Sentencia CIVIL Nº 295/2017, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 1, Rec 560/2016 de 28 de Junio de 2017

Encabezamiento

SENTENCIA nº 295/17
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ILMOS SRES.
PRESIDENTE:
D. MANUEL ESPINOSA LABELLA
MAGISTRADOS:
D. ENRIQUE SANJUAN Y MUÑOZ
Dª Mª DEL MAR GUILLEN SOCIAS
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En la Ciudad de Almería a 28 de Junio de 2.017
La Sección Primera de esta Audiencia Provincial , ha visto en grado de apelación, Rollo nº 560/2016
, los autos de Procedimiento Ordinario procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº Almería, seguidos con
el nº 321/14 entre partes, de una, como parte apelante ROMERO HERMANOS S.A., representad[o/a] por la
Procuradora Dª Mª Dolores López Campra y dirigida por el Letrado D. Jose Luis Martínez García, y de otra,
como parte apelada OCIO E INVERSIONES ALMERIA S.L., representada por la Procuradora Dª Francisca
Barea Fernández y dirigida por el Letrado D. Joaquín Pérez de la Blanca Prada.

Antecedentes

PRIMERO . Se aceptan los de la sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.



SEGUNDO . Por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Almería, en los referidos autos se dictó Sentencia con fecha 1 de Marzo de 2.016 cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Con ESTIMACIÓN de la demanda interpuesta por OCIO E INVERSIONES ALMERÍA SL frente a ROMERO HERMANOS SA, DEBO CONDENAR Y CONDENO a esta última a pagar a la demandante la cantidad de DIEZ MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y SIETE EUROS CON VEINTITRÉS CÉNTIMOS (10.847,23 euros), más el interés legal del dinero incrementado en dos puntos desde la fecha de esta sentencia y hasta el completo pago.

Se imponen a la demandada las costas procesales causadas por virtud de la reclamación contra ella seguida. '.



TERCERO . Contra la referida sentencia y por la representación procesal de la parte demandada se interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación, mediante escrito en el que se solicitó se dicte sentencia por la que revoque la dictada en primera instancia, acogiendo los motivos articulados en su recurso, con imposición a la contraria de las costas del recurso.



CUARTO. El recurso deducido fue admitido, dándose traslado del mismo a las partes apeladas, que solicitaron la confirmación de la sentencia recurrida.



QUINTO.- A continuación, se elevaron las actuaciones a este Tribunal donde, formado y registrado el correspondiente Rollo, se turnó de ponencia y se señaló para deliberación, votación y fallo.



SEXTO. En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. MANUEL ESPINOSA LABELLA.

Fundamentos

PRIMERO .- Se plantea en esta alzada si el arrendatario tiene derecho a recibir el importe de la fianza de un contrato de arrendamiento una vez que pactó con el arrendador la entrega del local arrendado y todas sus pertenencias a cambio de que se condonasen las rentas debidas. Se alega por el arrendador recurrente que su intención fue la de dar por terminado el contrato ante el impago de todas las rentas de los tres últimos años, lo que incluía la fianza al no haber cumplido con su obligación de pago de las rentas, de cuyo cumplimiento responde también la fianza.

En la audiencia previa se alegó por ambas partes que el tema a decidir era si en el acuerdo resolutorio se encontraba incluido el importe de la fianza, de modo que se compensase lo adeudado con la fianza o no, así como el valor de los bienes entregados. Para ambas partes se consideró como hecho controvertido si la fianza entraba a formar parte de la compensación.

La sentencia recurrida se atiene al tenor literal de lo pactado y entiende que se produjo una resolución consensuada del contrato con entrega del local y sus mejoras, que determinó la extinción del contrato pero no una compensación, por lo que al no incluirse la fianza debe de estimarse la pretensión de la devolución.



SEGUNDO .- La fianza arrendataria tiene el carácter de una prenda irregular, en cuanto que participa de la función de garantía propia del derecho de prenda, si bien, por consistir en una cantidad de dinero que el arrendatario entrega al arrendador, sin que éste tenga que devolver al final las mismas monedas prestadas, sino una suma igual a la percibida, no es de aplicación lo dispuesto en el artículo 1859 del Código Civil sobre la prohibición de apropiarse las cosas entregadas en prenda, ni el procedimiento de enajenación previsto en el artículo 1872, sino que si se incumple la obligación garantizada el acreedor se queda con el importe de la suma de dinero entregada en la medida que la misma concurre con el importe de la deuda principal.

En este caso la cuestión a debatir es si el acuerdo a que llegaron las partes incluía la fianza y si ese acuerdo le obliga a la arrendadora a devolver la fianza. Los términos de acuerdo parecen exponer una voluntad resolutoria ante un impago duradero en el tiempo que justifica un acuerdo de extinción con entrega de todas las mejoras del local. Es evidente que la parte quedaba satisfecha del impago de rentas y que ese olvido de referencia a la fianza solo es imputable a quien redactó el documento ( art. 1288 del C. Civil ), posiblemente porque pensaba que no se reclamaría la misma o que se había llegado a un buen acuerdo al recibir bienes de gran valor en ese momento de extinción del contrato, si bien es en fechas inmediatas a la de resolución es cuando se produce el robo de importantes enseres del local que se valoran de palabra en unos 30.000 euros.

La sentencia recurrida estimó que este hecho no fue motivo de oposición en la contestación a la demanda y por ello no lo tiene en cuenta.

Esta forma de extinción parcial del crédito, cuando la suma de dinero entregada en prenda-fianza- es inferior al montante de la deuda, como sucede en este caso, debiera haber tenido su reflejo en el contrato de extinción del arriendo por acuerdo de las partes, incluyendo el importe de la fianza en el total de las rentas adeudadas, pero como no se ha hecho así y el demandado únicamente ha pedido que se aprecie un acuerdo de extinción del contrato y que en el mismo se incluía la fianza, es obligatorio la interpretación del convenio o acuerdo de extinción de agosto de 2013 y el de entrega de posesión de uno de octubre de ese año.

El mismo supone una compensación de rentas por bienes entregados a cuenta de la renta en el local.

Aunque no se exprese en el convenio, este acuerdo se basa en dicha compensación y por ello se han valorado incluso esos bienes y, de contrario se ha intentado acreditar su minusvaloración por el robo ocurrido días antes firmar el acuerdo. Por tanto una interpretación del conjunto de los elementos del contrato y de la conducta de las partes, conforme a los art. 1281 y ss del C. Civil , huyendo de la literalidad y atendiendo a la voluntad de las partes deducible de aquellos actos de las mismas (art. 1282), nos lleva a estimar incluido en el acuerdo la fianza, puesto que no otro sentido tiene el extinguir un contrato debiéndose por el arrendatario miles de euros y dejar fuera a la fianza en cuanto que la misma garantizaba la devolución del local en buen estado, pero también el pago de las rentas, como obligación principal del deudor, resultando que esa obligación había sido reiteradamente incumplida por lo que se llega así a un acuerdo de compensación.

Por otra parte la dinámica contractual evidenciaría, sin necesidad de su oposición formal, que esa voluntad resolutoria se había quebrado por una de las partes al no poder entregar los bienes que se señalaron como depositados en el local por el robo de gran parte de los mismos el día antes de la entrega de la posesión.

Estamos, por tanto ante una voluntad de extinción del contrato por medio de un acuerdo de compensación, que debe entenderse incluyó la fianza y, en todo caso, se había incumplido parte de ese acuerdo de compensación, pues en la llamada compensación judicial no se exigen los requisitos de exigibilidad y liquidez de las deudas compensable lo mismo que en la compensación legal del artículo 1196 del Código Civil (entre otras Sentencia del Tribunal Supremo de 2 febrero 1989 ]), por lo que no resulta exigible por el deudor arrendatario la devolución de la fianza entregada en garantía del pago de las rentas. Así pues, tanto por la naturaleza del acuerdo negocial, de extinción por compensación de las deudas del arrendatario (calculadas en unos 180.000 euros) con la entrega de los bienes del mismo ( del que cabe deducir que incluía la fianza como garantía realizada al no pagarse las rentas) como por la razón de dicho acuerdo, la condonación de las rentas a cambio de la entrega del local y los enseres del mismo, que luego se ven disminuidos por el robo, debe desestimarse el efecto así pretendido por la actora, que no es otro que la subsistencia de la fianza arrendaticia a pesar del acuerdo alcanzado, los incumplimientos de la referida parte y la disminución de los bienes entregados en compensación. Lo anterior se corrobora por el propio interrogatorio del representante legal de la parte actora, que precisó que se pactó la entrega de unos enseres de hostelería con las rentas debidas, siendo esta persona la que declaró que se valoraron los bienes sustraídos en unos 30.000 euros, que disminuyeron el importe de lo entregado al tratarse de equipos de sonido de gran valor, aunque dijo que se dejaron luego otros que no retiraron sin más detalle que enumerar alguno como no incluido. Pero en cualquier caso no tiene sentido la subsistencia de la fianza tras el acuerdo referido y entrega de la posesión

TERCERO.- Al estimarse el recurso no procede hacer especial pronunciamiento en materia de costas.

Dado los términos del debate, que originan serias dudas , no procede hacer especial pronunciamiento en materia de costas de primera instancia.

VISTAS las disposiciones citadas y demás de pertinente y general aplicación

Fallo

LA SALA ACUERDA : Que con estimación del recurso de apelación deducido contra la Sentencia dictado el día 1 de Marzo de 2.016, por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez/a del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Almería, en el Procedimiento Ordinario nº 321/14 de que deriva la presente alzada, DEBEMOS de revocar y revocamos la expresada resolución, y en su lugar, con desestimación de la demanda interpuesta en su día debemos de absolver y absolvemos al demandado de las pretensiones formuladas frente al mismo, sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas ocasionadas en esta alzada.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia acompañados de certificación literal de la presente resolución a efectos de ejecución y cumplimiento.

Lo mandan y firman los Sres. arriba indicados, doy fe.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada que fue la anterior sentencia por los Iltmos. Sres. Magistrados que la firman, estando celebrando Audiencia Pública el mismo día de su fecha, de todo lo cual doy fe.