Sentencia Civil Nº 343/2015, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 1, Rec 234/2015 de 27 de Octubre de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

MURCIA

SENTENCIA: 00343/2015

Rollo 234/2015

J. Lorca nº Uno

Ordinario 882/2012

S E N T E N C I A nº 343/2015

Ilmos Sres.

D. Andrés Pacheco Guevara

Presidente

Don Fernando López del Amo González

Dª. María Pilar Alonso Saura*

Magistrados

En Murcia, a veintisiete de octubre de dos mil quince.

Habiendo visto en grado de apelación la SECCION PRIMERA de esta Ilma. Audiencia Provincial los autos de Juicio Ordinarionº 882/2012, que en primera instancia se han seguido en el Juzgado civil de Lorca nº Uno, entre las partes: como actora Águilas Futura, S.L., representada por el Procurador Sr/a. Terrer Artés y defendida por el Letrado Sr/a. Arnaldo Cascales, y como demandada Rodrigo , Salvadora y Virgilio , representada por el Procurador Sr/a. Díaz González de Heredia y defendida por el Letrado Sr/a. Candela Marcelo.

En esta alzada actúa como apelantes Rodrigo , Salvadora y Virgilio , personándose por el Procurador Sr/a. Díaz González de Heredia, y como apelada Águilas Futura, S.L., personándose por el Procurador Sr/a. Jiménez-Cervantes Nicolás. Siendo Ponente el Ilmo. Sr. Don Fernando López del Amo González, que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado de Instancia citado, con fecha 7 de enerode 2015dictó en los autos principales de los que dimana el presente Rollo la Sentencia cuya parte dispositiva dice así:' FALLO:Que DEBO ESTIMAR Y ESTIMO SUSTANCIALMENTEla demanda formulada por el Procurador Sr. Terrer Artés, en nombre y representación de ÁGUILAS FUTURA S.L. frente a DON Rodrigo , DOÑA Salvadora y DON Virgilio :

DECLARANDOresuelto el contrato de compraventa suscrito entre la actora y los demandados el 28 de julio de 2006 así como su anexo de 1 de diciembre de 2008.

DECLARANDOque DON Rodrigo y DOÑA Salvadora tienen una deuda frente a ÁGULAS FUTURA S.L. de 460.854€, debiendo devolver los pagarés

- NUM001 por importe de 150.000€.

- NUM002 por importe de 150.000€.

- NUM003 por importe de 50.000€.

En su defecto, deberán abonar a ÁGUILAS FUTURA S.L. sus respectivos importes en el caso de que estos pagarés hubieran sido cobrados, endosados, descontados o negociados de cualquier otra forma de modo que los mismos pudieran ser reclamados al actor.

DECLARANDOque DON Virgilio tiene una deuda frente a ÁGUILAS FUTURA S.L. de 610.854€, debiendo devolver el pagaré número NUM004 por importe de 150.000€ o, en su defecto, deberá abonar a ÁGUILAS FUTURA S.L. su importe en el caso de que este pagaré hubiera sido cobrado, endosado, descontando o negociado de cualquier otra forma de modo que el mismo pudiera ser reclamado al actor.

CONDENANDOa DON Rodrigo y DOÑA Salvadora a abonar a ÁGULAS FUTURA S.L. la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO EUROS(460.854€), y a devolver los pagarés

- NUM001 por importe de 150.000€.

- NUM002 por importe de 150.000€.

- NUM003 por importe de 50.000€.

En su defecto, DON Rodrigo y a DOÑA Salvadora deberán abonar a ÁGUILAS FUTURA S.L. sus respectivos importes en el caso de que estos pagarés hubieran sido cobrados, endosados, descontados o negociados de cualquier otra forma de modo que los mismos pudieran ser reclamados al actor.

CONDENANDOa DON Virgilio a abonar al ÁGUILAS FUTURA S.L. la cantidad de SEISCIENTOS DIEZ MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO EUROS (610.854 €)y a devolver el pagaré número NUM004 por importe de 150.000€ o, en su defecto, deberá a abonar a ÁGUILAS FUTURA S.L. su importe en el caso de que este pagaré hubiera sido cobrado, endosado, descontado o negociado de cualquier otra forma de modo que el mismo pudiera ser reclamado al actor.

No ha lugar a la imposición de costas procesales debiendo cada parte abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.'

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia en tiempo y forma se interpuso recurso de apelación por Rodrigo , Salvadora y Virgilio basándolo en síntesis en que se desestimara la demanda.

Admitido a trámite el recurso se dio traslado a la otra parte, quien presentó escrito pidiendo la confirmación de la sentencia.

TERCERO.-Por el Juzgado se remitieron los autos originales a esta Audiencia en la que se formó el oportuno Rollo234/2015por la Sección Primera;por medio del correspondiente proveído se acordó traer los autos a la vista para dictar sentencia, señalándose para la celebración de la deliberación y fallo el día 26 de octubre de 2.015.

CUARTO.-En la sustanciación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO-La mercantil Águilas Futura, S.L., compradora, formuló demanda contra Rodrigo , Salvadora y Virgilio , vendedoras para que se declarara la resolución por desistimiento de la actora del contrato de compraventa firmado entre las partes de fecha 28 de julio de 2006 y su anexo de 1 de diciembre de 2008 y se condenara a los vendedores a devolverle las cantidades abonadas distintas de las arras penitenciales fijadas en la cláusula 3ª del contrato de 2006, en el cual se establecía un precio total de 5.646.228Ž52 €.

La sentencia aceptó las pretensiones de la mercantil actora, razón por la cual los demandados han planteado recurso de apelación solicitando su revocación a fin de que se rechace la demanda y se revoque la sentencia totalmente.

SEGUNDO.-Las manifestaciones vertidas en el escrito del recurso no han desvirtuado las consideraciones tenidas en cuenta por la Juzgadora de instancia al dictar la sentencia recurrida, y ello por coincidir con ella en que la vendedora ejercitó correctamente el derecho a desistir del contrato de 2006 conforme a la cláusula tercera del mismo que es del tenor literal siguiente: 'Las partes pactan considerar la cantidad que se entrega por la parte compradora como arras penitenciales, pudiendo rescindirse el contrato por ambas partes en el entendimiento de que si se hace a voluntad de la compradora ésta perderá la totalidad de la cantidad entregada, así como si es por voluntad de la parte vendedora, ésta vendrá obligada a reintegrar a la parte compradora las cantidades entregadas por esta a cuenta en su integridad incrementadas en una cantidad igual a la recibida. Asimismo se conviene que bastará para dar por resuelto el contrato de compra-venta con así solicitarlo por conducto notarial.' (documento Uno de la demanda al f. 31).

De la lectura del mismo se desprende que la cantidad a la que se hace referencia es la entregada al momento de formalizar dicho contrato y a la que las partes dieron la condición de 'arras penitenciales' en los términos fijados en el artículo 1454 del Código Civil , y que la jurisprudencia ha considerado que, como medio de garantía, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales.

La mercantil compradora planteó en dichos términos su demanda, ratificando su voluntad de desistir del contrato que ya había expuesto en el acto de conciliación intentado sin efecto en el mes de septiembre de 2012 al no haber comparecido al mismo los vendedores (documento nº 15 y 16, f. 53 a 62), razón por la cual interpuso la demanda origen de este procedimiento, debiendo equipararse dicho acto de conciliación al requerimiento notarial exigido en aquella cláusula para tener por resuelta la compraventa.

La cantidad entregada con la firma del contrato en el año 2006 fue de 1.272.836 €, que la vendedora acepta como perdidos en virtud de lo estipulado en aquella cláusula, sin necesidad de justificar el motivo por el cual ha optado por desistir del mismo.

Con posterioridad a la firma del contrato, la compradora efectuó diversos pagos cuya devolución pretende en este juicio, a lo que se negaron los vendedores por entender que estas cantidades también debían tener la consideración de arras penitenciales y por tanto las debía perder la compradora.

A la vista de la redacción de la cláusula y de su interpretación restrictiva, coincidimos con la Juez en que sólo tienen la condición de arras penitenciales la cantidad entregada a la firma del contrato; contrato que no llegó a consumarse dado que la compradora nunca obtuvo la posesión de los terrenos adquiridos (la finca registral NUM000 del Registro de la Propiedad de Águilas).

Ante las desavenencias surgidas, las partes firmaron con fecha 1 de diciembre de 2008 un 'Anexo' en el que se ampliaba el plazo para la consumación del contrato y para pagar parte del precio. En dicho momento se entregaron diversos pagarés, previendo que su devolución o el impago del resto de las cantidades pendientes de abonar conllevaría la resolución del contrato y la plena aplicación de la cláusula tercera del contrato de 28 de julio de 2006 (antes descrita), 'debiendo adicionarse a las cantidades perdida los gastos de devolución y los de negociación en su caso de los pagarés entregados al día de hoy' (f, 34 vuelto).

Nada se dice en ese Anexo sobre la ampliación de las arras penitenciales a los 1.097.272 € abonados con posterioridad a la firma del contrato de 2006 y antes de la firma del Anexo el 1 de diciembre de 2008, razón por la cual no puede interpretarse la cláusula Tercera de modo extensivo a dichas sumas, con lo que ese segundo pago debe ser devuelto a la compradora como así se ha acordado en la sentencia recurrida, lo que se extiende también a los pagarés entregados al momento de firmar el anexo de 2008.

Si las partes hubieran querido ampliar las arras penitenciales debieron recogerlo expresamente en el Anexo de 2008, y sin embargo no lo hicieron, limitando la estipulación primera de dicho anexo a ampliar la cláusula tercera del contrato de 2006 en el sentido de 'adicionarse a las cantidades perdidas los gastos de devolución y los de negociación en su caso de los pagarés entregados en día de hoy' (f. 34 vuelto).

La cláusula Tercera es un reflejo del artículo 1454 del Código Civil y no supone un trato desfavorable para una de las partes contratantes ya que, caso de desistimiento la compradora o la vendedora pierden la misma cantidad de dinero (la entregada a la firma del contrato por la compradora, o la devolución con pérdida de otra cantidad igual por la vendedora).

Aceptar la tesis de los vendedores implica un enriquecimiento injusto para ellos, pues el valor actual del terreno que establece su perito es de 122.636 euros, y ahora los demandados pretenden quedarse con dos millones y medio de euros entregados por la compradora, quien no ha llegado a tomar posesión de los terrenos, y cuando el precio de más de cinco millones fijado en el contrato de 2006 se debió establecer ante la posibilidad de conversión de su condición de terreno rústico en terreno edificable, lo que finalmente no se ha conseguido obtener.

TERCERO.-Los compradores sostienen en su recurso de apelación que la posibilidad de desistimiento unilateral previsto en la cláusula tercera se agotó ante el incumplimiento por la mercantil compradora al no abonar Águilas Futura, S.L. los pagarés ni el resto del precio en la nueva fecha fijada en el Anexo para el otorgamiento de la escritura (30 de julio de 2009), entrando por ello en juego lo dispuesto en la cláusula 5ª y 9ª del contrato de 2006 para el supuesto de incumplimiento imputable a la comparadora.

Dicho argumento relativo a la imposibilidad de ejercitar el desistimiento, fue planteado ex novo en las conclusiones del juicio, una vez conocido la decisión de la misma Juzgadora en el otro procedimiento nº 877/2012 seguido a instancias de Águilas Futura, S.L., pero referido a otro contrato suscrito con otros vendedores (Alhondiga Agrisel, S.A.), en cuya sentencia se concluía que había caducado para Águilas Futura, S.L. el plazo para ejercitar el derecho de desistimiento de la cláusula 3ª, y por tanto desestimaba aquella demanda (tal resolución fue ratificada por la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial en sentencia de 16 de Julio de 2005, aportada en el Rollo de Sala).

La parte demandada no puede modificar al final del procedimiento los términos de la controversia que habían quedado fijados en la Audiencia Previa, pues en tal momento la Juez la delimitó al alcance y consecuencias económicas que se derivaban del desistimiento por Águilas Futura, S.L. al no haberse cuestionado la vigencia del derecho de desistimiento; tampoco lo planteó en la contestación a la demanda reconvención alguna ni solicitado otro pronunciamiento que la desestimación de la demanda, sin pedir por tanto los vendedores que se declarara resuelto el contrato por incumplimiento imputable a la compradora que le hubiera permitido aplicar sus cláusulas 5 y 9ª y en las que sí se preveía la sanción de pérdida de todas las cantidades entregadas a cuenta por la compradora si ésta incumplía; finalmente no consta que los vendedores hubieran manifestado extrajudicialmente su voluntad de resolver el contrato después de haber firmado el Anexo de 1 de diciembre de 2008.

En base a ello la propia Juez rechazó la prueba tendente a acreditar si hubo o no incumplimiento por la compradora, con lo que no puede modificarse el contenido exacto del objeto del litigio y resolver ahora sobre un presunto incumplimiento de la compradora, sobre el cual las partes no han podido proponer y practicar los medios de prueba precisos para determinar si puede responsabilizarse a Águilas Futura, S.L. de que finalmente no se haya podido consumar el contrato con la elevación a público del documento privado firmado en su día y con la entrega del solar objeto de venta.

Si el debate se ciñó por tanto a fijar la cantidad de dinero que debía perder la compradora por su desistimiento basado en la cláusula tercera (la actora aceptaba sólo la cantidad entregada con la firma del contrato en 2006, y los demandados pretendían que también perdiera la compradora las entregas posteriores), y todos partieron de la aplicación y vigencia de dicha cláusula, no resulta aplicable al caso la sentencia dictada en otro procedimiento (el 877/21012) en el que se desestimaba la demanda de Águilas Futura, S.L. por inaplicación de la cláusula 3ª sobre desistimiento unilateral de una parte al considerar el Tribunal que había precluido el plazo para ejercitar dicho desistimiento.

CUARTO.-Procede por ello desestimar el recurso de apelación y mantener la sentencia por sus propios fundamentos, sin que ello comporte la condena de los apelantes al abono de las costas devengadas en esta alzada ante las dudas planteadas al existir otra resolución en la que se llegaba a un pronunciamiento distinto.

Vistos los artículos citados en la sentencia recurrida y demás de general aplicación.

En nombre de S.M. El Rey.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Rodrigo , Salvadora y Virgilio contra la sentencia dictada el 7 de enero de 2015 en el Juicio Ordinario Civil inicialmente reseñado, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOSdicha resolución, sin hacer pronunciamiento sobre los costas devengadas en esta alzada.

Procede la pérdida del depósito constituido para apelar por la desestimación del recurso que conlleva la confirmación íntegra de la sentencia de instancia.

Notifíquese esta sentencia conforme a lo establecido en el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial haciéndose saber que procede plantear contra la misma recurso ante el Tribunal Supremo en atención a la cuantía del procedimiento.

Una vez notificada a las partes, remítanse los autos principales con testimonio de la presente resolución al Juzgado de origen.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, certificación de la cual se unirá al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.