Sentencia Civil Nº 295/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 11, Rec 481/2007 de 07 de Mayo de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN ONCE

ROLLO Nº 481/2007

JUICIO ORDINARIO Nº 753/2005

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 6 DE SABADELL

S E N T E N C I A N ú m. 295

Ilmos. Sres.

D. JOSEP Mª BACHS ESTANY

D. JOSÉ ANTONIO BALLESTER LLOPIS

D. RAMÓN FONCILLAS SOPENA

En la ciudad de Barcelona, a 7 de mayo de 2008.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Once de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 753/2005, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Sabadell, a instancia de Dª. Luz y D. Rodrigo, contra D. Jon, Dª. Elena y FINCAS TEBASA 3, S.L.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 1 de Febrero de 2007, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo de estimar y estimo la demanda interpuesta por la Procuradora Dª. Purificación Pérez Leal en nombre y representación de D. Rodrigo Y Luz condenando a los codemandados D. Jon Dª. Elena Y FINCAS TEBASA 3, S.L. a que abonen solidariamente a los actores en las siguientes cantidades: 1) La cantidad de (8.753,18 euros) OCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y TRES EUROS CON DIECIOCHO CÉNTIMOS en concepto de reintegro de la cantidad pagada en concepto de comisiones. 2) La cantidad de (18.011,90 euros) DIECIOCHO MIL ONCE EUROS CON NOVENTA CÉNTIMOS en concepto de pago duplicado de arras. 3) La cantidad de (874,93 euros) OCHOCIENTOS SETENTA Y CUATRO EUROS CON NOVENTA Y TRES CÉNTIMOS en concepto de daños por los perjuicios sufridos. 4) La cantidad que resulte en concepto de interés legal que meriten las expresadas cantidades, desde la interposición judicial de la demanda. Se imponen las costas procesales a los demandados D. Jon, Dª. Elena y FINCAS TEBASA 3, S.L.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 30 de Abril de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. RAMÓN FONCILLAS SOPENA.

Fundamentos

PRIMERO.- Los actores quisieron cambiar su vivienda por otra de mayor superficie y acudieron con ese fin en el mes de mayo a la sociedad de intermediación inmobiliaria Fincas Tebasa 3, S.L., con la cual se formalizaron las operaciones de venta de su propio piso -lo adquirió la misma sociedad mediante escritura de 7 de julio de 2004- y de compra del piso de los demandados para lo que se suscribió con la sociedad un denominado contrato de mandato y provisión de fondos de fecha 18 de mayo de 2004, que dio lugar en la misma fecha a la suscripción de uno de compraventa entre los actores, representados por la sociedad, y los vendedores demandados. Se entregaron por los actores determinadas cantidades que se destinaron al pago de los honorarios de la sociedad y a los vendedores y se estableció como fecha de otorgamiento de la escritura de compraventa el día 19 de agosto. Ese día, y otro anterior, el 9 de julio, en que también se había intentado, no prosperó la proyectada escrituración, resultando de ello la redacción de dos actas notariales, una a instancia de cada parte contratante, exponiendo la respectiva versión de la causa del fracaso.

A través del presente juicio los actores reclaman la devolución de las cantidades que entregaron, a saber el importe de los honorarios o comisión de la sociedad intermediaria; la suma que percibieron los vendedores, que solicitan duplicada por considerar que tiene el carácter de arras penitenciales; por último, los daños y perjuicios representados por los gastos de almacenaje de los muebles de su propiedad durante el tiempo que medió entre el desalojo de su vivienda -hay que recordar que ésta sí que se vendió en su momento -hasta que pudieron encontrar otra a la que trasladarse. Se solicita la condena solidaria de todas estas cantidades y la sentencia de primera instancia, que parte de la hipótesis de que el contrato sobre el piso fue de opción de compra, accede a ello, alzándose contra esta decisión todos los demandados.

SEGUNDO.- Ante todo hay que poner de manifiesto que el contrato suscrito el 18 de mayo entre la sociedad intermediaria, en representación de los actores, y los demandados no fue de opción de compra sino de compraventa, como expresa y claramente resulta del documento contractual. Se dice que "la presente compraventa se lleva a cabo en el precio total de 204.344,12 euros" (en el contrato de mandato con la sociedad se había establecido un precio algo superior, comprensivo de los honorarios) y se establece la forma de pago, que concluirá coincidiendo con el otorgamiento de escritura pública el día 19 de agosto.

Sentado lo anterior, debe determinarse cuál fue la causa del fracaso de la escrituración, o lo que es lo mismo si ello se debió a la parte compradora o a la vendedora.

Los vendedores sostienen, y así lo hicieron constar en el acta notarial levantada a su instancia, que los compradores no comparecieron con todo el dinero necesario para cubrir el precio estipulado. Los compradores alegan por su parte que sí que llevaron el dinero preciso y que la operación se frustró porque los vendedores no habían cumplido con la obligación de liquidar la carga representada por la calificación de la vivienda de Protección Oficial.

Hay que dar la razón a los compradores. Si se suman las cantidades entregadas a cuenta previamente al importe de los dos talones que portaba el representante de la entidad que facilitaba la financiación hipotecaria, Caixa de Girona, y la cantidad a que ascendía una carga hipotecaria existente sobre la finca, a fecha del momento- los vendedores manejan la cantidad de 32.890 euros, según recibo de 2 de noviembre de 2005, pero tenía que ser mayor la carga en agosto de 2004- se llega a la suma total de compraventa. Los vendedores se acogen a un déficit de unos 6.000 euros pero hay que darlo por enjugado con el mayor importe de la carga hipotecaria. No hay que desdeñar la circunstancia de la intervención en la financiación, como se ha dicho de Caixa de Girona, la cual hay que suponer que haría las cuentas correctamente, de forma que llevaría los talones adecuados al real montante del precio a satisfacer.

Si no se aprecia fallo por parte de los compradores en su única obligación de pago del precio, sí que se advierte en los vendedores en lo tocante a la obligación asumida de entrega de la finca libre de cargas. Es cierto que en el documento de mandato y provisión de fondos entre la sociedad y los compradores se hizo constar, tras la consignación de la obligación, que en el caso de existir alguna carga, se retendría el día del otorgamiento de la escritura su importe del precio de venta para proceder a su cancelación. Así se hizo con la carga hipotecaria vigente. Pero en cuanto a la afección del piso al régimen de Protección Oficial lo que había que hacer era cancelarla mediante la oportuna descalificación. Aunque se insista por los vendedores en que la descalificación era factible, como lo prueba la resolución dictada por la Administración competente en tal sentido, previo abono de una cantidad en concepto de devolución de subvenciones, lo cierto es que no procedieron al levantamiento de la afección. Se estableció un intervalo entre mayo y agosto para escriturar, justamente el necesario para tramitar la descalificación -la instaron tardíamente el 2 de julio y recayó resolución afirmativa el 4 de octubre- y los vendedores dejaron pasar el tiempo, de forma que en los dos intentos de escrituración, el 9 de julio y definitivamente el 19 de agosto, la finca no estaba en condiciones de ser entregada como libre a los compradores, quienes hicieron constar, ante la segunda convocatoria, la pendencia del problema y la necesidad de su solución. La afección no podía acogerse al régimen de descuento de su importe del precio de la compraventa en el momento de la escrituración -sí que podía hacerse y se intentó con la carga hipotecaria- y ello por dos motivos; porque tenían que instar el procedimiento de descalificación los vendedores por ser los titulares frente a la Administración y así lo entendieron al actuar en tal sentido, aunque de modo poco diligente, y porque, al no conocerse el importe al que vinculaba la Administración la eventualidad de la descalificación, no se podía efectuar cálculo alguno de descuento o retención en el momento de la escrituración. A los compradores sólo les cabía quedarse el piso con la esperanza o promesa de la descalificación y con indeterminación del alcance real de la carga, cuando todo ello podría haber estado solucionado fácilmente de haber observado los vendedores sus obligaciones. El legal representante de la sociedad inmobiliaria ha sido concluyente al declarar en el sentido que se viene exponiendo, de la necesaria e incumplida obligación de los vendedores de proceder a la descalificación y que tal actitud supuso la quiebra de la confianza que todos habían depositado en ellos y constituyó la causa del fracaso de la escrituración.

TERCERO.- El incumplimiento de los vendedores genera responsabilidad contractual pero los términos en que debe concretarse no se corresponden con lo que se solicita en la demanda.

En primer lugar, hay que excluir la cantidad pagada por honorarios a Fincas Tebasa 3, S.L. de la que, en su caso, responderá ésta por haberla recibido pero no los vendedores.

En segundo lugar, hay que dilucidar si mediaron o no arras penitenciales pues de ello dependerá que los demandados deban devolver sólo la cantidad que percibieron, 9.001,95 euros, o el duplo, como se reclama. El documento de 18 de mayo de 2004, en que intervinieron los demandados vendedores y la sociedad intermediaria en representación de los actores, es un contrato de compraventa, como en él expresamente se dice, y del que la cantidad de 9.001,95 euros constituye parte del precio que la parte compradora haría efectiva, como así hizo, unos días después. En dicho documento no se establecen arras ni se da tal carácter a la referida cantidad. Sólo en la condición tercera se hace una alusión a tal figura pero refiriéndola sólo a una de las partes, la compradora, la cual perdería la cantidad en caso de incumplimiento. No se dice nada de la contrapartida obligacional para los vendedores propia de las arras, ni se transcribe ni cita el artículo 1454 del Código Civil . Es pacífica la doctrina que declara que se precisa una constatación clara de la existencia de las arras penitenciales, de forma que se establezca de una manera evidente la intención de los contratantes de someterse a un régimen de desistimiento voluntario con aceptación del efecto de pérdida de la cantidad entregada o de devolución por duplicado pues, de no ser así, se entenderá que la cantidad cuya entrega ha mediado tiene el concepto de parte del precio o pago anticipado del mismo. Las arras penitenciales han de ser, por tanto, objeto de interpretación restrictiva, operando tan sólo cuando haya una voluntad indubitada en tal sentido pues lo normal, como menos gravoso, será la conceptuación de la cantidad como parte del precio. En el caso presente, como se ha visto, la configuración formal de arras penitenciales no se ha producido y, por el contrario, la suma objeto de la entrega viene a considerarse expresamente parte del precio. Así las cosas, se condenará a los vendedores demandados a devolver a los actores la cantidad de 9.001,95 euros.

Por último, el incumplimiento debe dar lugar a la indemnización por daños y perjuicios, que en este caso se han concretado y acreditado en las cantidades que se tuvieron que abonar por la guarda del mobiliario hasta que los actores pudieron acceder a otra vivienda unos meses después. De no haberse frustrado la compraventa de autos por el incumplimiento de los vendedores los actores habrían podido ocupar la vivienda sin solución de continuidad respecto a la desocupación de la suya, sin que surgiera el lapso de necesidad de depósito de los muebles. La condena se extenderá a la cantidad de 874,93 euros.

CUARTO.- Por lo que se refiere a la codemandada Fincas Tebasa 3, S.L. debe afirmarse igualmente que incumplió las obligaciones que le incumbían como intermediaria inmobiliaria.

El contrato de mediación es de resultado, de tal modo que surge el derecho a percibir los honorarios tan sólo cuando se perfecciona el contrato para el que se requirió la labor mediadora. En el caso presente los compradores suscribieron un contrato "de mandato y provisión de fondos" con el objeto de obtener una vivienda libre de cargas -condición séptima- y es notorio que eso no se logró, siendo precisamente éste el problema que dio al traste con la perfección del contrato de compraventa.

Fuera de los términos formales del encargo pero formando parte indiscutible de él por admisión de la sociedad, estaba la previsión de que las dos operaciones, venta de la vivienda de los actores y adquisición de otra, formaban parte de una necesidad y de un pacto global, de forma que, para interesar, tenían que producirse simultáneamente a fin de evitar el indeseado efecto que al final se produjo, de tener que desocupar la propia vivienda por producirse en este caso la venta sin ningún problema sin tener otra a donde ir. También en este caso hubo falta de consecución de los objetivos buscados a través de la sociedad intermediaria y, por ello, incumplimiento contractual objetivo.

Por encima de todo ello planea un incumplimiento representado por la inobservancia de la diligencia exigible a un intermediario inmobiliario. La función de éste es la de mediar entre compradores y vendedores, poniéndolos en contacto para facilitar la ulterior celebración y perfeccionamiento de un contrato normalmente de compraventa.

Sin embargo, su función no debe entenderse limitada a tal puesta en contacto. No cabe ignorar que las agencias de propiedad inmobiliaria están regentadas y atendidas por personal cualificado en el tráfico inmobiliario y su intervención persigue dar seguridad y transparencia a estos contratos de compraventa al propiciar el conocimiento de aspectos relevantes de la situación del inmueble, que pueden incidir en el éxito del contrato y de los que debe dar cumplida información a los clientes, los cuales han acudido a dichas agencias precisamente en busca del asesoramiento y seguridad que los ponga a resguardo de cualquier problema. Por tal motivo, la agencia, al recibir el encargo, no puede limitarse a transmitir la oferta sino que debe constatar la situación registral, urbanística y administrativa de la finca a fin de poder informar correctamente a los futuros compradores. En tal sentido se ha pronunciado la STS de 2 de octubre de 1999 , en la que, al analizar las obligaciones de los agentes de mediación inmobiliaria, se dice que, a fin de que puedan cumplir correctamente la función encomendada, deben mantener informado al cliente de todos los detalles que puedan influir sobre la valoración y consecuencias del negocio. En el caso presente, no consta que la información a los compradores se extendiera a la calificación de la finca, los cuales han manifestado que se enteraron de ella a través de la tasación para la obtención de la financiación hipotecaria. De la declaración en el acto del juicio del legal representante de la sociedad se desprende que se pecó de un exceso de confianza en la actuación que debían llevar a efecto los vendedores, estando en la creencia de que el problema estaría solucionado en el momento de la escrituración, cosa que no sucedió. Un comportamiento cuidadoso y adecuadamente garantista de los derechos de los clientes pasaba por una perfecta comprensión del problema y por una previsión de sus consecuencias, todo ello acompañado de una cumplida información a los mismos, lo que no consta producido. Es concluyente la manifestación del legal representante de que "no pudieron dar un buen servicio", lo que sirve para dar fe personal de que no hubo un cumplimiento adecuado del contrato de mediación.

El incumplimiento de la sociedad intermediaria obliga a la devolución de los honorarios percibidos, 8.753,18 euros, y, como quiera que tal incumplimiento redundó en el del contrato de compraventa, debe seguirse responsabilidad, con carácter solidario con los vendedores, por los daños y perjuicios ocasionados y cuantificados en 874,93 euros.

QUINTO.- Al no estimarse íntegramente las pretensiones de la demanda, tal como han sido planteadas, y sí en parte los recursos de apelación, no procede hacer pronunciamiento sobre las costas de ninguna de las dos instancias.

Fallo

Se estiman parcialmente los recursos interpuestos por D. Jon y Dª. Elena y por FINCAS TEBASA 3, S.L. contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Sabadell en fecha 1 de Febrero de 2007 y, con revocación de la misma y parcial estimación de la demanda, debemos condenar y condenamos al Sr. Jon y a la Sra. Elena a pagar a los actores D. Rodrigo y Dª. Luz la cantidad de 9.001,95 euros; a la sociedad Fincas Tebada 3, S.L. a pagarles la cantidad de 8.753,18 euros y a dichos tres demandados a pagar solidariamente la suma de 874,93 euros. Todas las referidas cantidades devengarán intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda y no se hace pronunciamiento sobre las costas de ninguna de las dos instancias.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En Barcelona, a veintiuno de mayo de dos mil ocho y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.