Sentencia Civil Nº 369/2008, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 6, Rec 53/2008 de 28 de Octubre de 2008

Encabezamiento

Rollo de Apelación nº 53-A/2008

Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Denia

Procedimiento: Juicio Ordinario nº 104 de 2006

SENTENCIA Nº 369/08

Ilmos. Sres. y Sra.:

D. Francisco Javier Prieto Lozano

D. José María Rives Seva

Dª. Mª Dolores López Garre

En la ciudad de Alicante a veintiocho de octubre de dos mil ocho.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Alicante integrada por los Ilmos. Sres. y Sra. expresados al margen ha visto, en grado de apelación (Rollo de Sala número 53/2008) el Juicio Ordinario nº 104 de 2006 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Denia en virtud de recurso de apelación entablado por la demandada García Sastre SL representada por el Procurador Sr. Saura Saura y asistida por la Letrada Sra. Román Llamosí y siendo parte apelada D. Iván , Dª Gloria , D Ángel Jesús , Dª Estíbaliz , D. Miguel y D. Alberto representados por la Procuradora Sra. Bieco Marín y asistidos por el Letrado Sr. Oltra Arbona.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia nº 3 de Denia en el referido proceso se dictó con fecha 29 de junio de 2007 sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "" FALLO: Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por D. Miguel Llobel Perles; procurador de los Tribunales en nombre y representación de D. Iván, Dª Gloria, D. Ángel Jesús, Dª Estíbaliz, D. Miguel y D. Alberto bajo la dirección letrada de D. José Carlos Oltra Arbona , contra la mercantil García Sastre SL debo declarar y declaro que los contrato privados suscritos por los actores con la mercantil García Sastre SL son contratos privados de compraventa perfectos. Y debo condenar y condeno a la demandada a cumplir con las obligaciones dimanantes del contrato siguiendo adelante cuantos trámites sean necesarios para llevar a buen fin la compraventa pactada, así como a satisfacer las costas causadas."

SEGUNDO.- Contra la indicada resolución se preparó en tiempo y forma recurso de apelación la representación procesal de la demandada García Sastre S.L. recurso que fue admitido a trámite y que seguidamente interpuso por escrito motivado en el que se interesó la revocación de la Sentencia apelada y que se desestimasen íntegramente los pedimentos de la demanda. De tal escrito se dio seguidamente traslado a la parte actora que se opuso al mismo interesando su desestimación.

TERCERO.- Seguidamente se remitió la causa a esta audiencia Provincial donde se formó el correspondiente Rollo bajo el número 53 de 2008 y fue designado magistrado ponente, habiéndose señalado para la deliberación y votación de este recurso el día 14 de octubre de 2008.

Visto siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. Francisco Javier Prieto Lozano, Presidente de la sección.

Fundamentos

PRIMERO.- Examinados los contratos titulados como "compromiso de venta con arras" suscritos, sin duda libremente y autorregulando sus intereses, por la mercantil demandada y actores D. Iván y Dª Gloria en fecha 1 de marzo de 2004, por D, D Ángel Jesús y Dª Estíbaliz , el día 1 de marzo de 2004 , por D. Alberto el día 18 de octubre de 2004 y por D Miguel el día 31 de enero de 2005 (documentos 1 a 4 de los presentados con el escrito demanda., vistos los planos anejos e integrados por ello en tales contratos, las precisiones contenidas en sus manifestaciones y pactos en los que se determina por un lado el inmueble objeto del compromiso de venta, vivienda unifamiliar, garaje y trastero con expresión de su ubicación y superficie, y determinación precisa completa y absoluta de la suma establecida como precio , esta Sala debe de compartir íntegramente las consideraciones que se desarrollan a lo largo de la Sentencia apelada en orden a concluir que, a pesar del título antes trascrito que encabeza dichos contratos, en definitiva redactados unilateralmente por la actora , por persona de ella dependiente a quien encomendó tal misión, deben de calificados y reputados no tanto como simples contratos de promesa de venta futura, sino como verdaderas y prefectos contratos de compraventa , que por ello mismo compelen a las partes, compradores y vendedora, a su puntual y estricto cumplimiento en los genéricos términos que previenen los Arts. 1258 y 1256 del C. Civil y con las específicas consecuencias, esenciales obligaciones atinentes a vendedora y compradores que establecen los Arts. 1461 y 1500 y concordantes del mismo texto legal, debiéndose recordar en todo caso, y a mayor abundamiento que en todo caso y si se disintiera de tal calificación o se cuestionase la misma o cuestionase según doctrina jurisprudencial reiterada los efectos de la promesa de compra y venta, recíprocamente aceptada , no pueden diferenciarse de las que produce la compraventa. Sus efectos son los mismos que los del contrato perfecto, si consta que ésta es la verdadera intención de las partes", (STS de fecha 16 de junio de 2003 que cita la de fecha 26 de junio de 1973 ) de modo que "el precontrato ya es en sí mismo un auténtico contrato que tiene por objeto celebrar otro en el futuro, conteniendo el proyecto o ley de bases del siguiente (SSTS de fechas , 19 de julio de 1994, 25 de junio de 1996, 16 de junio de 2003 )

En principio y por lo expuesto ejercitada por cada uno de los actores en esta litis la pertinente acción frente a la demandada como vendedora a los fines de obtener la plena consumación de cada de las compraventas, la misma debía de ser acogida y fue en definitiva acertadamente acogida por la Sentencia apelada en su fallo.

SEGUNDO.- La recurrente, que a largo de las alegaciones que deduce en su escrito de recurso no impugna al menos de forma directa la calificación que de los contratos litigiosos se lleva a cabo en la Sentencia apelada reputándolos , co literalmente se expresa en su fallo " contratos privados de compraventa perfectos" postula nuevamente en esta alzada su absolución de los pedimentos de la demanda invocando las previsiones contenidas en el pacto quinto de todos y cada uno de los contratos antes citados, cláusula en la que según se alega las partes, compradores y vendedora , convinieron un pacto expreso de arras no confirmatorias ni penales sino las denominadas en sentido estricto penitenciales que son como indica la jurisprudencia (SSTS entre otras de fecha 21 de junio 1994, 25 de marzo y 30 de diciembre de 1995 ) " las que parece contemplar el Art. 1454 del Código Civil , concebidas a la manera de multa o pena, correlativa al Derecho de las partes de desistir , a su arbitrio, del contrato" , precepto que en definitiva regula sus efectos y consecuencias, viniendo a alegar seguidamente, que optó o hizo uso de la facultad que tal cláusula le confería en tiempo hábil para ello, y en la forma establecida, esto es poniendo disposición de los compradores el doble de la suma que a cuenta del total precio había recibido de cada uno de los compradores en la fecha en que suscribieron los contratos aportados por la parte actora con su demanda.

La Sentencia apelada no acogió y si rechazó tales alegaciones al estimar que lo convenido en la cláusula quinta de los contratos no fue un pacto de arras penitenciales, sino penales que como enseña la misma doctrina jurisprudencial ya citada "funcionan de modo similar a la cláusula penal del artículo 1154, como resarcimiento, en este supuesto anticipado , para el caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar ese estricto cumplimiento de la obligación".

Esta Sala a pesar de las conocidas directrices jurisprudenciales que han que las arras o señal del artículo 1454 tienen carácter excepcional, lo que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales en que se establezcan, de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en tal sentido, de modo que la norma contenida en el citado artículo es meramente supletoria e interpretativa de la voluntad de las partes, sin tener alcance alguno imperativo o prohibitivo, precisándose para su correcta aplicación que conste , de una manera clara y evidente, que tal fue la intención de las partes, debiendo entenderse , en caso contrario, que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, para confirmar el contrato celebrado- ( STS y entre otras muchas de fecha 21 de junio de 1994 que cita las de fechas 24 noviembre 1926, 11 octubre 1927, 8 julio 1933, 5 junio 194, 22 octubre 1948, 15 y 22 octubre 1956 , 1 abril 1958; 7 febrero 1966 20 mayo 1967, 16 diciembre 1970, 7 julio 1978, 17 febrero 1982; 19 octubre 1984, 12 julio 1986 30 abril y 2 diciembre 1988, 9 marzo 1989 ) , estima en el presente supuesto y disintiendo por ello de la apreciación contenida en la Sentencia apelada que en el pacto quinto de cada uno de los cuatro contratos de compraventa inmobiliaria sucritos por actores y demandada, y vistos sus términos, literales, claros y precisos, (Hasta el día establecido en el pacto tercero, no se perfeccionará la compraventa. En el transcurso del referido plazo cualquiera de las partes podrá desistir de llevara efecto lo convenido. Si fuere la parte compradora quien desistiere, perderá la cantidad entregada en este acto , Si fuere la parte vendedora quien decidiere no efectuar la entrega deberá devolver duplicada la cantidad percibida como arras) y sin que se plantee duda alguna se convino, asumiendo plena y conscientemente tal acuerdo, un verdadero pacto arras, no penales sino penitenciales, del que pudieron hacer uso las partes , siendo claro que los compradores, ninguno de ellos, ejercito en moda forma y plazo convenido tal facultad desistimiento del vinculo contractual, figura en la que la doctrina jurisprudencial (S.S.T.S. 31 julio 1992, 22 septiembre de 1999 ) y a pesar de la expresión literal " rescindirse" que se contiene en el Art. 1454 del C Civil, sino que el contrario en esta litis lo que exigen a la demandada, como vendedora, el cumplimiento puntual de los cuatro contratos de compraventa, rechazando por ello el incremento en el precio que dicha vendedora les vino a exigir en el mes de noviembre de 2005 (documentos 5 ,6 y 7 de la demanda)

Es cierto que la mercantil vendedora, ahora apelante, García Sastre S L y tras la negativa de los actores, aceptar el incremento, aproximadamente un 30%, del precio convenido, manifestó e hizo saber a los compradores de forma indubitada, por conducto notarial acta notarial (documento nº 9 de la demanda) iniciada el día 9 de enero de 2006 su voluntad , clara y precisa , de desistir unilateralmente de la compraventa al amparo del pacto de arras, y poniendo además a disposición de los compradores el doble de la suma por ellos satisfecha a la firma del contrato pero también lo es que tal manifestación voluntad ejerciendo el derecho potestativo de carácter extintivo esencia de las arras penitenciales fue ejecutado extemporáneamente una vez consumado fatalmente el plazo convenido por las partes para ejercitar la facultad de desistimiento contractual.

Y ello así debe de estimarse por cuanto a tenor de los pactos quinto (hasta el día establecido en el pacto tercero, no se perfeccionará la compraventa. En el transcurso del referido plazo) y tercero (la venta se efectuará por todo el día ... del presente año) pactos ambos plasmados en el contrato redactado, como antes se indicó, por la común vendedora García Sastre SL, el "dies ad quem" o final para el ejercicio de la facultad de desistimiento contractual que ambas partes, compradores y vendedora, y según el pacto de arras podían ejercitar , y aun interpretando en el sentido mas favorable para la demandada apelante la inconcreta previsión contenida en el pacto tercero, entendiendo

a) que con relación a los tres contratos concertados en 2004, en fecha 01/03/2004 por D. Iván y Dª Gloria, y asimismo por D. Ángel Jesús y Dª Estíbaliz, y en fecha 18/10/2004 por D. Alberto, el plazo feneció el día 31 de diciembre de 2004 y

b) que con relación al contrato concertado el día 31 de enero de 2005, en este caso por D Miguel tal plazo se consumo el día 31 de diciembre de 2005,

Parece evidente pues, que en ambos casos el ejercicio por la vendedora de la facultad de desistir , de apartarse unilateralmente y por su solo y simple en virtud del pacto de arras penitenciales y cual es inherente al mismo, de los cuatro contratos de compraventa, resolviéndolos y dejándolos sin efecto, fue ejercitada como se ha indicado extemporáneamente, una vez consumado el plazo concertado por las partes a tal fin , por lo que no cabe otorgar eficacia jurídica alguna a tal desistimiento, eficacia que además ha sido cuestionada y en definitiva impugnada por los compradores al contestar en su día, 11 de enero de 2006, al requerimiento y ofrecimiento de las sumas que consignaba la vendedora quienes frontalmente lo rechazaron.

Por otra parte y habida cuenta de los expuesto , la pretensión de la apelante de hacer valer y esgrimir en esta litis y frente a los pedimentos de la demanda, postulando su absolución, la eficacia de su desistimiento en virtud del pacto de arras, desistimiento no admitido por los compradores , y ello por vía de simple excepción sin articular por ello la oportuna reconvención, no se ajusta a la doctrina establecida en S.T.S. de fecha 29 de octubre de 1976 que exigió a tal fin, eso es para que el Tribunal pudiera declarar la pertinencia del desistimiento la formulación de demanda reconvencional, precisión que es además conteste con la reiterada doctrina jurisprudencial, que en lo que afecta genéricamente a la Resolución contractual, figura en la que la ST.S. de fecha 22 de septiembre de 1999 incardina los efectos de las arras penitenciales, viene señalando en esencia que " la Resolución no puede ser declarada judicialmente sin el previo ejercicio de la acción, cuya exigencia sólo es eludible cuando se da una resolución convencional y asimismo que sin perjuicio de que la Resolución contractual se pueda producir extrajudicialmente , en el caso de existir resistencia por alguno de los contratantes es precisa la postulación procesal, mediante demanda o reconvención no siendo idónea la vía de la excepción (SSTS de fechas 5 de julio de 1993, 19 noviembre 1994 y 17 de febrero 3 y 20 junio 1996 20 de junio de 1998, 20 de septiembre y 15 de noviembre de 1999,6 de octubre de 2000, 18 de diciembre de 2006, 26 de diciembre de 2007 ).

Finalmente tampoco es posible otorgar virtualidad alguna y a los fines que pretende la mercantil ahora recurrente a las manifestaciones, valoraciones y consignaciones que sus legales representantes realizaron ante Fedatario Publico en fecha 5 de diciembre de 2005 , contenidas en el acta notarial promovida entre otros por el Sr. Iván y otros pero no por el Sr. Miguel, ya que aunque pudiera entenderse que a través de dichas manifestaciones y consignaciones la vendedora venia a hacer uso de la facultad de desistimiento emanada del pacto de arras, el ejercicio de dicha facultad en fecha muy posterior al 31 de diciembre de 2004, y frente los promoventes de tal acta notarial D. Iván y Dª Gloria, D Ángel Jesús y Dª Estíbaliz, y D. Alberto, ahora apelados , era ya improcedente por extemporáneo

TERCERO.- Asume también este Tribunal las consideraciones que se exponen en el cuarto de los fundamentos de Derecho de la Sentencia apelada ya que aparte de no haber sido objeto de concreta critica por la ahora apelante en su escrito de interposición del recurso, versan sobre hechos que carecen de trascendencia los fines de resolver esta litis, puesto que con base en ellos la demandado no vino a articular pretensión través, y en su caso de la oportuna reconvención expresa, única admitida y como es sabido, por la vigente Ley de E Civil.

CUARTO.- Por último , en lo que afecta a las alegaciones que la demandada expone en la manifestación primera de su escrito de recurso relativas a la tacha que la contraparte formulo con relación a uno de los testigos, imputando al juzgado de instancia incongruencia omisiva al no haber aludido a la misma en la sentencia, solo cabe dejar constancia que a juicio de esta Sala, y visto y oído el soporte en el que fue grabado el acto de la vista la circunstancia a que como base de la tacha adujo la parte demandante, no afecto en forma alguna a la credibilidad de tal testigo y dados los hechos sobre los que versó su testimonio

QUINTO.- Procede pues , y por todo lo expuesto confirmar las decisiones contenidas en la Sentencia apelada, con desestimación del recurso de apelación y condenando la recurrente al pago de las costas procesales de esta segunda instancia por así disponerlo el Art. 398.1 de la Ley Procesal Civil .

Vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación al caso.

Fallo

DESESTIMAR EL RECURSO DE APELACION interpuesto por la representación procesal de García Sastre SL contra la Sentencia dictada con fecha 26 de junio de 2007 por el juzgado de Primera Instancia nº 3 de Denia confirmando dicha Resolución y condenando a la parte apelante al pago de las costas procesales de esta segunda instancia.

Notifíquese la presente resolución a las partes a las que se advierte que contra la misma la Ley Procesal, y dada la cuantía de la litis fijada en la demanda en la suma de 138.300 , no previene recurso ordinario alguno.

Y en su momento , devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados del pertinente testimonio de esta Resolución para ejecución y cumplimiento de lo acordado y resuelto, uniendo otro testimonio al rollo de apelación.

Así por esta nuestra sentencia definitiva, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior Sentencia por el Istmo. Sr. ponente que la suscribe hallándose la Sala celebrando audiencia publica. Doy fe.