Sentencia CIVIL Nº 300/2017, Audiencia Provincial de Granada, Sección 4, Rec 385/2017 de 11 de Diciembre de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA
SECCIÓN CUARTA
ROLLO Nº : 385/17
JUZGADO: ALMUÑÉCAR 2.
AUTOS: J. ORDINARIO Nº 209/15.
PONENTE SR: JUAN FRCO RUIZ RICO RUIZ.
SENTENCIA NÚM. Nº: 300/17
ILTMOS. SEÑORES:
PRESIDENTE
D. ANTONIO GALLO ERENA
MAGISTRADOS
D. MOISÉS LAZÚEN ALCÓN
D. JUAN FRCO RUIZ RICO RUIZ
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En la ciudad de Granada a once de diciembre de dos mil diecisiete. La Sección Cuarta de ésta Iltma.
Audiencia Provincial, ha visto, en grado de apelación los precedentes autos de J. Ordinario nº 209/15, seguidos
ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Almuñécar, en virtud de demandada de INMOBILIARIA
GRANADA SOL S.L., representada en esta instancia por la Procuradora Sra. Alba Aragón y bajo la dirección
del letrado D. José Masats y González; contra Dª. Blanca Y DDª Guadalupe , representados en esta
alzada por la Procuradora Sra. Pérez Choín y bajo la dirección del letrado D. Francisco Javier García Mochón.
Aceptando como relación los 'Antecedentes de Hecho' de la sentencia apelada; y

Antecedentes

PRIMERO .- La referida Sentencia, fechada en veinte de abril de 2017 , contiene el siguiente Fallo: ' Se desestima la demanda interpuesta por al representación de inmobiliaria granada sol S.L., frente a Doña Guadalupe y Doña Blanca '.



SEGUNDO .- Sustanciado y seguido el presente recurso, por sus trámites ante esta Iltma. Audiencia Provincial, en virtud de apelación interpuesta por la parte actora, por escrito y ante el Órgano que dictó la Sentencia; de dicho recurso se dio traslado a las demás partes, para su oposición o impugnación; tras ello se elevaron las actuaciones a éste Tribunal, señalándose día para su Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.



TERCERO .- Han sido observadas las prescripciones legales de trámite.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JUAN FRCO RUIZ RICO RUIZ.

Fundamentos

PRIMERO .- En este procedimiento se ejercita acción de resolución del contrato de compraventa concertado entre las partes, el día 30 de septiembre de 2005 que tenía por objeto la finca registral nº NUM000 denominada DIRECCION000 , sita en La Herradura, a cambio de un precio de 9.135,384 € y la entrega de ocho viviendas en la construcción que la demandante iba a promover en el terreno adquirido. La causa de resolución se fundamenta en la estipulación 3ª del contrato así como en la imposibilidad sobrevenida de cumplir la finalidad del contrato, debiendo acordarse la moderación de la cláusula en él convenida y la devolución a la compradora de la cantidad que resulte procedente, una vez fijada la que equitativamente pueden las vendedoras retener en virtud de la citada cláusula penal. Atrás quedan las cuestiones atinentes a la cabida de la finca, la existencia de una cañada real y el posible error en el consentimiento, extremos éstos que quedaron ya resueltos, con autoridad de cosa juzgada, en el anterior juicio ordinario 554/2009 seguido entre las partes.

Dicho lo anterior, no podemos estimar los motivos del recurso que denuncian error de hecho y de derecho en la valoración de la prueba e infracción en la aplicación de normas sustantivas. Comenzando por la vulneración de los Arts. 1281 y ss del Cc relativos a la interpretación de los contratos, la cuestión se circunscribe al análisis, contenido y alcance de la estipulación 3ª del contrato, la que dispone que 'si la compradora no entregara las cantidades antes reseñadas en los plazos consignados se resolverá el contrato perdiendo ésta lo entregado'. En la citada cláusula entiende la apelante se convienen un supuesto de resolución pactada y de efectividad automática, que puede iniciarlo cualquiera de las partes, incluida la propia compradora, aunque la causa de la resolución se deba a su propia conducta incumplidora al dejar de pagar el precio.

Acerca de la interpretación contractual, señalan las STS de 29-1- 2015 y 25-4-2016 'En primer lugar, debe destacarse que en el proceso interpretativo de los contratos la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes se erige como principio rector de la labor interpretativa, de forma que las demás reglas confluyen a su alrededor bien complementándola, bien supliéndola, pero nunca limitándola o alterándola.

La aplicación de esta principio rector comporta una delimitación del proceso interpretativo que también interesa puntualizar. En efecto, en primer término, debe señalarse que la búsqueda o averiguación de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas; de modo que el análisis o la interpretación sistemática constituye un presupuesto lógico-jurídico de todo proceso interpretativo (también denominado canon hermenéutico de la totalidad Art. 1286 del Código Civil ). En segundo término, y en estrecha relación con la anterior, debe señalarse el carácter instrumental que presenta la interpretación literal del contrato que se infiere del criterio gramatical del mismo ( párrafo primero del Art. 1281 del Código Civil , de forma que no puede ser valorada como un fin en sí misma considerada, o como dogma del proceso interpretativo, pues la atribución del sentido objeto de la interpretación, y de ahí la unidad lógica del artículo citado, conforme a su segundo párrafo, sigue estando en la voluntad realmente querida por partes contratantes.

Esta consideración, ha sido especialmente destacada por la doctrina jurisprudencial de esta Sala, entre otras, STS de 18 de junio de 2012 (número 294/2012 ), precisándose el hecho del necesario proceso interpretativo aunque los términos resulten claros, pues dicha claridad no determina, por ella sola, que dichos términos resulten literalmente unívocos en el contexto interpretativo del contrato celebrado. En este sentido, profundiza la citada sentencia declarando, entre otros extremos, que: 'el sentido literal , como criterio hermenéutico, destaca por ser el presupuesto inicial del fenómeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial, proyectado en el contrato. Desde esta perspectiva general, su aplicación o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo; de forma 'que se impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretación literal colabora decisivamente en orden a establecer la cuestión interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacíos, o la propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de suerte que el fenómeno interpretativo deba seguir su curso, valiéndose para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual'.

También declara la jurisprudencia que la interpretación de los contratos es facultad privativa de los tribunales de instancia, cuyo criterio ha de prevalecer a menos que se demuestre que es ilógica o absurda, pero sin que se pretenda sustituir con el criterio del recurrente la hermenéutica realizada ( STS de 20- 11-99, 9-6-2000 y 29-1-2004 ).

En base a esta facultad hermenéutica que corresponde a ésta Sala, no podemos considerar que el impago del precio en los plazos estipulados, forzosamente suponga la resolución del contrato sin que las vendedoras pudieran optar por exigir su cumplimiento, y menos que la resolución pueda pedirla la parte incumplidora. Con ello se vulneraría el Art. 1256 del Cc de que el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes. Si la compradora que no ha pagado pudiera solicitar la resolución y sólo tener que abonar la pena, aunque reducida moderadamente, también se infringiría el Art. 1153 del Cc al establecer que 'el deudor no podrá eximirse de cumplir la obligación pagando la pena, sino en el caso de que expresamente se hubiese reservado este derecho'.

En definitiva, el contenido de la referida estipulación 3ª solo puede interpretarse en el sentido de que las partes convinieren expresamente la resolución del contrato cuando la compradora no entregara las cantidades reseñadas en los plazos consignados, pero ello no obstaba a las vendedoras a pretender el cumplimiento íntegro del contrato.

En consecuencia, dicha estipulación no impedía la aplicación del Art. 1124 del Cc de que la parte cumplidora pudiera optar por la resolución o el cumplimiento del contrato de compraventa. Siendo de aplicación éste precepto general, tiene establecido la jurisprudencia para que el válido ejercicio de la acción resolutoria pueda prosperar que quien la alegue, acredite en el proceso correspondiente entre otros, los siguientes requisitos: a) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes la concertaron (STS 10-12-47, 9-12-48). b) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo ( STS de 28-9- 65 , 30-3-76 ), así como su exigibilidad ( STS 6-7-52 , 1-2-66 ). c) Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían ( STS 9-12-60 , 18-11- 70), estando encomendada la apreciación de este incumplimiento al libre arbitrio de los Tribunales de Instancia ( STS 17 -12-76, 17-2-77 ). d) Que semejante resultado se haya producido, como consecuencia de una conducta obstativa de este, que de un modo, absoluto, definitivo e irreparable la origine, actuación que, entre otros medios probatorios puede acreditarse por la prolongada inactividad o pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante (STS 5-5- 70). e) Que quien ejercite esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían ( STS 6-7 y 29 -3-77), salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de este es la que motiva el derecho de resolución de su adversario y le libera de su compromiso ( STS 10-2 y 1-4-25 , 24-10-59 ); expresándose en el mismo sentido las STS de 29-2-88 , 16-4 y 24-5-91 , entre otras.

Asimismo, la STS de 13-7-95 , afirmó que la doctrina consolidada de esta Sala es reiterada en exigir, para que se produzca la resolución de las relaciones contractuales privadas, no precisamente una voluntad deliberadamente rebelde que sería tanto como exigir dolo ( STS 18-11-83 y 18-3-91 ), sino la concurrencia de situación de frustración del contrato, sin que el posible incumplidor aporte explicación o justificación razonable alguna de su postura ( STS 5-9 y 18-12-91 ), por lo que, basta que se dé una conducta, no sanada por justa causa, obstativa al cumplimiento del contrato en los términos que se pactó ( STS 14-2 y 16-5-91 , 17-5 y 2-7-94 ...). Por su parte, en la STS de 20-5-98 , se dice que el problema del incumplimiento o cumplimiento del contrato es una 'quaestio facti', pudiendo revelarse la voluntad de incumplir por una prolongada inactividad o pasividad del deudor ( STS 10-3-83 ), pero sin que pueda exigirse una aplicación literal de la expresión 'voluntad deliberadamente rebelde' que sería tanto como exigir dolo ( STS 18-11-83 ), bastando frustrar las legítimas aspiraciones de los contratantes, sin precisarse una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento ( STS 31-5 y 13-11-85 ). Y en la STS de 4-12-98 . se concluye que la doctrina jurisprudencial moderna se establece que no es preciso que el contratante incumplidor actúe con ánimo deliberado de causar el incumplimiento, bastando que pudiera atribuirsele una conducta voluntaria obstativa al cumplimiento del contrato en los términos que se pactó ( STS 14-2 - y 4-3-92 , , 26-7 y 19-10-93 ..).

En este caso no puede prosperar la pretensión resolutoria deducida ante el claro, evidente y reconocido incumplimiento de su obligación de pagar el precio restante y la entrega de las ocho viviendas al no haber iniciado siguiera la promoción, mientras que las vendedoras entregaron la posesión de la finca, suscribieron en el Registro su derecho y otorgaron los poderes y autorizaciones consignados en el contrato.

Por otra parte, tampoco puede sostenerse que las vendedoras hicieron expresa manifestación de voluntad resolutoria al contestar el requerimiento notarial efectuado por acta de 3 de julio de 2009, por cuanto en aquella comunicación ya se hizo mención al Art. 1256 del Cc y la estipulación 3ª del contrato de 30-9- 2005, manifestando al final 'consecuentemente y dado que los contratos obligan a las partes de conformidad con lo pactado, sirva la presente para requerirle el cumplimiento de sus obligaciones derivadas del contrato firmado, con la eficacia y efectos previstos en la Ley'. En definitiva nunca ha manifestado su voluntad de resolver el contrato, reservándose la opción (cumplimiento o resolución) que le faculta la Ley, y así lo ha hecho constar en la contestación de la demanda. Por tales razones no resulta de aplicación la jurisprudencia alegada que contempla el supuesto en que el vendedor ha requerido de resolución conforme al Art. 1504 del Cc , lo que no es el caso, o el supuesto asimilable en que ambas partes han consentido expresa o tácitamente tener por resuelto el contrato, que, como hemos dicho tampoco ha sucedido, sino, al contrario, las vendedoras manifestaron su voluntad de reclamar el cumplimiento del mismo.

Por consiguiente, sólo a la parte cumplidora (las vendedoras) le están permitido el ejercicio de la opción contemplada en el Art. 1124 del Cc , pudiendo pedir el cumplimiento o la resolución. Es sólo en éste caso en el que se daría lugar a la eliminación de los efectos del contrato, mediante la devolución de la cosa y el precio, y en donde tendría efectividad la cláusula penal de pérdida o comiso de lo entregado y su posible moderación equitativa ( Art. 1154 del Cc ), en relación a los perjuicios que el incumplimiento haya producido, uno de los cuales es, sin duda, la notoria pérdida de valor del inmueble desde la fecha de adquisición por motivo de la crisis inmobiliaria, que no habrían de soportar quienes dieron debido acatamiento a las obligaciones asumidas y debieron recibir la contraprestación en el tiempo pactado.



SEGUNDO .- Por último, se pretende la resolución del contrato por imposibilidad sobrevenida, como consecuencia de la grave crisis económica que le ha llevado a una situación que le imposibilita el cumplimiento de lo acordado, aludiendo a las cláusulas 'rebus sic stantibus'.

La jurisprudencia viene admitiendo con gran cautela y en atención a casos excepcionales, la posibilidad de aplicar la doctrina de las cláusulas 'rebus sic stantibus', estableciendo como presupuestos que se haya producido una alteración de las circunstancias entre el momento de la perfección del contrato y el de consumación, desproporción que ha de ser exorbitante entre las prestaciones de las partes, que se produjo por un riesgo imprevisible y, por último, la subsidiariedad por no caber otro remedio. Si tienen lugar todas estas circunstancias, la aplicación de la referida cláusula no producirá la extinción del contrato, sino su modificación ( Sent de 1-3-2007, 20-11-2009 y 21-2-2012). Como señala la STS de 27-4-12 , el mero transcurso del tiempo en contratos de duración prolongada y la transformación económica de un país producida por dicho devenir, no puede servir de fundamento para considerar la aplicación de dicha cláusula. De igual modo la STS de 24-2-2015 'la crisis económica, como hecho ciertamente notorio, no pueda constituir por ella sola el fundamento de aplicación de la cláusula rebus'. La STS de 11-12-2014 establece que 'el problema de la crisis financiera es un suceso que ocurre en el círculo de sus actividades empresariales, que no puede considerarse, imprevisible o inevitable (fuerza mayor)'.

No resulta de aplicación al caso la citada doctrina por cuanto no se ha producido un cambio de circunstancias entre la fecha de celebración del contrato (30-9- 2005) y la consumación del mismo, que, según sus términos tendría lugar mediante el pago del resto del precio y el otorgamiento de escritura el día 30-9-2006, sin perjuicio de la entrega posterior de las viviendas, que, no obstante, se garantizaban a la firma de la escritura mediante entrega de un aval bancario y que si no se construyeron fue por causa solo imputable a la promotora.

Por otro lado, no se ha acreditado la situación de insolvencia que ha impedido cumplir el contrato, sin que sea prueba bastante la aportada, no habiéndose acompañado estado y presentación de cuentas de la entidad, y la imposibilidad de hacer frente al pago de las deudas no se ha formalizado a través de la oportuna presentación de concurso de acreedores.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Esta Sala ha decidido confirmar la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Almuñécar, con imposición de las costas de ésta alzada a la parte apelante y dando al depósito para recurrir el destino que legalmente corresponda.

Así por ésta nuestra Sentencia lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación, si hubiere interés casacional, y, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, que deberá interponerse ante este Tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el siguiente a su notificación.

PUBLICACIÓN .-Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el Magistrado Iltmo. Sr. D. JUAN FRCO RUIZ RICO RUIZ, Ponente que ha sido de la misma, doy fe.