Sentencia Civil Nº 316/2014, Audiencia Provincial de Cordoba, Sección 1, Rec 591/2014 de 03 de Julio de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CORDOBA

SECCION PRIMERA - CIVIL

Pza.de la Constitución s/n

Tlf.: 947.745.076 - 600.156.208 - 600.153.218 - Fax: 957.00.23.08

N.I.G. 1403842C20120001461

Recurso de Apelacion Civil 591/2014 - CC

Autos de: Procedimiento Ordinario 634/2012

Juzgado de origen: JUZGADO MIXTO Nº1 DE LUCENA

S E N T E N C I A Nº 316/2014 .-

Iltmos. Sres.:

Presidente

D. FELIPE LUIS MORENO GOMEZ

Magistrados:

D. PEDRO JOSE VELA TORRES

Dª CRISTINA MIR RUZA

En Córdoba, a tres de Julio de dos mil catorce.

Vistos por la Sección Primera de la Audiencia los autos procedentes del Juzgado referenciado al margen, que ha conocido en primera instancia, en razón del recurso de apelación interpuesto por D. Maximo , representado por el Procurador Dª Maria Adelina Caballero Sauca, bajo la dirección jurídica del Letrado D. Felipe Egea Osuna; siendo parte apelada D. Aurelio y la CDAD. DE PROPIETARIOS EDIFICIO C/ DIRECCION000 , NUM000 , representados por el Procurador D. José Antonio Cabrera Molinero, bajo la dirección jurídica del Letrado D. Francisco Rodriguez Garcia.

Es Ponente del recurso D. FELIPE LUIS MORENO GOMEZ.

Antecedentes

Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la sentencia recurrida, y

PRIMERO.-El dia 17 de Febrero de 2014, el Juzgado referido dictó sentencia cuya parte dispositiva establece:

' FALLO

Que ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA interpuesta porel Procurador, Sr. Cabrera Molinero, en nombre y representación de D. Aurelio y Dª. María Luisa , actuando ésta última en su propio nombre y también como Presidenta de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE DIRECCION000 NÚMERO NUM000 DE LUCENA, SE CONDENA A LA PARTE DEMANDADA, D. Maximo , a reponer el inmueble a su estado anterior con retirada de la salida de humos instalada y dejando los patios comunes en perfecto estado, o en su defecto, y subsidiariamente, se ejecute la reposición a cuenta del demandado, ascendiendo al importe de 2.894,18 euros, destinando igualmente el patio comunitario al uso que le es propio, y todo ello con expresa imposición a la parte demandada de las costas causadas en el presente procedimiento. '

SEGUNDO. -Contra dicha sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación indicada con base en la argumentación de hechos y fundamentación jurídica que expresó, dándose traslado por el término legal del mismo a la parte contraria que se opuso; tras lo cual se remitieron las actuaciones a este Tribunal que formó el correspondiente rollo.

Esta Sala se reunió para deliberación el 2 de Julio de 2014.

Fundamentos

No se acepta la fundamentación jurídica de la resolución apelada.

PRIMERO.- Partiendo de los exclusivos términos en los que fué oportunamente planteado el debate merced a las respectivas alegaciones contenidas en los escritos de demanda y contestación, se ha de señalar, tal y como oportunamente refiere la sentencia apelada al inicio de su fundamento segundo, que el objeto de controversia consiste en determinar si la instalación de un tubo para salida de humos que, anclado a los elementos comunes existentes en torno a un patio de luces, y sin consentimiento expreso de la comunidad, ha efectuado el arrendatario del local, destinado a negocio de bar, ubicado en la planta baja del inmueble, se encuentra o no amparada por los estatutos de la comunidad; igualmente es objeto de controversia el uso que dicho arrendatario hace del suelo del referido patio de luces, y si la instalación antes indicada ha provocado daños en elementos comunes del edificio.

Pues bien, como es el caso que la sentencia estima íntegramente la demanda, frente a ella se alza la parte demandada (D. Maximo , propietario del referido local) aduciendo como motivo de apelación un error en la valoración de la prueba y en la interpretación de los estatutos comunitarios.

Planteada así la cuestión y revisado el contenido de las actuaciones, se ha de anticipar que el recurso debe de ser sustancialmente estimado.

SEGUNDO.-En lo que respecta a la instalación del tubo o chimenea para la evacuación de humos, (instalación que prásticamente viene reflejada en la documental fotográfica unida a los folios 43, 44, 47, 48 y 152 del pleito), se ha de comenzar señalando, que merced a lo dispuesto en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal de 18 de septiembre de 2009 (folios 55 y ss), el local en cuestión tiene 'el uso exclusivo del suelo del patio de luces sito en la planta baja del edifico, a cambio de su limpieza y conservación ordinaria', y que la instalación del tubo o chimenea no ha sido caprichosa sino como consecuencia de lo acordado por la administración urbanística (punto 4 de las medidas correctoras incluidas en la autorización de calificación ambiental emanada de la Gerencia de Urbanismo en fecha 17 de noviembre de 2011; folio 98).

Es cierto, abstracción hecha de que las licencias y autorizaciones administrativas ningún efecto vinculante producen respecto de los derechos privados de terceros, que nada de lo anterior es determinante para la cuestión que nos ocupa, pues una cosa es tener atribuído el uso del patio y otra cosa es la facultad de actuar sobre un elemento común, tal y como aquí se ha hecho, aunque dicha actuación no hubiera sido materialmente posible sin la previa atribución de uso.

Quiere decir ello, desde el punto y hora que es un hecho indiscutido que la comunidad no ha autorizado de forma directa y expresa la instalación del tubo-chimenea, que lo relevante es determinar si el concreto título constitutivo del régimen de propiedad horizontal del edificio que nos ocupa, constituye título habilitante per se para la concreta actuación desarrollada; cuestión ésta que nos conduce a la interpretación de los estatutos (folios 61 y 62) que aparecen incorporados a la escritura antes mencionada.

En este sentido se ha de comenzar indicando, tal y como señala la S.T.S. de 30 de septiembre de 2004 , que la norma estatutaria, como la de cualquier negocio jurídico, debe de ser interpretada con arreglo a las normas generales sobre interpretación contenidas en los preceptos que el Código Civil -arts. 1281 a 1289 - refiere a los contratos, de forma que especialmente han de tenerse presentes dos consideraciones generales: Aunque la labor interpretativa inicialmente ha de partir de las expresiones escritas, la interpretación no puede anclarse en su sentido riguroso o gramatical y ha de indagarse la intencionalidad de la misma. La intención común no se puede encontrar en una claúsula aislada de las demás, sino en el todo orgánico que constituye el contrato.

Consideraciones generales que en este caso nos conducen a analizar tanto el tenor literal de la propia norma estatutaria como la finalidad de la misma.

Pues bien, si dichas consideraciones generales las proyectamos sobre la concreta normativa estatutaria que rige en esta comunidad de propietarios, se han de resaltar dos extremos:

- Los propietarios en general tienen la amplísima facultad de actuación ('podrán por si solos') que les reconoce el art. 1 (amen de las modificaciones registrales que tengan por conveniente, cerrar puertas y huecos de luces, hacer todo tipo de obras y operaciones, instalar aparatos de aire acondicionado, etc).

- El propietario del local sito en la planta baja puede dedicarse, tal y como indica el art. 3, a cualquier actividad o comercio, 'así como que podrá abrise en ellos, y directamente a la via pública, por la fachada, puertas, escaparates, instalarse rótulos, marquesinas, anuncios luminosos o no luminosos y elementos semejantes, todo ello sin consentimiento de la comunidad'.

Es cierto, que tan ampias facultades de actuación siempre encuentra los límites materiales que pueden suponer los perjuicios singulares de los afectados (aquí nada se ha planteado al respecto desde el punto y hora que en la demanda sólo se aducen generales derechos e intereses comunitarios) y la legalidad administrativa (aquí tampoco se plantea cuestión desde el punto y hora que la actuación desarrollada y cuestionada ha merecido las correspondientes licencias y autorizaciones) y el límite formal, a modo de garantia, que supone la previa comunicación a la comunidad con quince dias naturales de antelación (extremo sustancialmente observado por el arrendatario mediante la remisión del escrito de fecha 26 de octubre de 2011; folio 29).

Y es cierto que, en principio y conforme a la normativa general de L.P.H. (arts. 7.1 , 10 , 11 y 12 ), sin el consentimiento unánime de la junta de propietarios no podría haberse realizado una actuación como la descrita; pero no es menos cierto, que los estatutos (en cierto paralelismo con las facultades otorgadas a todos los propietarios) otorgan al propietario del local una amplia libertad para desarrollar en el mismo la actividad empresarial o comercial que tenga por conveniente y que si para ello está estatutariamente autorizado para efectuar actuaciones que ostensiblemente afectan a elementos comunes de la fachada del inmueble, ello nos permite concluir que en igual o implícita medida este normativamente autorizado para realizar actuaciones que afecten a elementos comunes sitos en otras paredes o muros del edificio de entidad notablemente inferior a la de la fachada principal del edificio, cuanto, tal y como es aquí el caso, la colocación del tubo-chimenea es esencial para el desarrollo del negoció (tan esencial como por ejemplo puede serlo un escaparate caso de que el negocio hubiese sito una zapateria). Conclusión de todo ello, es que la interpretación de la norma estatutaria conforme a un criterio finalistica o teleológico, permite afirmar que en este caso existía título habilitante para la colocación del tubo-chimenea sin autorización directa unánime y expresa de la comunidad, pues dicha autorización está implícitamente concedida en el título constitutivo al integrarse en el mismo la normativa estatutaria analizada, pues, tal y como indica la S.A.P. de Las Palmas de 25 de junio de 2008 , 'han ido prestado sucesiva conformidad o consentimiento todos los propietarios cuando, libres en cualquier caso de aceptar o no unas condiciones que figuraban en el título constitutivo de la propiedad que pensaban adquirir, cada uno de ellos ha adquirido su parte privativa y firmaba la escritura de compraventa aceptando la de obra nueva y división horizontal y los estatutos incorporados a ella'.

TERCERO.-Hemos dicho antes que el propietario del local tiene atribuído el uso exclusivo del patio de luces, y si bien es cierto que el título constitutivo le impone como contraprestación 'su limpieza y consenvación ordinaria', lo cierto es que nada concreto se especifica en la sentencia en orden a dicha falta de limpieza y conservación; debiéndose de tener en cuenta, en todo caso, que el uso atribuído debe de ponerse en relación con la actividad desarrollada en el local, pues caso contrario ningún sentido tendría dicha atribución, y si bien es cierto (tal y como se desprende de la documental fotográfica incorporada al folio 49) que dicho uso conduce a una auténtica acumulación de envases y basuras propias de un negocio de bar, ello no puede equipararse, sin más, a una insalubre falta de limpieza, máxime cuando respecto de las basuras no se acredita algo mas a su momentánea o diaria acumulación y es un hecho notorio que así viene socialmente admitido.

CUARTO.-La sentencia condenaba a dejar el patio común en el perfecto estado que se encontraba, y aunque por lo antes expuesto resulta que no procede ni la retirada del tubo-chimenea ni el cese del uso del patio en los términos antes indicados relativos a 'desahogo' del local, lo cierto es que aquella expresión tambien incluye la reparación de los posibles daños causados con la colocación del tubo-chimenea.

Pues bien, como estos daños efectivamente existen, pues así se acredita merced al informe pericial aportada con la demanda, en el que junto a una expresiva fotografica se expresa que 'al proceder al montaje de la chimenea se han producido daños en el remate superior de la pared divisoria de este patio con el del local, ya que las atobas han sido desmontadas' (folio 47 del pleito), la consecuencia mal puede ser distinta a condenar al demandado a reparar tales daños mediante la colocación del revestimiento cerámico de atobas que sea compatible con la permanencia del tubo-chimenea.

QUINTO.-Supone todo ello la estimación parcial del recurso y, por ende, de la demanda y por ello no procede la expresa imposición de las costas causadas en ambas instancias.

Fallo

Se estima parcialmente el recurso de apelación deducido por la Pocuradora Sra. Caballero Sauca, en representación de D. Maximo , frente a la sentencia dictada el la Sra. Juez del Juzgado de 1ª Instancia núm. Uno de Lucena, en fecha 17 de Febrero de 2014, que se revoca parcialmente.

En su virtud, se condena al referido apelante a efectuar las reparaciones que se refieren en el fundamento cuarto de esta resolución, y se le absuelve del resto de las pretensiones frente a él formuladas.

Sin imposición de costas en ambas instancias.

En materia de recurso se habrá de estar al Acuerdo de la Sala Primera del Tribunal Supremo sobre la materia fechado el 30 de diciembre de 2.011.

Notifíquese la presente resolución a las partes, y verificado, expídase testimonio de la misma que, con los autos originales, se remitirá al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.