Sentencia Civil Nº 299/2008, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 1, Rec 219/2008 de 23 de Julio de 2008

Encabezamiento

ROLLO NUM. 219/2008

ORDINARIO NUM. 19/2007

VALLS NUM. DOS

S E N T E N C I A NUM.

ILTMOS. SRES.:

PRESIDENTE

D. Antonio Carril Pan

MAGISTRADOS

D. Manuel Díaz Muyor

D. Sergio Nasarre Aznar

En Tarragona a 23 de julio de 2008.

Visto ante la Sección Primera de esta Audiencia Provincial el Recurso de Apelación interpuesto por Alfredo y Plácido , representados por la Procuradora Sra. Martínez y defendidos por el Letrado Sr. Casellas, en el Rollo nº 219/2008, derivado del Ordinario 19/2007 del Juzgado nº de 1ª Instancia nº 2 de Valls, al que se opuso Fermín representado por el Procurador Sr. Farré y defendido por la Letrada Sra. García Cester.

Antecedentes

ACEPTANDO los Antecedentes de Hecho de la sentencia recurrida; y

PRIMERO.- La sentencia recurrida contiene la siguiente parte dispositiva: "Desestimo la demanda interpuesta por D. Alfredo y Dª Plácido contra D. Fermín . Con imposición de costas a la demandante".

SEGUNDO.- Contra la mencionada sentencia se interpuso recurso de apelación por Alfredo y Plácido en base a las alegaciones que son de ver en el escrito presentado.

TERCERO.- Dado traslado a las demás partes personadas del recurso presentado para que formulasen adhesión o se opusieran al mismo, por Fermín se interesó la desestimación de la apelación.

CUARTO.- En la tramitación de ambas instancias del procedimiento se han observado las normas legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Presidente D. Antonio Carril Pan.

Fundamentos

PRIMERO.- La apelación se alza contra la sentencia que desestimó la demanda, que pretende se declare la resolución de la compraventa celebrada por los actores y el demandado respecto de un inmueble de éste, y la devolución de la cantidad que recibió en concepto de reserva en virtud de dicho contrato.

SEGUNDO.- Como hechos en los que se sustenta la litis, cabe reseñar que los actores y el demandado suscribieron el 7-3-2006 un documento privado, denominado contrato de arras, en el que los primeros, respecto de una finca en la que existe una vivienda de 48 metros cuadrados, según el Registro de la Propiedad, se obligaron a comprarla por 138.233 euros y el vendedor se obligó a venderla libre de cargas y corriente de pagos, obligándose ambas partes a otorgar escritura pública en el plazo máximo del 8 de mayo de 2006, entregando en el momento los actores la suma de 6000 euros "a cuenta del precio total y en concepto de arras, cantidad que la parte compradora perderá si incumplirá lo convenido en este contrato, y la parte vendedora deberá devolver en el doble de su cuantía si incumpliera lo convenido por su parte en el presente contrato". La finca resultó estar en un terreno urbanizable que forma parte de la Urbanización DIRECCION000 , parcela nº NUM000 en la calle Central, con una superficie de 594 metros cuadrados de finca y una vivienda de 48 metros cuadrados en una planta, según la inscripción registral. Al no poder obtener financiación para la compra, los actores dirigieron el 5-5-2006 burofax al vendedor para que de común acuerdo se aviniese a resolver el contrato y devolviese la suma de 6000 euros, a lo que respondió el vendedor el 17-5-2006 oponiéndose.

Convine señalar, a la vista de las posturas contradictorias de las partes, que el pacto de arras constituye normalmente un pacto accesorio de un contrato del que nacen obligaciones cuyo cumplimiento aseguran, que es el contrato principal perfeccionado, afirmando la sentencia del TS de 29 de julio de 1997 , que las arras, ya sean confirmatorias o penitenciales, han de tener como referencia un determinado contrato de compraventa en el que esté especificado el objeto y el precio, de lo que cabe derivar que, en el supuesto de constituirse como contrato diferente, ha de ser siempre accesorio de otro principal, careciendo de existencia y autonomía por sí solo, de lo que también cabe derivar que sigue las vicisitudes de ese contrato en orden a su ineficacia, nulidad o anulación.

En orden al pacto de arras es ilustrativa la doctrina del TS que establece la naturaleza del mismo, tal y como lo hace la sentencia de 21 de junio de 1994 , según la cual: "En orden a la naturaleza del pacto de arras, la jurisprudencia de la Sala viene admitiendo la existencia de las siguientes clases: a) Penitenciales, que son las que parece contemplar el art. 1454 CC , concebidas a la manera de multa o pena, correlativa al derecho de las partes de desistir, a su arbitrio, del contrato. b) Confirmatorias, que son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante, no facultando, por tanto, para resolver la obligación contraída y, normalmente, se corresponden con las entregas o anticipos a cuenta del precio, de lo que es ejemplo, el supuesto previsto en el art. 343 CCOM ., y c) Penales, que funcionan de modo similar a la cláusula penal de art. 1154 , como resarcimiento, en este supuesto anticipado, para el caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar ese estricto cumplimiento de la obligación pactada". Y respecto de la arras penitenciales, dijimos en nuestra sentencia de 20 de abril de 2006 , que las mismas, contempladas en el artículo 1454 del CC , se caracterizan por facultar a las partes, por mediar concierto libremente convenido conforme la libertad contractual consagrada en el artículo 1255 del CC , a desistir del negocio a su arbitrio, pero cumpliendo con la sanción pecuniaria que el art. 1454 autoriza (TS, S 22 de septiembre de 1999 ), siendo preciso para que se configuren las arras como penitenciales, que conste de manera evidente la intención de las partes de dar a las mismas el carácter del art. 1454 (TS, S 23 expresando de manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de lo convenido por medio del mecanismo que las arras penitenciales implican: devolución dobles para el vendedor, pérdida para el comprador. Las arras penitenciales tienen, según reiterada jurisprudencia, carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales en que se establezcan, de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido (TS, Ss 16/12/1970; 8/2/1993; 21/6/1994). Así, pues, la condición de las referidas arras no precisan del uso de esa denominación ni de la mención del art. 1454 CC , pero sí de que consta inequívocamente la facultad de desistir del contrato que comportan, sin que el término arras o señal, que utiliza el artículo 1454 , sea suficiente por si solo para entender que la intención de las partes fue pactar unas arras penitenciales. Procede aquí reseñar la doctrina del TS relativa a la diferencia entre desistir e incumplir, que se recoge en la sentencia de 19/6/1986 según la que "debe acogerse la fundamentación del quinto motivo del recurso en cuanto ataca la afirmación de la sentencia que identifica al arrepentimiento o desistimiento del contrato regulado en el artículo 1454 , con el incumplimiento culpable del contrato tipificable en el artículo 1124 , identificación inadmisible en cuanto el desistimiento implica el lícito ejercicio de una facultad o derecho potestativo concedido por el ordenamiento jurídico y el incumplimiento supone la vulneración del contenido obligacional asumido por la parte", y concluir señalando que las arras penitenciales son el precio del lícito arrepentimiento o libre desistimiento respecto del contrato perfeccionado y no la nación a un incumplimiento de lo pactado.

La arras penales, a diferencia de las anteriores, tienen una función estricta de garantía del cumplimiento, ya que se pierden o devuelven dobladas si el contrato se incumple, pero no permiten desligarse del mismo, y se pactan para supuestos de incumplimiento de una de las partes. Son especialmente favorables al acreedor, al vendedor que las recibe, porque puede, ante el incumplimiento del comprador, limitarse a retenerlas, por lo que ha de ser el deudor quien ha de acudir a los tribunales a combatir la actitud de su oponente demostrando que no es ajustada a derecho.

Al tratar de determinar el alcance de los pactos de arras las dificultades derivan de las imprecisiones terminológicas y de la ambigüedad de las fórmulas que normalmente se utilizan al establecerlos, por lo que el TS señala que en su interpretación ha de acudirse a las normas de los artículos 1281 a 1289 de CC cuando la expresión de la voluntad de la partes contratantes no aparece clara.

El pacto introducido por las partes en su contrato de 7 de marzo de 2006, no contiene unas arras penitenciales sino penales, ya que no facultan a desistir sino que sancionan el incumplimiento de lo pactado, pues si atendemos al referido pacto se aprecia que el mismo contempla el supuesto de que el comprador no cumpliera con lo pactado (comprar) dentro del plazo establecido, caso en el que perdería la cantidad entregada a cuenta o arras, o que el vendedor incumpliera, supuesto en el que le impone la pena de devolución doble del importe recibido, todo ello como consecuencia del incumplimiento del contrato de compraventa. No se encuentra en el referido pacto referencia alguna que permita comprender en él la libre facultad de las partes de desistir, unilateralmente y por libre voluntad, de la conclusión del contrato por el cumplimiento de la sanción establecida en el artículo 1454 del CC . No cabe decir que en el pacto se contemple expresa y claramente la libre facultad de liberarse del contrato en cualquier momento anterior a su cumplimiento y con independencia de que una parte hubiera incurrido en incumplimiento de sus obligaciones. Lo que contempla el pacto es el efecto que se producirá si las partes incumplen sus obligaciones. De lo referido resulta que el pacto señalado comprende unas arras penales, que liquidan la sanción por daños y perjuicios, pero ellos siempre unido al incumplimiento, y entendiendo que tal pago no priva a la parte cumplidora de la facultad de exigir el cumplimiento de lo pactado.

Asimismo conviene señalar que la compraventa es un contrato consensual generador de obligaciones, que requiere y para el que basta del acuerdo respecto de la cosa y de su precio para perfeccionarse (art. 1450 CC ), y de la tradición para transmitir el dominio (arts. 609 y 1095 CC ). Del acuerdo nace la obligación del vendedor de entregar la cosa (art. 1461 CC ) y del comprador de pagar el precio (art. 1500 CC ). La entrega de la cosa por el vendedor ha de ser de la concreta objeto del pacto en el estado en que se encontrase al tiempo de la perfección del contrato (art. 1468 CC ). Ese estado es la situación en que se contempló y consideró por el comprador y respecto de la que prestó su consentimiento, debiéndose comprender en el concepto de estado no solo la situación física de la cosa sino también la jurídica que deriva de la publicidad registral, frente a cuyo incumplimiento el comprador podrá instar le cumplimiento de lo pactado o ejercitar la acción resolutoria. Por último, cabe recordar que la compraventa no requiere de forma determinada, y que la escritura pública no es precisa para la perfección de la misma ni para que de ella se deriven las obligaciones de las partes relativas al pago y a la entrega.

Por otro lado precontrato existe cuando dos o más personas convienen entre sí llegar en un tiempo futuro a la conclusión de un contrato determinado. Su fin es dar mayor seguridad al contrato futuro, en cuanto las partes, aplazando para un tiempo más remoto y quizás más oportuno la conclusión del contrato definitivo, disminuyen la posibilidad de fraude y de engaño. Es un verdadero contrato consensual, cuyo objeto es un "facere", precisamente la formación de un contrato obligatorio, cuya conclusión extingue a un tiempo la obligación que nace de precontrato, figura esta que carece de justificación y utilidad en el supuesto de haberse pactado un contrato sometido a plazo, que es lo que ocurre en el caso de autos, en el que, con manifiesta imprecisión, el pacto inicial, de obligarse a vender y obligarse a comprar, se sujeta a un plazo, no para perfeccionar la compraventa sino para consumarla otorgando la escritura pública en que plasmar su contenido, otorgamiento que no constituye sino una obligación instrumental o complementaria de la compraventa

TERCERO.- De lo referido se impone concluir que las partes perfeccionaron un contrato de compraventa al pactar el precio y la cosa objeto del mismo, y esas obligaciones las garantizaron con un pacto de arras penales, que no confirmatorias ni penitenciales. En sentido confirmatorio de esa conclusión cabe referir la corriente jurisprudencial representada, entre otras, por las sentencias de 9 de mayo de 1990, 4 de noviembre de 1991 y 22 de octubre de 1992 , según la que si se entrega una cierta cantidad a cuenta de un inmueble cuyo precio también se señala, es evidente que se encierra un auténtico contrato de compraventa y no un precontrato, pues el mismo comprende los presupuestos del 1445 CC en relación al 1450 CC. Y en caso de autos los compradores no solo entregaron una cantidad a cuenta, sino que únicamente dejaron aplazado el otorgamiento de la escritura pública en el plazo máximo de fecha 8 de mayo de 2006, con anterioridad a la que requirieron al vendedor a dar por resuelto el contrato y no cumplieron con lo pactado, que fue el otorgar la escritura.

También se impone establecer que no se incluyó en el contrato celebrado ninguna condición que subordinara su efectividad a la obtención de financiación, respecto de lo que ninguna referencia consta en autos.

Por otro lado procede destacar que la información urbanística está al alcance de cualquiera interesado, pues el Planeamiento es público, de lo que se deriva que si los artículos 7.1 y 1258 del CC imponían al vendedor un deber de informar, esos mismos artículos obligaban a los compradores actuar con la debida diligencia en función de la misma buena fe que les es exigible.

A lo anterior procede agregar que entre las obligaciones expresamente asumidas por los compradores en el contrato estaba la de señalar el día y hora para el otorgamiento de escritura de compraventa antes del 8 de mayo de 2006, lo que no realizaron, por lo que en modo alguno cabe imputar tal omisión como parte del pretendido incumplimiento del vendedor.

Por último, cabe señalar que no puede invocar incumplimiento de las obligaciones contractuales de la parte contraria aquella que incurrió en incumplimiento de las propias, y menos aun si no acreditó que el vendedor haya incurrido en incumplimiento de las obligaciones asumidas respecto de la entrega de la finca objeto del contrato de compraventa perfeccionado. A ello se une que la pérdida de la suma entregada no deriva de la resolución del contrato, por lo que no tiene aplicación el artículo 1504 del CC , sino del incumplimiento de la obligación de pagar el precio y señalar día para otorgar la escritura de la compraventa perfeccionada y del carácter penal de las arras pactadas para el supuesto de incumplimiento de las referidas obligaciones, y que la única resolución que se dio fue la efectuada por los apelantes en su comunicado, por lo que no cabe invocar la existencia de una resolución consentida por ambas partes cuando no se aporta prueba alguna de la imputable al vendedor.

CUARTO.- Que la desestimación del recurso planteado obliga a hacer imposición de costas a los recurrentes por disposición del art. 398 de la L.Enj.Civil .

VISTOS los preceptos legales y demás aplicables.

Fallo

Que declaramos NO HABER LUGAR a la apelación interpuesta por Alfredo y Plácido , contra la sentencia dictada el 14 de noviembre de 2007, por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Valls , cuya resolución confirmamos, con imposición de costas del recurso a los apelantes.

Así por esta nuestra sentencia, lo acordamos, mandamos y firmamos.