Sentencia Civil Nº 301/2004, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 4, Rec 8/2004 de 22 de Octubre de 2004

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

MURCIA

SENTENCIA: 00301/2004

AUDIENCIA PROVINCIAL Rollo Apelación Civil

SECCION CUARTA nº. 8/2004

MURCIA

Iltmos. Sres.:

D. Carlos Moreno Millán

Presidente

D. Juan Antonio Jover Coy

D. Andrés Pacheco Guevara

Magistrados

S E N T E N C I A Nº 301

En la ciudad de Murcia, a veintidós de octubre de dos mil cuatro.

La Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Murcia y seguidos ante el mismo con el nº 447/2003, -rollo nº 8/2004-, entre las partes, actora, D. Jesús Luis , mayor de edad, casado, vecino de Murcia, con domicilio en Algezares, URBANIZACIÓN000 nº NUM000 , con D.N.I. nº NUM001 , representado por el Procurador Sr. Martínez Torres y dirigido por el Letrado Sr. Jover Medina; y demandada, D. Juan , mayor de edad, industrial, casado, vecino de Murcia, con domicilio en Casillas, AVENIDA000 nº NUM002 , con D.N.I. nº NUM003 , y Dª. Claudia , mayor de edad, casada, ama de casa, vecina de Murcia, con domicilio en El Esparragal, Urbanización Montepinar, CALLE000 nº NUM002 , con D.N.I. nº NUM004 , representados por la Procuradora Sra. Ania Martínez y dirigidos por el Letrado Sr. Martínez Martínez.

Versando sobre resolución de contrato de compraventa.

Los referidos autos penden ante esta Audiencia Provincial en virtud de recurso de apelación interpuesto por D. Juan y Dª. Claudia contra la sentencia de 29 de septiembre de 2003, dictada por el Juez de Primera Instancia nº 10 de Murcia; siendo ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. Juan Antonio Jover Coy, que expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

Primero.- La expresada resolución contiene el siguiente fallo:

"Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador D. GUILLERMO MARTINEZ TORRES en nombre y representación de D. Jesús Luis contra D. Juan , y Dª. Claudia , declaro resuelto el contrato de compraventa de 3 de marzo de 2000 y su anexo de 5 de mayo de 2000 por incumplimiento de los demandados condenándoles a que abonen al actor la cantidad de 36.060,73 euros más los intereses legales correspondientes, sin expresa condena en costas".

Segundo.- Contra dicha sentencia interpusieron los demandados recurso de apelación, que tras tenerse por preparado fue formalizado conforme a lo dispuesto en los artículos 458 y siguientes de la Ley de Enjuic. Cvil.

Tercero.- Seguidamente se remitieron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, donde se formó el correspondiente rollo, con el nº 8/2004, y se señaló el 21 de octubre de 2004 para que tuviera lugar la votación y fallo del recurso, tras lo cual quedó éste visto para sentencia

Cuarto.- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Primero.- D. Jesús Luis interpuso demanda de Juicio Ordinario solicitando que se dictara sentencia que declarara el incumplimiento de las obligaciones de los demandados en el contrato de compraventa celebrado el 3 de marzo de 2000 entre actor y demandados.

Igualmente solicitó que se declarara resuelto dicho contrato y su anexo de 3 de mayo y que se condenara a los demandados a entregar al actor la cantidad de 36.060,76 euros, más intereses legales desde que fueron requeridos notarialmente.

Subsidiariamente solicitaba el actor que se condenara a los demandados a entregar 18.030,36 euros, conforme a lo establecido en el exponendo sexto del anexo de 3-5-2000, más intereses.

Alegaba la representación del Sr. Jesús Luis que éste había firmado un contrato de compraventa el 3-3-2000 con los demandados, en relación con una finca situada en el Partido de San Benito, Término de Murcia, de 37 áreas y 34 centiáreas, inscrita en el Registro de la Propiedad nº 2 de Murcia, libro NUM005 , Sección NUM006 , folio NUM007 , finca NUM008 , cuyo precio se fijó en 36 millones de pesetas, entregándose por el comprador 1.500.000 ptas.

Posteriormente entregó el Sr. Jesús Luis dos millones de pesetas a cuenta del precio, y otras cantidades hasta un total de seis millones de pesetas.

La fecha para elevar a público el contrato de compraventa se fue prorrogando y la adquisición tenía para el comprador la finalidad de construir una vivienda unifamiliar, proyectada y en parte construida, por lo que en el precio se incluyó el valor del terreno y el de la estructura que ya estaba construida.

Alegaba la representación del actor que el proyecto era un elemento fundamental de la venta, y a su validez y legalidad se condicionó la formalización del contrato en escritura pública o su resolución, en el caso de que no pudiera ejecutarse.

El Ayuntamiento de Murcia denegó la solicitud de obras en la finca, por lo que el actor intentó resolver de mutuo acuerdo el contrato.

Sin embargo D. Juan remitió un telegrama al Sr. Jesús Luis , resolviendo unilateralmente el contrato y haciendo suyo el dinero entregado como parte del precio.

El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia estimando la demanda, y declaró resuelto el contrato de compraventa de 3 de marzo de 2000 y su anexo de 5 de mayo de 2000 por incumplimiento de los demandados, condenándoles a abonar al actor la cantidad de 36.060,73 euros, más intereses.

Consideró el Juzgado que el objeto del contrato de compraventa no sólo fue el terreno, sino también cuanto le fuera anejo inherente o accesorio, y a la fecha de la venta se hallaba incorporada al terreno una estructura fija de hormigón, por lo que había de entenderse que en el precio de venta se incluyó la estructura construida sobre la finca y el proyecto arquitectónico.

El fin de la compraventa para el comprador era la construcción de una vivienda según el proyecto entregado y la estructura parcialmente realizada, pero la licencia solicitada fue denegada por no cumplir diferentes normas del Plan General de Ordenación Urbana, resultando frustrada la finalidad del contrato para el comprador, aunque dicha circunstancia no obedeciera a una maniobra fraudulenta o dolosa del vendedor.

Segundo.- El recurso de apelación interpuesto por D. Juan y Dª. Claudia mantiene que el objeto vendido fue la parcela, sin valorar ni analizar lo que allí existiera, entre otras cosas porque ni la estructura ni el proyecto lo encargaron ni lo conocieron los vendedores.

Según la representación de los apelantes, la no concesión del préstamo por parte de la entidad bancaria del demandante, debido a la inviabilidad del proyecto, conllevó igualmente la imposibilidad del pago, pero ello no era imputable a los demandados.

Frente a tal alegación debe tenerse en cuenta que al momento de la venta existía en la finca una estructura de hormigón armado (folios 33 a 38), y que lo pretendido por el comprador era la construcción de una vivienda (folios 22 y 23). Pero el Ayuntamiento de Murcia dictaminó que la edificación pretendida por el Sr. Jesús Luis no cumplía los requisitos sobre superficie máxima, dimensiones máximas y altura máxima, en un informe fechado el 21-6-2000.

Por ello, el Director de la Oficina de la Caixa, situada en la calle Alfonso X el Sabio, de Murcia, certificó que al no obtener D. Jesús Luis licencia de obras, no se le concedió el préstamo con garantía hipotecaria que había solicitado.

Ciertamente, aunque no pueda hablarse de dolo, la estructura de hormigón estaba levantada en la finca vendida, y ésta la compró el Sr. Jesús Luis para hacerse una vivienda. Dicha finalidad quedó frustrada, y esa inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió, permite acudir a la protección que dispensan los artículos 1.101 y 1.124 del Cód. Civil, tal como entendió el Juzgado de Primera Instancia, ya que según ha declarado el Tribunal Supremo, el problema de cumplimiento o incumplimiento es de orden fáctico, y la gravedad del incumplimiento ha de ser relacionada con criterios de equidad y buena fe, siendo suficiente para basar el pedimento resolutorio la evidencia de la frustración del fin del contrato, eliminando las legítimas expectativas de la parte perjudicada.

Todo ello hace procedente la confirmación de la sentencia apelada.

Tercero.- Las mismas razones que llevaron a no hacer pronunciamiento sobre las costas de primera instancia y la especial complejidad de la cuestión debatida, hacen procedente que tampoco se haga pronunciamiento respecto a las costas de esta alzada.

Vistos los artículos citados, sus concordantes y demás de aplicación.

En nombre de S.M. el Rey

Fallo

que desestimando el recurso de apelación interpuesto por D. Juan y Dª. Claudia , representados por la Procuradora Sra. Ania Martínez, contra la sentencia de 29 de septiembre de 2003, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Murcia en autos de Juicio Ordinario nº 447/2003 de que dimana este rollo, -nº 8/2004-, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, sin hacer especial declaración respecto a las costas de esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.