Sentencia CIVIL Nº 312/2019, Audiencia Provincial de Palencia, Sección 1, Rec 322/2019 de 19 de Septiembre de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
PALENCIA
SENTENCIA: 00312/2019
Modelo: N10250
UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO. PZA. DE LOS JUZGADOS 1 1ª PLANTA
Teléfono: 979.167.701 Fax: 979.746.456
Correo electrónico: audiencia.s1.palencia@justicia.es
Equipo/usuario: CIV
N.I.G. 34120 41 1 2018 0005288
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000322 /2019
Juzgado de procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 4 de PALENCIA
Procedimiento de origen: JVB JUICIO VERBAL 0000697 /2018
Recurrente: Mateo , Ariadna , FINTERCACIA XXI,S.L. , FINTERCACIA, S.L.
Procurador: JUAN LUIS ANDRES GARCIA, JUAN LUIS ANDRES GARCIA , JOSE CARLOS ANERO
BARTOLOME ,
Abogado: CESAR GARRIDO REDONDO, CESAR GARRIDO REDONDO , ,
Recurrido: Berta , FINTERCACIA S.L. , Berta
Procurador: MARIA ARANZAZU MUÑOZ RODRIGUEZ, JOSE CARLOS ANERO BARTOLOME ,
Abogado: , ,
Este Tribunal compuesto por los Señores Magistrados que se indican al margen, ha pronunciado
EN NOMBRE DEL REY
La siguiente
SENTENCIA Nº 312/2019
Ilmo. Sr. Presidente
Don José A. Maderuelo García
Ilmos. Sres. Magistrados.:
Don Ignacio Segoviano Astaburuaga
Don Juan M. Carreras Maraña
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En PALENCIA, a diecinueve de septiembre de dos mil diecinueve
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 001, de la Audiencia Provincial de PALENCIA,
los Autos de JUICIO VERBAL 0000697 /2018, procedentes del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCIÓN N. 4 de
PALENCIA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACIÓN (LECN) 0000322 /2019, en los
que aparece como parte apelante, FINTERCACIA XXI,S.L., representado por el Procurador de los tribunales,
Sr. JOSE CARLOS ANERO BARTOLOME, asistido por el Abogado D. DAVID GONZALEZ; también como
parte apelante, Mateo y Ariadna representados por el Procurador de los tribunales, Sr. JUAN LUIS ANDRES
GARCIA, asistido por el Abogado D. JOSE MARÍA REBOLLO RODRÍGO, como parte apelada, Berta ,
representada por la Procuradora de los tribunales, Sra. MARÍA ARANZAZU NUÑOZ RODRÍGUEZ, asistida
por el Abogado D. RODRIGO GONZÁLEZ GUTIERREZ; FINTERCACIA S.L., representado por el Procurador
de los tribunales, Sr. JOSE CARLOS ANERO BARTOLOME , asistido por el Abogado D. DAVID GONZALEZ;
y Mateo Y Ariadna , representados por el Procurador de los tribunales, Sr. JUAN LUIS ANDRES GARCIA,
asistidos por el Abogado D. JOSÉ MARIA REBOLLO RODRIGO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D.
Juan M. Carreras Maraña.

Antecedentes

PRIMERO.- Que el Fallo de dicha sentencia, literalmente dice: ' Que DESTIMANDO la demanda interpuesta por el Procurador, D. Juan Luis Andrés García en nombre y representación de D. Mateo y Dª Ariadna contra Dª Berta representada por la Procuradora, Dª María Aránzazu Muñoz Rodríguez debo ABSOLVER y ABSUELVO a la referida demandada de todos los pedimentos efectuados en su contra; todo ello, sin hacer especial pronunciamiento en materia de costas procesales.

Que ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el Procurador, D. Juan Luis Andrés García en nombre y representación de D. Mateo y Dª Ariadna contra FINTERCACIA, S.L representada por el Procurador, D. José Carlos Anero Bartolomé, DEBO CONDENAR y CONDENO a la referida demandada a satisfacer a los actores la cantidad de 3.000 euros, más los intereses legales devengados desde la fecha de presentación del escrito inicial de demanda; todo ello, con expresa imposición de las costas procesales a la parte demandada. '

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia interpusieron la parte demandante en el procedimiento Mateo Y Ariadna así como la parte demandada FINTERCACIA S.L., el presente recurso de apelación, exponiendo las alegaciones en las que se basaba su impugnación, que fue admitido en ambos efectos, y previo traslado a las demás partes para que presentaran escritos de impugnación u oposición, fueron elevados los autos ante esta Audiencia, procediéndose a dictar sentencia.

Se aceptan los Fundamentos de Derecho de la resolución recurrida en tanto no se opongan a los de la presente resolución.

Fundamentos

PRIMERO.- Contra la sentencia apelada interpone recurso de apelación; tanto la parte demandante, solicitando como pretensión principal la devolución duplicada de las arras, como la parte codemandada y condenada (Fintercacia), solicitando la desestimación de la demanda.

Ambas partes recurrentes en su recurso significan una idea, que la sentencia apelada no ha dado transcendencia y que a juicio de la Sala es relevante para valorar la resolución del caso y desenredar el triángulo entre parte vendedora, parte mediadora y para compradora. Se trata de significar el hecho, que es el origen de todo el litigio y del desencuentro entre las partes, de que la vendedora, una vez firmada la nota de encargo el 11-09-2018 y una vez firmado el contrato privado de venta previo pago de 3.000 €, en fecha 13-09-2018, desiste del contrato. Es claro que entre la compradora y la vendedora hubo un desistimiento unilateral de la vendedora que no puede ser irrelevante y que no puede dejar de tener efectos jurídicos entre partes contratantes y a los efectos del art 1544 CCV. En definitiva, la cuestión esencial está en determinar si entre compradora y vendedora se fijaron arras en caso de incumplimiento de alguna de las partes y por otro lado y por otro lado, determinar la posición de la agencia inmobiliaria .

Es preciso analizar lo que se firmó entre las partes partiendo del desistimiento unilateral de la parte vendedora y siendo evidente que la parte actora no puede salir perjudicada en un incomprensible efecto colateral derivado de las discrepancias entre vendedora y agencia inmobiliaria y que deberá de recuperar su dinero: bien de la vendedora que había firmado un contrato privado, bien de Fintercacia, como entiende la sentencia apelada, si esta sociedad recibió un dinero de la compradora-demandante como parte del precio de un contrato privado de venta y lo ha retenido indebidamente en perjuicio del comprador y este deberá de ser indemnizado en consecuencia, o bien solidariamente de ambas; y ello al margen de que Fintercacia pueda cobrar sus honorarios a su cliente (vendedora) en caso de que se determine que su mediación fue eficaz, aunque luego no se consumara en la realización de la escritura pública por causas solo imputables a quien realizo el encargo de mediación inmobiliaria, lo que no se debate en esta causa, dado que tanto la vendedora, como Fintercacia son co-demandadas. Dicho esto, y verificada la prueba unida a la causa deben de extraerse varias conclusiones esenciales a los efectos del art 218 LECV: 1º.- El destino del dinero (3.000 €) solo podía ser la parte vendedora y como previo de la venta concertada. Ello es así porque si el contrato se cumplía la entrega inicial devenía en parte del precio al hacer la escritura pública y abonar el precio restante( 80.000 e) y si la escritura no se otorgaba, como así ocurrió, el destino estaría en función de la determinación de la parte incumplidora en aplicación del art 1454 CCV y del art. 1124 CC y en función de los términos de lo pactado no tanto entre vendedora e inmobiliaria, sino entre vendedora y compradora, pero en ningún caso el dinero entregado por la parte compradora podía ser para la inmobiliaria.

2º.- En todo caso, lo que carece de justificación es que el dinero entregado por la parte compradora no esté en una cuenta de la vendedora una vez hecho el desistimiento o de la compradora por devolución, sino en una cuenta de la que es beneficiaria la inmobiliaria; y, sobre todo es inadmisible que ésta haya retenido ese dinero generando el presente proceso. Así, aunque la inmobiliaria tuviera facultades, conforme a la nota de encargo, para 'recoger' cantidades a cuenta y para 'guardar' en depósito, ello no incluye en caso de resolución del contrato retener esa cantidad que no es suya, sino de la compradora; pues el anticipo estaba en mero depósito en nombre de la vendedora y para la vendedora y a resultas de la definitiva perfección del contrato al otorgarse la escritura pública y, en su caso, posterior hipoteca y siempre en concepto de 'precio' anticipado.

Las facultades de la inmobiliaria eran 'recoger' y 'guardar', pero en ningún caso retener y menos en el supuesto de desistimiento de su cliente. Ello implica que hubo un exceso en la gestión del mandado representativo que tenía la inmobiliaria derivado de la nota de encargo que causa perjuicio a un tercero; y por ello debe de responder frente a ese tercero la inmobiliaria que se extralimita en el contenido del encargo, como se deriva del art 1725 y art 1726 CCV y art 1727 CCV. La codemandada Fintercacia al desistir la compradora se extralimita de la nota de encargo y al resolverse el contrato privado no tiene capacidad de decisión, ni de apoderamiento sobre el dinero depositado. El destino final del dinero entregado por la parte compradora es una cuestión entre los que iban a ser compradores y vendedora; y ello, como se dice, sin perjuicio de que si la mediación de Fintercacia había sido eficaz para obtener la venta por acuerdo en precio y cosa poder cobrar sus honorarios a su cliente.

Es decir, una cosa es la aplicación del art 1454 CCV entre compradora y vendedora, si hubo contrato de arras y del destino final del dinero en función de la parte incumplidora ( retener o devolver doblado) , y otra es que la inmobiliaria retenga un dinero que no es suyo, y que se daba como 'precio' en un contrato que se ha resuelto, y que se lo apropie atribuyéndolo a sus honorarios, cuando los 3.000 € se entregaron por la parte compradora, que no es su cliente, y además como 'precio' de la venta concertada.

La capacidad de recoger y guardar en depósito cantidades solo se tiene y se concede por la vendedora a la inmobiliaria en la medida en la que se consume un contrato, pero si el contrato se resuelve como aquí ocurre por claro desistimiento de la vendedora, la agencia no puede seguir guardando en depósito un dinero que no era para la inmobiliaria sino para la vendedora. Esto es así porque la función del depósito se había extinguido, dado que el contrato no se iba a perfeccionar y dado que el destino final del dinero, como precio, es una cuestión sólo de la incumbencia de compradores y vendedora: si había contrato de arras sólo se podrá retener si incumplió la compradora o se deberá de devolver doblada si fue quien incumplió las arras fue la vendedora y si no había arras, deberá de devolver en todo caso la vendedora, pues los 3000 € eran parte del precio de una venta que no se perfeccionó y la vendedora no puede retener precio alguno y menos cuando la resolución fue por su desistimiento unilateral.

En definitiva, la condena de la inmobiliaria es correcta en la medida en que al retener un dinero, que era parte del precio, genera un 'triángulo' en el que sin culpa alguna se ve envuelta la parte compradora, a la que nadie devuelve su dinero por una cuestión que le es ajena y que solo incumbe a la parte vendedora y a la inmobiliaria y que solo deriva de la 'nota de encargo' en la que para nada interviene, como es obvio, la parte compradora final del inmueble intermediado. El destino del dinero como parte del precio solo puede ser la parte compradora y a la parte compradora le son ajenos los pactos sobre honorarios y su posible compensación entre vendedora y su agencia; y ésta debe de indemnizar, pues retuvo un dinero que no era para ella, sino para su mandante y en perjuicio de la parte demandante, que, como se reitera, debe de salir indemne de esta situación que ni ha creado, ni ha favorecido. Deberán de ser Fintercacia y la Sra. Pallarés quienes resuelvan el alcance de su relación contractual y determinen si se deben honorarios, pero esa cuestión entre agencia y vendedora no puede salpicar a la compradora que debe, como se dice, de salir indemne de la frustrada venta por desistimiento de la vendedora.

3º.- La siguiente cuestión que se debe de analizar es si también debe de responder la vendedora bien en virtud del art 1454 CCV, bien en virtud de una responsabilidad contractual al no devolver un dinero que era para ella como parte del precio de la venta.

Una vez más procede dejar sentado el ámbito contractual en el que nos movemos y en este punto es claro que lo que se debe de analizar es la relación entre compradores y vendedora. En este contexto, es manifiesto que entre los actores y la codemandada-vendedora no se firma ningún contrato de arras y es claro que la inmobiliaria no tiene mandato para firmar ni un contrato de arras, ni un contrato mixto de arras y compraventa, pues al nota de encargo solo incluye 'suscribir contrato de compraventa en las condiciones que se determinan'. Es decir, ni siquiera podía suscribir un contrato de compraventa en general, sino un muy específico contrato con un objeto y un precio y una fecha de escritura cerrada y fijada. Por ello, al firmar un contrato de arras sin mandato y sin poder, la agencia se extralimitó y excedió en su función, pues el contrato de arras o lo firma la vendedora o se acredita un efectivo mandato poder para firmar, pues no olvidemos que por las arras se obliga la vendedora en caso de su incumplimiento a devolver doblado lo recibido; y ello requiere un consentimiento expreso y específico; dado que se agrava su posición contractual al concurrir arras penitenciales en caso de su desistimiento unilateral del contrato, como aquí ocurrió por la vendedora.

4º.- La última cuestión es determinar si pese a no haberse firmado un contrato de arras, la parte vendedora tiene responsabilidad contractual al no devolver parte del precio de la venta y que en este caso había recibido la inmobiliaria derivado de la hoja de encargo. Como se viene reiterando, la inmobiliaria puede recoger dinero, pero como ese dinero era aparte del precio no puede retenerlo una vez resuelto el contrato, ya que es un dinero sólo propiedad de la vendedora y que se entrega para un fin concreto que es ser parte del 'precio'. Ello implica que la vendedora frente a la compradora, y al margen de sus relaciones internas con la agencia, tiene el deber propio de devolver el dinero del precio de un contrato no perfeccionado a la compradora.



SEGUNDO.- En definitiva, la parte inmobiliaria no debió de retener el dinero que era parte del precio, sino que debió de devolverlo; bien a la compradora depositante, bien a la vendedora destinataria del precio, pero nunca retenerlo a resultas del cobro de su honorarios y la otra parte vendedora, al ver que la inmobiliaria no lo devolvía, ni se lo entregaba a la parte compradora, debió entregar esos 3.000 € a la compradora y después 'arreglarse' con la inmobiliaria o acudir a un proceso solo entre mandante y mandatario para la aplicación de la nota de encargo y para la resolución del cobro de los honorarios, en su caso, y si procedían.

Ahora bien, lo inadmisible es que 'uno por otro', la parte compradora sin culpa alguna se vea privada de su dinero y se vea obligada a litigar para recuperar una cantidad que bien la inmobiliaria, bien la vendedora debían de haberle devuelto desde el primer momento en que se desiste de la venta y sin ' envolverla' en un círculo entre vendedora y agencia sobre el que era ajeno.

Por ello, procede desestimar el recurso de Fintercacia y estimar la pretensión subsidiaria de la parte actora estableciéndose una responsabilidad solidaria entre ambas partes demanda en la devolución de los 3.000 € y los intereses debidos. Se trata de aplicar la doctrina de la 'solidaridad impropia' para garantizar la indemnidaddel tercero cuando no se puede individualizar la responsabilidad de los deudores y cuando son responsables de perjuicio final. Se aplica en casos, como el presente, en los que dos o más personas han contribuido a la producción del daño, bien realizando conjuntamente la acción que lo provocó, en cuyo caso habría pluralidad de sujetos en sentido propio, bien en los casos de concurrencia causal, es decir, cuando a cada uno de los responsables puede imputársele una acción u omisión diferente, pero todas ellas han contribuido a la producción del daño. Como supuestos de este tipo pueden citarse varias sentencias. Así, STS de 18 de abril de 1996 [RJ 1996, 3791] o las STS de 12 de diciembre de 1998 [RJ 1998, 9889], 26 de julio de 2001 [ RJ 2001, 8425], 29 de mayo de 2003 La llamada solidaridad impropia en la jurisprudencia no establece que sea preciso que la actuación haya sido conjunta ( STS de 7 de noviembre de 2000 [RJ 2000, 9911] ni que los responsables hayan actuado de común acuerdo, o que la conducta de cada uno de ellos sea de la suficiente entidad como para por sí sola ocasionar el daño final. Aunque lo que sí es imprescindible en todos los casos es que no sea posible determinar el porcentaje en que cada una de ellas ha contribuido al daño, como ocurre en este caso y, además, cada uno de los obligados responde por actuaciones propias; y en concreto, es un caso, por retener de forma indebida la cantidad lirigiosa y, en el otro, por no asumir las consecuencias contractuales de su desistimiento en perjuicio del comprador que actúa de buena fe.



TERCERO.- La desestimación del recurso de Fintercacia determina la imposición a esta parte de las costas causadas a su instancia y la estimación del recurso supone que no se imponen costas sobre el recurso de la parte actora. Asimismo, la estimación de la pretensión subsidiaria de la demanda determina que las costas de la primera instancia se imponen de modo solidario a los demandados.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que, estimando el Recurso de Apelación interpuesto por la representación procesal de DON Mateo Y Ariadna y desestimando el Recurso de Apelación interpuesto por FINTERCACIA S.L., contra la sentencia dictada el día 17 de abril de 2019, por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Palencia, en los autos de que este Rollo de Sala dimana, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS parcialmente dicha resolución, en el sentido de establecer la condena solidaria de los codemandados FINTERCACIA S.L. y Berta al pago de 3000 € más los intereses legales desde la demanda hasta el completo pago a la parte demandante.

La desestimación del recurso de Fintercacia SL determina la imposición a esta parte de las costas causadas a su instancia y la estimación del recurso de DON Mateo Y Dª Ariadna supone que no se imponen costas sobre el recurso de la parte actora. Asimismo, la estimación de la pretensión subsidiaria de la demanda determina que las costas de la primera instancia se imponen de modo solidario a los co- demandados FINTERCACIA S.L. y Berta .

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.