Sentencia Civil Nº 36/2007, Audiencia Provincial de Cordoba, Sección 2, Rec 37/2007 de 15 de Febrero de 2007

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 36/07

AUDIENCIA PROVINCIAL CÓRDOBA

SECCIÓN SEGUNDA

PRESIDENTE

D. ANTONIO PUEBLA POVEDANO

MAGISTRADOS

D. JOSE MARIA MORILLO VELARDE PÉREZ

DON JOSE ALFREDO CABALLERO GEA

APELACIÓN CIVIL

ROLLO Nº 37/07

AUTOS 1202/05

JUICIO ORDINARIO

JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 8 DE CORDOBA

En Córdoba a quince de febrero dos mil siete.

Vistos por esta Sala los autos de juicio ordinario nº 1202/05 seguidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 8 de Córdoba, entre DON Alfredo , representado por el procurador Sr./a. Victoria Peralbo Giraldo , y asistido del letrado Sr. José Manuel Pérez Morillas , contra DON Hugo representados por el Procurador/a Sr./a. Remedios Gavilán Gisbert y asistido del letrado Sr. Juan Bosco Jurado Pérez pendientes ante esta sala en virtud del recurso de apelación interpuesto contra sentencia dictada en estos autos. Siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO PUEBLA POVEDANO, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

Se aceptan los de la sentencia apelada.

Primero.- Seguido el juicio en todos sus trámites se dictó sentencia por el Magistrado-Juez, cuya parte dispositiva dice: " Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Dña. Victoria Eugenia Peralbo Giraldo, en nombre y representación de D. Alfredo contra D. Hugo , debo condenar y condeno al referido demandado a abonar al actor la cantidad de TREINTA MIL EUROS (30.000 €), cantidad que generará el interés legal del dinero desde la fecha de interposición de la demanda, sin hacer especial pronunciamiento acerca de las costas causadas en esta instancia."

Segundo.- Contra dicha resolución, se interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación por D. Hugo , siendo parte apelada D. Alfredo y, recibidos los autos en esta Audiencia, se les dio el trámite establecido en la ley, estándose en el caso de dictar sentencia; personándose en tiempo y forma los Procuradores Sras. Gavilán Gisbert y Peralbo Giraldo como parte apelante y apelada respectivamente.

Tercero.- En la tramitación de ambas instancias, se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Los presupuestos de hecho que ahora se enjuician se nos presentan con bastante claridad. Se trata de un documento otorgado entre las partes con presencia del corredor, D. Juan María , amigo de los dos y persona de gran experiencia y confianza - que, como, luego se verá, juega un papel muy importante en este litigio -. Dicho corredor presenció como las partes se ponían de acuerdo y quedaban en formalizar el contrato el día 26 de Agosto de 2.005, cinco días después de ser otorgado dicho documento en el que se advierte cierta confusión sobre todo porque no se fija el precio sino que se dice que se ha pactado a presencia del Sr. Juan María ; lo que hace dudar que se tratase de un autentico contrato de compraventa o de si debe catalogarse como un trato preliminar a resultas de lo que se pacte definitiva y formalmente en el contrato definitivo. La sentencia de 22-10-2001 , tolera la posibilidad de que estos pactos preliminares lleven consigo; como accesorios un pacto arral. No obstante nos inclinamos por aceptar que ese documento incorpora una venta al existir conformidad en la cosa y en el precio.

El mencionado documento aparece firmado solo por el vendedor, Sr. Hugo quien reconoce haber recibido del comprador Sr. Alfredo , la cantidad de 30.000 euros en concepto de señal y a cuenta del precio de compra, siendo este uno de los puntos neurálgicos del pleito pues dicho comprador desistió del contrato por razones que no han quedado suficientemente explicitadas, y pretende ahora que le sea devuelta la aludida cantidad, alegando sustancialmente que había llegado a un acuerdo con la otra parte para dejar sin efecto lo acordado, siendo este el otro aspecto objeto de polémica ya que el vendedor sostiene que la cantidad entregada lo fue en concepto de arras penitenciales, lo que implica que, al haber desistido unilateralmente el comprador, debe perderlas como dispone el art. 1454 del Código Civil , insistiendo, frente a lo que se dice de contrario que él no estuvo de acuerdo en la resolución del contrato, pese a lo cual no exigió su cumplimiento ni por vía directa ni por demanda reconvencional pues aunque alguna resolución del T.S. haya afirmado que el mero hecho de oponerse a la demanda revela la inexistencia de mutuo disenso, implica una reconvención tácita, ello parece una formula muy artificiosa pues no olvidemos el riesgo que supone la aceptación de las declaraciones de voluntad tácitas y que la reconvención es una demanda cosa que en este caso no se ha producido.

SEGUNDO .- Analizando la primera de las cuestiones apuntadas, se trata de perfilar el carácter que tiene esa expresión señal y parte del precio desde el punto de vista jurídico.

Esta expresión, de muy corriente empleo en la practica comercial no es otra cosa que un simple pacto (se llama pacto arral) incorporado o adosado al contrato de compraventa. Aunque nuestro C.C. le dedica un solo artículo , el 1454 , la doctrina y la jurisprudencia, le asignan una triple función : a) la de ser prueba o señal de la celebración del contrato (arras confirmatorias). La expresión "señal" cuya omisión por el actor ha suscitado ciertos recelos en el demandado, significa sencillamente que se trata de una parte del precio que se adelanta en algunos contratos como garantía de su cumplimiento, cantidad que, como dice la S. de 17-2-82 , se entrega en señal de confirmación del contrato una vez perfeccionado éste (Diccionario de la real Academia de la Lengua). Después insistiremos sobre este tema; b) la de establecer una garantía de cumplimiento mediante la perdida de las arras si quien incumple es el comprador, o la restitución doblada si lo hace el vendedor (arras penales) y, c) la de constituir un medio de desligarse las partes del contrato perdiéndolas o devolviéndola doblada (arras penitenciales).

Estas tres acepciones pueden tener consecuencias practicas distintas puesto que las confirmatorias no pasan de ser una señal de confirmación del contrato una vez perfeccionado ( S. de 17-2-82 ) actuando la cantidad entregada como parte del precio, en las otras dos, se potencia ese carácter sancionador que consiste en pederlas o en devolverlas duplicadas.

En este caso cada parte opta por esas distintas interpretaciones, y la realidad es que la simple lectura del texto legal no despeja las dudas, a diferencia de la mayor claridad del art. 343 del C . de CO. .

La jurisprudencia es unánime. Entre la multitud de sentencia que siguen la misma línea en el sentido de que cuando se utiliza la frase ¡a cuenta y señal" o "paga y señal", etc.. Debe destacarse al efecto la S. de 22-10-92 , que dice , que "no solo se entregó en concepto de señal (con el significado que ya hemos visto) sino que fue a cuenta, expresión esta que naturalmente ha de entenderse en la idea de que estaba pagando cantidad a cuenta del precio convenido y aplazado, de tal modo que el cumplimiento de dicho contrato se deduciría del precio la cantidad recibida en tal concepto..." . Por citar más sentencias aludimos a las de 28-3-96, 10-2-97, 31-12-98, 22-10-01 y 24-10-02 . Tan claro es este criterio que algunas sentencias como las de 10-3 y 12-7-86 que "las arras confirmatorias se confunden con las penales cuando lo entregado como arras no se imputa al precio".

Por todo ello se ha cuestionado que las arras confirmatorias así entendidas sean en verdad tales arras. Ya de antiguo la S. de 11-10-1937 decia que cuando la cantidad fue entregada a cuenta del precio no es de aplicación el art. 1454 . En igual sentido la S. de 4-12-91 dice que " la entrega a cuenta de parte del precio, no es un pacto de arras, ni un compromiso de venta, sino un autentico contrato de compraventa...." y las cantidades actúan, por tanto como demostración de la perfección del contrato.

TERCERO .- Aplicando toda esta doctrina al caso que enjuiciamos no cabe duda de que la entrega a cuenta de los 30.000 euros eran simplemente unas arras confirmatorias, y nunca penitenciales como sostiene el demandado. Es claro que la estructura de los hechos se coordina con la confirmación doctrinal y jurisprudencial expuesta. Pero es que, además es doctrina muy reiterada del T.S. que si las arras no tienen expreso carácter penitenciario, son confirmatorias, siendo de necesidad claramente constatable para su aplicación (SAP de Barcelona de 23-7-99 y 27-XI-03 ).

Afirma la doctrina que las penitenciales son las autenticas arras, "arras clásicas de retractación", o sea que permiten la posibilidad de desistir o desligarse del contrato una vez perfeccionado.

Pero para ello es preciso, insistimos, en que por la voluntad de las partes claramente constatada se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio y que, en otro caso cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio" (SS. de 12-12-91, 31-7-92 etc.etc.).El art. 1454 es un precepto legal excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulten la voluntad indubitada de las partes en el sentido de que se trate de arras penitenciales.

Toda esta doctrina es aplicable al caso de autos pues, pese a que pudo hacerse, no aparece en ningún momento la voluntad de establecer las arras penitenciales del art. 1454 .

CUARTO .- La entrega de la referida cantidad no está sometida, por tanto, al régimen del art. 1454 , y solo sirve para confirmar la existencia del contrato; y por tanto, al tratarse en este caso de un contrato perfeccionado, el regimen del mismo sería el general de todo contrato en cuanto a su cumplimiento (art. 1506 del CC ).

Consecuentemente, uno de los motivos de extinción del contrato es el desistimiento bien sea unilateral o bilateral, también llamado muto discurso, en definitiva, como dice la S. de 19-6-86 , el licito ejercicio de una facultad o derecho potestativo concedido por el ordenamiento jurídico.

En el supuesto de autos, se ha cuestionado si nos encontramos ante un desestimiento unilateral o ante un mutuo discurso. El primero de ellos precisa de una justa causa o razón explicativa de la decisión, en este caso del comprador, que ciertamente es difícil de comprender pues ni se explica en la demanda ni se justifica que el desestimiento se debiere a que el local no se ajustaba a sus pretensiones, lo que es difícil de explicar pues quien se aventura en una compraventas de esta envergadura lo lógico es que se cerciore de las características del objeto del contrato. Esta actitud es disculpable incluso explicable cuando después de recibir las llaves y examinar el garaje, advirtió que no reunía las características que de él esperaba.

Más bien hay que hablar de un mutuo disenso. Ello se induce fundamentalmente de la prueba testifical del corredor Sr. Juan María quien primeramente hizo una declaración escrita en ese sentido y luego en su declaración en el juicio fue explicito y convincente reiterando su afirmación de que ambas martes habían resuelto el contrarto dentro de la armonía y buenas relaciones de amistad y paisanaje entre ambos. Dicho testigo no fue tachado por el demandado sino que, por el contrario él mismo también lo propuso, pese a conocer de antemano esas relaciones comerciales que dice mantener con el actor y que, como insinúa en el recurso le llevaron a prestar una declaración falsa, sin que se haya probado nada al respecto.

Por ello este Tribunal, tras visionar detenidamente el juicio y por tanto, al haber visto y oído el testigo, considera que debe aceptarse su testimonio, aparte de que propio demandado no pidió el cumplimiento por vía de reconvención o en un pleito aparte.

Por tanto procede la confirmación de la sentencia recurrida sin expreso pronunciamiento en cuanto a las costas de esta alzada a la vista de la complejidad del asunto debatido.

Vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de procedente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el procurador/a Sr./a. Gavilán Gisbert en nombre y representación que ostenta contra la sentencia dictada en los autos de juicio ordinario núm. 1202/05 por el Sr. Juez de 1ª Instancia núm. 8 de Córdoba , debemos confirmar y confirmamos la aludida resolución, sin pronunciarnos expresamente en cuanto a las costas de esta alzada.

Notifíquese la presente resolución a las partes y a su debido tiempo remítanse, junto con los autos originales, certificación de esta Sentencia, al Juzgado referido, para su conocimiento y cumplimiento, interesándole acuse recibo.

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación al rollo, la pronunciamos, mandamos y firmamos.