Sentencia Civil Nº 373/2004, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 2, Rec 2686/2004 de 10 de Septiembre de 2004

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 373

AUDIENCIA PROVINCIAL SEVILLA

Sección Segunda

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

DON RAFAEL MÁRQUEZ ROMERO

DON CARLOS PIÑOL RODRÍGUEZ

DON ANDRÉS PALACIOS MARTINEZ

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA:Sevilla 5

ROLLO DE APELACIÓN Nº 2686/04-R

JUICIO Nº 1302/02

En la Ciudad de SEVILLA a diez de Septiembre de dos mil cuatro.

Visto, por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de SEVILLA, juicio Ordinario sobre reclamación de cantidad procedente del Juzgado de Primera Instancia referenciado, donde se ha tramitado a instancia de D. Pedro Francisco que en el recurso es parte apelada, representada por el Procurador D. Antonio Ostos Moreno contra Dª María que en el recurso es parte apelada, representada por el Procurador D. Mauricio Gordillo Cañas y CENTURY 21, INMOLEGAL que en el recurso es parte apelante, representada por el Procurador D. Luis Carlos Zaragoza de Luna.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 20 de Octubre de 2003, en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: "Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por de Don Pedro Francisco , representado por el procurador Sr. Ostos Moreno contra Doña María , representada por el procurador Sr. Gordillo Cañas y defendido por el letrado Sr. Romero León y contra Century 21 Inmolegal, debo condenar y condeno a ésta última a entregar al actor la suma de 15.626, 31 euros, con sus intereses legales y al pago de las costas causadas por la parte actora.// No se hace pronunciamiento sobre las causadas por la defensa de la Sra. María ."Con fecha 7 de Noviembre de 2003 se dictó auto aclaratorio, cuya parte dispositiva es como sigue: "Acuerdo: Aclarar la sentencia dictada en estos autos en el sentido contenido en el primer fundamento de esta resolución".

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. Tras la votación y fallo quedó visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. RAFAEL MÁRQUEZ ROMERO.

Fundamentos

PRIMERO.- Se alega en el escrito de interposición de recurso que la naturaleza jurídica del contrato suscrito por los codemandados es la de un contrato de mediación o corretaje y no la de un expreso mandato de venta y en consecuencia no puede imponerse una pena por la supuesta extralimitación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1725 del Código Civil; por otro lado, considera que las cantidades entregadas por el actor lo fueron en concepto de arras confirmatorias no penitenciales por cuanto que en dicho documento se declara expresamente que dicha cantidad se entrega expresamente en concepto de señal y parte de pago de la vivienda.

SEGUNDO.- De acuerdo con la jurisprudencia del Tribunal Supremo la señal entregada en el contrato no puede calificarse de otro modo que arras penitenciales por cuanto que el Tribunal Supremo viene declarando reiteradamente que para que tengan este carácter, se impone con rigor que la voluntad de las mismas resulte clara, precisa y esté rotundamente expresada en el contrato, es decir, debe hacerse constar la función penitencial de los anticipos entregados, pues, en otro caso, cualquier entrega dineraria llevada a cabo por el comprador -respetando la reglamentación del contrato- ha de reputarse como integrante del precio y pago anticipado del mismo, que sirve para confirmar el negocio celebrado y el carácter sancionador se deduce el tenor literal de la clausula del contrato en la que expresamente se declara que en caso de que el otorgamiento no pudiera llevarse a cabo por causa imputable al vendedor, éste vendrá obligado a devolver al comprador el importe duplicado de la señal, clausula ésta que obliga a las partes que suscribieron el documento con independencia de que llegara o no a perfeccionarse el contrato de compraventa.

TERCERO.- La propia parte demanda en su escrito de contestación a la demanda calificó suscrito con la codemandada Sra. María como contrato de mandato afirmando que ,no puede ponerse en duda que la entidad demandada se excediese en el uso de sus facultades ya que se ajustó estrictamente a lo pactado en el ámbito del mandato suscrito con la vendedora, y por otra parte no puede entenderse que el encargo recibido fuese otro que el de mediación o corretaje por cuanto que como declara la sentencia del Tribunal Supremo 19 de Octubre de 1993 no puede aceptarse que la función del mediador o corredor sea perfeccionar un contrato cuya celebración se le ha encargado, a menos, lo que no se probó, que haya recibido para ello un mandato expreso.", y la de 26 de Marzo de 1992 que "El mediador, salvo autorización y representación expresa, no interviene en la conclusión de la compraventa, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta; de ahí que su actividad sea sólo pregestoria, al hacer posible contratar y cesa una vez que pone en relación a las partes que son las que han de celebrar el futuro convenio, pues al actuar por cuenta de la parte que le realizó el encargo, no contrata ni promete la conclusión del negocio, conforme lo que es contenido propio de la actividad de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria en razón a su actuación profesional y oficial. Ahora bien la distinción entre encargo o mandato de venta o de mediación o corretaje no puede suponer la exoneración de responsabilidad para la entidad que recibe el encargo en los supuesto de exceso en los términos del contrato suscrito, por lo que estimando plenamente acreditado que la autorización de la entidad demanda no se extendía más allá de los términos de la nota de encargo que le facultaba para la promoción de la venta y realización de actividades necesarias para ello así como para recibir señales en todo o en parte del último precio aceptado quedando el vendedor obligado a respetar la venta en las condiciones previamente aceptadas por el propietario, no puede estimarse, en consecuencia, que se encontraba autorizado para establecer ningún tipo de penalización para la vendedora para el caso de que no se llevara a cabo la venta por causa a ella imputable.

CUARTO.- En base a las anteriores consideraciones y estimando que acreditada la extralimitación en los términos del encargo recibido determina la responsabilidad del mediador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1725 del Código Civil procede la íntegra confirmación de la sentencia recurrida desestimando el recurso interpuesto con imposición a la parte apelante de las costas de esta segunda instancia.

VISTOS los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso deducido por la representación procesal de la entidad CENTURY 21, INMOLEGAL S.L., contra la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Sevilla, recaída en las actuaciones de que este Rollo dimana, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución imponiendo a la parte apelante el pago de las costas de esta segunda instancia.

Devuélvanse a su tiempo las actuaciones originales al Juzgado de donde proceden, con certificación literal de esta Resolución y despacho para su cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará testimonio al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.