Sentencia Civil Nº 293/2007, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 245/2007 de 19 de Septiembre de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1SALAMANCASENTEN: 00293/2007

SENTENCIA NÚMERO 293/07

ILMO. SR. PRESIDENTE:

DON JOSE RAMON GONZALEZ CLAVIJO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

DON ILDEFONSO GARCIA DEL POZO

DON LONGINOS GOMEZ HERRERO

En la ciudad de Salamanca a diecinueve de Septiembre de dos mil siete.

La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el JUICIO ORDINARIO nº 462/06 del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Salamanca, Rollo de Sala nº 245/07; han sido partes en este recurso: como demandante-apelante la PARROQUIA de SANCTI SPIRITUS representada por el Procurador Don Rafael Cuevas Castaño y bajo la dirección del Letrado Don Alberto Santos de Paz y como demandado-apelado Don Inocencio representado por el Procurador Don Miguel Ángel Gómez Castaño y bajo la dirección del Letrado Don Manuel López-Lago Fernández, habiendo versado sobre obligación de hacer y subsidiariamente indemnización de daños y perjuicios.

Antecedentes

1º.- El día 2 de Febrero de 2007 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Salamanca se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: "FALLO: Que debo estimar y estimo en parte la demanda interpuesta por el Procurador RAFAEL CUEVAS CASTAÑO en nombre de la PARROQUIA DE SANCTI SPIRITUS contra Inocencio y, en consecuencia, debo condenar y condeno al demandado a que pague a la PARROQUIA DE SANCTI SPIRITUS, en concepto de indemnización de daños y perjuicios, el importe exacto de las cantidades que, en fase de ejecución de sentencia, resulten conforme a las bases establecidas para su liquidación en el párrafo segundo del Fundamento de derecho séptimo; sin hacer expresa imposición de las costas causadas".

2º.- Contra referida sentencia se preparó recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandante concediéndole el plazo establecido en la Ley para interponer el mismo verificándolo en tiempo y forma, quien alega como motivos del recurso: Error en la sentencia de instancia al no apreciar la mala fe del demandado y no tener en cuenta todos los factores que deben valorarse para el cumplimiento de la obligación y en cuanto al establecimiento de la indemnización de daños y perjuicios por ocupación del subsuelo, solicitando la estimación íntegra de la demanda, con expresa imposición de las costas al demandado, para terminar suplicando que, estimando el presente recurso, se revoque la sentencia objeto del mismo, dictando otra más ajustada a derecho por la que estimando la demanda, declare la obligación de Don Inocencio de escriturar a favor de la Parroquia demandante el trozo de terreno que linda con la antigua Iglesia de la Misericordia, por el fondo de la misma según se entra desde la Plaza de San Cristóbal, con una longitud total de 25 metros a contar desde la fachada lindante a la casa de vecinos situada al naciente, siendo el ancho que queda en propiedad de la parroquia de dos metros, condenando al demandado a estar y pasar por tal declaración, así como a realizar la obligación de hacer antes indicada, y, subsidiariamente y de resultar imposible el cumplimiento de la obligación, a que indemnice a la Parroquia demandante en el importe de 406.414,92 €, con la imposición de las costas de instancia a la parte demandada.

Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación formulado para terminar suplicando se dicte sentencia que confirme íntegramente la de instancia con imposición a la recurrente de las costas de la apelación.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo y se señaló para la votación y fallo del presente recurso de apelación el día trece de Junio de dos mil siete pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.

4º.- Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Presidente DON JOSE RAMON GONZALEZ CLAVIJO.

Fundamentos

PRIMERO.- Dados los motivos concretos del recurso de apelación esta Sala hace suyos con carácter general los argumentos jurídicos y puramente doctrinales de la sentencia de instancia, evitando así repeticiones ociosas.

No obstante, y aún asumiendo sustancialmente la descripción de hechos que en la misma sentencia se contiene, conviene hacer algunas precisiones.

Evidentemente difícilmente puede hablarse de engaño o situación de manifiesta superioridad en el momento de la firma de la escritura de compraventa de 17 de Marzo de 1.989 y del documento privado de la misma fecha, con un contenido claro y preciso, en principio, aunque evidentemente susceptible de interpretación. Tal vez el camino seguido para hacer que la parroquia de Sancti Spíritus recuperase el uso y propiedad de los 54 metros cuadrados del patio de luces no fue el más adecuado pero ello no supone que no existiera una capacidad de acudir a asesores por ambas partes buscando una solución jurídicamente más correcta, evitando los problemas que han dado lugar al presente procedimiento.

Hay que tener en cuenta que en términos puramente civiles Don Inocencio incurrió en una manifiesta negligencia al proceder a otorgar la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal el 23 de Julio de 1.991, pues sabía perfectamente que no podía incluir los 54 metros cuadrados de patio que se había comprometido a devolver a la parroquia, ocasionando con su actitud el que actualmente sea imposible cumplir la obligación de hacer ante la negativa de terceros de buena fe, los miembros de la Comunidad de Propietarios que adquirieron los pisos y locales construidos sobre la totalidad del terreno, de renunciar a lo que es suyo según la citada escritura de declaración de obra nueva y división horizontal.

Sorprende también, a la vista de la grabación del acto del juicio el que Don Inocencio no recuerde detalles de la operación, en especial en lo que se refiere al pago de cantidades a cuenta y con independencia del valor que consta en la escritura de 1.989. Se trata de un profesional de la construcción y aunque han pasado muchos años, sabía que acudía a declarar en un procedimiento importante, durante varios años se ha intentado de una forma u otra arreglar la situación, y, en cualquier caso, una mínima diligencia supone el que como buen empresario deba recabar datos, consultar notas y ser más preciso en sus declaraciones sin que sea admisible el que simplemente diga que entiende que no pagó más cantidades.

Por el contrario, el párroco dejó suficientemente claro por la contundencia y precisión de su declaración, apoyada en la consulta frecuente de notas que aportaba, cual fue el precio real de la operación, señalando los pagos a cuenta que se hicieron y fecha de los mismos.

Esto hace que la tarjeta obrante al folio 117 bis de las actuaciones, recibo firmado por el párroco Don Felix , de fecha 10 de Mayo de 1.993, no pueda considerarse como el pago de la indemnización por la imposibilidad de escriturar a favor de la parroquia los 54 metros cuadrados de patio, sino como uno de los pagos parciales de la totalidad del precio de venta de los 147 metros cuadrados a los que se refiere la escritura y el documento privado de 18 de Marzo de 1.989. Las cuentas, tal y como ha expuesto el párroco, son claras. Se vendieron 93 metros cuadrados a 60.000 pesetas el metro cuadrado y 54 metros cuadrados a 15.000 pesetas metro cuadrado, lo que supone unos 6 millones y medio de pesetas.

Como consecuencia no puede entenderse cumplida la obligación y pese al contenido del acta del juicio, realmente el demandado tampoco parece pretenderlo, al menos en la fase declarativa del procedimiento.

SEGUNDO.- Hechas estas consideraciones previas, para resolver el recurso de apelación debe procederse de nuevo, y como hemos dicho, sin entrar en mayores consideraciones doctrinales, al análisis del contrato privado de obligación de escriturar de 18 de Marzo de 1.989. En su interpretación deben seguirse las normas previstas en los artículos 1281 y siguientes del Código Civil , teniendo en cuenta en primer lugar el sentido literal del documento, cual era la intención de los contratantes, suficientemente aclarada por el Juez de Instancia, los actos de los mismos y la interpretación eficaz, es decir aquella encaminada a que el contrato produzca los efectos pretendidos, entendiendo las palabras que puedan tener distintas acepciones en aquella que sea más conforme a la naturaleza y objeto del contrato.

El primer párrafo del contrato privado tan solo hace alusión a la compra en escritura por Don Inocencio a la parroquia de Sancti Spíritus de un solar de 147 metros cuadrados.

El párrafo segundo nos indica que de esos 147 metros cuadrados, la cantidad de 54 quedan de uso y propiedad de la parroquia como patio de luces de la nave en la que se encuentra la imprenta Gráficas Valle en calidad de arrendatario. Precisamente de estos 54 metros Don Inocencio se compromete en tercer párrafo a otorgar escritura pública a favor de la parroquia pero una vez que tenga admitida la reparcelación del solar por parte del Ayuntamiento.

Esta última expresión, a modo de condición, evidentemente ya cumplida, debe ponerse en relación con la frase final del segundo párrafo en la que se alude a esos 54 metros cuadrados: "Habiendo comprado de los mismos la edificabilidad que les corresponde".

Es evidente que Don Inocencio necesitaba la edificabilidad correspondiente a esos 54 metros cuadrados, edificabilidad que ha quedado incorporada al edificio construido computando para ello la superficie total del solar integrado, además de por otras propiedades, también adquiridas por Don Inocencio , por la totalidad de los 147 metros cuadrados que compró. Vendida la edificabilidad de esos 54 metros cuadrados con los efectos que claramente expone a través de un gráfico la perito de la parte demandada al folio 128 de las actuaciones, es evidente que la parroquia no dispone de edificabilidad alguna sobre esos 54 metros cuadrados. La diferencia de precio indicada por el párroco pone de manifiesto que 93 metros cuadrados se vendían en su totalidad, es decir, suelo más edificabilidad, mientras que de otros 54 metros cuadrados tan solo se vendía la edificabilidad, comprometiéndose Don Inocencio a devolver tan solo el suelo, con las naturales consecuencias que de ello se derivara a la parroquia.

Pero hay que tener en cuenta que a la hora de solicitar las oportunas licencias y reparcelación del solar por el Ayuntamiento, y pese a no haberse aportado a los Autos planos y documentación al respecto, Don Inocencio tuvo que incluir necesariamente como metros cuadrados de su propiedad los 54 discutidos y el Ayuntamiento entendiéndolo así le otorgó la edificabilidad correspondiente. Es decir la edificabilidad de esos 54 metros a todos los efectos es de Don Inocencio y no queda alterada por el contenido del documento privado de 18 de Marzo de 1.989.

La parte actora no discute que sobre el vuelo de ese suelo que en virtud del documento privado debía volver a la parroquia, no se puede edificar. Evidentemente esto determina un valor de los 54 metros cuadrados muy inferior a si se pudiese edificar sobre los mismos.

Sin embargo, la actora si que ha discutido, de forma no muy clara a lo largo del procedimiento en primera instancia, la pérdida de valor que supone el hecho de que Don Inocencio construyese bajo el suelo de ese patio de 54 metros cuadrados plazas de garaje, entendiendo ahora en el recurso que nos encontramos ante un caso de accesión siendo de aplicación los artículos 362 y 383 del Código Civil .

Evidentemente ya nos hemos referido a la mala fe civil del demandado, pero derivada del hecho de no haber incluido en la declaración de obra nueva la situación real de ese patio, advirtiendo a los compradores de los pisos y locales de que el mismo volvería a la parroquia o buscando en su momento una solución razonable que podría pasar por el reconocimiento de algún derecho real sobre ese terreno a favor de la parroquia. Pero no cabe duda de que vendida la edificabilidad esos 54 metros a los efectos de las correspondientes licencias urbanísticas forman parte de la superficie total del solar sobre el que Don Inocencio construyó y así lo tuvo que tener necesariamente en cuenta el Ayuntamiento, y la venta de la edificabilidad era perfectamente conocida por la parroquia.

El art. 76 del Plan General de Ordenación Urbana vigente en 1.989, aprobado el 22 de Febrero de 1.984 , en su apartado 2.j) dice que los garajes colectivos, cualquiera que sea su posición en la edificación, no consumirá edificabilidad, siempre que su superficie construida no sobrepase 30 metros cuadrados por plaza y por cada 50 metros cuadrados construidos en el resto de la edificación. En el procedimiento no existe dato alguno que nos permita afirmar que en este caso concreto los garajes construidos bajo el patio de 54 metros cuadrados no consuman edificabilidad. Pero aún entendiendo que efectivamente no la consumen, y así lo expuso aunque sin mucha claridad el perito de la parte actora, la parroquia nunca podría, de no haberlo hecho Don Inocencio , construir garajes bajo el patio, ya que el Ayuntamiento consideraría esa superficie de 54 metros cuadrados ya incluida en la parcela total ocupada por el demandado. Es decir, la administración competente no puede computar dos veces el mismo solar a efectos de otorgar licencias de construcción. En consecuencia no puede prosperar la pretensión de la parte recurrente de ser, en su caso, indemnizada al amparo de los preceptos citados y, ante la imposibilidad, puesta de manifiesto en la instancia, de escriturar los 54 metros cuadrados a favor de la parroquia, debe sustituirse la obligación de hacer por la indemnización de daños y perjuicios, pero limitada al valor del suelo sin edificabilidad y a la pérdida de las luces y vistas que sobre ese patio tenía la construcción anexa ocupada por Gráficas Valle.

Sobre esta cuestión hay que decir que el documento analizado de 18 de Marzo de 1.989 sí deja claro que los 54 metros "que eran de uso y propiedad de la parroquia como patio de luces de la nave en que se encuentra la imprenta Gráficas Valle en calidad de arrendatario". Es decir, el demandado don Inocencio sabía a que se obligaba, como ese patio era un patio de luces. Al haber hecho imposible con su negligente conducta la devolución del patio, que a todos los efectos queda, en base a la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal a favor de la comunidad de Propietarios constituida, está privando a la nave de las luces sobre ese mismo patio de forma que si, algún día se modificase la construcción, se construyese, naturalmente con las correspondientes licencias, para obtener luces o vistas sería necesario el perder parte de la superficie y retranquearse los metros necesarios para obtener la distancia de 2 metros, en caso de vistas rectas, o de 60 cm en caso de vistas oblicuas (art. 582 C.C .), sin perjuicio de las soluciones constructivas que racionalmente pudieran buscarse y a las que aludía la perito de la parte demandada. Esto evidentemente supone una pérdida solo imputable al demandado por lo que la parroquia debe ser convenientemente indemnizada en el valor que pericialmente se determine en ejecución de sentencia, también por este concepto, teniendo en cuenta la naturaleza urbanística de la nave propiedad de la parroquia y las posibilidades reales de realizar algún tipo de construcción o intervención en la misma.

TERCERO.- Estimándose parcialmente el recurso de apelación interpuesto, no cabe hacer pronunciamiento en cuanto a las costas del mismo, según el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , manteniéndose el criterio seguido por el Juez de Instancia en cuanto a las costas de la primera instancia al haberse estimado parcialmente la demanda, y todo ello según lo establecido en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y de los poderes conferidos por la Constitución.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de la parroquia Sancti Spíritus, debemos revocar y revocamos la sentencia de instancia de 2 de Febrero de 2.007 y estimando en parte la demanda interpuesta por el Procurador Don Rafael Cuevas Castaño en nombre y representación de la PARROQUIA SANCTI SPIRITUS contra Don Inocencio , debemos condenar y condenamos a éste a que abone a la actora en concepto de indemnización por daños y perjuicios el importe exacto de las cantidades que se determinen en ejecución de sentencia por tasación pericial efectuada por perito designado de mutuo acuerdo o judicialmente:

1º.- Del valor que tuvieran a la fecha de 23 de Julio de 1.991 y conforme a los precios corrientes de mercado en esa misma fecha, excluido el valor de edificabilidad (vuelo y subsuelo), los 54 metros cuadrados de la porción de terreno que linda con la antigua Iglesia de la Misericordia, por el fondo de la misma según se entra de la plaza de San Cristóbal, con una longitud de 25 metros a contar desde la fachada lindante a la casa de vecinos situada al naciente, terreno que será identificado por el perito designado y teniendo en cuenta la cartografía catastral.

2º.- Del valor que supone la pérdida de la servidumbre de luces y vistas sobre el citado patio, teniendo en cuenta para ello las especiales características de la nave, antigua Iglesia de la Misericordia, propiedad de la parroquia, grado de protección urbanística, posibilidades de construcción y legislación de ordenación urbana.

3º.- La aplicación sobre la cantidad resultante de los intereses legales devengados desde la fecha de 23 de Julio de 1.991 hasta la de presentación de la demanda.

Cada parte abonará las costas causadas por ella misma en la Primera Instancia, y las comunes por mitad; sin hacer pronunciamiento en cuanto a las costas de este recurso.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

P U B L I C A C I O N

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Presidente, hallándose la Sala celebrando audiencia pública en el día de su fecha. Doy fe.-