Sentencia Civil Nº 339/2005, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18, Rec 140/2005 de 20 de Junio de 2005

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 18

MADRID

SENTENCIA: 00339/2005

Rollo: RECURSO DE APELACION 140 /2005

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 156 /2004

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 19 de MADRID

PONENTE: ILMO. SR. D. JESÚS RUEDA LÓPEZ

APELANTE: Esther, Sofía, Gerardo, Elsa

PROCURADOR: LUISA MONTERO CORREAL, MONTSERRAT NAVAS RAEZ, MONTSERRAT

NAVAS RAEZ, MONTSERRAT NAVAS RAEZ

APELADO: AREA DEL CORREDOR, S.L.

PROCURADOR: FRANCISCO ABAJO ABRIL

En MADRID, a veinte de junio de dos mil cinco.

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

ILMO. SR. D. LORENZO PÉREZ SAN FRANCISCO

ILMO. SR. D. PEDRO POZUELO PÉREZ

ILMO. SR. D. JESÚS RUEDA LÓPEZ

La Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos sobre resolución compraventa de bienes retraídos, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 19 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelantes demandados DOÑA Esther representada por la Procuradora Sra. Montero Correal y DOÑA Sofía, DON Gerardo y DOÑA Elsa representados por la Procuradora Sra. Navas Raez y de otra, como apelado demandante AREA DEL CORREDOR, S.L. representado por el Procurador Sr. Abajo Abril, seguidos por el trámite de juicio ordinario.

Visto, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON JESÚS RUEDA LÓPEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 19 de Madrid, en fecha 18 de octubre de 2004, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por el procurador don Francisco Abajo Abril en nombre y representación de Área del Corredor SL contra doña Esther representada por la procuradora doña María Luisa Montero y contra doña Sofía, don Gerardo y doña Elsa representadas por la procuradora doña Montserrat Navas debo declarar y declaro la resolución de la compraventa verificada en escritura de 11 de marzo de 2003 otorgada ante el Notario de Madrid don Francisco López Goyanes entre Área del Corredor S.L. y doña Esther referente a la vivienda sita en la CALLE000NUM000, NUM001NUM002- NUM003 inscrita en el Registro de la Propiedad nº 1 de Madrid, finca NUM004, y que causó la inscripción 8ª al folio 37 Libro 2812 debiendo la parte actora entregar a doña Esther la cantidad de 24.040,48 euros y permaneciendo la Sra. Esther en la vivienda en calidad de arrendataria y con las mismas condiciones y términos fijados en el contrato de arrendamiento y la resolución de la compraventa de la nuda propiedad de la misma finca realizada en escritura pública de 26 de noviembre de 2.003 otorgada ante el Notario de Madrid, don Luis de la Fuente O'Connor entre doña Esther y doña Sofía casada con don Gerardo y doña Elsa que causó la inscripción 9ª de la misma finca. Se condena a las demandadas al pago de las costas causadas".

SEGUNDO.- Por la parte demandada se interpuso recurso de apelación contra la meritada sentencia, admitiéndose a trámite y sustanciándose por el Juzgado conforme a la Ley 1/2000, se remitieron los autos a esta Audiencia.

TERCERO.- Que recibidos los autos en esta Sección se formó el oportuno rollo, en el que se siguió el recurso por sus trámites. Quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 16 de junio de 2005.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Ejercitada por la parte actora en su día la acción resolutoria prevista en el artº. 51 TRLAU de 1964 en relación con la compraventa de la nuda propiedad de la vivienda sita en Madrid, c/ CALLE000 nº NUM000, NUM001NUM002NUM003 efectuada por la demandada Sra. Esther en escritura pública de fecha 26 de noviembre de 2003 a favor de los codemandados, reservándose el usufructo vitalicio sobre la misma, siendo así que tal finca fue adquirida por la vendedora usufructuaria en virtud del ejercicio por la misma del retracto arrendaticio por vía judicial estimado en sentencia firme de 22 de noviembre de 2001 en cuya ejecución se otorgó de oficio escritura pública de fecha 11 de marzo de 2003, y formulada oposición por los demandados, fue dictada sentencia en la instancia por la que se estimaba la demanda formulada al entender adquirido el dominio por la vendedora en la fecha de la última escritura citada y por tanto transmitida la finca antes del transcurso de los dos años que determina el precepto en que se fundamenta la demanda, se interpuso por los demandados el recurso que es ahora objeto de consideración por esta Sala.

SEGUNDO.- Planteada la cuestión en los términos que constan en los escritos de interposición de los recursos de apelación formulados por todos los codemandados es evidente que la misma tiene un carácter eminentemente jurídico puesto que no existe discrepancia alguna en cuanto a los hechos fundamentadotes de la acción, y se circunscribe esencialmente a determinar en primer término cuándo ha de entenderse adquirido el dominio por la demandada vendedora de la nuda propiedad a los efectos del cómputo de los dos años a que se refiere el artº. 51 TRLAU, y en segundo lugar si la transmisión de la nuda propiedad ha de entenderse incluida en las previsiones de tal precepto.

La sentencia de instancia fundamenta su resolución en la consideración de que a los efectos del artº. 609 C.c. la adquisición dominical se produjo como consecuencia del otorgamiento de la escritura pública de 11 de marzo de 2003 en ejecución de la sentencia firme dictada en los autos en los que se ejercitó la acción de retracto arrendaticio entendiendo que tal sentencia constituyó el título y que el otorgamiento de tal escritura determinó el modo, siendo así que es en el momento de la conjunción de ambos cuando se produjo la efectiva transmisión, de lo que se deriva que la venta de la nuda propiedad se produjo antes del transcurso del plazo legal quedando facultada la actora para el ejercicio de la acción resolutoria.

Esta Sala no comparte la fundamentación jurídica de la sentencia recurrida debiéndose recordar que, conforme a la Jurisprudencia, el retracto forma parte de los denominados derechos de adquisición preferente y que mediante el mismo la Ley concede a su titular un derecho real sobre una cosa ajena que le faculta para adquirir onerosamente su propiedad en el supuesto de que su actual propietario la enajene a tercero a través de determinados negocios jurídicos, subrogándose en la posición del adquirente en las mismas condiciones estipuladas en el contrato y mediante el reembolso a éste del precio satisfecho, así como de todos los gastos del contrato y cualquier otro pago legitimo hecho para la adquisición, incluidos los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa objeto del retracto. El retracto tiene como única finalidad que el adquirente otorgue escritura a favor del retrayente y le entregue la posesión de la cosa. Si ello no tiene lugar voluntariamente, será precisa una resolución judicial que reconozca el derecho, pues no alcanza plenitud de efectos hasta tanto que por consecuencia de la sentencia firme que le reconoce no se opere la modificación jurídica que implica la esencia subrogatoria de tal derecho, cual se deriva del artº. 1521 C.c. Por consiguiente, la escritura publica en que se formaliza el retracto, sea otorgada por el comprador o, ante su negativa como fue el caso, por el Juez de la ejecución no implica una nueva transmisión, ni una renovación de la primera y única. Por lo tanto puede decirse que el otorgamiento de la escritura en base a la firmeza de una resolución judicial que declaró el derecho de la arrendataria a retraer no puede considerarse que constituya el modo a que se refiere el artº. 609 C.c., una vez admitido, aunque sea discutible, que el título lo constituye esa sentencia firme, consideración ésta que ya se manifestó por esta Ilma. Audiencia Provincial secc. 13 ª en su sentencia de 2 de marzo de 2001 que determinó la firmeza de la sentencia en juicio de retracto como el momento en que la retrayente deja de ser arrendataria para convertirse en propietaria del inmueble, y ello ha de ser consecuencia del examen de la doctrina sobre la teoría del título y el modo como medio de adquisición del dominio en relación con el momento en que en casos como el presente se produce la entrega posesoria a título de dueño.

TERCERO.- Efectivamente, en nuestro sistema jurídico la entrega o tradición es el medio jurídico de trasmitir al comprador la propiedad de la cosa o el derecho real sobre ella, de modo que, con inspiración en el derecho Romano, la transmisión de la propiedad no se opera por la mera perfección del contrato sino que ha de ser seguida de la tradición, según se deriva del artº. 609 C.c. en cuya virtud la propiedad se adquiere por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición, y del artº. 1095 del citado cuerpo legal, según el cual el acreedor no adquiere derecho real sobre la cosa hasta que le haya sido entregada, preceptos en cuya virtualidad estima la doctrina que la entrega en nuestro derecho supone transferir la posesión jurídica de la cosa, lo cual hace adquirir la propiedad o el derecho real por parte del comprador, lo cual se fundamenta además en el artº. 1462 C.c. al establecer que se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Sobre ello la STS de 20 de octubre de 1990 afirma que: "La teoría del título y el modo, en la que se basa el Código Civil, según viene repitiendo este Tribunal Supremo con reiteración (sentencias por ejemplo, de 30 Jun. 1962, 31 Mar. 1964., 18 Dic. 1974 y 14 Oct. 1985), conforme a la cual, a diferencia de las legislaciones en las cuales la propiedad se transmite por el solo hecho del contrato, sin que la entrega de la cosa tenga otra trascendencia que la de facultar materialmente el ejercicio de los derechos dominicales, en el Código Civil español, inspirado en el sistema romano, la propiedad no se transmite por la mera perfección del contrato si no es seguida de la tradición, desprendiéndose así del contenido de los artículos 609 y 1095, es decir, que solo la conjunción de los dos elementos, el título y el modo de adquirir, determina la transformación del originario «íus ad rem» en un «ius in re» sin que en contra de ello implique nada la «tradictio ficta» o espiritualizada o; dentro de ella, la meramente instrumental, recogida en el artículo 1462 del propio texto sustantivo, aunque la presunción legal de que el otorgamiento de la escritura pública equivale a la entrega de la cosa, por presunción «iuris tantum» pueda rebatirse demostrando que de la propia escritura resulta o se deduce otra cosa."

De ello se deriva que son múltiples los modos de tradición aunque en esencia se limitan a la real consistente en la entrega material de la cosa; la fingida o traditio ficta en el cual no hay una entrega material, aunque sí ciertos hechos demostrativos de ella, entre la que se encuentran la simbólica, la instrumental, longa manu, brevi manu y constitutum posessorium; la cuasitradición referida a las cosas incorporales o derechos, y por último la tradición por ministerio de la ley. El citado artº. 1462 C.c. recoge en su apartado primero la tradición real y la tradición instrumental en forma de traditio ficta cuando nos dice que cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato.

Pues bien, aplicando la anterior doctrina al presente supuesto ha de entenderse que, si bien la perfección del contrato derivado del ejercicio del derecho de retracto operada bien por su requerimiento extrajudicial aceptado por el adquirente retraído, bien por la sentencia firme que estima tal derecho en caso de oposición del adquirente, como ya se ha señalado anteriormente no es suficiente en nuestro sistema para adquirir el derecho de propiedad, al ser necesario además del título, la tradición, es evidente que en el caso de autos se produce mediante la denominada brevi manu, dado que la demandada transmitente de la nuda propiedad y anteriormente retrayente poseía el inmueble, aunque hasta ese momento en concepto de distinto, es decir, como arrendataria y en tal sentido la STS de 16 de julio de 1982 afirma que "Œy mal podrá sostenerse que no ha mediado desplazamiento posesorio cuando tanto el Juez como la Sala lo tienen por demostrado, incluso por acto tan elocuente y revelador como lo fue el que la parcela objeto de debate haya sido entregada en arrendamientoŒ", con lo que estamos ante un supuesto de inversión o interversión de la posesión que es admitido de modo unánime por la jurisprudencia, pero exigiendo que esa mutación del título posesorio se realice a través de actos inequívocos y concluyentes, SSTS de 14 de Marzo de 1991, 25 de Octubre de 1995 o 9 de Julio de 2001, entre otras, y ello es posible a tenor de lo dispuesto en el artº. 436 C.c. que si bien presume que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto en que se adquirió, admite la prueba en contra; y es evidente que esa sentencia firme por la que se declara haber lugar al retracto arrendaticio es un acto concluyente, derivado de la oposición infundada del retraído que de no haber existido se habría producido extrajudicialmente, del cambio de título posesorio, de manera que el posterior otorgamiento de la escritura pública, en tanto que no constitutivo del derecho del retrayente, tiene meros efectos de publicidad ante tercero y de posibilidad de acceso al Registro de la Propiedad, es decir, que una vez ejercitado el derecho a retraer y declarada su realidad y eficacia en sentencia firme, ésta es a la vez el título y, en tanto que transmutadora del concepto en que se posee, el modo, entendiéndose que desde ese momento la posesión anterior disfrutada en concepto de arrendatario se transforma en una posesión a título de dueño. Es por lo tanto la fecha de la sentencia firme de fecha 22 de noviembre de 2001 la que ha de computarse a los efectos de la limitación del artº. 51 TRLAU, con lo que la transmisión de la nuda propiedad (si se considerarse que ello es equiparable a la transmisión que en el precepto se menciona lo que esta Sala tampoco así considera puesto que ello determinaría en caso de estimación la extinción del usufructo y por tanto la pérdida por la vendedora de una posesión que seguía ostentando) efectuada el 26 de noviembre de 2003, no es susceptible de ser resuelta conforme al indicado precepto.

Ante ello, no siendo preciso el examen de los demás motivos de apelación formulados por los distintos recurrentes al ser suficiente la estimación del primero, procede la revocación de la sentencia de instancia y con ella la desestimación de la demanda formulada en su día, absolviéndose a los demandados de los pedimentos en ella contenidos, con imposición a la actora de las costas procesales causadas en la primera instancia y sin expreso pronunciamiento en cuanto a las producidas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Por cuanto antecede en nombre de Su Majestad El Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por Dª. Esther representada por el Procurador de los Tribunales Sra. Montero Correal, así como el formulado por Dª. Sofía, Dª Elsa y D. Gerardo contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez titular del Juzgado de 1ª. Instancia nº 19 de Madrid de fecha 18 de octubre de 2004 en autos de juicio ordinario nº 156/04 DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la misma y en su consecuencia, desestimando la demanda en su día formulada por Área del Corredor S.L. DEBEMOS ABSOLVER Y ABSOLVEMOS a los demandados de los pedimentos en ella contenidos, con imposición a la demandante de las costas procesales causadas en la primera instancia y sin expreso pronunciamiento sobre las producidas en esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.