Sentencia Civil Nº 353/2012, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 4, Rec 241/2012 de 23 de Mayo de 2012

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Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

MURCIA

SENTENCIA: 00353/2012

Rollo Apelación Civil nº: 241/12

Ilmos. Sres.

Don Carlos Moreno Millán.

Presidente

Don Juan Martínez Pérez

Don Francisco José Carrillo Vinader

Magistrados

En la ciudad de Murcia, a veintitrés de mayo de dos mil doce.

Esta Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Murcia ha visto en grado de apelación los presentes autos de Juicio Verbal de Desahucio que con el número 836/10 se han tramitado en el Juzgado Civil nº 1 de Molina de Segura entre las partes, como parte actora y ahora apelados D. Severiano y Dña. Florencia representados por el Procurador Sr. Fernández Moya y dirigidos por el Letrado Sr. Muñoz-Vidal Bernal; y como parte demandada y ahora apelante, la sociedad "Marumar Finance Servers 2007" S.L., representada por el Procurador Sr. Abellán Matas y dirigida por el Letrado Sr. Ferreres Grao. Es Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado Don Carlos Moreno Millán que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado Civil citado dictó sentencia en estos autos con fecha 25 de enero de 2011 cuyo Fallo es del siguiente tenor literal: FALLO: "QUE ESTIMANDO SUSTANCIALMENTE LA DEMANDA formulada por el Procurador de los Tribunales Sr. Fernández Moya, en nombre y representación de D. Severiano y Dña. Florencia :

1.- DEBO DECLARAR Y DECLARO HABER LUGAR AL DESAHUCIO del local sito en el la C/ Alcalde Roque Carrillo, nº 31, Planta Baja, de Archena, condenando en consecuencia al demandado, a que dentro del plazo previsto en la ley, desaloje y deje a la libre disposición de la parte actora el local objeto del presente pleito, apercibiéndole de lanzamiento a su costa si no le verificare.

2.- Asimismo DECLARO LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO de fecha 16 de julio de 2009 por impago de las rentas y demás cantidades debidas y no satisfechas, DEBIENDO EL DEMANDO ABONAR A LA ACTORA LA CANTIDAD DE NUEVE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA EUROS CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (9.050,66 euros), así como las que se vayan devengando hasta el total desalojo del local, más el interés legal de la cantidad debida desde la fecha de interposición de la demanda hasta la sentencia y a partir de la sentencia los intereses del art. 576. Con condena a la demandada al pago de las costas procesales".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada que basó en error en la valoración de la prueba. Se dio traslado a la otra parte que se opuso al mismo.

TERCERO.- Previo emplazamiento de las partes, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial, en cuya Sección Cuarta se registraron con el número de Rollo 241/12, señalándose para votación y fallo el día 23 de mayo de 2012.

CUARTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia dictada en la instancia estima sustancialmente la acción ejercitada por los actores D. Severiano y Dña. Florencia contra la mercantil demandada "Marumar Finance Servers 2007" S.L., tendente a la resolución por falta de pago de la renta pactada del contrato de arrendamiento de local de negocio de referencia suscrito entre las partes con fecha 16 de julio de 2009, así como a la reclamación de las rentas vencidas e impagadas desde el mes de marzo de 2010 y otras cantidades adeudadas por gastos de suministro de agua y energía eléctrica.

La citada sentencia declara haber lugar al desahucio del local de negocio objeto de arriendo, declara la resolución del mismo y condena a la demandada al pago de la cantidad de 9.050,66 € por rentas impagadas y las que se devenguen hasta el desalojo del inmueble.

La mercantil demandada discrepa del mencionado pronunciamiento judicial, alegando la existencia de error en la valoración de la prueba por inaplicación del artº. 1554 del Código Civil , así como por no apreciar la subrogación subjetiva a favor de la sociedad "Dropecano" S.L. y por no estimar la pluspetición respecto a las cantidades reclamadas por suministro de agua y electricidad. Se alega también la no compensación del importe de la fianza y la infracción del artº. 394 de la LEC sobre costas.

SEGUNDO.- Concretadas en los indicados términos las distintas cuestiones impugnatorias suscitadas en esta apelación, entiende este Tribunal, tras la revisión de lo actuado en estos autos, que no asiste razón a la parte recurrente en las pretensiones que plantea, salvo en la referente a la compensación de la fianza arrendaticia, por lo que procede, como seguidamente se argumentará la íntegra confirmación de la sentencia apelada, a excepción del citado pronunciamiento.

Se alega como primer motivo de recurso la falta de legitimación pasiva " ad causam " de la sociedad demandada para ser destinataria de la acción ejercitada, dada la subrogación operada en favor de la sociedad "Dropecano" S.L., a partir del mes de enero de 2010.

Pero es lo cierto que tal pretensión no puede encontrar acogida en esta alzada, ya que no consta debidamente acreditado ese cambio en la posición de arrendatario en la correspondiente relación locativa, y fundamentalmente tampoco el consentimiento y aceptación del arrendador o, en todo caso, su conocimiento al respecto, sin objeción alguna. Téngase en cuenta, como señala la jurisprudencia del Tribunal Supremo en Sentencias de 4 de febrero de 1992 , 5 de marzo de 1994 y 9 de diciembre de 1997 , que la subrogación no puede presumirse fuera de los casos expresamente previstos legalmente, por lo que se impone, en su caso, su establecimiento con claridad para que produzca los efectos correspondientes. Se añade por la jurisprudencia que la figura de la cesión del contrato, que es la que en definitiva, se produce a través de la subrogación, obliga, en los supuestos ordinarios a recabar del cedente el consentimiento del otro contratante, el arrendador en este caso, a quién no resulta, por regla general, indiferente la personalidad del cesionario o nuevo arrendatario en la asunción de las prestaciones contractuales.

En este caso, los datos o pruebas en los que la sociedad recurrente pretende justificar tal subrogación, el testimonio de una de las empleadas-camareras del local, y el pago de la renta a partir de enero de 2010 por el legal representante de "Dropecano" S.L., Sr. Cirilo , no permiten, sin más, sustentar con éxito los presupuestos antes citados y más específicamente el expreso consentimiento de la parte arrendadora, con quién ni siquiera habían contactado la arrendataria al respecto.

Procede, por tanto, la desestimación de este motivo de recurso.

TERCERO.- En idéntico sentido desestimatorio cabe pronunciarnos en relación con el siguiente motivo de recurso relativo a la infracción del artº. 1154 del Código Civil , por entender la parte recurrente que desde el mes de abril de 2010, el local arrendado se encontraba en posesión de los demandantes dada la actitud violenta e intimidante de dicha parte arrendadora, por lo que dicho contrato quedó extinguido en aquel momento temporal, con independencia de la fecha de la declaración judicial resolviendo tal relación arrendaticia.

Pero es lo cierto, que tal pretensión no puede encontrar acogida en esta apelación, ya que la situación así descrita por la parte recurrente no ha quedado probada en estos autos, y ello aún en mayor medida, cuando en el acto del juicio, el propio letrado director de dicha parte arrendataria, manifestó en caso de no aceptarse la subrogación alegada, la plena conformidad del arrendatario (su cliente) en la entrega en ese mismo momento al arrendador de la posesión del local objeto del contrato, añadiendo, sin que por tanto resulte necesario el desahucio del citado inmueble.

Entendemos, por tanto, con reiteración además de lo ya manifestado con respecto a la subrogación arrendaticia antes examinada, que la relación contractual, en los términos en su día acordados en el contrato, se ha mantenido vigente sin subrogación alguna en la posición del arrendatario y sin extinción tampoco de la misma, sobre todo cuando no consta la efectiva disposición por los arrendadores en relación con el local arrendado, ni tampoco la entrega efectiva de la llaves.

Procede la desestimación de este motivo de recurso.

CUARTO.- En idéntico sentido desestimatorio cabe pronunciarnos en relación con la alegada existencia de pluspetición respecto de las cantidades reclamadas por consumo de agua y electricidad. Se manifiesta en tal sentido, que en relación con la deuda reclamada por consumo de energía eléctrica, sólo se acredita la cantidad de 457,97 €, ya que las demás facturas, hasta alcanzar la suma reclamada por importe de 1.927,95 €, se aportaron de forma extemporánea en el acto del juicio.

Se alega también pluspetición con respecto a lo reclamado por consumo de agua al no aplicarse el descuento de 50 € por cada recibo fijado contractualmente.

Como decíamos tales pretensiones deben desestimarse. La primera porque la aportación de otros recibos por consumo de energía eléctrica en el acto del juicio, no infringe lo dispuesto al respecto en el artº. 270 de la LEC , por tratarse de documentos complementarios de los inicialmente acompañados con la demanda, sobre todo cuando los mismos se corresponden con los períodos de disfrute y uso del local por el arrendatario.

En relación con la pluspetición alegada por la no aplicación del citado descuento de 50 € por recibo de consumo de agua, hemos de ratificar por su acierto lo argumentado al respecto en la sentencia apelada. Es decir, la estimación de dicha pretensión en relación con los recibos de agua de los períodos temporales que se mencionan, conforme a los documentos 5 y 6 acompañados con la demanda que son los efectivamente reclamados en esta " litis " y por tanto debidos y no los pretendidos por el recurrente referidos a 17 meses que no constituyen objeto de reclamación.

Procede la desestimación de este motivo de recurso.

QUINTO.- Distinta suerte hemos de atribuir al siguiente motivo de apelación formulado, referido a la pretensión de compensación automática del importe de la fianza conforme a las previsiones del propio contrato.

En este sentido traemos a colación el criterio interpretativo mantenido por este Tribunal, entre otras en la sentencia de 6 de mayo de 2010 , cuando declarábamos de acuerdo con la legislación arrendaticia urbana relativa a la fianza, ..."que ésta se constituye para garantizar el cumplimiento por el arrendatario de las obligaciones arrendaticias que le corresponden; así responde del cuidado y conservación de la cosa arrendada, de la restitución de la posesión y del pago del precio. Además tanto su exigencia por el arrendador, como su prestación por el arrendatario vienen impuestas con carácter imperativo por la Ley.

Es evidente, que el arrendador viene obligado a la restitución de la fianza, una vez terminado el arriendo, conforme así se declara en el artº. 36.4 de la L.A.U . Pero es también cierto que ese derecho de crédito del que participa la fianza y cuya titularidad corresponde al arrendatario, podrá ser exigido por su titular siempre que hubiera cumplido con todas sus obligaciones arrendaticias en los términos antes señalados.

Y es que, en definitiva, y de acuerdo con tal planteamiento, cabría afirmar que ese derecho de crédito del que es titular el arrendatario y deudor el propio arrendador, habría de identificarse con el saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades cubiertas por la fianza en que haya podido incurrir el arrendatario.

De conformidad con tal planteamiento, entendemos que en su caso, el derecho del arrendatario a la restitución de la fianza quedaría condicionado a tales requisitos y exigencias, pero sin duda, ello no constituye obstáculo alguno, para que el importe de la fianza pueda aplicarse, vía de compensación, al cumplimiento de las obligaciones asumidas por la arrendataria, conforme así se solicita por la parte recurrente.

Y es que de acuerdo con la legislación arrendaticia, habiéndose dado por terminada la relación contractual, con entrega de las llaves del local arrendado, procedería, bien la devolución de la fianza, o en su caso, su aplicación al cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato por la parte arrendataria, así como también cabe la compensación de su importe con las cantidades debidas, como dice la sentencia de la Audiencia Provincial de Castellón de 29 de Octubre de 2009 ".

Téngase en cuenta además, que en este caso, el contenido de la cláusula contractual cuarta así lo pone de manifiesto cuando señala que ..." la cantidad de dicha fianza tendrá como objeto el de hacer frente al pago de las mensualidades no satisfechas, cualquier otro pago correspondiente a los arrendatarios y que no haya sido satisfechos por ellos o el de la reparación de los desperfectos ocasionados en el local ".

Es decir se acuerda expresamente que la primera finalidad de la fianza sería su aplicación, vía de compensación, al cumplimiento de la obligación de pago de las rentas no satisfechas por la arrendataria. Por tanto y de acuerdo con lo expuesto procede la estimación del presente motivo de apelación y por tanto también la estimación parcial del presente recurso.

SEXTO.- La estimación en parte del presente recurso de apelación conlleva que no se efectúe declaración sobre las costas causadas en esta alzada.

A su vez dicha estimación en parte de este recurso, ha determinado a su vez la acogida parcial de la demanda, ya que a la estimación en la instancia de la pluspetición, se añade ahora la acogida del pronunciamiento relativo a la finalidad compensatoria de la fianza, por lo que tampoco cabría efectuar declaración sobre las costas de la instancia, conforme a lo dispuesto en el artº. 394.2 de la LEC .

Vistas las normas citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que ESTIMANDO EN PARTE el recurso de apelación formulado por el Procurador Sr. Abellán Matas en representación de la sociedad "Marumar Finance Servers 2007" S.L., contra la sentencia dictada por el Juzgado Civil nº 1 de Molina de Segura en el Juicio Verbal de Desahucio nº 836/10, debemos REVOCAR PARCIALMENTE la misma, en el único pronunciamiento de aplicar, vía de compensación, el importe de la fianza, al importe de la deuda final fijada en la indicada sentencia, con CONFIRMACIÓN de los demás pronunciamientos de tal resolución judicial y sin efectuar declaración sobre las costas causadas en una y otra instancia.

Devuélvase la causa al Juzgado de procedencia con certificación de la presente resolución.

Así por esta nuestra sentencia, contra la que no cabe recurso ordinario ni extraordinario alguno y de la que se llevará testimonio al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Arrendatario
Subrogación
Arrendador
Sociedad de responsabilidad limitada
Pluspetición
Suministro de agua
Desahucio
Electricidad
Impago de rentas
Rentas vencidas
Contrato de arrendamiento de local de negocio
Desalojo
Error en la valoración de la prueba
Local comercial
Fianza arrendaticia
Falta de legitimación pasiva
Pago de rentas
Cesionario
Relación contractual
Relación arrendaticia
Subrogación arrendaticia
Objeto del contrato
Derecho de crédito
Cumplimiento de las obligaciones
Conservación de la cosa
Responsabilidad
Derechos del arrendatario
Cláusula contractual
Entrega de las llaves