Sentencia Civil Nº 31/2011, Audiencia Provincial de Leon, Sección 2, Rec 568/2010 de 01 de Febrero de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

LEON

SENTENCIA: 00031/2011

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2LEON

N01250

C., EL CID, 20

Tfno.: 987/233159 Fax: 987/232657

N.I.G. 24089 37 1 2010 0201133

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000568 /2010

Juzgado de procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de LA BAÑEZA

Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000530 /2010

Apelante: Amadeo

Procurador: MARIA PURIFICACION DIEZ CARRIZO

Abogado: ANGEL ARMESTO ALONSO

Apelado: CONSTRUCCIONES Y PROMOCIONES CUETO MARTINEZ, S.L., CAJA RURAL DE ZAMORA, COOPERATIVA DE CREDITO CAJA RURAL DE

ZAMORA, COOPERAT

Procurador: , MARIA LOURDES DIEZ LAGO

Abogado: , ADRIAN LOPEZ RODRIGUEZ

S E N T E N C I A NUM. 31/2011

Iltmos. Sres.:

D. ALBERTO FRANCISCO ALVAREZ RODRIGUEZ.- Presidente

D. ANTONIO MUÑIZ DIEZ.- Magistrado

Dª. Mª DEL PILAR ROBLES GARCIA.- Magistrada

En León, a uno de febrero de dos mil once.

VISTOS , ante el Tribunal de la Sección Segunda de la Audiencia Provincial el recurso de apelación civil arriba indicado, en el que ha sido parte apelante D. Amadeo , representado por la Procuradora Dª. Purificación Díez Carrizo y asistido por el Letrado D. Angel Armesto Alonso y apelada CAJA RURAL DE ZAMORA COOPERATIVA DE CREDITO, representada por la Procuradora Dª. Mª Lourdes Díez Lago y asistida por el Letrado D. Adrián López Rodríguez y CONSTRUCCIONES Y PROMOCIONES CUETO MARTINEZ, S.L., actuando como Ponente para este trámite la Ilma. Sra. Dª. Mª DEL PILAR ROBLES GARCIA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado expresado al margen, se dictó sentencia en los referidos autos con fecha 28 de mayo de 2010 cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "FALLO: Que DESESTIMANDO la demanda presentada por la Procuradora Sra. Sevilla Miguélez, en nombre y representación de DON Amadeo contra la entidad CAJA RURAL DE ZAMORA COOPERATIVA DE CREDITO representada por el Procurador Sr. Bécares Fuentes y la mercantil CONSTRUCIONES Y PROMOVIONES CUETO MARTINEZ S.L. les absuelvo de las pretensiones formuladas en su contra, con imposición de las costas procesales causadas a la parte actora".

SEGUNDO.- Contra la relacionada sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandante y dado traslado a las demás partes personadas ante el Juzgado, por la representación de la demandada Caja Rural de Zamora Cooperativa de Crédito se presentó escrito de oposición al mismo, remitiéndose las actuaciones a esta Sección y señalándose para la fecha de deliberación el día 25 de enero de 2011.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- En la demanda, se interesaba la resolución del contrato celebrado entre el apelante y Construcciones y Promociones Cueto Martínez S.L., aportado como documento nº 1 junto con el escrito de demanda, con expresa condena a dicha mercantil insolvente al pago de las cantidades entregadas a cuenta por importe de 41.310 euros, e importe de costas a dicha mercantil, así como que de la cantidad anterior, se condene a CAJA RURAL DE ZAMORA, COOPERATIVA DE CREDITO, al pago solidario con la otra demandada de la cantidad objeto de aval, por importe de 22.470 euros, así como al pago de los interés legales de la cantidad objeto de reclamación a dicho crédito, desde el requerimiento notarial de fecha 4 de abril de 2007, y al pago de las costas de la reclamación económica contra ella ejercitada.

La sentencia apelada desestima la demanda al entender que el contrato de compraventa quedo perfeccionado en el momento de la firma del documento privado, habiendo procedido Cueto Martínez S.L., a la entrega de la vivienda, lo que nos lleva a un estado de venta perfeccionada, cumplida y con plenos efectos traslativos, conforme a lo preceptos civiles 1445, 1450 y 1462 .

Frente a dicha resolución se interpone recurso por la parte actora, quien interesa que revocándola se dicte nueva sentencia estimando en su integridad el suplico del escrito de demanda, con imposición de costas de ambas instancias a las partes demandadas, solicitando por el contrario Caja Rural de Zamora Cooperativa de Crédito la confirmación de la sentencia objeto de apelación en todos sus extremos, con expresa imposición de costas al recurrente.

SEGUNDO.- La cuestión litigiosa se centra en primer lugar en torno al examen y calificación del documento de fecha 9 de agosto de 2004, obrante a los folios 11,12 y 13 del procedimiento, pues mientras la sentencia apelada estima que estamos ante un verdadero contrato de compraventa, sujeto por tanto a las especificaciones normativas propias del mismo, arts. 1445 y siguientes Civil, el apelante entiende que estaríamos ante la figura contractual del precontrato, que concretada en la promesa de vender o comprar, tendría acogida en el art. 1451 .

Como señala la STS 20-3-95 , resulta plenamente diferenciable la promesa bilateral de compra y venta de un contrato definitivo de compraventa, extremo que depende de la voluntad de los interesados y de los pactos a través de los cuales hayan constituido sus recíprocas relaciones. En este sentido sentencias del TS como las de 30-6-86 , 24-12-92 y 8-7-93 reiteran la diferencia entre ambas figuras , señalando la de 20-3-95 ya citada, que tal diferenciación lleva a que sean aplicables al contrato de compraventa las reglas de este específico contrato y a la promesa de compraventa las generales relativas a las obligaciones y contratos.

A partir de la diferenciación que existe entre ambas figuras contractuales, la Sala, examinado el documento de fecha 19 de agosto de 2004, aportado por la parte actora como base de su pretensión, comparte la calificación jurídica hecha por la Juzgadora de Instancia de que estamos ante un contrato, y no ante un precontrato, pues así se deduce del tenor literal de sus términos. En el mismo se hace constar, "que reunidos de una parte como vendedor la empresa CUETO MARTINEZ S.L. representada, ..y de otra como comprador D. Amadeo , exponen primero que Cueto Martínez S.L., vende la vivienda situada en el edificio que está contrayendo en calle Fernández Cadorniga 14 de La Bañeza y que corresponde al piso 1º Izquierda, según proyecto redactado por el...segundo, los compareciente tienen concertada la compraventa de conformidad a las siguientes estipulaciones: 1.- Cueto Martínez S.L., vende a D. Amadeo que compra la vivienda 1º Izquierda del edificio sito en Calle Fernández Cadorniga 14 de La Bañeza, con una superficie construida de 64,00 metros cuadrados aproximadamente y útil de 47,00 metros cuadrados, 2.- El precio global pactado para la compraventa de la vivienda y trastero es el de 42.070,85 euros más los impuestos vigentes. EL precio será pagado de la siguientes forma: A la firma de este contrato la cantidad de 21.000,00 euros más el IVA correspondiente. El resto a la firma de la escritura, que se realizara en la Notaria de La Bañeza....".

El examen de los términos y cláusulas del contrato y la voluntad de las partes, manifestada coetáneamente o posteriormente, (art. 1281 y 1282 C Civil ), lleva a la Sala a la conclusión de que las partes no quisieron suscribir un precontrato sino un contrato de compraventa perfecto, por aplicación del art. 1450 del Código Civil en relación con el art. 1445 del mismo Cuerpo Legal, preceptos que muestran el carácter consensual de la compraventa ( SS. TS. De 15 noviembre 1993 , 14 junio 1997 y 21 marzo de 1998 ), ya que no se exige "datio rei" para la perfección del pacto y su validez surge desde el momento en que la perfección se alcanza por el consentimiento de los contratantes ( S. TS. 26 de marzo de 93 ). Y ese consentimiento se refiere a la conformidad entre las partes en la cosa objeto del contrato (vivienda sita en Calle Fernández Cadorniga nº 14, y en el precio más el IVA). Figurando entre las obligaciones que se estipulan expresamente en el contrato para el comprador el pago del precio en los plazos convenidos y para el vendedor la entrega de la vivienda así como la obligación para ambos de otorgar la escritura notarial de compraventa de la misma.

TERCERO.- El contrato de compraventa, como típico contrato bilateral, produce sendas obligaciones recíprocas o sinalagmáticas, en el vendedor (entrega de la cosa) y en el comprador (pago del precio). Los efectos especiales de tales obligaciones son la necesidad de cumplimiento simultáneo de las mismas, la "compensatio mora" y la resolución en caso de incumplimiento por una de las partes, que prevé el art. 1124 CC y que puede exigirla aquélla que sí ha cumplido la suya ( SSTS 20 junio 1990 , 15 julio 1991 , 25 noviembre 1991 , 30 noviembre 1992 , 15 noviembre 1993 , 9 mayo 1994 , 27 de febrero 1997 entre otras muchas.

Configurada pues la relación jurídica que vincula al apelante con Construcciones y Promociones Cueto Martínez S.L., de contrato de compraventa privado, del mismo se derivan una claras e ineludibles obligaciones para las partes contratantes, en concreto para el comprador el pago del precio convenido, 42.070,85 euros, habiendo entregado el mismo la cantidad de 35.310 euros, quedando pendiente el pago la suma restante, cuya entrega estaba fijada para la fecha de la firma de la escritura notarial, y para la vendedora la entrega de la vivienda, que si bien se dice se hace en el mes de junio de 2005, ello no pasa de ser un acto de mera tolerancia, como se desprende de la declaración del administrador de Cueto Martínez, quien manifiesta que entregan las llaves de la vivienda para que el comprador pudiera ir metiendo los muebles de la cocina y otros que había comprado, pero en unos momentos en los que aunque la vivienda estaba terminada, carecería todavía de contadores individuales de agua y luz, porque se carecía de los correspondientes boletines, así como de la licencia de primera ocupación, siendo preciso además para la consumación del contrato el otorgamiento de la correspondiente escritura notarial de compraventa, según lo pactado además por las partes, pues para conseguir la real y efectiva entrega jurídica de lo vendido se precisa, que el vendedor entregue al comprador el título, el cual nunca se llego a otorgar ante la imposibilidad de cumplir con tal obligación la demandada, primero por no contar con la documentación precisa que se requería por el notario para ello y después por haber transmitido la titularidad del inmueble en el que se encontraba la vivienda objeto del referido contrato, y la propia vivienda vendida inicialmente al actor, mediante escritura de Dación En Pago de fecha 14 de febrero de 2006 a favor de Hormas Aplicaciones y Servicios S.L., documental al folio 17 y siguientes del procedimiento, libre de cargas, entidad que posteriormente vende de nuevo la vivienda al apelante, por un importe total de 51,681 euros.

La demandada incumplió dicho contrato al desistir unilateralmente del mismo, otorgando escritura pública de compraventa de la referida finca a favor de tercero, siendo por tanto, quien ha desatendido de una forma patente y clara la eficacia y seguridad vinculatoria del contrato perfeccionado con el actor, para negociar con otra entidad, tras haberse beneficiado de la posesión y disfrute de parte del dinero entregado por el comprador, todo lo cual resulta determinante para imputarle la causa de resolución invocada de contrario, al concurrir todos los requisitos exigidos para la efectividad del artículo 1124 C Civil , teniendo en cuenta que la facultad resolutoria de las obligaciones recíprocas, que contempla el artículo 1124 del Código Civil , exige ineludiblemente que el que pretenda la resolución haya cumplido las obligaciones que a él le incumben ( STS 22 de junio 2009 , y las que cita), de modo que siendo la conducta de la parte vendedora, quien expresamente se negó a otorgar la escritura notarial, tal y como venia obligada en virtud de lo estipulado en el contrato de fecha 19 de agosto de 2004, y ello sin causa justificada, ya que ningún incumplimiento puede imputarse a la parte compradora en la medida que a la misma únicamente le quedaba por abonar una pequeña cantidad en relación al precio total, que debía ser abonada según lo pactado al tiempo del otorgamiento de la referida escritura notarial, evidenciando la conducta de la parte vendedora su negativa a otorgar la escritura y ello sin causa justificada, debiendo a su vez la gravedad del incumplimiento medirse, en cada caso, con los parámetros de la buena fe, que integra siempre la normas de la relación contractual, conforme a lo establecido por el artículo 1258 del Código Civil ( SSTS 2 de febrero de 1984 , 28 de febrero de 1986 , etc)", la acción ejercitada en la demanda al amparo del art. 1124 del C Civil , la cual se entiende implícita para el caso de que uno de los obligados no cumpliera lo que le incumbe, debe ser estimada.

CUARTO.- La estimación de la acción resolutoria ejercitada por la parte apelante, conlleva ineludiblemente la condena de la entidad mercantil Construcciones y Promociones Cueto Martínez S.L., a abonar al actor las cantidades satisfechas a dicha entidad por importe de 41.310 euros, más los intereses legales de la referida suma desde la fecha de la presente resolución.

De acuerdo con la documental, obrante al folio 96 del procedimiento, la Caja Rural de Zamora, Cooperativa de Crédito, "avala a Construcciones y Promociones Cueto Martínez S.L., ante D. Amadeo por un importe máximo de 22.470,00 euros y como garantía de la entrega a cuenta efectuada por la compra de un piso, vivienda en edificio futuro en CL Fernández Cadorniga nº 14, de La Bañeza (León), y correspondiente al piso-vivienda situado en la planta Primera designada como Primero Izquierda, aval que tendrá fecha de validez hasta el 01-10-2009".

El incumplimiento contractual imputable a Construcciones y Promociones Cueto Martínez S.L., determina en consecuencia, la efectividad de la ejecución del aval, al estar previsto como garantía para el comprador en caso de incumplimiento de la vendedora lo que conlleva a la condena de dicha entidad bancaría al pago al actor de la cantidad garantizada a través del mismo, es decir de 22.720 euros.

QUINTO.- Por todo ello, al ser estimado el recurso de apelación de conformidad con lo dispuesto en los arts. 394 y 398 de la LE Civil, no procede hacer condena en la relación a las costas derivadas de esta alzada, debiendo imponer las costas de primera instancia a la parte demandada.

VISTOS los preceptos legales invocados, sus concordantes y demás de aplicación.

Fallo

Que estimando como estimamos el recurso de apelación planteado por la Procuradora Dª. Mª Paz Sevilla Miguélez, en nombre y representación de D. Amadeo , contra la sentencia de fecha 28 de mayo de 2010, dictada por el Juzgado de Primera Instancia de La Bañeza nº 2 (León), en el Juicio Ordinario seguido con el nº 530/09 , debemos de revocar y revocamos dicha resolución, declarando la resolución del contrato celebrado entre D. Amadeo y Construcciones y Promociones Cueto Martínez S.L., celebrado con fecha 19 de agosto de 2004, con expresa condena a dicha mercantil al pago de las cantidades entregadas a cuenta por importe de 41.310 euros, (cuarenta y un mil trescientos diez euros), condenando a CAJA RURAL DE ZAMORA COOPERATIVA DE CREDITO, al pago solidario con la codemandada, de la cantidad objeto de aval, por importe de 22.470 euros, (veintidós mil cuatrocientos setenta euros), así como al pago de los intereses legales de dicha suma desde la fecha de la presente resolución, sin que proceda hacer condena de las costas de esta alzada y al pago de las costas de primera instancias a la parte demandada.

Dese cumplimiento, al no tificar esta Sentencia, a lo dispuesto en el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y, con testimonio de la misma, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.