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Sentencia Civil Nº 361/2016, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19, Rec 599/2016 de 18 de Octubre de 2016
Relacionados:
Orden: Civil
Fecha: 18 de Octubre de 2016
Tribunal: AP - Madrid
Ponente: DELGADO RODRIGUEZ, FERNANDO
Nº de sentencia: 361/2016
Núm. Cendoj: 28079370192016100361
Núm. Ecli: ES:APM:2016:13148
Voces
Contrato de compraventa
Cláusula penal
Contrato de hipoteca
Préstamo hipotecario
Crédito hipotecario
Relación jurídica
Precontrato
Contrato de mediación o corretaje
Contraprestación
Sociedad de responsabilidad limitada
Entidades financieras
Representación procesal
Desistimiento unilateral
Préstamo personal
Interpretación de los contratos
Bienes inmuebles
Obligación principal
Interés legal del dinero
Intereses legales
Encabezamiento
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimonovena
C/ Ferraz, 41, Planta 5ª - 28008
Tfno.: 914933886, 914933815-16-87
37007740
N.I.G.:28.079.00.2-2015/0044370
Recurso de Apelación 599/2016
O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 48 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 250/2015
APELANTE:Dª. Genoveva
PROCURADORA: Dª. MARÍA JESÚS GONZÁLEZ DÍEZ
APELADO:GQ 2012 DESARROLLOS INMOBILIARIOS, S.L.
PROCURADORA: Dª. OLGA ROMOJARO CASADO
SENTENCIA Nº 361
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. FERNANDO DELGADO RODRÍGUEZ
D. MIGUEL ÁNGEL LOMBARDÍA DEL POZO
Dª. MARÍA VICTORIA SALCEDO RUÍZ
En Madrid, a dieciocho de octubre de dos mil dieciséis.
La Sección Decimonovena de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 250/2015 procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 48 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apeladaGQ 2012 DESARROLLOS INMOBILIARIOS, S.L., representada por la Procuradora Dª. OLGA ROMOJARO CASADO y defendida por Letrado, y de otra, como demandada-apelanteDª. Genoveva , representada por la Procuradora Dª. MARÍA JESÚS GONZÁLEZ DÍEZ y defendida por Letrado; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 4 de marzo de 2016 .
VISTO, siendo Magistrado PonenteD. FERNANDO DELGADO RODRÍGUEZ.
Antecedentes
PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 48 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 4 de marzo de 2016 , cuyo fallo es del tenor siguiente:
'Que estimando la demanda formulada por CQ 2012 DESARROLLOS INMOBILIATIOS S.L. representada por la Procuradora DOÑA OLGA ROMOJARO CASADO, contra DOÑA Genoveva , representada por la Procuradora Dª MARIA JESUS GONZALEZ DIEZ, debo condenar y condeno a esta a que abone a la actora la suma de 10.708,50 euros, intereses legales desde la interpelación judicial hasta su pago y abono de costas.
Que debo desestimar y desestimo la reconvención formulada por Dª MARIA JESUS GONZALEZ DIEZ, en nombre y representación de DOÑA Genoveva , con expresa imposición a esta de las costas causadas por la reconvención.'
SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, dándose traslado a la adversa que se opuso al mismo y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
TERCERO.-No estimándose necesaria la celebración de vista pública quedó en turno de deliberación, votación y fallo, lo que se ha cumplido el día 11 de los corrientes.
CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.
Fundamentos
Sólo se aceptan los fundamentos jurídicos de la Sentencia nº 129/2016, de 4 de marzo , dictada en los autos del procedimiento ordinario nº 250/2015, por el Juzgado de 1ª instancia nº 48 de Madrid, que coincidan con los siguientes:
PRIMERO.-En este caso concurren varios contratos: El inicial de la agencia GQ Inmobiliaria con la vendedora Dª Serafina , que es tercera en este litigio, para procurarle ofertas de compra, que es el acuerdo de encargo de 30 de septiembre de 2014, folios 23 y 24 de autos (documento nº 1 de la demanda). Y los posteriores de dicha agencia con la compradora demandada, que constituyen la relación jurídica enjuiciada, los cuales son: A) La cláusula penal, incluida en el parte de control de visita, de noviembre de 2014, folio 25, donde se compromete el comprador a no adquirir la vivienda visitada en la AVENIDA000 nº NUM000 , NUM001 NUM002 , por sí mismo, o mediante personas interpuestas distintas a dicha agencia, quedando sancionado en tales supuestos con el pago del 3% + IVA, o un mínimo de tres mil euros más IVA (documento nº 2). B) El precontrato de compraventa de 11 de noviembre de 2014, que consta unido en el folio 27 de autos, que corresponde al documento nº 4 de la demanda, donde se incluye el compromiso de búsqueda de financiación a la compradora, que se contiene en la cláusula 8, que se refiere al caso de que la resolución del préstamo hipotecario no fuese positiva. Y, C) El pacto escrito de reconocimiento de honorarios por los servicios prestados, de 11 de noviembre de 2014, que consta unido en el folio 28 de autos, que corresponde al documento nº 5 de la demanda, donde se dice en su tercer párrafo que los honorarios por los servicios de intermediación prestados, serán también abonados, en el caso de que el contrato de compraventa no sea perfeccionado o no se firme por causas imputables a la parte compradora.
SEGUNDO.-Los motivos del recurso son: 1º.- Aplicación indebida del artículo
La parte apelada en su escrito de oposición al recurso ha defendido con sus argumentos los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.
TERCERO.-El contrato de mediación o corretaje es definido por la jurisprudencia ( SSTS 21.5.1992 , 25.6.1994 , 17.7.1995 , citadas en la SAP, Civil sección 13ª de 18 de junio de 2008 (ROJ: SAP B 7620/2008 - ECLI:ES:APB:2008:7620), nº 379/2008, Recurso: 722/2007, estableciendo como esencia del contrato la puesta en relación por el mediador de los futuros contratantes. Una vez aplicado dicho concepto al presente caso, extraemos el hecho de que: La parte actora GQ 2012 DESARROLLOS INMOBILIARIOS, S.L., que en este caso es la mediadora se obliga a poner en contacto a la parte compradora demandada: Dª Genoveva , con Dª Serafina , la vendedora, que es la persona que inicialmente contrató sus servicios, para que entre ellas puedan celebrar el contrato de compraventa objeto de la mediación o corretaje.
En este caso, la condición a que se supeditaba la operación de compraventa, consistía en la aprobación del crédito hipotecario por la entidad financiera presentada por la actora a la demandada, lo que es una característica propia de la propuesta de contrato de compraventa de inmueble. Y de cuya gestión se encargaba la agencia mediadora demandante, cuya representación procesal lo acredita mediante la aportación de los documentos nº 8 a 11, de los adjuntos a la demanda y el testimonio de D. Ceferino , director de Business Credit, quien ratificó en el acto del juicio ordinario el contenido del documento nº 11 de la demanda. El simulacro de financiación que obtuvo la sociedad actora del Banco de Santander, folios 73 a 75, y la propuesta del Deutsche Bank, folios 76 a 82, no fueron ofertas contestadas expresamente por la demandada, lo que determinó que en la sentencia apelada se calificara su tácita denegación como un desistimiento unilateral.
No obstante, esta calificación jurídica entendemos que no es correcta, porque en el wasap de 2 de diciembre de 2014, se reconoce por la agencia mediadora, que la compradora le solicitó la consecución de un crédito hipotecario del 100% para comprar un piso en AVENIDA000 . Y ninguna de las ofertas obtenidas, consta que tuvieran dicha característica, completándose la proporción económica ofrecida en materia hipotecaria con algún préstamo personal, que encarecía la operación, siendo rehusadas tácitamente por la parte demandada, al no reunir dicho requisito.
Esta tramitación de la obtención del préstamo hipotecario no constituye trato preliminar sino desarrollo de la propuesta de contrato de compraventa de inmueble, folio 27 de autos, y del contrato firmado por ambas partes litigantes de reconocimiento de la deuda de honorarios por los servicios prestados, de 11 de noviembre de 2014, que consta unido en el folio 28 de autos, que corresponde al documento nº 5 de la demanda, en que la parte demandada se compromete a reconocer a la actora el importe de 8.850 € + IVA por su gestión inmobiliaria, pero debe moderarse con la ponderación de la cláusula penal incluída en el parte de control de visita, puesto que forma parte del conjunto de condiciones examinadas en la presente contratación, que constituyen su integridad, y debe procurarse evitar cualquier posible desproporción entre las distintas contraprestaciones enjuiciadas.
En consecuencia, la interpretación de los contratos suscritos por la demandada con la actora, precisa que se integren sus cláusulas respectivas para examinar el necesario equilibrio entre las contraprestaciones pactadas, resultando de peor condición el supuesto de la no aceptación por la compradora de los créditos ofrecidos, por acción u omisión, respecto del caso de adquisición del bien inmueble a través de otro medio distinto a la intervención de la agencia apelada. Por lo tanto, para evitar dicho desequilibrio, tratándose en definitiva de una cláusula penal, que puede moderarse por este Tribunal, entendemos que la solución mejor proporcionada a las circunstancias del caso, es que la penalización de tres mil euros con IVA, sirva para sancionar cualquier clase de desistimiento, bien sea expreso o tácito por la demandada, respecto al normal desenvolvimiento de la contratación en cuestión, examinada en su conjunto. No se ha vulnerado en la sentencia recurrida el artículo
CUARTO.-En el caso de autos la conducta renuente de la futura compradora, quien al no responder expresamente las ofertas de financiación recibidas, frustró las expectativas comerciales de la parte actora, determinó que no se cumplieran íntegramente las obligaciones pactadas, debiendo aplicarse la consecuencia de que los honorarios fijados serán también abonados en el caso de que el contrato de compraventa no sea perfeccionado, o no se firme por causas imputables a la parte compradora, pero con el límite de la moderación judicial establecida en este caso, al interpretar en conjunto con los demás contratos celebrados entre las partes litigantes, la cláusula penal incluida en el parte de control de visita, de noviembre de 2014, folio 25, donde se compromete la compradora a no adquirir la vivienda visitada en la AVENIDA000 nº NUM000 , NUM001 NUM002 , por sí misma, o mediante personas interpuestas distintas a dicha agencia, quedando sancionada en tales supuestos con el pago del 3% + IVA, o un mínimo de tres mil euros más IVA. Por lo tanto, entendemos que esta última opción es la mejor ajustada al artículo
QUINTO.-Procede estimar en parte el recurso y la demanda, y revocar en parte la resolución recurrida, sin expresa imposición de las costas procesales causadas en ambas instancias a ninguna de las partes, según los arts.
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.
Fallo
Estimar en parte el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Dª Genoveva , contra la sentencia nº 129/2016, de 4 de marzo, dictada en los autos del procedimiento ordinario nº 250/2015, por el Juzgado de 1ª instancia nº 48 de Madrid , por lo que revocamos en parte dicha resolución judicial, y estimamos en parte la demanda, reduciendo la cantidad de condena a tres mil euros con IVA a cargo de la recurrente, quien también deberá pagar a la parte apelada, el devengo de los intereses legales desde la fecha de presentación de la demanda el 2 de marzo de 2015, sin imposición de las costas procesales causadas en ambas instancias.
La estimación parcial del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la
MODO DE IMPUGNACIÓN:Contra esta sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos
A los efectos previstos en los artículos 471 y
Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.
Ver el documento "Sentencia Civil Nº 361/2016, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19, Rec 599/2016 de 18 de Octubre de 2016"
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