Sentencia Civil Nº 322, Audiencia Provincial de Pontevedra, Rec 100 de 02 de Octubre de 2000

Fundamentos

AUDIENCIA PROVINCIAL

      SECCION QUINTA

            VIGO

APELACION CIVIL

Rollo: 100/2000

JUICIO MENOR CUANTIA: 111 /1999

Procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 6 DE VIGO

Ilmos. Sres.

Presidente

D. JUAN MANUEL LOJO ALLER

Magistrados

D. JOSE FERRER GONZÁLEZ

DÑA. MAGDALENA FERNÁNDEZ SOTO

      LA SECCION QUINTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, compuesto por DON JUAN MANUEL LOJO ALLER, Presidente, DON JOSE FERRER GONZÁLEZ Y DOÑA MAGDALENA FERNÁNDEZ SOTO, Magistrados han pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

la siguiente

S E N T E N C I A NUM. 322

En Vigo, a Dos Octubre de Dos mil.

      En el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en los autos de JUICIO MENOR CUANTIA número 111/1999, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 6 de Vigo, y promovidos entre las partes, de una como apelante - demandante DOÑA GRACE, representada por el Procurador don José Vicente Gil Tránchez, y de la otra como apelado - demandado DOÑA Mª DEL PILAR, representada por el Procurador don Alberto Nieto Quiles; sobre Declaración, rebaja y abono.

ANTECEDENTES DE HECHO

      Se    aceptan los de la sentencia de primera instancia, y

      PRIMERO.- En los autos a que este rollo se refiere en fecha Treinta y uno de Enero de Dos mil, el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 6 de los de Vigo, dictó sentencia cuyo Fallo textualmente dice:

      "FALLO: Que desestimando la demanda promovida por Dña. Grace, representada por el Procurador Sr. Gil Tránchez, contra Dña. María del Pilar y D. José Manuel, representados por el procurador Sr. Nieto Quiles, debo absolver y absuelvo a dichos demandados de sus pretensiones, con expresa imposición de las costas causadas en esta instancia por dicha demanda a la parte demandante.

      Estimando parcialmente la reconvención planteada por los demandados ya citados contra la parte actora mencionada:

      1°. Declaro resuelto el contrato privado de compraventa de fecha 30-10-98 ordenado a la compradora el desalojo inmediato de inmueble sito en  Gondomar, y la entrega de la posesión a sus legítimos propietarios con todo lo que le sea inherente y accesorio.

      2°. Condeno a Dña. Grace a la pérdida de la cantidad de 300.000 ptas entregadas en concepto de arras, y a dejar las mejoras efectuadas en beneficio de la propiedad

      Absuelvo a la parte demandante-reconvenida al resto de pedimentos contenidos en la reconvención, y sin hacer especial pronunciamiento en cuanto al pago de las costas causadas por dicha reconvención.»

      Y contra dicha sentencia por la representación de la parte apelante - demandante DOÑA GRACE, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación que admitido en ambos efectos y previo emplazamiento de las partes fueron remitidos los autos a esta Audiencia para su tramitación.

      SEGUNDO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido las prescripciones y términos legales siendo Ponente el Magistrado DON JUAN MANUEL LODO ALLER, quién expresa el parecer de la Sala.

FUNDAMENTOS JURIDICOS

Se aceptan los de la sentencia apelada

      PRIMERO.- El saneamiento por defectos ocultos, a los que se refieren los artículos 1484 y siguientes del C. Civil, descansa sobre el principio de la buena fé, pues el comprador ha creído adquirir una cosa apta para serle útil, en consideración de lo cual se ha fijado el precio, y resulta ésta con defectos que no le permiten obtener tal utilidad, y, en consecuencia, el precio no ha sido adquirido legítimamente por el vendedor.

      Las condiciones que la Ley requiere para hacer valer la garantía por vicios de la cosa vendida son dos, deben tratarse de defectos o vicios ocultos, y ser graves.

      No son ocultos, cuando sean cognoscible por la simple vista, o pudieran ser notadas por el comprador ya que los tuvo en cuenta al celebrar el contrato y aceptó sus consecuencias.

      La gravedad está en función de la clase de defectos o vicios que tuviese la cosa vendida, ya la hagan impropia para el uso que se la destina o por obtener de ella menor utilidad, en razón de que si el comprador los hubiera conocido, no la habría adquirido o habría dado menos precio.

      SEGUNDO.- En el caso que nos ocupa el vicio o defecto de la casa adquirida por la actora en virtud del contrato de compraventa de 30 de octubre de 1998, radica, según su escrito de demanda, en que si bien efectuó las obras necesarias para terminar o concluir la construcción de dicho inmueble que había adquirido inacabado, al tratar de obtener el certificado de fin de obra, se ha encontrado con que es necesario proceder a la demolición de parte de una pared exterior de la casa, retranqueando la edificación seis metros del eje del camino público al que tiene salida; de lo cual no tenía conocimiento, ya que la demandada solo le entregó como única documentación urbanística, acerca del inmueble, copia de la notificación de concesión de licencia de la obra.

      Pese a lo expuesto por la demandante, consta en la cláusula sexta del contrato o documento aportado por la misma (folio 8) que "se le entrega la vivienda en proceso de construcción", con la licencia de obra y plano, para que pueda hacerse cargo de las obras y finalizar las mismas.

      De otra parte, en el Proyecto Básico y de ejecución inicial de la obra de la casa figuraba, según el Colegio Oficial de Arquitectos (folio 347), que en la Memoria Descriptiva se prevé una demolición de una edificación en estructura, ya existente, para poder ejecutar dicho Proyecto (folio 379) y en la página de "Mediciones" aparece "la demolición total del edificio, situado entre medianera con estructura de hormigón y cuatro plantas de altura máxima, .. 12 metros de longitud, 7,50 metros de anchura y 5 metros de anchura (folio 449).

      Estos extremos eran suficientemente conocidos por la demandante Dª.Maria, cuando suscribió el documento de compra de 30 de octubre de 1998, según el testimonio de la Sra. Domínguez Rodríguez que interviene como mediadora (como empleada de una Agencia Inmobiliaria) en la compraventa.

      Esta testigo afirma (folio 511) que en la información de la que disponía ya figuraba la demolición, la cuál no se la ocultó a la demandante Sra. Darcia, que ésta estaba acompañada de su Abogado y la acompañó al Ayuntamiento; así como también, que le entregó copia de toda la documentación del inmueble a fin de que pudiese asesorarse convenientemente tanto con profesionales de su confianza, como con el Ayuntamiento de Gondomar, y que si le fueron aportados los planos.

      Otro testigo, Don Juan Carlos, Aparejador de la obra inicial de la casa, se manifestó en términos parecidos, (folio 513) informó a la Sra. Darcia de la necesidad de continuar las obras para la finalización total del proyecto, y de la exigencia de la demolición de una parte del bajo de la casa antigua, y que no tiene nada que ocultar toda vez que realizaba su trabajo en base a una licencia concedida por el Ayuntamiento, y tratarse de un documento oficial.

      Por su parte Dª. Mercedes (folio 543) ha manifestado al declarar como testigo, que el Proyecto realizado por ella como Arquitecto con referencia a la susodicha casa "contemplaba desde un principio la demolición de una parte de la antigua casa" y que la demandante Dª. María tenía una copia del citado Proyecto.

      Corolario de todo lo que acabamos de exponer, es la imposibilidad de encajar el supuesto contemplado dentro del concepto de vicios o defectos ocultos que determina la aplicación del artículo 1484 del C.Civil y las posteriores correlativas; la necesidad de la demolición estaba prevista en el Proyecto básico de ejecución de la obra, tal dato era conocido por la demandante, puesto que fue informado de ello tanto por la persona que actuó como mediadora en la adquisición de la vivienda, como por el Aparejador que había intervenido en la obra inicial de la casa.

      TERCERO.- La aplicación de los artículos 1124 y 1504 del C.Civil exige la concurrencia de los siguientes requisitos: a) Reciprocidad de las obligaciones en juego, b) Exigibilidad de las mismas, c) Exacto cumplimiento por el reclamante de lo que le incumbía, d) Voluntad obstativa de la otra parte a cumplir lo que le incumbe (Sentencias del T.S. de 1 de Febrero de 1966, 1 de Diciembre de 1989, 27 de Noviembre de 1992).

      En el supuesto presente, en los coincidentes documentos aportados por los litigantes (folio 7 al 8; y 97 al 98) consta que el 30 de Octubre de 1998 se convino una compraventa privada entre los mismos, con obligaciones recíprocas, de entregar una casa y pagar un precio.

      En el referido documento figura que del total del precio, que ascendía a 11.700.000 pesetas, la demandante solo pagó 300.000 pesetas, quedando por abonar el resto, es decir, 11.400.000 pesetas, .

      Posteriormente por medio de Acta Notarial de 30 de Noviembre de 1998 (folios 99 al 102) se hizo constar por la demandada que pese a haberse comprometido a comparecer la actora Sr. Darcia ante Notario en el plazo de un mes desde la firma del indicado documento previado, para otorgar escritura pública de compra, enviándosele a tal efecto un telegrama, ésta no había comparecido (En efecto, consta en el pacto 8° de tal documento el compromiso de ambas partes de comparecer ante Notario en el plazo de un mes desde la firma para otorgar escritura pública de venta).

      En fecha 11 de Diciembre de 1998, se intentó por la actora una rebaja del precio pendiente de 1.700.000 pesetas, por medio de acta de conciliación (alegando el vicio oculto del que antes nos hemos ocupado) no llegándose a una avenencia (folios 60 al 62).

      El 4 de Marzo de 1999 (folio 131 al 133) a petición de los demandados, se requirió notarialmente a la hoy demandante Sra. Darcia, a fin de que en el improrrogable de 5 días abonara la cantidad de 11.400.000 pesetas (importe del precio pendiente) y que de no proceder al pago requerido se entendería que optaba por la resolución del contrato de compraventa realizado, debiendo reintegrar a la vendedora en la psesión de la casa, con los efectos legales que ello conlleva. Contestando la actora el 4 de Marzo siguiente, que había interpuesto la demanda originadora del presente procedimiento.

      Como consecuencia de lo anterior, cabe concluir con arreglo a reiterada doctrina jurisprudencial, que ha existido un incumplimiento inequívoco y objetivo por parte de la demandante de pagar el precio pendiente, y que al haber sido requerido notarialmente para ello, entendiéndose que sino optaba por la resolución, esta alcanza plena eficacia (Sentencias del T.S. de 22 de Octubre de 1985, 26 de Enero de 1988, 13 de Octubre de 1989 y 21 de Julio de 1990, entre otras).

      En conclusión la pretensión resolutoria ejercitada por la demandada por vía reconvencional ha sido correctamente admitida en la sentencia apelada, con el carácter parcial con que se ha efectuado.

      Cabe añadir que los demandados han cumplido íntegramente con su obligación de entregar la vivienda en proceso de construcción, la licencia de obras y planos para que la compradora (la demandante) pudiera hacerse cargo de las obras y finalizarlas. Esto se deduce de todo lo que se expresa en el fundamento jurídico segundo de la presente sentencia, al que nos remitimos para evitar repeticiones.

      En atención a todo lo expuesto y en ejercicio de la Potestad Jurisdiccional que la Constitución Española nos confiere.

FALLAMOS

      Desestimar el recurso de apelación interpuesto por DOÑA Mª. GRACE contra la sentencia dictada en el Juicio de Menor Cuantía número 111/1999 que sigue en Juzgado de Primera Instancia número 6 de los de Vigo, confirmar la sentencia de primera instancia, imponer las costas de la presente alzada al recurrente.