Sentencia Civil Nº 361/2016, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19, Rec 599/2016 de 18 de Octubre de 2016

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimonovena

C/ Ferraz, 41, Planta 5ª - 28008

Tfno.: 914933886, 914933815-16-87

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2015/0044370

Recurso de Apelación 599/2016

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 48 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 250/2015

APELANTE:Dª. Genoveva

PROCURADORA: Dª. MARÍA JESÚS GONZÁLEZ DÍEZ

APELADO:GQ 2012 DESARROLLOS INMOBILIARIOS, S.L.

PROCURADORA: Dª. OLGA ROMOJARO CASADO

SENTENCIA Nº 361

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. FERNANDO DELGADO RODRÍGUEZ

D. MIGUEL ÁNGEL LOMBARDÍA DEL POZO

Dª. MARÍA VICTORIA SALCEDO RUÍZ

En Madrid, a dieciocho de octubre de dos mil dieciséis.

La Sección Decimonovena de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 250/2015 procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 48 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apeladaGQ 2012 DESARROLLOS INMOBILIARIOS, S.L., representada por la Procuradora Dª. OLGA ROMOJARO CASADO y defendida por Letrado, y de otra, como demandada-apelanteDª. Genoveva , representada por la Procuradora Dª. MARÍA JESÚS GONZÁLEZ DÍEZ y defendida por Letrado; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 4 de marzo de 2016 .

VISTO, siendo Magistrado PonenteD. FERNANDO DELGADO RODRÍGUEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 48 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 4 de marzo de 2016 , cuyo fallo es del tenor siguiente:

'Que estimando la demanda formulada por CQ 2012 DESARROLLOS INMOBILIATIOS S.L. representada por la Procuradora DOÑA OLGA ROMOJARO CASADO, contra DOÑA Genoveva , representada por la Procuradora Dª MARIA JESUS GONZALEZ DIEZ, debo condenar y condeno a esta a que abone a la actora la suma de 10.708,50 euros, intereses legales desde la interpelación judicial hasta su pago y abono de costas.

Que debo desestimar y desestimo la reconvención formulada por Dª MARIA JESUS GONZALEZ DIEZ, en nombre y representación de DOÑA Genoveva , con expresa imposición a esta de las costas causadas por la reconvención.'

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, dándose traslado a la adversa que se opuso al mismo y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-No estimándose necesaria la celebración de vista pública quedó en turno de deliberación, votación y fallo, lo que se ha cumplido el día 11 de los corrientes.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Sólo se aceptan los fundamentos jurídicos de la Sentencia nº 129/2016, de 4 de marzo , dictada en los autos del procedimiento ordinario nº 250/2015, por el Juzgado de 1ª instancia nº 48 de Madrid, que coincidan con los siguientes:

PRIMERO.-En este caso concurren varios contratos: El inicial de la agencia GQ Inmobiliaria con la vendedora Dª Serafina , que es tercera en este litigio, para procurarle ofertas de compra, que es el acuerdo de encargo de 30 de septiembre de 2014, folios 23 y 24 de autos (documento nº 1 de la demanda). Y los posteriores de dicha agencia con la compradora demandada, que constituyen la relación jurídica enjuiciada, los cuales son: A) La cláusula penal, incluida en el parte de control de visita, de noviembre de 2014, folio 25, donde se compromete el comprador a no adquirir la vivienda visitada en la AVENIDA000 nº NUM000 , NUM001 NUM002 , por sí mismo, o mediante personas interpuestas distintas a dicha agencia, quedando sancionado en tales supuestos con el pago del 3% + IVA, o un mínimo de tres mil euros más IVA (documento nº 2). B) El precontrato de compraventa de 11 de noviembre de 2014, que consta unido en el folio 27 de autos, que corresponde al documento nº 4 de la demanda, donde se incluye el compromiso de búsqueda de financiación a la compradora, que se contiene en la cláusula 8, que se refiere al caso de que la resolución del préstamo hipotecario no fuese positiva. Y, C) El pacto escrito de reconocimiento de honorarios por los servicios prestados, de 11 de noviembre de 2014, que consta unido en el folio 28 de autos, que corresponde al documento nº 5 de la demanda, donde se dice en su tercer párrafo que los honorarios por los servicios de intermediación prestados, serán también abonados, en el caso de que el contrato de compraventa no sea perfeccionado o no se firme por causas imputables a la parte compradora.

SEGUNDO.-Los motivos del recurso son: 1º.- Aplicación indebida del artículo 1124 del CC , citando la SAP nº 154/2008, de 14 de marzo de la Sección 9ª de esta Audiencia. 2º.- Incongruencia de la sentencia, con vulneración de los artículos 216 y 218 del CC , citando la doctrina sobre los tratos preliminares no vinculantes para las partes contratantes.

La parte apelada en su escrito de oposición al recurso ha defendido con sus argumentos los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

TERCERO.-El contrato de mediación o corretaje es definido por la jurisprudencia ( SSTS 21.5.1992 , 25.6.1994 , 17.7.1995 , citadas en la SAP, Civil sección 13ª de 18 de junio de 2008 (ROJ: SAP B 7620/2008 - ECLI:ES:APB:2008:7620), nº 379/2008, Recurso: 722/2007, estableciendo como esencia del contrato la puesta en relación por el mediador de los futuros contratantes. Una vez aplicado dicho concepto al presente caso, extraemos el hecho de que: La parte actora GQ 2012 DESARROLLOS INMOBILIARIOS, S.L., que en este caso es la mediadora se obliga a poner en contacto a la parte compradora demandada: Dª Genoveva , con Dª Serafina , la vendedora, que es la persona que inicialmente contrató sus servicios, para que entre ellas puedan celebrar el contrato de compraventa objeto de la mediación o corretaje.

En este caso, la condición a que se supeditaba la operación de compraventa, consistía en la aprobación del crédito hipotecario por la entidad financiera presentada por la actora a la demandada, lo que es una característica propia de la propuesta de contrato de compraventa de inmueble. Y de cuya gestión se encargaba la agencia mediadora demandante, cuya representación procesal lo acredita mediante la aportación de los documentos nº 8 a 11, de los adjuntos a la demanda y el testimonio de D. Ceferino , director de Business Credit, quien ratificó en el acto del juicio ordinario el contenido del documento nº 11 de la demanda. El simulacro de financiación que obtuvo la sociedad actora del Banco de Santander, folios 73 a 75, y la propuesta del Deutsche Bank, folios 76 a 82, no fueron ofertas contestadas expresamente por la demandada, lo que determinó que en la sentencia apelada se calificara su tácita denegación como un desistimiento unilateral.

No obstante, esta calificación jurídica entendemos que no es correcta, porque en el wasap de 2 de diciembre de 2014, se reconoce por la agencia mediadora, que la compradora le solicitó la consecución de un crédito hipotecario del 100% para comprar un piso en AVENIDA000 . Y ninguna de las ofertas obtenidas, consta que tuvieran dicha característica, completándose la proporción económica ofrecida en materia hipotecaria con algún préstamo personal, que encarecía la operación, siendo rehusadas tácitamente por la parte demandada, al no reunir dicho requisito.

Esta tramitación de la obtención del préstamo hipotecario no constituye trato preliminar sino desarrollo de la propuesta de contrato de compraventa de inmueble, folio 27 de autos, y del contrato firmado por ambas partes litigantes de reconocimiento de la deuda de honorarios por los servicios prestados, de 11 de noviembre de 2014, que consta unido en el folio 28 de autos, que corresponde al documento nº 5 de la demanda, en que la parte demandada se compromete a reconocer a la actora el importe de 8.850 € + IVA por su gestión inmobiliaria, pero debe moderarse con la ponderación de la cláusula penal incluída en el parte de control de visita, puesto que forma parte del conjunto de condiciones examinadas en la presente contratación, que constituyen su integridad, y debe procurarse evitar cualquier posible desproporción entre las distintas contraprestaciones enjuiciadas.

En consecuencia, la interpretación de los contratos suscritos por la demandada con la actora, precisa que se integren sus cláusulas respectivas para examinar el necesario equilibrio entre las contraprestaciones pactadas, resultando de peor condición el supuesto de la no aceptación por la compradora de los créditos ofrecidos, por acción u omisión, respecto del caso de adquisición del bien inmueble a través de otro medio distinto a la intervención de la agencia apelada. Por lo tanto, para evitar dicho desequilibrio, tratándose en definitiva de una cláusula penal, que puede moderarse por este Tribunal, entendemos que la solución mejor proporcionada a las circunstancias del caso, es que la penalización de tres mil euros con IVA, sirva para sancionar cualquier clase de desistimiento, bien sea expreso o tácito por la demandada, respecto al normal desenvolvimiento de la contratación en cuestión, examinada en su conjunto. No se ha vulnerado en la sentencia recurrida el artículo 1124 del CC , porque la SAP nº 154/2008, de 14 de marzo de la Sección 9ª de esta Audiencia, no es aplicable al caso, teniendo en cuenta que en dicho precedente la parte compradora colaboró para obtener la concesión del préstamo hipotecario, que le fue denegado expresamente, a diferencia de lo que ocurrió en este caso, por lo que dicha cita doctrinal no sirve para resolver este recurso. No concurre falta de congruencia de la sentencia, puesto que no concurre vulneración de los artículos 216 y 218 del CC , sin que sea aplicable la doctrina sobre los tratos preliminares no vinculantes para las partes contratantes, porque en este caso hubo varios contratos, que impiden considerar el concepto de tal clase de tratos, que sólo concurren en ausencia de los contratos documentados en autos y suscritos por la parte compradora en noviembre o el 11 de noviembre de 2014, folios 25, 27 y 28 de autos. Cuyo conjunto integra la realidad contractual enjuiciada, que debe interpretarse de manera ponderada por esta Sección.

CUARTO.-En el caso de autos la conducta renuente de la futura compradora, quien al no responder expresamente las ofertas de financiación recibidas, frustró las expectativas comerciales de la parte actora, determinó que no se cumplieran íntegramente las obligaciones pactadas, debiendo aplicarse la consecuencia de que los honorarios fijados serán también abonados en el caso de que el contrato de compraventa no sea perfeccionado, o no se firme por causas imputables a la parte compradora, pero con el límite de la moderación judicial establecida en este caso, al interpretar en conjunto con los demás contratos celebrados entre las partes litigantes, la cláusula penal incluida en el parte de control de visita, de noviembre de 2014, folio 25, donde se compromete la compradora a no adquirir la vivienda visitada en la AVENIDA000 nº NUM000 , NUM001 NUM002 , por sí misma, o mediante personas interpuestas distintas a dicha agencia, quedando sancionada en tales supuestos con el pago del 3% + IVA, o un mínimo de tres mil euros más IVA. Por lo tanto, entendemos que esta última opción es la mejor ajustada al artículo 1154 Código Civil , que permite al juez modificar equitativamente la pena cuando la obligación principal no hubiese sido íntegramente cumplida por la deudora. Así mismo, en las SSTS 486/2011, de 12 de julio , y de 3 de diciembre de 2014 recurso 588/2013 , se razona que:'se debe rebajar equitativamente una pena por resultar excesivamente elevada', lo que, según lo ya razonado, aconteció en el caso de autos, al ponderarse las circunstancias del incumplimiento, con arreglo a la doctrina consolidada en las SSAP de Madrid, Civil, sección 14ª, nº: 230/2015 , Recurso: 269/2015, de 27 de julio de 2015 (ROJ: SAP M 11861/2015 - ECLI:ES:APM:2015:11861 ), y sección 9ª, nº 392/2015 , Recurso: 13/2015 de 18 de septiembre de 2015 ROJ: SAP M 12304/2015 - ECLI:ES:APM:2015:12304, debiendo reducirse la cantidad de condena a tres mil euros con IVA, a cargo de la parte demandada, quien también deberá pagar a la actora los intereses legales devengados, según los artículos 1.100 y 1.108 del CC , desde la fecha de presentación de la demanda el 2 de marzo de 2015.

QUINTO.-Procede estimar en parte el recurso y la demanda, y revocar en parte la resolución recurrida, sin expresa imposición de las costas procesales causadas en ambas instancias a ninguna de las partes, según los arts. 398 y 394 LEC . Y con reintegro del depósito para recurrir, según la D. A. 15º de la LOPJ .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimar en parte el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Dª Genoveva , contra la sentencia nº 129/2016, de 4 de marzo, dictada en los autos del procedimiento ordinario nº 250/2015, por el Juzgado de 1ª instancia nº 48 de Madrid , por lo que revocamos en parte dicha resolución judicial, y estimamos en parte la demanda, reduciendo la cantidad de condena a tres mil euros con IVA a cargo de la recurrente, quien también deberá pagar a la parte apelada, el devengo de los intereses legales desde la fecha de presentación de la demanda el 2 de marzo de 2015, sin imposición de las costas procesales causadas en ambas instancias.

La estimación parcial del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACIÓN:Contra esta sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid , con el número de cuenta 2837-0000-00-0599-16, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

A los efectos previstos en los artículos 471 y 481-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se hace saber a la parte que, de necesitarla, podrá solicitar de este Tribunal la certificación de la sentencia que previenen tales preceptos. De no verificarlo así se entregará al recurrente, en su caso con el emplazamiento para ante el Tribunal Supremo.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.