Sentencia Civil Nº 37/2011, Audiencia Provincial de Guadalajara, Sección 1, Rec 316/2010 de 24 de Febrero de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

GUADALAJARA

SENTENCIA: 00037/2011

PASEO FERNANDEZ IPARRAGUIRRE NUM. 10

Tfno.: 949-20.99.00 Fax: 949-23.52.24

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 316/10

Procedimiento de Origen: Proc. Ordinario 31/10

Juzgado de Procedencia: Juzgado de 1ª Instancia num. 6 de Guadalajara

APELANTE: Luis Y Custodia

Procurador: Maria del Carmen López Muñoz

Abogado: Fernando Martínez García

APELADO: ARIS 2003, S.L.

Procurador: Andrés Beneytez Agudo

Abogado: Marta Herrera García

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

Dª ISABEL SERRANO FRÍAS

D. MANUEL EDUARDO REGALADO VALDÉS

Dª MARIA DEL CARMEN MARTÍNEZ SÁNCHEZ

S E N T E N C I A Nº 40/11

En Guadalajara, a veinticuatro de febrero de dos mil once.

VISTO en grado de apelación ante la Audiencia Provincial de GUADALAJARA, los Autos de Procedimiento Ordinario 31/2010, procedentes del JUZGADO DE 1ª INSTANCIA NUM. 6 DE GUADALAJARA, a los que ha correspondido el Rollo nº 316/2010, en los que aparecen como parte apelante, Luis y Custodia , representados por la Procuradora de los tribunales, Dª. María del Carmen López Muñoz, y asistidos por el Letrado D. Fernando Martínez García, y como parte apelada, ARIS 2003, S.L., representado por el Procurador de los tribunales, D. Andrés Beneytez Agudo, y asistida por el Letrado Dª Marta Herrera García, sobre resolución de contrato de reserva y de reclamación de cantidad, siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª. MARIA DEL CARMEN MARTÍNEZ SÁNCHEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los correspondientes de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- En fecha 1 de julio de 2010 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: " Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por la representación procesal de D. Luis y Dª Custodia , contra la entidad Aris 2003, S.L., con expresa condena a los demandantes del pago de las costas procesales causadas en el presente procedimiento."

TERCERO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de D. Luis y Dª Custodia , se interpuso recurso de apelación contra la misma; admitido que fue, emplazadas las partes y remitidos los autos a esta Audiencia, se sustanció el recurso por todos sus trámites, llevándose a efecto la deliberación y fallo del mismo el pasado día 23 de febrero.

CUARTO .- En el presente procedimiento se han observado las prescripciones legales con inclusión del plazo para dictar sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.- Se interpone recurso de apelación contra la sentencia de 1 de julio de 2010 en la que se desestimaba la demanda rectora de estos autos. Un único motivo de apelación formalizan los recurrentes, error de derecho por existencia de causa suficiente para declarar la resolución contractual que pretendía, al entender que el transcurso de un plazo excesivo para la formalización del contrato, y por supuesto para la entrega de la vivienda, desde la firma de la "hoja de reserva", así como su manifiesta voluntad de resolver evidenciada en un burofax remitido a la parte contraria y que no obtuvo respuesta, así como finalmente las modificaciones de las condiciones de pago, y el desconocimiento de todos los aspectos relativos a la vivienda, son incumplimientos esenciales de la demandada que conllevarían el derecho por su parte a resolver y recuperar la cantidad entregada en concepto de reserva, con cita tanto del art. 1124 CC como de la legislación de Consumidores y Usuarios, el entenderse que se han vulnerado las condiciones ofertadas, promocionadas y publicitadas, en su día a los compradores; solicitando en definitiva se dicte nueva resolución en la que con revocación de la recurrida se declare resuelto el "contrato de reserva de vivienda" que vincula a las partes y se condene a la demandada a abonar a los actores la cantidad que se entregó en concepto de reserva mas intereses. El Juzgador considera que la denominada "hoja de reserva" firmada de conformidad entre las partes, y con la que se determina la vivienda y en documento aparte el precio y la forma de pago de la misma tiene eficacia obligacional, concretándose para la parte vendedora en la obligación de mantener la reserva acordada y para la parte compradora llevar a cabo la compra, con referencia a la figura del precontrato y alusión a los arts. 1450 y 1451 CC , con la consecuencia de que únicamente cuando el cumplimiento devengue imposible el culpable de dicho incumplimiento deberá resarcir a la otra de los perjuicios ocasionados y que se deriven del mismo, correspondiendo al actor la carga de probar los hechos que alega, y que efectivamente el incumplimiento grave y esencial de las obligaciones que requiere la jurisprudencia a tal efecto, dado el desarrollo de los hechos, pueda imputarse a la demandada, concluyendo en que dicha prueba no se ha producido, y que fueron ambas partes las que con su actuación propiciaron la situación que hoy denuncian los actores, con lo que desestima la demanda.

SEGUNDO.- Efectivamente la sentencia de esta Audiencia Provincial de 27 de mayo de 2009 citada por la parte apelada contempla un supuesto similar a éste, mientras que la sentencia de 18 de enero de 2008 , citada por los apelantes, contempla un supuesto distinto en el que las modificaciones en relación a lo inicialmente pactado, de forma detallada, y los incumplimientos eran realmente amplios, lo que no es el caso con lo que no resulta de aplicación en este procedimiento, como luego veremos, dada la falta de concreción o los escasos datos que se incluyeron en dicha hoja de reserva, únicamente la ubicación de la vivienda en el edificio, sin plasmarse en plano alguno ni con expresión, tan siquiera de superficie o habitáculos, el precio final y la forma de pago, y lo que es más importante sin expresión de plazo alguno. Sí resulta de aplicación esa sentencia inicialmente invocada y en la que exponíamos que, y partiendo de la necesidad de dilucidar en este tipo de cuestiones la naturaleza del contrato suscrito y la existencia o no de incumplimiento imputable a la vendedora para proceder en el sentido pretendido por la compradora, nos hallaríamos ante la figura del negocio precontractual, figura muy discutida en la doctrina, pero que en todo caso al responder a un concierto de voluntades crea deberes recíprocos de contratar en el futuro conforme a lo convenido, generando una situación de vinculación obligacional en aquello que constituye el contenido especial y propio de la relación acordada, con referencia a la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 mayo de 1993 , y precisando que es antecedente del contrato definitivo, que exigiría la necesaria colaboración de las partes interesadas y obligadas, concretándose en este caso el vínculo obligacional en la reserva para la adquisición de una vivienda de futura construcción, de manera que en cuanto a la naturaleza jurídica del contrato, y como en el caso que contemplábamos efectivamente, debe constarse que la finalidad era plasmar el compromiso de formalizar, aunque sin plazo para ello, un contrato de compraventa, con alusión a la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 diciembre de 1989 que refiere que: "la doctrina sobre el precontrato aparece plenamente consolidada, aunque se prefiera llamarle contrato preparatorio o preliminar, al ser en sí mismo ya un contrato, su contenido el obligarse a celebrar otro posterior, consistiendo su especialidad, cual señala la sentencia de 16 de octubre de 1965 (RJ 19654468) en que a lo que las partes se comprometen es a celebrar un futuro contrato sobre las líneas del primero que por ello mismo fue calificado de auténtica Ley de bases del siguiente, pero cuya fuerza circulante debe quedar atemperada a la que se deriva de su propia esencia consistente en "obligarse a obligarse", de tal forma que desde la sentencia de 11 de noviembre de 1943 (RJ 19431170) ya se señala la diferencia entre contrato preliminar y el que se celebre en cumplimiento del mismo, permitiéndose desde la de 1 de julio de 1950 (RJ 19501187) el cumplimiento forzoso, con la sustitución de la voluntad del obligado por la del Juez, circunscribiendo el derecho a indemnización para el supuesto de que el contrato no se pueda cumplir ( SS. 2 febrero 1959 [RJ 19592894 ] y 26 marzo 1965 [RJ 19651481]). Con lo que del contenido del documento citado no se derivaría la existencia de un verdadero contrato de compraventa, dado lo incierto de su consumación, pero tampoco puede afirmarse que se trate de simples tratos preliminares, pues existe una clara voluntad de vinculación entre las partes, al hacerse efectiva la entrega de una cantidad de dinero y se señala la obligación de formalizar una compraventa, con lo que se concreta el objeto de la compraventa y su precio total con propósito de que surta los efectos oportunos aun cuando quede pendiente de la articulación jurídica definitiva y adelantando una suma como reserva o señal, pero no entendiéndose que la utilización de la palabra reserva pueda ser interpretada en el sentido de que una de las partes contratantes tenga facultad para separarse del contrato suscrito, pudiendo ser estimada como anticipo del precio ( STS 28 de marzo de 1996 [RJ 19962369]); y como en aquel caso en el caso presente tampoco puede entenderse que lo efectuado por los contratantes fueran simples tratos preliminares ausentes de contenido jurídico, sino un auténtico precontrato de compraventa, con referencia a la STS de 24 de diciembre de 1992 (RJ 199210657) en el sentido de que no siempre se articula de la misma forma el contrato de promesa de venta, pues unas veces las propias partes contratantes han dejado para el futuro no sólo la obligación de celebrar el contrato definitivo, sino también la total y completa determinación de los elementos y circunstancias del referido contrato en cuyo caso el incumplimiento no puede conducir más que a la exigencia por el contratante dispuesto a cumplir su compromiso de la indemnización por los daños y perjuicios que dicho incumplimiento le haya podido acarrear, mientras que en otros supuestos, las mismas partes, demuestran su decidida voluntad en todos los pormenores y detalles de celebrar un auténtico contrato de compraventa, que de momento no pueden actuar por impedirlo la concurrencia de determinados obstáculos como la falta de autorizaciones o liberación de gravámenes, o simplemente porque en dicho instante no les conviene la celebración en firme y desean esperar cierto plazo, poniendo de manifiesto no sólo su voluntad de presente, sino exacta y total para cuando cesen aquellos obstáculos o venza el término establecido, momento a partir del cual es incuestionable que si uno incumple lo prometido el otro estará facultado a exigir el cumplimiento de la promesa en sí. Con lo que a la vista de las circunstancias debemos entender, al igual que en aquel supuesto, el pacto de reserva como un precontrato que en si mismo ya era un auténtico contrato, que tenía por objeto celebrar otro en el futuro, al haberse expuesto la voluntad de comprar y vender, con concreción de la cosa objeto de contrato y la expresión de la conformidad entre los contratantes en el precio, con lo que se facultaba a ambos contratantes a exigir o requerir el cumplimiento de lo pactado, lo que lleva a tener que considerar la segunda de las cuestiones planteadas que es el tema del incumplimiento. Para dejar definitivamente solventada esta cuestión únicamente dejar constancia de dos recientes Sentencias del Tribunal Supremo que efectivamente avalan lo anteriormente expuesto, en cuanto a la naturaleza jurídica de la relación obligatoria puesta en cuestión y así la Sentencia de 17 de junio de 2008 , en la que se nos manifiesta que: "Mediante el precontrato las partes, por el momento, no quieren o no pueden celebrar el contrato definitivo y se comprometen a hacer efectiva su conclusión en tiempo futuro ( STS 4 de julio de 1991 ). Fijan sus elementos, pero aplazan su perfección ( STS de 3 de junio de 1994 ) y adquieren la obligación de establecer el contrato definitivo en virtud de la relación jurídica obligacional nacida del precontrato, por lo que pueden reclamar su cumplimiento de la otra parte ( SSTS de 23 de diciembre de 1995 ; 11 de mayo de 1999 )."; o la Sentencia de 30 de enero de 2008 que en el mismo sentido nos dice que: "El precontrato es el proyecto de contrato en el sentido de que las partes, por el momento, no quieren o no pueden celebrar los contratos definitivos y se comprometen a hacer efectiva su conclusión en tiempo futuro ( sentencia de 4 de julio de 1991 ), conteniendo ya los elementos del contrato definitivo, pero cuya perfección las partes aplazan ( sentencia de 3 de junio de 1994 ); es ya un contrato completo, que contiene sus líneas básicas y todos los requisitos, teniendo las partes la obligación de colaborar para establecer el contrato definitivo ( sentencia de 23 de diciembre de 1995 ); la relación jurídica obligacional nace en el precontrato y en un momento posterior se pone en vigor el contrato preparado ( sentencia de 11 de mayo de 1999 ).", con lo que es evidente que como hemos adelantado nos hallaríamos en este supuesto, concretado objeto y precio de una posterior compraventa, ante un verdadero contrato preliminar, que no meros tratos, que obliga a celebrar otro posterior, pudiéndose las partes compelerse a ello recíprocamente, y entendiendo la suma entregada como reserva o señal del mismo.

En cuanto al tema del incumplimiento, a considerar de manera necesaria para la aplicación de la facultad resolutoria del art. 1124 Código Civil , debemos recordar que la resolución es la extinción sobrevenida de una relación obligatoria como consecuencia de una declaración de voluntad o el ejercicio de una acción judicial. Cuando se trata de una obligación sinalagmática el art. 1124 CC regula las facultades de las partes, entendiendo implícita la facultad resolutoria para el caso de que uno de los obligados no cumpliera con lo que le incumbe, requiriendo reiterada jurisprudencia que el que la ejerza haya cumplido con lo que por su parte le incumbe y que el incumplimiento de la contraria sea principal o esencial conforme a contrato y no accesorio ( STS 13-7-1985 ), requiriendo una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento, o un acto obstativo que de modo definitivo impida el cumplimiento, entendiendo que cuando el deudor, de forma continuada, y sin razón que lo justifique, deje de cumplir lo pactado pueda entenderse concurrente dicha actitud de obstrucción ( STS 4-12-1985 , 24-1-1986 y 12-5-1988 ), y en este sentido se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de febrero de 2003 . También en esa sentencia de esta Audiencia de 27 de mayo de 2009, con cita de numerosa jurisprudencia del Tribunal Supremo , o en otra reseñada también por la demandada, de 30 de septiembre de 2009 , se recuerda la necesidad de acreditar un incumplimiento esencial de la demandada por parte de quien pretende la resolución contractual, pues en los contratos bilaterales la facultad resolutoria únicamente puede ser ejercitada por quien ha cumplido, y en este sentido la primera de las sentencias citadas recuerda que la determinación del incumplimiento de un contrato es una "quaestio facti", cuando ello depende de que se hayan realizado y omitido determinados actos, para lo cual hay que precisar la relación que puedan tener con las obligaciones establecidas en el contrato, lo que sólo cabe hacer por una interpretación jurídica de éste y que, para la aplicación del precepto contenido en el artículo 1124 CC , es necesaria la justificación de la existencia de una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de las obligaciones recíprocas, debiendo ser aplicado dicho precepto con criterio restrictivo, con el designio de impedir que se pronuncie la resolución del vínculo contractual en aquellos supuestos en que no se patentice una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de lo convenido, respondiendo el alcance de este precepto a un principio de equidad, que revela el inequívoco propósito de impedir, en homenaje al respeto que los contratos lícita y válidamente celebrados merecen, que se pronuncie la resolución del vínculo contractual en aquellos supuestos en que no se patentice de modo indubitado bien una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de lo convenido, bien un hecho obstativo que de modo absoluto, definitivo e irreformable lo impida. Y en este caso, como bien señala el Juzgador, se constata una pasividad por ambas partes desde el momento en que ninguna de ellas usa la facultad de compelerse recíprocamente al cumplimiento de cualquier acuerdo que se consideraba que debía llevarse a cabo, aunque partiendo de que como se evidencia en la hoja de reserva y documento adjunto, circunstancia fundamental para el caso de autos, no se pactó fecha ni plazo alguno para llevar a cabo ninguna actuación. Alegan los recurrentes que tres años y medio sin otorgarse contrato privado de compraventa desde la firma de la reserva es un plazo excesivo pero es que por su parte no se compelió a la contraria para ello, lo que es una facultad derivada de las obligaciones recíprocas, y no imputable exclusivamente a la demandada, y no es hasta la comunicación por burofax de 30 de octubre de 2008, la reserva se efectúa el 11 de abril de 2005, cuando se pone en conocimiento de la demandada la intención de que se le restituya el dinero que fue entregado en concepto de reserva basándose en unos presuntos incumplimientos, fundamentalmente en cuanto a un posible cambio en la forma de pago, sin concretar ningún otro. Pues bien dicho burofax sí tuvo contestación ya que el 18 de diciembre se les informa que se estaban rematando las obras y tramitando las oportunas licencias, con lo que se les iba a requerir para otorgar la escritura pública de compraventa, lo que se efectuó con citación ante la Notaría para el día 10 de noviembre de 2009, por burofax de 19 de octubre, levantándose por el Señor Notario acta de manifestaciones por la incomparecencia injustificada, no obteniéndose respuesta hasta la presentación de la demanda. Lo cierto y verdad es que el transcurso de un lapso de tiempo de cuatro años y medio para la entrega de una vivienda desde su reserva es un plazo largo pero también es cierto que durante ese tiempo la demandada no permanece inactiva y que las mayores dilaciones provienen de los trámites administrativos de obligado cumplimiento, tal y como se justifica documentalmente, teniendo en cuenta inclusive que la vivienda que se reserva lo es en una promoción de viviendas que aún estaban sin construir y que visado el proyecto de ejecución el 7 de julio de 2005, el básico lo fue el 1 de marzo, no se obtiene la licencia para iniciar la construcción hasta el 25 de enero de 2006, habiendo sido solicitada el 1 de septiembre de 2005, y a partir de ahí la actividad de construcción continúa alargándose fundamentalmente, y como hemos adelantado, por los trámites administrativos. Aparte del hecho de que, y como también hemos adelantado, no se pactó fecha alguna para llevar a cabo ningún acto, con lo que acabadas las obras se requirió directamente a los compradores para el otorgamiento de la escritura, lo que no supone modificación del precio por cuanto simplemente se ahorraron trámites y se trataba de un desembolso dinerario que la parte debía tener previsto, con lo que en este sentido no se puede hablar de incumplimiento que justifique ningún tipo de resolución contractual, dado que en ningún momento se ha evidenciado por parte de la demandada voluntad de incumplir y sí una pasividad por partes de los actores que no puede amparar ahora su pretensión, ya que no existe motivo alguno para que no se pueda cumplir con lo previsto al suscribirse el previo acuerdo de reserva de vivienda.

Poco mas queda que añadir, únicamente y al hilo de los argumentos del recurso, que ese lapso de tiempo transcurrido que se considera excesivo desde la firma del inicial documento y hasta que se requiere a la demandada no puede tener como consecuencia considerar actitud negligente únicamente por su parte puesto que los actores tuvieron a su alcance en todo momento la posibilidad de compeler a la otra a otorgar ese contrato privado que se contemplaba en el documento anexo a la reserva o requerir de cualquier otro cumplimiento que se considerara necesario, su pasividad en este sentido no puede amparar ahora el éxito de su pretensión, cuando ni tan siquiera dieron respuesta al burofax de la demandada que les ponía en su conocimiento el comparecer ante la Notaría para el otorgamiento de escritura pública, lo que suponía finalmente obtener el cumplimiento del contrato a cuyo fin se efectuó la inicial reserva; que la forma de pago no es sustancialmente distinta sino que otorgada escritura pública directamente los pagos se concentran lo que podía haber sido objeto de previsión por los actores que durante ese lapso de tiempo, en el que pretender basar el incumplimiento de la contraria, y sin haber hecho nada al respecto, no tuvieron que desembolsar cantidad dineraria alguna; que no se puede basar esta reclamación en la legislación de consumidores y usuarios desde el momento en que el producto ofertado se encontraba en plenas condiciones de ser aceptado, en ningún momento se han vulnerado las legítimas expectativas de los actores como consumidores no habiéndose constatados otros incumplimientos, debiendo hacer en este punto un inciso y es que las cuestiones que se suscitan en el punto 3.3 del recurso de apelación son cuestiones nuevas que no han sido discutidas en el plenario y que en consecuencia no pueden ser objeto de consideración por esta Sala, otra cosa supondría dejar en indefensión a la contraparte al suscitarse unos puntos de defensa que ni se plantearon en la primera instancia, y en consecuencia no pudieron ser objeto de contradicción ni de consideración por el Juzgador; que no es cierto que la obligación de formalizar el contrato recayera exclusivamente sobre la demandada, sino sobre ambas partes, dado que en las obligaciones sinalagmáticas las dos tienen la facultad de compelerse recíprocamente para ello; que no se aprecia, por la prueba aportada, falta de diligencia en la parte demandada, dado que si el proceso de construcción se dilató fue fundamentalmente por los trámites administrativos, aparte del hecho de que la hoja de reserva lo era en relación a una vivienda cuya edificación no se había iniciado con lo que era lógico que la entrega se dilatara en el tiempo, mas que si se hubiera comprado sobre un edificio ya en construcción; que no se aprecia tampoco modificación sustancial de las condiciones pactadas, por lo anteriormente expuesto y fundamentalmente en relación al tema del precio; y que sobre todo, y fundamentalmente, que nunca se pactaron plazos con lo cual en este sentido no puede haber incumplimientos, si la parte consideraba esencial el cumplimiento de determinados plazos o de determinados actos en determinados plazos así lo debieron hacer constar ambas partes en el documento que firmaron, documento realmente escueto y parco, y que por ello hace muy difícil entender incumplimientos por parte de la demandada, que finalmente cumplió con lo que le incumbía que era poner a disposición de los actores la vivienda. Con lo que no existen el error de derecho invocado.

TERCERO. - Por todo lo expuesto procede desestimar el recurso de apelación interpuesto y confirmar íntegramente la resolución recurrida. Las costas de esta alzada se imponen a los apelantes.

Vistos los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Luis y Dª Custodia , debemos confirmar y confirmamos íntegramente la resolución recurrida, con imposición de las costas de esta alzada para los apelantes, y, en su caso, con pérdida del depósito constituido en el Juzgado de instancia.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por la Ilma. Magistrada Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.