Sentencia Civil Nº 30/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18, Rec 819/2009 de 01 de Febrero de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 18

MADRID

SENTENCIA: 00030/2010

Rollo: RECURSO DE APELACION 819 /2009

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 2074 /2008

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 71 de MADRID

PONENTE: ILMO. SR. D. JESÚS RUEDA LÓPEZ

APELANTE: DISEÑOS URBANOS, ARQUITECTURA Y URBANISMO, S.L.

PROCURADOR: ANTONIO PALMA VILLALON

APELADO: Vidal , CAJA DE AHORROS DE CASTILLA LA MANCHA

PROCURADOR: VALENTINA LOPEZ VALERO, ROBERTO GRANIZO PALOMEQUE

En MADRID, a uno de febrero de dos mil diez.

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

ILMA. SRA. Dª. GUADALUPE DE JESÚS SÁNCHEZ

ILMO. SR. D. PEDRO POZUELO PÉREZ

ILMO. SR. D. JESÚS RUEDA LÓPEZ

La Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos sobre resolución de contrato de compraventa, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 71 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante demandada DISEÑOS URBANOS, ARQUITECTURA Y URBANISMO S.L. representada por el Procurador Sr. Palma Villalón y de otra, como apelado demandante DON Vidal representado por la Procuradora Sra. López Valero y como apelada demandada impugnante CAJA DE AHORROS CASTILLA-LA MANCHA representada por el Procurador Sr. Granizo Palomeque, seguidos por el trámite de juicio ordinario.

Visto, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON JESÚS RUEDA LÓPEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 71 de Madrid, en fecha 23 de junio de 2009 , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que, estimando la demanda formulada por la Procuradora Sra. López Valero, en nombre y representación de Dº Vidal , contra la mercantil Diseños Urbanos Arquitectura y Urbanismo, SL, representada por el Procurador Sr. Palma Villalón, y contra Caja de Ahorros Castilla-La Mancha, representada por el Procurador Sr. Granizo Palomeque, declaro resuelto el contrato de compraventa suscrito el 5 de octubre de 2005 entre el actor y la demandada Diseños Urbanos Arquitectura y Urbanismo, SL, y, en consecuencia se la condena a que devuelva al actor la cantidad de 44.726 euros entregados a cuenta del precio total del inmueble, más el interés legal desde la fecha que en que se realizaron las entregas, hasta el pago total de la deuda. De la expresada cantidad 44.726 euros, la demandada Caja de Ahorros Castilla-La Mancha responde solidariamente por el importe de 41.8000 euros. En cuanto a las costas, se imponen a la parte demandada".

SEGUNDO.- Por la parte demandada se interpuso recurso de apelación contra la meritada sentencia, admitiéndose a trámite y sustanciándose por el Juzgado conforme a la Ley 1/2000 , se remitieron los autos a esta Audiencia.

TERCERO.- Que recibidos los autos en esta Sección se formó el oportuno rollo, en el que se siguió el recurso por sus trámites. Quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 28 de enero de 2010.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Con fundamento legal en los arts. 1124 y concordantes C.c. y 1 y 3 de la Ley 57/1968 de 27 de julio se ejercitó en su día por la parte actora una acción personal por la que se instaba la declaración de resolución del contrato privado de compraventa de fecha 5 de octubre de 2005 suscrito entre el demandante como comprador y la demandada Diseños Urbanos, Arquitectura y Urbanismo S.L. como promotora vendedora que tenía por objeto la vivienda unifamiliar en construcción tipo A designada como núm. 21 del edificio sito en Olías del Rey (Toledo) sobre la parcela AB 02, sita entre las calles 1, 2 y 3, por incumplimiento por la vendedora de su obligación de entrega en el plazo previsto y tras las prórrogas pactadas, así como la condena a tal demandada de la devolución de la suma de 44.726.- euros en concepto de cantidades entregadas a cuenta, acción ésta también dirigida contra la Caja de Ahorros de Castilla La Mancha como avalista solidaria en virtud del aval prestado como garantía de la devolución de esas cantidades con arreglo a la normativa legal citada, identificado como 0113-098-020056.3/008, siendo dictada sentencia en la instancia por la que se estimaba en su integridad la demanda formulada e interponiéndose por la codemandada vendedora el recurso que es ahora objeto de consideración por esta Sala y que ha venido a fundamentarse en la a su juicio inaplicabilidad de la Ley 57/1968 al no haberse adquirido la vivienda como consecuencia de necesidad sino por inversión, y por infracción del artº. 1124 C.c . al no existir incumplimiento por la vendedora ni siquiera mediante una culpa in eligendo respecto de la constructora, impugnándose igualmente la sentencia por la entidad financiera codemandada alegando la inexistencia de incumplimiento por la vendedora sino de un simple retraso en el cumplimiento.

SEGUNDO.- Planteada en tales términos la cuestión en esta alzada y comenzado por el examen del recurso formulado por la vendedora codemandada es de todo improsperable el primero de los motivos de apelación desde el momento en que, si bien lo funda en la exposición de motivos de la Ley 57/1968 , obvia en absoluto la regulación legal contenida en la misma y en concreto en su artº. 1 que se plasma literalmente en la sentencia recurrida y sobre el que nada se manifiesta. Pero es que además olvida la recurrente que el contrato, a cuya resolución se opone y al que por ende estima plenamente válido, en las condiciones generales y en concreto la séptima, en principio redactadas por la propia promotora, se pacta, folio 24 de los autos, que en cumplimiento de lo establecido por la Ley 57 de 27 de julio de 1968 tal parte se obligaba a devolver al demandante las cantidades que hubiera recibido, a prestar aval bancario sobre esas cantidades, a depositar las mismas en una cuenta especial y a destinarlas a la construcción del conjunto de la edificación, sin que en ningún momento conste que ni antes ni durante la vida del contrato haya instado una modificación de tal clausulado por entender que el demandante no "necesitaba" a los efectos legales esa vivienda. Si se insta la desestimación de la demanda por entender que el contrato no ha de ser resuelto, es incompatible pretender que sólo se aplique en aquellas partes o pactos que entienda le favorecen y no en el resto de manera que si cuando contrató entendió aplicable esa normativa y así lo mantuvo en el tiempo, no puede considerarla inaplicable cuando se insta la resolución y la aplicación de las consecuencias pactadas.

Pero es que además y aun cuando no se aplicara esa normativa, la vendedora estaría obligada a reintegrar lo recibido en el caso de que, por incumplimiento de sus obligaciones, se resolviera el contrato a instancia de la compradora que hubiera cumplido con las propias como es el caso, con lo que es indiferente que esa devolución de lo pagado por un contrato que se resuelve con justa causas se inste contra la vendedora con base en esa normativa, con fundamento en el artº. 1124 C.c . o con sustento en ambos Y ello nos lleva al examen del segundo motivo de recurso.

TERCERO.- Y tal motivo ha de correr igual suerte desestimatoria desde el momento en que de conformidad con el artº. 1257 C.c . los contratos surten efectos entre los contratantes, y en este caso, la parte vendedora se obligaba a entregar la vivienda vendida, como esencial obligación del vendedor, en un plazo determinado, abril de 2008, prorrogable por seis meses. Transcurrido el plazo de entrega la vivienda no había sido concluida ni por ende entregada, ni dos meses antes del plazo, ni dos meses después ni seis meses después, y sólo se concluyo, pendiente el litigio, en mayo de 2009, trece meses después de la fecha pactada, y ello constituye un claro incumplimiento por la vendedora y no un mero retraso más aún cuando ya desde febrero de 2008, folio 58 de los autos, la vendedora sabía que no iba a cumplir y sin embargo ni ofreció la resolución contractual ni intentó formalizar un nuevo acuerdo.

A ello en modo alguno obsta la alegación de que la falta de conclusión de las obras se debió a un supuesto de fuerza mayor desde el momento en que el incumplimiento del contrato de ejecución de obras suscrito entre la promotora y la constructora habrá de producir efectos entre tales partes y determinará según quien sea el responsable de la resolución las consecuencias económicas indemnizatorias que se deriven a favor o en contra de cada parte, pero ello no puede afectar a quienes, como el demandante, ni son parte en ese contrato, ni participaron en la elección y contratación de la constructora ni por ende podrán ejercitar acciones derivadas de la responsabilidad contractual en que esa constructora, en su caso, hubiera podido incurrir, ello haciéndose abstracción del hecho de que ni en esta litis ni al concreto demandante le consta ni puede constar el motivo por el cual se resolvió el contrato entre constructora y promotora, quien incumplió y si concurría justa causa para resolver residenciada en la constructora o en la promotora, con lo que ni se conoce ni se puede conocer si en realidad concurría o no una circunstancia ajena a la responsabilidad de la demandada recurrente; la manifestación de que no pudo entregar en plazo las viviendas porque incumplió la constructora no deja de ser una alegación de parte de todo punto insuficiente para exonerar de responsabilidad puesto que es de insistir que en ese contrato de arrendamiento de obra no era parte el demandante.

Y por último en cuanto a la conclusión que se plasma en el recurso no es sino una manifestación subjetiva extrajurídica, no pudiendo obviarse que aunque sea cierto que en la coyuntura actual muchos compradores optan por la resolución contractual de los contratos de venta inmobiliaria, esa opción sólo puede partir de un previo incumplimiento y tener éxito si ese incumplimiento se prueba como cierto, con lo que en tal caso esa conducta no sería abusiva ya que no abusa de su derecho quien solo usa de él, argumentación ésta que también se utilizaba anteriormente cuando en otra coyuntura contraria eran los vendedores los que pretendían la resolución de los contratos por incumplimiento del comprador, en cuyo caso de la misma forma esa acción tenía éxito si se daba y se probaba ese incumplimiento del comprador, con lo que ni antes abusaba quien así procedía ni ahora abusa quien al contraria actúa.

Procede, pues, la desestimación del recurso formulado.

CUARTO.- La entidad financiera codemandada impugnó la sentencia de instancia con el argumento de que no se había dado un incumplimiento de las obligaciones por parte de la vendedora determinante de la resolución contractual sino un mero retraso en su cumplimiento por lo que no habría nacido la obligación de pagar las cantidades avaladas.

Si se examina tal motivo de apelación sólo parcialmente y de forma puntual tiene alguna relación con el contenido de la contestación a la demanda en la que no entraba sino sólo tangencialmente a plantearse la realidad del incumplimiento contractual y ello en la consideración de que no había sido parte en el contrato de compraventa y que por ello nada sabía ni podía saber. Pues bien, esa argumentación sigue siendo aplicable puesto que su posición no es otra que la de avalista de la devolución de las cantidades entregadas a cuenta para la construcción de la vivienda, de manera que si se declara la "rescisión" del contrato a instancia del comprador en el legítimo ejercicio de la facultad de optar que el artº. 3 de la Ley 57/1968 establece, tiene derecho a que se le reintegren las sumas anticipadas, y ese derecho se garantiza no sólo mediante la obligación de restitución que asume la vendedora sino mediante la formalización obligatoria de una garantía sea mediante seguro o mediante aval bancario. Si se declara, como así es, que el vendedor ha incumplido palmariamente con su obligación de entrega de la vivienda en el plazo determinado contractualmente y si el comprador ha hecho uso de su opción eligiendo "rescindir" el contrato, no prorrogarlo, la vendedora está obligada a reintegrar las sumas y la avalista solidaria a así efectuarlo a requerimiento del comprador, sin perjuicio de las reclamaciones que pueda formular frente a su avalado.

Ante ello, estando declarada esa resolución contractual en tanto que plenamente fundamentada, el avalista debe sin más cumplir y no le es dable discutir, sin conocimiento de causa como ella misma reconoció en su contestación a la demanda, si se dan o no las circunstancias que permitan esa resolución entre otras cosas porque carece de información alguna.

En su consecuencia, procede la desestimación de la impugnación formulada, confirmándose la sentencia recurrida con imposición a las partes apelante e impugnante de las costas causadas en esta alzada por su recurso e impugnación.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Por cuanto antecede en nombre de Su Majestad El Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Diseños Urbanos, Arquitectura y Urbanismo S.L. representada por el Procurador de los Tribunales Sr. Palma Villalón así como la impugnación formulada por la Caja de Ahorros de Castilla-La Mancha representada por el Procurador de los Tribunales Sr. Granizo Palomeque contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez titular del Juzgado de 1ª. Instancia nº 71 de Madrid de fecha 23 de junio de 2009 en autos de juicio ordinario nº 2074/08 DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la misma con imposición a la recurrente y a la impugnante de de las costas procesales causadas en esta alzada respectivamente por su recurso e impugnación.

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.