguientes:

. Punto 1.1.3.- Ruido de bajantes en la vivienda NUM002 del portal NUM000.

. Punto 1.1.5.- Filtraciones en la zona de escaleras de emergencia en salida de garaje.

. Punto 1.1.6.- Humedades en el portal NUM000 en pared de la ventana de escaleras entre pisos NUM000 y NUM003.

. Punto 1.1.7.- Abombamiento en la pintura en zonas de vuelos de planta baja.

. Punto 1.1.9.- Oxidaciones en barandilla junto a puerta de garaje.

. Punto 1.1.11.- Ruido de lluvia sobre chapas exteriores e incumplimiento pendiente mínima exigida por la normativa.

. Punto 1.1.13.- Falta de impermeabilización y goteos de los balcones.

. Punto 2.2. Ocupación e inutilización parcial del trastero 15 correspondiente a la vivienda del NUM004 del portal NUM000.

. Punto 2.4. Junta entre el alicatado y el pavimento suelta en Vivienda NUM005 del Portal NUM000. (por erro se dice piso NUM006, en el informe del Sr. Jorge se refiere que es el tercer piso)

. Punto 2.7 dos ventanas que cierran mal y gotera en el trastero en Vivienda NUM007 del portal NUM001.

Frente a ello, la parte demandada se allana a la reparación de las deficiencias contenidas en los puntos 1.1.3 y 1.1.7. En el acto de la Vista, además, manifestó estar conforme con ajustar las dos ventanas y arreglar las filtraciones en relación al punto 2.7. Respecto de las restantes deficiencias cuya reparación se le reclama se muestra disconforme por diversos motivos contenidos en el informe pericial que aporta, confeccionado por la Arquitecto Superior Sra. Amparo, y argumentando, fundamentalmente, que se deben a un deficiente mantenimiento por parte de la comunidad de propietarios o ni siquiera pueden ser considerados deficiencias o patologías.

SEGUNDO.-Sentada la litis, por tanto, en los términos que anteceden no queda sino analizar, una por una, las pretendidas deficiencias cuya reparación se reclama a fin de determinar si tienen tal consideración, si, en su caso, su reparación corresponde a la promotora-constructora demandada en el marco de los contratos de compraventa de vivienda y arrendamiento de obras suscritos -no se cuestiona la legitimación de la Comunidad de Propietarios para ninguna de las reclamaciones- y, por último, cuál sería la solución reparatoria aplicable.

Por evidentes motivos de sistemática y en la forma en que se hace en demanda y contestación y en los informes periciales, que facilitan con su claridad y concreción la labor de esta Juzgadora, se seguirán por orden los puntos a los que ya se ha hecho mención, teniendo en cuenta que no son objeto de reclamación todos los que se contienen en el informe del Sr. Jorge sino únicamente aquellos que expresamente se reclaman en el cuerpo de la demanda:

. Punto 1.1.3.- Ruido de bajantes en la vivienda NUM002 del portal NUM000 no será objeto de análisis dado que la parte demandada se ha allanado a su reparación en la forma prevista en el informe de la parte actora.

. Punto 1.1.5.- Filtraciones en la zona de escaleras de emergencia en salida de garaje.

En la pericial del Sr. Jorge confeccionado en febrero de 2020 se hace constar que en la zona de la puerta de salida de emergencia del garaje aflora humedad. Considera el perito que el rellano de la puerta de salida que linda con la acera casi no tiene desnivel respecto a la acera de modo que, cuando llueve con intensidad o con viento, se producen filtraciones al interior. Se señala que los daños son leves y se producen en la pintura de las paredes de la caja de escaleras. La perito Sra. Amparo da cuenta, en su informe, de que el 26 de junio de 2019 se reclamó a la demandada por la existencia de manchas de humedad en una zona de la caja de escaleras de la salida de emergencia, pero afirma que la pared fue pintada y que, a la fecha de su vista, el 28 de enero de 2021, no quedaba resto de mancha o afloración en la pared. Señala el Sr. Jorge que en tanto en cuanto no se corrija el problema -deficiente inclinación o falta de protección que impida la entrada de agua- se seguirá produciendo humedades en la caja de escaleras.

Pues bien, con independencia de que el redactor del proyecto y director de obra pueda adoptar soluciones técnicas distintas de las recomendadas en el Código Técnico de la Edificación que produzcan el mismo efecto, lo cierto es que no niega la Sra. Amparo que las manchas fueran de humedad y, como tales, tienen un origen que, de no ser corregido hará que la humedad, tarde o temprano, vuelva a aflorar. Pintar la zona en que aparece la humedad no soluciona la patología existente. Otra cosa es que la parte demandada hubiera acreditado que la pared se pintó bastante tiempo atrás a la visita de la Sra. Amparo lo que, ante la falta de afloración en bastante tiempo y en una población relativamente lluviosa y ventosa como Huarte, no evidenciaría con claridad que la causa de la humedad es la apuntada por el Sr. Jorge. Pero se desconoce la fecha en que los operarios de la demandada pintaron la caja de escaleras. Por tanto, la adecuada satisfacción de los compradores exige una restitución integral que incluye evitar de que el agua se cuele en el interior de la caja y aflore en forma de humedad en la pared. La solución propuesta por el Sr. Jorge es la colocación de un babero en la puerta que, indudablemente, es mucho menos costoso que dotar de más pendiente a la entrada. No se propone otra solución por la perito Sra. Amparo por lo que la colocación del babero ha de darse por buena.

. Punto 1.1.6.- Humedades en el portal NUM000 en pared de la ventana de escaleras entre pisos NUM000 y NUM003.

Se señala en la pericial del Sr. Jorge que sobre el cabezal de la ventana de las escaleras, en el rellano entre las plantas NUM000 y NUM003, hay una zona de pintura afectada por humedades, reconociendo el perito que se ha vuelto a sellar el remate superior del marco de la ventana. La Sra. Amparo sostiene que no existe patología constructiva ni filtración activa y que, dado que la ventana ha sido resellada no existe nada que reparar, salvo la pintura en esa zona puntual. El Sr. Jorge sostuvo en el acto de la Vista que el origen de la patología se encuentra en que el vierteaguas de la fachada carece de goterón lo que unido al mal sellado de la venta provocó la filtración. No obstante el mismo reconoció que si se mantiene un correcto sellado -lo que ya se ha hecho por la demandada tras la reparación- no existe riesgo de que entre agua. Por tal motivo se estima este punto únicamente en la necesidad de repasar el desperfecto en la pintura provocado por la filtración anterior al resellado, pero no se estima necesario la disposición de un goterón prevista en la pericial del Sr. Jorge.

. Punto 1.1.7.- Abombamiento en la pintura en zonas de vuelos de planta baja.

Sobre este punto debe hacerse una indicación de tipo procesal. La parte demandada señala en su escrito de contestación que se allana a dicho punto 'admitiendo la reparación en la forma señalada en este escrito'. Las diferentes formas de reparación parten de supuestos distintos porque para el Sr. Jorge la afectación de vuelo es generalizada, mientras que para la Sra. Amparo es puntual y, a estas distintas realidades, obedece la solución constructiva propuesta. En definitiva no existe un allanamiento en forma.

Dicho esto, afirma el Sr. Jorge que, a su juicio, el remate inferior de la fachada ventilada no está bien hecho y parte del agua que escurre por detrás de la misma, llega al falso techo de pladur, donde se acumula sobre la pintura causando la aparición de bolsas, en algunos casos y, en otros, la rotura y despegue de la pintura. Considera que, para reparar tal deficiencia es necesario desmontar los 42 metros lineales de falsos techos, bajo los vuelos de planta baja o, al menos, sus frentes, para disponer un remate con goterón que recoja las filtraciones de agua de la fachada y las vierta al exterior y, posteriormente reponer el falso techo y la pintura. La perito Sra. Amparo manifiesta que revisó todos los vuelos del edifico y únicamente se advierten rastros de humedad en el vuelo 01 y en el vuelo 02 por lo que considera injustificada hacer una actuación en todos los vuelos cuando no hay filtraciones. Considera suficiente ejecutar un plegado en Z de chapa y recibir el pladur contra el mismo para garantizar que el agua que escurre por fachada no ocasiona daño alguno de tipo estético.

Pues bien, con independencia de cuál sea el alcance actual de los defectos estéticos existentes, lo cierto es que esos abombamientos -con o sin rotura de pintura que se producen- tienen un origen. La Sra. Amparo, sin embargo, que reconoce que ya desde junio de 2019 se reclamó por esta deficiencia, no explica cuál es su origen. Y, como ya se ha señalado con anterioridad, la acción de responsabilidad contractual debe tender hacia la íntegra reparación y la de cumplimiento contractual hacia el cumplimiento íntegro de las obligaciones del constructor, lo que únicamente se consigue si se reparan no solo los desperfectos evidentes sino también los defectos que las causan para evitar que vuelvan a producirse. La explicación del Sr. Jorge acerca de la falta de remate con goterón es lógica y racional y, frente a ella no existe otra de la Sra. Amparo que explique el motivo de las filtraciones. Por lo demás el hecho de que la afectación se concentre en la planta baja en la actualidad tiene su explicación y la da el Sr. Jorge y es que se trata de la planta que está sometida a más lluvia.

Por último, y en relación a las manifestaciones de la Sra. Amparo sobre el importe en que el Sr. Jorge valora las obras, resultan intrascendentes dado que el petitum de la presente demanda se refiere a la restitución in natura y no se reclama, por tanto, cuantía indemnizatoria.

. Punto 1.1.9.- Oxidaciones en barandilla junto a puerta de garaje.

En la pericial del Sr. Jorge se incorporan fotografías que acreditan la existencia de oxidaciones en la barandilla lateral de la rampa del garaje. La perito Sra. Amparo incluye en su informe que la primera reclamación que hizo la Comunidad de Propietarios sobre este punto fue el 26 de junio de 2019. Irrelevante es si se trata de un defecto estético o la corrosión puede afectar al material, como afirma el Sr. Jorge, porque no existe controversia sobre prescripción de plazos de garantía o similares. La perito Sra. Amparo señala que en la certificación de fin de obra se hace constar que se le dio cuatro capas de imprimación. Desde luego que porque se recoga en la certificación de final de obra no quiere decir que efectivamente se hiciera, pero, en cualquier caso, pudo no aplicarse debidamente o ser el material de mala calidad u otras circunstancias en las que el propietario no tiene por qué indagar. Lo que ha quedado probado es que 2 años y tres meses después de entregar la obra la barandilla presentaba una oxidación excesiva por lo que debe repararse tal deficiencia en la forma prevista en la pericial del Sr. Jorge.

. Punto 1.1.11.- Ruido de lluvia sobre chapas exteriores e incumplimiento pendiente mínima exigida por la normativa.

Por su trascendencia económica este es uno de los puntos que más debate suscitó en el acto de la Vista. Como señala la pericial del Sr. Jorge, en las fachadas del edifico se han colocado vierteaguas ligeros de chapa, tratándose de chapas sencillas sin regrueso o refuerzo con otro material y además se han colocado sin pendiente. Son dos las patologías a las que apunta el Sr. Jorge: Por un lado el colocar los alfeizares sin inclinación -apunta a que el Código de Edificación establece una pendiente mínima de 10º (17,63%)- supone que no se protege la fachada de la humedad frente a la lluvia y sobretodo frente a la nieve porque si se deteriora el sellado el riesgo de filtración es mayor y; Por otro lado, cuando llueve el ruido de la lluvia golpeando la chapa es como el de un tambor lo que se ocasiona porque la chapa es fina y se agrava porque carece de pendiente. Para justificar su tesis el perito cuenta con tres mediciones que superan los valores máximos fijados para las habitaciones de las viviendas.

La perito Sra. Amparo apunta que tal inclinación no es preceptiva pudiendo optarse por otras soluciones constructivas, señalando que en ningún edificio de Huarte se observa una pendiente del 17% y destacando los problemas que pueden derivarse de colocar un vierteaguas tan inclinado -vértigo, desprendimiento por gravedad si el mortero no está correctamente colocado o mantenido-. Señala que se entrevistó con todos los propietarios que presentaban deficiencias en sus viviendas y que ninguno le refirió nada relativo al ruido de la lluvia sobre el alfeizar y que, en cualquier caso, las mediciones solo se hicieron en una vivienda, en una única visita y que la normativa sobre mediciones que se utiliza no es aplicable a fenómenos metereológicos.

Pues bien, el tema de la inclinación resulta ciertamente intrascendente, porque ni ha quedado probado que existan filtraciones por tal causa ni ha quedado probado que una menor inclinación pueda suponer una rebaja en el ruido que hace el agua ni se propone una solución constructiva que suponga una mayor pendiente. La propuesta del Sr. Jorge se refiere a colocar una chapa encima de los actuales que suponga un soporte más rígido.

Dicho esto, se comparte la necesidad de reforzar los vierteaguas para evitar el ruido que hacen actualmente. No es necesario entrar en complejas disquisiciones sobre si la normativa se aplica a fenómenos atmosféricos o no. La normativa mide el ruido que no se estima tolerable en las zonas habitadas y, en el caso de autos, se superan dichos límites cuando existe una lluvia moderada como consecuencia del impacto de la lluvia en el vierteaguas. Todos los vierteaguas del edificio que nos ocupa son iguales por lo que no es exigible ni atendible, por su costo económico, forzar a la parte demandante a realizar mediciones en más de una vivienda. La prueba que se aporta es suficientemente acreditativa del impacto sonoro que tienen los alfeizares colocados en días de lluvia.

Sentado esto debe recordarse que el contrato de arrendamiento de obra no se agota con la ejecución de obra, sino que alcanza a su realización, de tal modo que, además de que se reúnan las cualidades prometidas, no adolezca de vicios o defectos que eliminen o disminuyan el valor o la utilidad previsto en aquélla y pactados en el contrato ( art. 1104 Código Civil). La ley de Ordenación de la Edificación, en su artículo 3, establece que son requisitos básicos de la edificación, relativos a habitabilidad, y con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del medio ambiente, entre otros, '(c2) Protección contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades'. Por tanto, una vivienda que no cumpla con los parámetros tolerables en materia de ruido no es habitable y sino es habitable no se cumple con el contrato de arrendamiento de obra por lo que devine la responsabilidad de solventar tal deficiencia. En este sentido se pronuncian las Sentencias de la Audiencia Provincial de La Rioja de 1 de julio de 2020 y de 2 de marzo de 2020 (esta última desestima, pero porque no existió una acreditación del ruido) que curiosamente se refieren a la misma mercantil hoy demandada.

Debe, por tanto, estimarse la reclamación en este punto.

. Punto 1.1.13.- Falta de impermeabilización y goteos de los balcones.

Afirma el perito de la demandante que el CTE considera los balcones y los suelos elevados como cubiertas, exigiendo disponer en ellos las mismas medidas de impermeabilización y remates que en cubiertas y que, en el caso de autos, en los planos de sección y detalles constructivos no aparece ninguna impermeabilización ni remates. Añade que en el presupuesto se prevé la impermeabilización de las terrazas/tendederos, pero no se dispone nada en cuanto a su remate exterior. Sostiene que no se aprecia ningún remate, que se ha raseado y pintado el frente del forjado y que no puede verse si se ha colocado impermeabilización. Frente a ello la Sra. Amparo sostiene que sí existe impermeabilización, en concreto dos capas, tal y como acreditan las facturas y que existe un goterón corrido mediante rebaje en la totalidad de las terrazas.

Pues bien, las fotografías aportadas por el Sr. Jorge en su informe no dejan lugar a dudas. Se habrá colocado impermeabilización -no se ha hecho por la demandante y es cierto que en las facturas aparece tal concepto- y se observa un goterón corrido, pero lo cierto es que no están cumpliendo con su función. Se observa importantes filtraciones en el las terrazas y fluorescencias en las barandillas de algunas viviendas que son debidas al agua que escurre de los balcones de los pisos superiores. Es irrelevante que la demandada sustituya las barandillas o pinte las filtraciones. Debe solucionarse el origen de las mismas que se encuentra en una deficiencia en la forma de evacuar el agua de los balcones y que, de no solucionarse, producirá sin duda daños de mayor envergadura en el edificio.

Dado que la perito Sra. Amparo no propone otra solución se estima adecuada la propuesta por el Sr. Jorge.

. Punto 2.2. Ocupación e inutilización parcial del trastero 15 correspondiente a la vivienda del NUM004 del portal NUM000.

Se señala en la pericial del Sr. Jorge que en el trastero nº 15 pasan tubos generales del saneamiento del edificio que no aparecían en los planos del proyecto de obra ni en el plano de distribución de fin de obra.

Frente a ello, la perito Sra. Amparo sostiene y acredita que los tubos generales del edificio sí aparecen en los planos de fin de obra y en el de fin de obra de actividades clasificadas del garaje.

No puede estimarse la pretensión de la parte demandante por un déficit de actividad probatoria. Y es que no obra entre la documental el contrato de compraventa de obra sobre plano de la referida vivienda con tal anejo. Se desconoce, por tanto, si el contrato de compraventa preveía la posibilidad de alteraciones por motivos técnicos. En todo caso el proyecto de obra no lo constituye únicamente el referido documento sino también las decisiones que el Director de obra deba tomar en el transcurso de la obra para adaptar las soluciones técnicas previstas a la realidad de la obra. La Sra. Amparo apunta a que fue la Mancomunidad de Aguas la que indicó dónde debía entroncarse la red de saneamiento y así consta en las actaa de reunión que transcribe en su informe. Podrá la parte, en su caso, interesar la indemnización que pudiera llegar a corresponderle por la constitución de una servidumbre.

. Punto 2.4. Junta entre el alicatado y el pavimento suelta en Vivienda NUM005 del Portal NUM000.

Se queja de que en la vivienda se observa que la junta entre el pavimento y el alicatado de la pared se ha soltado, como ocurre con cierta frecuencia cuando las paredes de pladur tienen un cierto movimiento y el sellado es rígido. Propone un repaso de las juntas abiertas entre el pavimento y alicatado de cocina.

No se niega por la perito contraria la existencia de tal defecto que se considera que es meramente estético siendo ello intrascendente a los efectos de la presente resolución por lo que debe estimarse su reparación en los términos contenidos en el informe del perito de la demandante.

TERCERO.-En materia de costas debe, en el caso de autos, aplicarse la teoría de la estimación sustancial. Debe tenerse en cuenta que los únicos puntos que no son objeto de estimación son los referidos al trastero del NUM004 del portal NUM000 que se valora en 45 euros y lo relativo al goterón de la pared junto a la ventana entre los pisos NUM000 y NUM003 que, incluyendo el pintado que sí se ha estimado, se valora en 145 euros. Ello hace un total de 190 euros que representa mñas o menos un 0,30% del total del precio de las obras reclamadas en la presente litis (que no son todas las de la pericial del Sr. Jorge) que se cifran en 64.075 euros, sin incluir IVA ni beneficio industrial ni gastos.

Deben, por tanto, imponerse las costas a la parte demandada.

Fallo

QUE DEBO ESTIMAR Y ESTIMO sustancialmente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Dominguez, en nombre y representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000 NUM000- NUM001 DE HUARTE contra 'LUIS MARTINEZ DE BENITO S.A.' y, en consecuencia, condeno a dicha mercantil a la reparación de las deficiencias y conforme a las soluciones constructivas referidas en el cuerpo de la presente resolución.

Todo ello con imposición de costas a la parte demandada.

MODO DE IMPUGNACIÓN: Contra esta resolución cabe interponer recurso de apelación en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación, presentando escrito ante este Tribunal en el que deberá exponer las alegaciones en que se base la impugnación además de citar la resolución que recurre y los pronunciamientos que impugna.

Así por ésta mi Sentencia, de la que se expedirá testimonio para su unión a los autos, lo pronuncio, mando y firmo.

EL/LA MAGISTRADO-JUEZ

DEPOSITO PARA RECURRIR: Deberá acreditarse en el momento del anuncio haber consignado en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano abierta en Banco Santander 3162000004069620 la suma de 50 EUROS con apercibimiento que de no verificarlo no se admitirá a trámite el recurso pretendido; salvo que el recurrente sea: beneficiario de justicia gratuita, el Ministerio Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local u organismo autónomo dependiente de alguno de los anteriores.

La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutela o la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda. Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.