Sentencia CIVIL Nº 329/2018, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 3, Rec 149/2017 de 29 de Mayo de 2018

Encabezamiento

SECCIÓN TERCERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL
C/ Málaga nº2 (Torre 3 - Planta 4ª)
Las Palmas de Gran Canaria
Teléfono: 928 11 69 72
Fax.: 928 42 97 73
Email: s03audprov.lpa@justiciaencanarias.org
Rollo: Recurso de apelación
Nº Rollo: 0000149/2017
NIG: 3501741120140004339
Resolución:Sentencia 000329/2018
Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0000440/2014-00
Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 5 de Puerto del Rosario
Apelado: Emma ; Abogado: Marcos Alberto Falcon Sanchez; Procurador: Mª Del Carmen Marrero De
La Fe
Apelante: TUERCON CANARIAS SL; Abogado: Juan Enrique Martinez Garcia; Procurador: Maria
Vanessa Guerra Gutierrez
SENTENCIA
SALA
Iltmos/as. Sres/as.
Presidente
D. RICARDO MOYANO GARCÍA
Magistrados
D. FRANCISCO JAVIER JOSÉ MORALES MIRAT
D. JUAN JOSÉ COBO PLANA (Ponente)
En Las Palmas de Gran Canaria, a 29 de mayo de 2018.
En nombre de S.M. el Rey, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Las Palmas, integrada
por los ilustrísimos señores magistrados arriba indicados, ha visto en grado de apelación, bajo el número de
rollo 149/2017, los autos de juicio ordinario nº 440/2014, provenientes del Juzgado de Primera Instancia nº
5 de Puerto del Rosario.

Las partes han actuado representadas y con la asistencia de los profesionales identificados en el
encabezamiento de la presente resolución, siendo ponente el Sr. Magistrado D. JUAN JOSÉ COBO PLANA,
quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Puerto del Rosario se dictó sentencia de fecha 29 de julio de 2016 , aclarada por auto de fecha 22 de noviembre de 2017 en los referidos autos cuya parte dispositiva literalmente establece: Que DESESTIMANDO la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales doña Vanessa Guerra Gutiérrez, en nombre y representación de la entidad mercantil Tuercon Canarias, S.L., contra la parte demandada doña Emma , representada por el Procurador de los Tribunales don Víctor Manuel Mesa Cabrera, y DESESTIMANDO la demanda reconvencional por este último formulada, DEBO ABSOLVER y ABSUELVO a la demandada principal y demandada reconvencional de las acciones ejercitadas en su contra.

Con imposición de las costas de la demanda a la parte demandante y de las de la reconvención a la parte reconviniente.



SEGUNDO.- La referida sentencia se recurrió en apelación por la representación procesal de TUERCON CANARIAS, S.L..

La representación procesal de DOÑA Emma formuló escrito de oposición al mismo.

Tras ello, se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación.

No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, sin necesidad de celebración de vista se señaló para deliberación, votación y fallo que tuvo lugar el día 28 de mayo de 2018.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Antecedentes.

1.1. Ejercitó la actora acción de reclamación de cantidad en base al contrato de opción de compra suscrito con la demandada, de fecha 16 de agosto de 2016, en virtud del cual, y según su relato, se estipuló como precio de opción la cantidad de 6.000 euros pagaderos en cuotas mensuales de 500 euros, y por un plazo de 12 meses, exponiendo que en el contrato se cede el uso de la vivienda a la optante durante el periodo del ejercicio de opción. Alegaba que dicho contrato fue renovado por otro de fecha 16 de agosto de 2011, por un periodo de dos años, y en el que se establecía la obligación de pago de 500 euros mensuales que serían descontados del precio final de la vivienda. Entendía que el contrato es nulo por vicios en el consentimiento, y como quiera que la demandada no ejercitó el derecho de opción, reclama las cantidades adeudadas de los años 2012, 2013 y 2014, descontando la cantidad entregada, lo que hace un total de 11.125 euros a cuyo abono se solicita se condene a la contraria.

1.2. Se opuso la demandada alegando que el contrato firmado es de opción de compra, sin que se haya pactado arrendamiento alguno, negado la existencia de vicios en el consentimiento y con ello la nulidad solicitada. Negaba que las cantidades entregadas fueran en concepto de arrendamiento que nunca se pactó, entendiendo que la actora recibió las cantidades indebidamente al no haberse formalizado la compra, teniendo la obligación de devolverlas, alegado que el momento por el que dejó de abonar las cantidades referidas es porque ya se habían efectuado todos los pagos. Alegaba la imposibilidad de formalizar la compra por falta de financiación y que la cantidad de 375 euros entrega no fue a cuenta de las cantidades pactadas en el contrato sino para el abono de la tasación necesaria para la financiación solicitada. Formula reconvención por la cantidad de 4.000 euros, cantidad resultante de la diferencia entre el precio de la opción, 6.000 euros, y la cantidad total entregada, 10.000.

1.3. Se opuso la actora a la demanda reconvencional alegando que el abono de las cantidades reclamadas lo fue en concepto de uso de la vivienda y que en caso de no ejercitarse la opción se perderían, solicitando la desestimación de la reconvención.

1.4. La sentencia de instancia desestima íntegramente tanto la demanda como la reconvención y frente a la misma interpone recurso de apelación la parte demandante, al que se opone la parte demandada.



SEGUNDO.- La sentencia de instancia desestima tanto la demanda como la reconvención y lo hace con los siguientes argumentos fácticos y jurídicos: '

SEGUNDO.- Expuestos, en síntesis, los términos objeto de debate, las partes firmaron el 16 de agosto de 2010 un contrato que denominaron 'contrato de opción de compra' según el cual el actor, denominado concedente, otorgó a la demandada, denominada optante, el derecho de opción de compra sobre la finca referido en el mismo, pactándose un plazo de opción hasta el día 16 de agosto de 2011, y un precio de la opción, de 6.000 euros pagaderos en cuotas mensuales de 500 euros mas IGIC. Se acordó igualmente en el pacto quinto la forma del ejercicio de la opción, y en el octavo que el cedente permitiría usar el inmueble como vivienda habitual al optante durante el periodo de derecho a ejercer la opción. En el pacto tercero se acordó que el precio entregado se deduciría del de la compraventa 'si llega a ejercitarse la opción'.

Con fecha 16 de agosto de 2011, fecha en que finalizaba el plazo para el ejercicio del derecho de opción, se firmó un contrato denominado 'renovación del contrato de opción de compra' que ampliaba el plazo dos años más, esto es, hasta el 16 de agosto de 2013, y una entrega mensual de 500 euros más IGIC que se descontaría del precio final de la vivienda establecido en el contrato.

Se centra inicialmente la controversia en el tipo de contrato firmado por las partes, esto es, si se trata de un contrato de opción de compra o de un contrato de arrendamiento con opción de compra, y con ello, si las cantidades entregadas son a cuenta de la opción, o como pago renta por el uso de la vivienda, pues la cuestión nuclear se centra en si debe la demandada abonar el importe de quinientos euros mensuales por el tiempo que estuvo en uso de la vivienda por tratarse tal cantidad de una renta, o si debe la demandada reconvencional devolver el exceso del precio de la opción abonado, al no tratarse de un renta. A la vista de ello, y sin entrar a considerar otras figuras como la compraventa perfecta o la venta con pago aplazado, centrándonos en lo solicitado por las partes, habrá de decidirse, en definitiva, si las cantidades entregadas lo fueron o no en concepto de renta.

....

En el presente caso, el contrato firmado por las partes cumple los requisitos jurisprudencialmente fijados para ser considerado como un contrato de opción de compra. Así, se otorga mediante el mismo a la ahora demandada el derecho a optar por la compra de la vivienda durante un plazo, fijándose un precio por la opción, sin que sea necesario establecer una cláusula penitencial pues el precio de la opción lo es precisamente por el derecho que tiene la optante a ejercerlo en el plazo establecido,.... El hecho de que durante el plazo de la opción se ceda el uso de la vivienda no puede entenderse como un contrato de arrendamiento, pues nada se dice en el contrato respecto de tal vínculo locativo, ni el precio pactado es como renta, por más que el precio de la opción se abone por mensualidades, no se pacta el pago de las denominadas cantidades asimiladas, o el plazo del arrendamiento y, en fin, otros elementos típicos del dicho contrato que no se cumplen en el presente.

De hecho, el propio representante de la parte actora manifestó en el acto de la vista que el contrato fue una opción de compra y que el precio de la opción sería pagadero en la cantidad de 500 euros mensuales, que no se declaró como arrendamiento porque era una opción de compra, y aunque también dijera que dicho importe lo era por el uso de la vivienda que no era gratuita y que se pactó como precio simbólico porque iba a comprar, tal afirmación se contradice con la anterior que sostiene que era el precio de la opción, y en todo caso coincide con la de la demanda, sin que se acredite tal extremo, ni el hecho de que el importe mensual pactado fuera como contraprestación por el uso de la vivienda.

Por ello, y a efectos de lo peticionado por las partes no cabe más que concluir que el contrato suscrito es de opción de compra, si bien con cesión gratuita de uso durante el plazo de la opción, interpretación que se extiende a la renovación que lo único que hace es ampliar el plazo de la opción y pactar unas cantidades durante el mismo.

Sin embargo, sí cabe preguntarse si con esa ampliación también en cuanto al pago de las cantidades, lo que se hacía era ampliar el precio de la opción, precisamente por extender el derecho de la optante durante más tiempo. Tal cuestión no ha quedado resuelta, siendo obligación de las partes cumplir con la carga probatoria que comporta el ejercicio de sus respectivas acciones, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 217 LEC , esto es, a la actora que era un arrendamiento y a la actora reconvencional que se abonó de más, carga probatoria que no ha sido cumplida.

Desde la anterior perspectiva, la acción principal ha de ser desestimada, pues siendo el contrato de opción de compra, no cabe reclamar cantidades en concepto de renta, cuando la cesión fue a título gratuito según reza la cláusula o pacto octavo del contrato, o por lo menos no consta, ni se ha acreditado, que las referidas mensualidades fueran como pago exclusivamente por el uso de la vivienda, y no como precio de la opción. Tampoco cabe, por no haberse solicitado, el abono del resto de la cantidad si se entendiera que el precio pactado en el anexo lo fue como precio de la opción.

En cuanto a la reconvención, ha de ser igualmente desestimada. Al respecto ha de ponerse de manifiesto que resulta paradójico que la parte demandada, actora reconvencional y optante, pague más cantidad de los 6000 euros inicialmente acordados como precio de opción si, como defiende, ese era el obligado a abonar. El texto de la renovación del contrato le contradice y por tanto ese precio lo abonó como consecuencia de tal renovación, sin que haya acreditado que lo abonó indebidamente, más allá de sus afirmaciones que, como se dice, contradicen el texto del documento de renovación contractual, motivo que ha de llevar a desestimar igualmente la demanda reconvencional.

No cabe admitir la petición de nulidad del contrato por vicios en el consentimiento, no sólo porque no se ha acreditado en que consiste el vicio y que error le llevó a firmar un contrato sin conocimiento de lo que firmaba, como parece sostener, sino porque tal afirmación pugna con la propia actividad de la actora declarada en su demanda, pues si como afirma en su hechos decimoprimero, su actividad es la promoción, venta y alquiler de vivienda, debe conocer sobradamente este tipo de contratos y negocios jurídicos vinculados a la venta de las viviendas, por lo que no puede sostenerse un vicio en el consentimiento a la hora de firmar el mismo. Se desestima.'

TERCERO.- El recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de TUERCON CANARIAS, S.L. debe ser estimado. Y ello por lo siguiente: Cuando en la demanda se hace referencia a un posible contrato de arrendamiento y al pago de las rentas mensuales mientras DOÑA Emma ocupaba la vivienda se hace para tratar de fundamentar la solicitud de nulidad del contrato por falta de consentimiento, solicitud que, con todo acierto, es desestimada por el juez a quo puesto que del contenido del contrato suscrito entre las partes el día 16 de agosto de 2010 se desprende la clara y nítida voluntad de las mismas de celebrar un contrato de opción de compra.

En el primer contrato de 16 de agosto de 2010 las partes pactaron un plazo de opción hasta el día 16 de agosto de 2011, y un precio de la opción, de 6.000 euros pagaderos en cuotas mensuales de 500 euros más IGIC.

El día 16 de agosto de 2011 las partes suscribieron un contrato que denominaron 'renovación contrato opción de compra' en el que acuerdan lo siguiente: 'Ampliar el plazo de la opción dos años más, con lo que el nuevo vencimiento es el 16 de agosto de 2013, siendo la cantidad a entregar de 500 euros mensuales más IGIC del 5%. Estas cantidades, al igual que las del contrato original, serán descontadas del precio final de la vivienda'.

El juez a quo desestima la demanda de reclamación de cantidad porque entiende que la parte actora no ha probado la existencia de precio en este segundo contrato y en consecuencia debe presumirse gratuito.

Pues bien, dicha conclusión, con la que esta Sala no está de acuerdo, choca frontalmente con la decisión del propio juez a quo de desestimar la reconvención. Si, como se afirma en la demanda, no se ha probado que había precio en el segundo contrato el pago de 4.000 euros por parte de DOÑA Emma habría sido indebido.

Este tribunal entiende, sin embargo, que de los términos del contrato se desprende que sí que había precio.

Lo que sucede es que, a diferencia del primer contrato, en este segundo no se pacta un precio global que luego se divide para su pago en mensualidades, sino que el precio es de 500 euros por cada mes que se mantenga la opción de compra y con un límite temporal de dos años, hasta el día 16 de agosto de 2013.

Ello quiere decir que DOÑA Emma estaba obligado a abonar 500 euros cada mes mientras durara su derecho de opción a comprar la vivienda. Esa opción se podía ejercitar en cualquier momento desde el 16 de agosto de 2011 hasta el 16 de agosto de 2013. Y las cantidades mensuales de 500 euros que DOÑA Emma hubiera abonado hasta el efectivo ejercicio de la opción se descontarían del precio final de la compraventa.

Es por ello que DOÑA Emma abonó 8 mensualidades (4.000 euros). Como precio de la opción.

Lo que sucedió entonces es que DOÑA Emma , de forma unilateral, dejó de abonar a partir de mayo de 2012 el precio mensual porque no había conseguido la financiación para la compraventa de la vivienda.

Sin embargo, en lugar de tratar de llegar a un acuerdo con TUERCON CANARIAS, S.L. para dar por resuelto el contrato de renovación de la opción de compra, DOÑA Emma se limitó a dejar de abonar el precio mensual pero, eso sí, manteniendo, como se reconoce en la propia contestación a la demanda (hecho tercero, folios 130 y 131), su derecho de opción 'hasta que se encontrara alguien dispuesto a financiar la operación', agotando de ese modo el plazo final del 16 de agosto de 2013 y ocupando, además, la vivienda hasta esa fecha.

Es por ello, y no porque se trate de un arrendamiento, por lo que DOÑA Emma debe abonar a TUERCON CANARIAS, S.L. el precio pactado por disfrutar del derecho de opción hasta el día 16 de agosto de 2013, a razón de 500 euros mensuales.

Por cuanto antecede, procede estimar el recurso y revocar la sentencia de instancia en el sentido siguiente: Se estima íntegramente la demanda y se condena a DOÑA Emma a abonar a TUERCON CANARIAS, S.L. la suma de 11.125 euros, más los intereses legales de los artículos 1.108 CC y 576 LEC . Con expresa imposición de costas a la parte demandada. Confirmando el resto de pronunciamientos.

Sin declaración sobre costas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Que se debe estimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de TUERCON CANARIAS, S.L. contra la sentencia de fecha 29 de julio de 2016 , aclarada por auto de fecha 22 de noviembre de 2017, revocando dicha resolución en el sentido siguiente: Se estima íntegramente la demanda y se condena a DOÑA Emma a abonar a TUERCON CANARIAS, S.L. la suma de 11.125 euros, más los intereses legales de los artículos 1.108 CC y 576 LEC . Con expresa imposición de costas a la parte demandada. Confirmando el resto de pronunciamientos.

Sin declaración sobre costas en esta alzada.

Contra esta sentencia podrán las partes legitimadas interponer recurso extraordinario por infracción procesal, en los casos del artículo 469 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; o el recurso de casación, en los del artículo 477. El recurso se interpondrá ante este Tribunal en el plazo de 20 días desde el siguiente a su notificación, y será resuelto por la Sala Civil del Tribunal Supremo, conforme a la Disposición Final decimosexta.

La SALA PRIMERA DEL TRIBUNAL SUPREMO, en Pleno no jurisdiccional de 27 de enero de 2017, adoptó un 'Acuerdo sobre criterios de admisión de los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal'.

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán al Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse recibo.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha. Certifico.