Sentencia Civil Nº 315/2007, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 1, Rec 189/2007 de 05 de Septiembre de 2007

Encabezamiento

ROLLO NUM. 189/2007

ORDINARIO NUM. 15/2006

REUS NUM. TRES

S E N T E N C I A NUM.

ILTMOS. SRES.:

PRESIDENTE

D. Antonio Carril Pan

MAGISTRADOS

Dª Mª Pilar Aguilar Vallino

D. José Luis Portugal Sainz

En Tarragona a 5 de septiembre de 2007.

Visto ante la Sección Primera de esta Audiencia Provincial el Recurso de Apelación interpuesto por Susana , representada por la Procuradora Sra. Espejo y defendida por el Letrado Sr. Ron Serrano, en el Rollo nº189/2007 derivado del ordinario 16/2006 del Juzgado nº 3 de Reus, al que se opuso Oficost Habitat, S. L., representada por el Procurador Sr. Jordi Garrido Mata y defendida por la Letrada Dña. María Tallaeche Herranz.

Antecedentes

ACEPTANDO los Antecedentes de Hecho de la sentencia recurrida; y

PRIMERO.- La sentencia recurrida contiene la siguiente parte dispositiva: "Que estimant parcialment la demanda interposada pel Procurador Sr. Pujol Alcaine en nomb de Doña. Susana : -Declaro el dret de Doña. Susana a retreure, com a comunera de la finca registral, núm. NUM000 inscrita al Registre de la Propietat núm. 1 de Reus, una tercera part en proindivís alienada per la Sra. Patricia a la societat demandada Oficost Habitat, S.L., retornant a aquesta la quantitat de 53.800,48 euros, i condenant a la societat demanda a que atorgui a favor de l'actora escriptura pública de compravenda sobre una tercera part proindivís respecte de la finca registral núm. NUM000 , registre de la Propietat núm. 1 de Reus. -Es desestima la peticio de la part actora continguda al punt 4t del suplico de la demanda referent a la finca registral núm. NUM000 inscrita al Registre de la Propietat núm. 1 de Reus. -No es fa especial pronunciament respecte a les costes del procediment".

SEGUNDO.- Contra la mencionada sentencia se interpuso recurso de apelación por Susana en base a las alegaciones que son de ver en el escrito presentado.

TERCERO.- Dado traslado a las demás partes personadas del recurso presentado para que formulasen adhesión o se opusieran al mismo, por Oficost Habitat, S. L. se interesó la confirmación de la sentencia.

CUARTO.- En la tramitación de ambas instancias del procedimiento se han observado las normas legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Presidente D. Antonio Carril Pan.

Fundamentos

PRIMERO.- La apelación se alza contra la estimación de la demanda de retracto de comuneros planteada por la apelante, respecto de los pronunciamientos en que se fijó el precio de la finca retraída y el que desestimo la pretensión de retraer también la finca de la que la actora no es comunera.

SEGUNDO.- El primer motivo de la apelación pretende que el precio fijado para la finca retraída en la sentencia de instancia lo sea en consideración al precio del metro cuadrado de la totalidad de la finca y no, como se hizo por el Juez a quo, en razón de la cláusula contractual en la que se estableció que únicamente a efectos regístrales, fiscales y otros de imperativa aplicación que resulten procedentes, el precio se distribuirá entre los dos inmuebles el 95% para la finca NUM001 y el 5% para la NUM000 .

Conviene puntualizar que la retrayente es copropietaria de una finca de un metro cuadrado, en el que hay un pozo, finca que forma parte de otra mayor de la que no es copropietaria.

En orden al precio que el retrayente debe abonar al ejercitar el retractó, tiene señalado el TS que el retrayente ha de entregar al comprador la cantidad que realmente entregó por la cosa, aunque no coincida con el precio fijado en la escritura pública de venta (sentencia de 25 de mayo de 1973; 20 de mayo de 1981; 14 de mayo de 1983; 30 de marzo de 1993 ). Tal corriente jurisprudencial es la reinante y así lo confirma la Sentencia de 30 abril 1991 (RJ 1991 3117 ) cuando establece que «el retracto ha de realizarse por el precio real y verdadero en que fue vendida la finca y no por el simulado e inferior que se hizo constar en la escritura pública de venta (Sentencias de 16 mayo 1956 [RJ 1956 2422], 25 mayo 1973 [RJ 1973 2203], 20 mayo 1981 [RJ 1981 2083], 12 junio 1984 [RJ 1984 3232], 14 marzo 1985 [RJ 1985 1161], 19 junio 1986 [RJ 1986 3577], 20 septiembre 1988 [RJ 1988 6843], entre otras )», añadiendo más adelante «en el proceso a que este recurso se refiere, dado el muy específico objeto del mismo -la subrogación en el lugar del comprador, en que todo retracto consiste-, es requisito esencial y decisivo, por razones de elemental justicia y en evitación de un lucro reprobable, el conocimiento del precio real y verdadero en que fue vendida la finca que se trata de retraer, que es el que ha de pagar el retrayente», pudiendo citarse entre otras Sentencias la de 7 de julio de 1948 (RJ 1948 973 ), claramente se advierte que el artículo 1518, en relación con el 1521 del Código Civil se ha interpretado en el sentido de que con dicho precepto se trata de que el retrayente satisfaga al comprador el precio de la venta, es decir, la cantidad que realmente ha entregado por ella, pues dados los fines que con el retracto se persigue, no es admisible en el comprador ni en el retrayente un enriquecimiento torticero, obteniendo una ganancia sin causa y sin derecho y por ende, conocido el verdadero precio de la venta, aunque no coincida con el que figura en la escritura pública otorgada para la debida constancia del contrato, ése será el que se deberá depositar o afianzar para poder ejercitar la acción de retracto (sentencia de 16 de mayo de 1956 ). Por su parte la sentencia de 16 de junio de 1956 , respecto de un supuesto de compra conjunta de varias fincas sin determinar la parte del precio correspondiente a cada una de ellas, ha señalado que "según reiterada jurisprudencia , cuando el precio se fije conjuntamente y comprenda varios de las cuales solo parte son objeto del retracto, admitido como procedente es asignar según racional y técnica valoración de los retraídos en relación con los no retraídos y sobre la base del precio único asignado a todos; es decir, distribuir este entre todos según las características de cada uno determinantes del valor relativo entre ellos"; y la de 9 de julio de 1958 señaló, en un supuesto idéntico, que el precio único no impedía el retracto de una de las fincas. Por su parte la de 15 de octubre de 1991 señaló que "Es cierto que no se trata en estos casos de que opere el verdadero valor de mercado de lo transmitido sino el realmente pagado por el adquirente [SS. de 16-5-1956 (RJ 1956 2422), 12-6-1984 (RJ 1984 3232) y 20-9-1988 (RJ 1988 6843 )].

Partiendo de la referida doctrina lo preciso en esta litis es determinar si el pacto reflejado en el contrato y considerado por el Juez a quo, fijó realmente el precio de la parcela retraída o no, y en éste caso proceder a establecerlo con relación al precio total de la compraventa conjunta y a las características de las distintas fincas, prescindiendo del que fue fijado en el contrato, pudiera tener la finca retraída en el mercado. Aquí convine fijar que el TS "ha establecido que en los casos dudosos -y más aún en los estridentes- relativamente a la determinación del precio (de «precio» habla el C. Civ.; de «precio» y de «valor» el Reglamento de Rústicos), tanto cuando no hay constancia del mismo, como cuando el que aparece en la escritura es desproporcionado o escandalosamente inferior al «valor» de la finca vendida, hay que estar por razón de justicia al «precio real», es decir, a la cantidad en metálico -o de otra forma- que se ha entregado por el comprador y, consiguientemente, que, conocido el verdadero precio, ese será el que se ha de rembolsar aunque no coincida con el que figura en la escritura pública -SS. de 7 julio 1948 (RJ 1948 973), 16 mayo 1956 (RJ 1956 2422), 11 mayo 1965 (RJ 1965 2534 )-, y es aquel el que debe prevalecer frente a éste -SS. de 4 diciembre 1956 (RJ 1956 3855 ), e indirectamente la S. de 18 febrero 1983 (RJ 1983 1044 )-, doctrina que, de un modo u otro, ya habían señalado las sentencias de 11 enero 1943 y 22 diciembre 1950 al decir que si bien en un principio había que estar al precio escriturado, ello había de entenderlo con la salvedad de no constancia en metálico o de existencia de fraude, lo que, en definitiva autoriza, al menos cuando hay sospecha de simulación o cuando, discutido el precio como en este caso, la prueba acredita una flagrante desigualdad, autoriza, decimos, a la aceptación de la tesis de la justicia del caso aplicada por la Audiencia mediante su apreciación de la prueba de ese precio real o valor señalado pericialmente".

A lo anteriormente referido debemos añadir que en Cataluña en lo compraventa no impera el principio de la libre determinación del precio sino él del precio justo, como de deriva de las artículos 321 y 323 de su Compilación, que se identifica con el valor en venta.

En consecuencia de los anteriormente reseñado rechazamos la conclusión interpretativa efectuada por el Juez a quo en orden a considerar que el 5% del total precio de la finca fue el realmente pagado por la finca objeto de retracto, y consideramos que esa determinación no respondió más que a la facilitación de las operaciones fiscales y regístrales o a un intento disuasorio y abusivo de impedir el retracto presumible, especialmente atendiendo a la manifiesta desproporción existente del precio resultante de ese 5% (53.751,68.-euros) respecto del valor total de la finca (1.075.033,60.-euros) o del valor del metro cuadrado del terreno y del correspondiente al pozo, por lo que no constituyendo la real y efectiva contraprestación pagada por la finca que se retrae, procede fijar ese precio recurriendo a las pruebas periciales obrantes en autos, conforme ha señalado la jurisprudencia para los supuestos de venta conjunta de varias fincas por un precio global.

En orden a la fijación del justo precio para la finca objeto de retracto son tres los dictámenes periciales obrantes en autos. De ellos el emitido por el Sr. Cornelio fija el valor del pozo, atendiendo a las depreciaciones correspondientes, en 9.300 euros. El emitido por el Sr. Ismael fija el valor del pozo en 9.540 euros, sin efectuar depreciación alguna. Por ultimo, el Sr. Rubén valora el pozo atendiendo a su precio de reposición en 14.372 euros. De los tres dictámenes consideramos que el que se ajusta más al valor real del pozo es el que atiende al estado del pozo partiendo de su valor, pero considerando también las depreciaciones que pueden derivarse de su antigüedad y conservación, pues entendemos que es el que mas se ajustaría al real precio en venta, máxime sí considerando su ubicación y vinculación a la integridad de la finca es difícil pensar en una venta por separado. Así determinado el precio del pozo, debemos deducir esa suma del montante del precio total de la compraventa para establecer el precio del terreno, pues es de destacar que siendo el pozo de barrena ocupa escaso espacio, restando, pues, el terreno de un metro cuadrado, cuyo precio ha de determinarse, al no constar ninguna característica diferencial respecto del terreno del resto de la finca, dividiendo el precio restante de descontar él del pozo del precio total y dividirlo por los metros cuadrados vendidos. En consecuencia 1.075.033- 9.300= 1.065.733, que divididos entre 11.925,03 metros cuadrados, resultantes de sumar a la superficie de la finca mayor un tercio del metro cuadrado de la menor, otorgan un valor de 89.36 euros el metro cuadrado, que unidos al valor del pozo nos da un total de 9389.36, del cual una tercera parte, que es la retraída, resulta ser 3.129,78 euros, que constituye el precio que ha de satisfacer la retrayente para hacer efectivo su derecha de retracto de comuneros respecto de la finca de un metro cuadrado y un pozo que constituye la registral NUM000 .

De lo anteriormente referido resulta la estimación del motivo y la reducción de la suma que a de satisfacer la actora a la cantidad de 3.129,78 euros.

TERCERO.- El segundo motivo de apelación pretende se declare el derecho a retraer las dos fincas que fueron vendidas conjuntamente, es decir, no solo aquella de la que la actora es copropietaria sino también la otra finca vendida conjuntamente con la anterior pero respecto de la que carece de participación alguna. Tal pretensión la ampara la apelante en que en el contrato de opción de compra pactado entre la vendedora y la compradora, que al ejercitarse dio lugar a la compraventa de las dos fincas, los contratantes hicieron constar que la opción habría de ejercitarse conjuntamente para los dos inmuebles, de manera que no seria posible formalizar la compraventa de alguna de ellos separadamente del otro. En fundamento de su pretensión invoca la recurrente el articulo 1257 del CC , por estimar que el referido pacto suponía una estipulación en favor de tercero.

El pacto no otorgaba estipulación alguna respecto de tercero. Desde la sentencia de 10 de diciembre de 1956, como recuerda la de 23 de octubre de 1995 , se ha venido definiendo el contrato con estipulación a favor de tercero como el que se celebra entre dos personas que actúan en nombre propio y que otorgan un derecho a un extraño que no ha tomado parte en su conclusión. En el caso de autos la opción de compra no contiene ninguna estipulación a favor de un tercero, al cual en modo alguno se refería ni presumía sino una condición que se imponía al optante y para la opción de compra. Y siendo que el derecho de retracto de la actora deriva de su condición de copropietaria de la finca NUM000 , titulo legal que se limita a esa finca, y siendo que respecto de la finca NUM001 carece de titulo alguno que la habilite para el ejercicio del retractó, se impone el rechazo del motivo

CUARTO.- Que la estimación en parte del recurso planteado obliga no hacer imposición de costas al recurrente por disposición del art. 398 de la L . Enj. Civil.

VISTOS los preceptos legales y demás aplicables.

Fallo

Que declaramos HABER LUGAR en parte a la apelación interpuesta por Susana contra la sentencia dictada el 11 de octubre de 2006, por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Reus cuya resolución revocamos en parte, y en consecuencia reducimos a 3.129,78 euros la suma que la actora a de retornar a la demandante, manteniendo el resto de los pronunciamientos, sin imposición de costas al apelante.

Así por esta nuestra sentencia, lo acordamos, mandamos y firmamos.