Sentencia Civil Nº 327/2012, Audiencia Provincial de Toledo, Sección 1, Rec 306/2012 de 19 de Diciembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

TOLEDO00327/2012

Rollo Núm. ...............306/2012.-

Juzg. 1ª Inst. Núm..7 de Toledo.-

J. Ordinario Núm...........552/11.-

SENTENCIA NÚM. 327

AUDIENCIA PROVINCIAL DE TOLEDO

SECCION PRIMERA

Ilmo. Sr. Presidente:

D. MANUEL GUTIERREZ SANCHEZ CARO

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. EMILIO BUCETA MILLER

D. URBANO SUAREZ SANCHEZ

Dª GEMA ADORACION OCARIZ AZAUSTRE

En la Ciudad de Toledo, a diecinueve de diciembre de dos mil doce.

Esta Sección Primera de la Ilma. Audiencia Provincial de TOLEDO, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados que se expresan en el margen, ha pronunciado, en NOMBRE DEL REY, la siguiente,

SENTENCIA

Visto el presente recurso de apelación civil, Rollo de la Sección núm. 306 de 2012, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 7 de Toledo, en el juicio ordinario núm. 552/11, en el que han actuado, como apelante SOCIEDAD PÚBLICA DE ALQUILER S.A., defendido por el Abogado del Estado; y como apelada DOÑA Olga representada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Villamor López y defendida por el Letrado Sr. Martínez Sanz

Es Ponente de la causa el Ilmo. Sr. Magistrado D. EMILIO BUCETA MILLER, que expresa el parecer de la Sección, y son,

Antecedentes

PRIMERO:Por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 7 de Toledo, con fecha 10 de abril de 2012, se dictó sentencia en el procedimiento de que dimana este rollo, cuyo FALLO dice: 'Que estimando la demanda presentada por el representación procesal de Dª Olga , frente a la mercantil SOCIEDAD PÚBLICA DE ALQUILER S.A.:

1.- Declaro que la resolución unilateral del contrato de gestión e intermediación de fecha 8 de septiembre de 2008 efectuada por la mercantil SOCIEDAD PÚBLICA DE ALQUILER S.A. carece de fundamento legal o contractual.

2.- Condeno a la mercantil SOCIEDAD PÚBLICA DE ALQUILER S.A al cumplimiento en sus propios términos del contrato de intermediación y gestión de fecha 8 de septiembre de 2008 y en consecuencia a que abone a Dª. Olga la cantidad de 1.135,83 euros por las tres mensualidades devengadas y no satisfechas hasta la fecha de interposición de la demanda, a razón de 378,61 euros cada una de ellas, condenando asimismo a la mercantil SOCIEDAD PÚBLICA DE ALQUILER S.A. al pago de las mensualidades que se devenguen con posterioridad y hasta la fecha de la sentencia, y además al de las mensualidades que se devenguen con posterioridad al momento en que ésta se dicte y hasta la terminación del contrato, todo ello con arreglo a la cuota mensual que resulte actualizada anualmente con arreglo al contrato.

3.- Condeno a la mercantil SOCIEDAD PÚBLICA DE ALQUILE S.A. al pago de los intereses señalados en el Fundamento de Derecho Sexto de esta resolución.

4.- Condeno a la mercantil SOCIEDAD PÚBLICA DE ALQUILER S.A. al pago de las costas procesales causadas'.-

SEGUNDO:Contra la anterior resolución y por SOCIEDAD PÚBLICA DE ALQUILER S.A., dentro del término establecido, tras anunciar la interposición del recurso y tenerse por interpuesto, se articularon por escrito los concretos motivos del recurso de apelación, que fueron contestados de igual forma por los demás intervinientes, con lo que se remitieron los autos a ésta Audiencia, donde se formó el oportuno rollo, quedando los autos vistos para deliberación y resolución.-

SE CONFIRMAN Y RATIFICANlos antecedentes de hecho, fundamentos de derecho y fallo de la resolución recurrida, en cuanto se entienden ajustados a derecho, por lo que, en definitiva, son

Fundamentos

PRIMERO:Se interpone por la Sra Abogado del Estado recurso de apelación frente a la sentencia del Juzgado de Instancia que estimando la demanda condenó a la Sociedad Pública de Alquiler a que abonara a la demandante las cantidades correspondientes a la renta de una vivienda de su propiedad cuyo arrendamiento le fue confiado a la demandada en virtud de un contrato de gestión integral del arrendamiento, en cuya virtud la propiedad percibiría todos los meses la cantidad pactada en concepto de renta, estuviera o no arrendada la vivienda, y la sociedad demandada obtendría como beneficio la diferencia entre la renta real cobrada al inquilino y la cantidad comprometida con la propiedad.

La sociedad demandada pretende la resolución del contrato al haberse producido una alteración exorbitante de las circunstancias, en aplicación de la cáusula rebus sic stántibus, resolución que le comunicó a la demandante cuando transcurrieron varios meses desde que abandonó la vivienda el último inquilino y no se consiguió uno nuevo pese a la rebaja de la renta y al intento de arrendar la vivienda incluso por debajo del precio que debería percibir la Sociedad Pública de Alquiler.

La reciente STS de 21 de febrero de 2012 nos recuerda los requisitos quel a jurisprudencia ha exigido, para aplicar lo que denomina 'este medio corrector del nominalisimo': primero, que la alteración de las circunstancias (del momento del cumplimiento del contrato en relación con el momento de su perfección) sea completamente extraordinaria; segundo, que se dé una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes, que rompa el equilibrio de las mismas; tercero, que ello se produzca por circunstancias totalmente imprevisibles. Dándose estos requisitos, en casos excepcionales y con gran cautela por la alteración que puede suponer del principio pacta sunt servanda - sigue diciendo la jurisprudencia- puede llegarse a una modificación (no extinción ni resolución) de la obligación, por alteración de la base del negocio o la de la equivalencia de las prestaciones.

Para citar una breve síntesis de la idea de tal institución, la sentencia de 20 de noviembre de 2009 dice: La doctrina y la jurisprudencia han aceptado la posibilidad de revisión de un contrato con aplicación del principio general de la cláusula rebus sic stantibus que exige los requisitos de alteración de las circunstancias entre el momento de la perfección del contrato y el de consumación, desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes, lo que ha de haber producido por un riesgo imprevisible y, por último, la subsidiaridad por no caber otro remedio. Lo cual puede dar lugar no a la extinción del contrato sino a su modificación y revisión. Así lo ha mantenido reiterada jurisprudencia, desde las sentencias de 14 de diciembre de 1940 , 17 de mayo de 1941 , 17 de mayo de 1957 recogidas, entre otras muchas posteriores, por la de 17 de noviembre de 2000 y la de 1 de marzo de 2007 .

SEGUNDO:Partiendo de lo anterior, es claro que la pretensión de la Abogacía del Estado de dar por resuelto el contrato de gestión del alquiler encomendado a la sociedad demandada no puede prosperar, en primer lugar por una cuestión de carácter procesal, que es que la pretendida resolución del contrato invocada no puede prosperar por vía de mera contestación a la demanda, sino que es preciso alegarla por medio de reconvención, dando traslado de la misma al demandante para introducirla en el debate contradictorio y que pueda defenderse de la misma y practicar prueba sobre ella, lo que en este caso no se ha hecho; en segundo lugar porque como queda dicho, la posible aplicación de la cláusula rebus sic stántibus no autoriza a la resolución del contrato sin más, sino a lo sumo a la modificación de sus cláusulas para intentar paliar o corregir el desequilibrio entre las prestaciones que se haya podido producir. En tercer lugar, aunque se hubiera admitido la alegación de la resolución del contrato por vía de la cláusula mencionada, la misma no prosperaría en este caso, en que el contrato que se quiere resolver no es de septiembre de 2008 como dice la demandada, fecha en que la crisis económica e inmobiliaria todavía era incipiente, sino que en fecha 23 de diciembre de 2009 se celebra contrato con un nuevo inquilino incrementando incluso las rentas con arreglo al IPC a 372 € mensuales, y tras la marcha del inquilino es cuando se aprecia la dificultad de arrendar nuevamente la vivienda y enero de 2011 la sociedad pretende sustituir el contrato originario, que garantizaba el abono de las rentas en los periodos en que la vivienda permaneciera ocupada por uno nuevo denominado 'alquiler con garantías'en el que no se garantizaba ya el cobro de las mensualidades mencionadas, y ante el rechazo del propietario a esa modalidad, el 1 de febrero de 2011 da por resuelto el contrato en lugar de solicitar como hubiera sido lo lógico una modificación del mismo para adecuarlo a los precios del mercado. Desde luego es inconcebible que una sociedad pública de alquiler en diciembre de 2009 en que alquila por última vez la vivienda pudiera estar ajena a la situación que ya en aquellos momentos se vivía en el mercado inmobiliario, que no era de crisis incipiente en el extranjero sino de crisis profunda en nuestro país, conocida por todos y evidentemente por los profesionales del sector con mucho mayor motivo. La alteración de las circunstancias por tanto desde que se firma el contrato no ha sido ni imprevisible ni diferente de la que atraviesan numerosas familias en estos momentos con dificultades para pagar sus rentas o los plazos de sus hipotecas, sin que ello autorice a aplicar una cláusula como la invocada, mucho menos con la finalidad de resolver el contrato y eximirse por completo de las obligaciones contraídas por el mismo.

TERCERO:Las costas procesales se impondrán al recurrente, en aplicación del art. 398 de la Ley 1/2000 , de Enjuiciamiento Civil.-

Fallo

Que DESESTIMANDOel recurso de apelación que ha sido interpuesto por la representación procesal de SOCIEDAD PÚBLICA DE ALQUILER S.A., debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 7 de Toledo, con fecha 10 de abril de 2012 , en el procedimiento núm. 552/11, de que dimana este rollo, imponiendo las costas procesales causadas en el presente recurso a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sección, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada la anterior resolución mediante su lectura íntegra por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. EMILIO BUCETA MILLER, en audiencia pública. Doy fe.-