Sentencia Civil Nº 319/2013, Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 1, Rec 254/2013 de 10 de Diciembre de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

VALLADOLID

SENTENCIA: 00319/2013

Rollo:RECURSO DE APELACION 254/13

SENTENCIA Nº 319/13

ILMA. AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALLADOLID

SECCION PRIMERA

Ilmo. Sr. Presidente: D. FRANCISCO SALINERO ROMAN

Ilmos. Sres. Magistrados: D. JOSE RAMÓN ALONSO MAÑERO PARDAL

D. JOSE ANTONIO SAN MILLÁN MARTÍN

En VALLADOLID, a diez de diciembre de dos mil trece.

VISTOS por esta Sección Primera de la Ilma. Audiencia Provincial de Valladolid, en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario nº 822/2012 del Juzgado de 1ª Instancia nº 12 de Valladolid, seguido entre partes, de una como DEMANDANTE- APELADO: DON Ángel Daniel , con domicilio en Arroyo de la Encomienda (Valladolid) representado por la procuradora Doña Sonia Rivas Farpón y defendido por el Letrado D. Eduardo Nieto Jimenez, y como DEMANDADA- APELANTE: DOÑA Encarnacion , con domicilio en Valladolid, representada por la Procuradora Doña Maria Lago González y defendida por el Letrado Don Gonzalo Lago González; sobre reclamación de cantidad.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

SEGUNDO.-Seguido el litigio en cuestión por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia de referencia, con fecha 3-05-2013, se dictó sentencia cuyo fallo dice así: 'QUE DEBO ESTIMAR COMO ESTIMO PARCIALMENTE LA DEMANDA formulada por la representación de D. Ángel Daniel frente a Dª Encarnacion , condenando a la demandada a reintegrar al actor la cantidad de 6.645 euros más los intereses legales de mora desde la fecha de la interpelación judicial hasta el total pago, indebidamente retenidas ante la resolución del contrato por el arrendatario, todo ello sin imposición de las costas.' .

TERCERO.-Notificada a las partes la referida sentencia, por la representación de la demandada Dª Encarnacion se interpuso recurso de apelación dentro del término legal alegando lo que estimó oportuno. Por la parte contraria se presentó escrito de oposición al recurso. Recibidos los autos en este Tribunal y personadas las partes, se señaló para deliberación, votación y fallo el día 8 de octubre de 2013, en que ha tenido lugar lo acordado.

Vistos, siendo ponente Don FRANCISCO SALINERO ROMAN.

Fundamentos

PRIMERO.-Poco podemos y debemos añadir a los acertados argumentos tenidos en cuenta por el Juzgador 'a quo' para resolver como lo hace por lo que los hacemos nuestros en su integridad para evitar innecesarias repeticiones habida cuenta la prueba practicada en las actuaciones y la postura procesal mantenida por la parte arrendadora.

Dos han sido en esencia los motivos de oposición a la demanda y del recurso expuestos por la demandada-apelante.

Uno que el actor debía indemnizarle en cinco mensualidades de renta por la falta de preaviso en caso de desistimiento unilateral prevista en la cláusula tercera del contrato. El motivo se rechaza. Es cierto que en la cláusula se hace referencia al preaviso pero no lo es menos que la pretensión de resolución del contrato por el arrendatario fue aceptada por la arrendadora y los abogados de ambas partes convinieron dar por resuelto el contrato con fecha 12 de enero de 2012, fecha en la que se produjo la entrega de llaves y de la posesión material del inmueble. Por tanto falta el presupuesto para la aplicación de la clausula que era el desistimiento unilateral. Aun aceptando a efectos hipotéticos dicha tesis tampoco procedería la indemnización que invoca la parte apelante, pues esa sanción económica, verdadera cláusula penal en los términos que pretende su aplicación la recurrente, no está prevista expresamente en la cláusula tercera ni en la duodécima que regula el régimen de garantías, responsabilidad personal y solidaria del arrendatario. Es criterio jurisprudencial consolidado (por todas las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 10/11/1983 , 14/2/1992 o 10/11/1992 ) que la cláusula penal que sustituye la indemnización es una excepción al régimen normal de las obligaciones por lo que ha de interpretarse restrictivamente y exige de pacto expreso.

Respecto al segundo de los motivos consistente en que se han producido desperfectos en la finca imputables al arrendatario, a cuya cobertura debe destinarse la fianza prevista en la cláusula décima tampoco debe ser acogido. La parte demandada no ha formulado reconvención para que se declarase la realidad y quantum de los desperfectos y por tanto al no haber sido admitidos por el arrendatario no han sido declarados ni reconocidos judicialmente.

No podemos aceptar como se reseña en los antecedentes del recurso que en la cláusula primera el arrendatario haya aceptado recibir la finca en perfecto estado. A lo que se comprometió es a devolverla en perfecto estado. Al margen de la presunción legal del art. 1562 del Código Civil sobre el buen estado de la finca es lo cierto que es en el exponendo segundo del contrato en el que se describe el estado de la finca, en el que se recoge que el arrendatario conoce la finca así como sus características constructivas y los estados de su conservación y uso y está interesado en tomarla en arrendamiento como se halla. Pero nada se dice sobre si su estado era perfecto, bueno, malo o regular. Además no todo incumplimiento contractual, como es doctrina jurisprudencial uniforme, tiene per se que generar un daño pues los daños y perjuicios han de ser probados (por todas las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 22/7/1995 y 1/4/1996 ). En el caso presente no se aprecia tal circunstancia. Los desperfectos que la apelante dice que tenía el local son los descritos en el informe pericial confeccionado por el experto Sr. Héctor en fecha 14 de enero de 2012. Hizo una ampliación a su informe con fecha 19 de noviembre de 2012. La apelante ha arrendado la finca a su hija sin que conste que haya realizado ninguna reparación en la misma. En fecha 1 de noviembre de 2012 la hija de la arrendadora-apelante en calidad de arrendataria subarrendó el inmueble mediante contrato escrito (folio 175 a 179). En el exponendo 2 se hace contar que la nueva arrendataria conoce la finca y los estados de su conservación y uso aceptando el contenido del informe pericial Don. Héctor de fecha 14 de enero de 2012 y está interesada en tomarla en arrendamiento como se halla. De tal exponendo solo se puede concluir que la apelante no ha sufrido perjuicio ninguno por los desperfectos que se incluyen en el informe pericial que aportó para acreditarlos pues tales defectos han sido asumidos por la nueva arrendataria y el pacto de no abonar las rentas durante un año acordado con la nueva arrendataria, al no haber sido realizado por la apelante, no puede trasladarlos al arrendatario anterior máxime cuando la nueva renta pactada por importe de 1.000 euros mensuales daría una resultado superior (12.000 euros) al importe en que fueron tasados los desperfectos por el perito de la recurrente que se habían cuantificado en 9.681,90 euros.

SEGUNDO.-Al rechazarse las pretensiones de impugnación de la parte apelante le imponemos las costas de esta alzada por disponerlo así el art. 398. 1 de la L.E.Civil .

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto a nombre de Doña Encarnacion contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia núm. 12 de Valladolid en fecha 3 de mayo de 2013, en los autos a que se refiere este rollo, debemos confirmar y confirmamos la aludida resolución con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.

La confirmación de la sentencia de instancia implica la pérdida del depósito para apelar, al que deberá darse el destino legal ( DA 15ª LOPJ según redacción de la Ley Orgánica 1/2009).

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Seguidamente ha sido leída y publicada la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente que se indica en la misma, estando constituida en audiencia pública esta Sección Primera de la Ilma. Audiencia Provincial de Valladolid, lo que como Secretario certifico.