Sentencia CIVIL Nº 371/2018, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 4, Rec 80/2018 de 25 de Junio de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4
ZARAGOZA
SENTENCIA: 00371/2018
N10250
CALLE GALO PONTE- 1
Tfno.: 976208041-976208043 Fax: 976208042
MMB
N.I.G. 50297 42 1 2017 0002172
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000080 /2018
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 4 de ZARAGOZA
Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000093 /2017
Recurrente: Jose Luis
Procurador: MARIA PILAR BONET PERDIGONES
Abogado:
Recurrido: Mónica , Natividad
Procurador: JUAN FERNANDO TERROBA MELA, JUAN FERNANDO TERROBA MELA
Abogado: ,
SENTENCIA NÚMERO TRESCIENTOS SETENTA Y UNO
Ilmo/s. Sr/es. Magistrado/s:
Presidente:
D. Juan Ignacio Medrano Sánchez
Magistrados/a:
Dª María Jesús De Gracia Muñoz
D. Rafael María Carnicero Giménez de Azcarate
En Zaragoza, a veinticinco de junio de dos mil dieciocho.
Visto por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Zaragoza, integrada por los/la Magistrados/a
del margen, el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada en fecha 13 de noviembre de 2017
por el Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Zaragoza en autos de Juicio Ordinario seguidos con el
número 93/2017, de que dimana el presente Rollo de apelación número 80/2018, en el que han sido partes,
apelante, el demandante, D. Jose Luis , representado por la Procuradora Dª María Pilar Bonet Perdigones y

asistido por el Letrado D. Eduardo Hernández Cue, y, apelada, las demandadas, Dª Mónica y Dª Natividad ,
representadas por el Procurador D. Juan Fernando Terroba Mela, y asistidas por el Letrado D. Manuel Torralba
Charles, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. Juan Ignacio Medrano Sánchez.

Antecedentes

Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.


PRIMERO .- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE ZARAGOZA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 13 de noviembre de 2017, cuya parte dispositiva dice: 'FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Dª Pilar Bonet Perdigones, en representación de D. Jose Luis , contra Dª Mónica y Natividad , debo absolver y absuelvo a las demandadas de todas las pretensiones deducidas en su contra. Con expresa imposición de las costas a la parte actora.'

SEGUNDO .- Notificada dicha resolución a las partes, por la parte demandante se interpuso recurso de apelación, y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para discusión y votación el día 28 de marzo de 2018, en que tuvo lugar.



TERCERO .- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- El demandante, D. Jose Luis , compró de las demandadas, Dª Mónica y Dª Natividad , la vivienda sito en Zaragoza, c/ DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 NUM002 , por el precio de 60.000 €.

Compra realizada en escritura pública de 25 de julio de 2016. Ese mismo día se celebró Junta de Comunidad en la que se ubica la vivienda en la que se acordó encargar a un arquitecto la elaboración de un proyecto para la reparación del tejado del edificio. Proyecto de reparación con alcance estructural cuyo coste definitivo, aprobado con posterioridad, por ejecución material se fijó en 46.875,93 € (f.197), licencias y coste proyecto aparte. Hechos desconocidos que, en el sentir de la parte demandante, supone una deficiencia que le era desconocida, por lo que se ejercita una acción de saneamiento por vicios ocultos 'quanti honoris', al amparo del art. 1486.1º cc ., así como una indemnización de daños y perjuicios.



SEGUNDO .- La sentencia dictada en el primer grado jurisdiccional desestimará la demanda por las razones que se exponen en el tercero de sus fundamentos de derecho: 'en primer lugar, porque el estado del tejado no hacía impropia la vivienda para el uso de la misma, era perfectamente habitable a pesar de la gotera que sufrió el año anterior y que ya fue arreglada. En segundo lugar, porque e las manifestaciones del arquitecto que ha redactado el proyecto se colige que la conveniencia de ejecutar las obras trae causa principalmente de la antigüedad de la edificación, así como de la necesidad de dotarle de un aislamiento del que ahora no dispone. Es decir, no se dice que su estado sea de total deterioro o ruinoso sino que no compensa efectuar retejos parciales siendo más conveniente su reforma íntegra. Por consiguiente, puede decirse que las obras acordadas suponen una mejora de las condiciones de la vivienda por lo que respecta al tejado, lo que beneficia al comprador al revalorizarse su vivienda, por lo que tampoco se ve perjudicado en cuanto al preciso pagado'.



TERCERO .- Recurre el demandante. Sostiene, en síntesis, que (i) que cuando se celebra la Junta en la que se acuerda encargar el proyecto ya existía un informe de evaluación del edificio, y que el proyecto y obras de rehabilitación de la cubierta son necesarias para la habitabilidad del inmueble, (ii) que la afección del deficiente estado de la cubierta incide con mayor intensidad en las viviendas de la planta superior, y entre ellas, la comprada por el recurrente, (iii) que no puede obstar a la pertinencia de la acción 'quanti minoris' la genérica cláusula de que 'el comprador adquiría la vivienda en el estado físico, jurídico, urbanístico, contractivo y ocupacional que la parte compradora declara conocer y aceptar', (iv) que no guarda relación con el problema de deterioro del tejado la rebaja de 900 € en el preciso, y (v) se ocultó el estado de la cubierta a los compradores por lo que se debe indemnizarle a los efectos de los arts 1101 y 1104 C.Civil .



CUARTO .- Se ejercitan en la demanda de manera acumulada la acción de saneamiento, en su versión de 'quanti minoris' y la acción indemnizatoria de daños y perjuicios por incumplimiento contractual, arts 1101 y 1104 CC .

La jurisprudencia ha advertido que 'en este sentido, tanto el abolengo histórico que informó el peculiar régimen del saneamiento en nuestro Código Civil, como la función de las acciones edilicias, orientadas objetivamente al plano de la distribución de este riesgo, permiten sustentar una sistematización de estos regímenes que supere la dicotomía existente de la aplicación preferente de la ley especial (lex especialis), frente a la norma general, en orden a la relación de compatibilidad que ofrece el régimen general con el particular.

En efecto, esta razón de sistematización y, por tanto, de compatibilidad, se produce cuando el punto de conexión de ambos regímenes, esto es, la transcendencia o alcance del defecto de la cosa, afecte al ilícito contractual comprometiendo los planos sustantivos de la protección general dispensada al comprador, ya respecto de la validez del contrato (con la acción de anulación por error), o bien, con relación al cumplimiento de la prestación (tras la insatisfacción de la prestación recibida, y la consiguiente acción de incumplimiento contractual); planos o extremos que quedan fuera del particular régimen del saneamiento por vicios o defectos ocultos y que deben ser resueltos, si así se solicita, en atención al régimen general en sede contractual.

En esta línea, la diferenciación trazada respecto de los planos citados del ilícito contractual, junto con la marcada función de distribución del riesgo (periculum emptoris), permite la posibilidad de pacto en contrario en el régimen del saneamiento, ya por evicción o por vicios ocultos (1477 y 1485 del Código Civil), que es tratado como un elemento natural pero no esencial del contrato; STS de 21 de marzo de 2014 (núm. 132/2014 )'.

Lo primero que llama la atención de la acción 'quanti minoris' es que la previsión legal pasa por la determinación del menor precio que se hubiera abonado 'a juicio de peritos'. Lo que para nada tiene que coincidir con el coste final de la obra de conservación extraordinaria que se ha tenido que afrontar en cubierta.

Opera aquí la parte demandante una simplificación en su planteamiento pues en modo alguno es identificable el coste de una reparación. No aporta valoración pericial del menor valor que hubiera resultado de haberse conocido ese problema o patología en la cubierta del edificio.



QUINTO .- La prueba practicada desvela que el estado de la cubierta podría ser apreciable por un profesional de la construcción o por técnicos, arquitectos o aparejadores. Pero no por los gremios que llevó el comprador para comprobar el estado de la vivienda. La sentencia de instancia considera que el estado de la vivienda no es ruinoso, y que además las obras conllevan una mejora.

La solución puede considerarse dudosa. En primera lugar a los compradores se les tenía que representar con certeza el grado de vetustez del edificio, aunque no conocieran con detalle el estado de deterioro concreto de la cubierta.

Hay en la obra de conservación proyectada y contratada una faceta de indudable mejora, pues se aprovecha la reforma para incluir un aislamiento térmico que no existía. Exigible hoy según la normativa técnica, pero en modo alguno repercutible a los vendedores, de suerte que los compradores no pueden repercutir en la parte vendedora alguno que no podría entenderse razonablemente incluido en las características del objeto vendido.



SEXTO .- Más en el caso puede entenderse que exista un incumplimiento de la parte vendedora.

Cuando se adquiere una vivienda de esa antigüedad entra dentro de lo esperable y ordinario que se tengan que realizar obras de conservación extraordinarias.

Si que hay una situación, que cristalizaba en la necesidad de una urgente intervención para el adecuado mantenimiento del edificio y que se plasmó en un acuerdo de afrontar por la comunidad la reforma y consolidación de la cubierta. En ese estado, criterios de buena fe imponían a la parte vendedora haber facilitado esa información a los compradores.

Ello lleva a esta Sala a admitir la quanti minores, siquiera a falta de fijación pericial de menor valor, a las circunstancias del tiempo y lugar en el que se hizo la compra, o la circunstancia de que la consolidación conllevará un aspecto de mejora, el que la Sala fije prudencialmente ese menor precio (STS 22/04/2004, rec.

1682/1998 ), que se fija en 3000 €, sin que sea pertinente determinar indemnización por desocupación.

SEPTIMO .- Al estimarse parcialmente demanda y recurso, no procede hacer una especial imposición de costas en ninguna de las dos instancias.

Vistos los artículos citados y demás disposiciones de pertinente y general aplicación,

Fallo

Se ESTIMA PARCIALMENTE el recurso de apelación, y con revocación de la sentencia de primera instancia y estimación parcial de la demanda, condenando a Dª Mónica y a Dª Natividad , a que indemnicen a D. Jose Luis en la cantidad de 3.000 €.

Sin costas en ninguna de las dos instancias, y con devolución del depósito.

Contra la presente sentencia cabe interponer recursos de casación y extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, que se deberán interponer, en su caso, por escrito ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde la notificación de la presente sentencia.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN .- Leída y publicada fue la anterior sentencia por los Ilmos./a Sres./a Magistrados/a que la firman y leída por el/la Ilmo./a Sr./a Magistrado/a Ponente en el mismo día de su fecha, uniéndose certificación a los autos, de lo que yo el/la Secretario, doy fe.