Sentencia CIVIL Nº 376/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 283/2019 de 30 de Junio de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 283/2019 -3
Materia: Juicio verbal:extinción plazo arrendamiento
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Vic
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 800/2017
Parte recurrente/Solicitante: Elsa
Procurador/a: Susana Aparicio Abella
Abogado/a: Santi Crusellas Rifa
Parte recurrida: Enma
Procurador/a: Antonio Andujar Santos
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 376/2020
Magistrados:
Lluis Ollé Coll Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria
del Pilar Ledesma Ibañez Elena Boet Serra
Barcelona, 30 de junio de 2020
Ponente: Lluis Ollé Coll

Antecedentes

PRIMERO. El día 5 de febrero de 2019 se han recibido los autos del Juicio Verbal de desahucio por expiración del plazo 800/2017 remitidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Vic con el objeto de resolver el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Elsa contra la Sentencia 176/2018 dictada el día 5 de noviembre de 2018.



SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia dictada el día 5 de noviembre de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Vic es el siguiente: ' Estimando la demanda interpuesta por Parte demandante Enma Procuradora Elisabet Jorquera Mestres Abogado Tayla López de la Rosa Contra Parte demandada Elsa Procurador Samuel Rierola Serrat Abogado Santi Crusellas i Rifà Declaro resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 , núm. NUM000 de Vic, en consecuencia, CONDENO a la parte demandada a estar y pasar por esta declaración y al desalojo del inmueble objeto de arrendamiento dejándolo libre de enseres y moradores y a disposición de la propiedad, bajo apercibimiento de lanzamiento en los términos y plazos establecidos en la Ley sin lo desalojare.'

TERCERO. El día 12 de diciembre de 2018, la representación procesal de Elsa ha interpuesto recurso de apelación contra la citada sentencia solicitando que ' s'estimi el recurs d'apel·lació interposat, revocant la Sentència dictada el passat dia 5 de novembre de 2018 pel Jutjat de Primera Instància núm. 5 de Vic i es dicti una nova resolució en la qual s'acordi no declarar resolt el contracte d'arrendament.'

CUARTO. El recurso de apelación presentado ha sido admitido a trámite y la representación procesal de Enma ha presentado un escrito de impugnación solicitando que ' es confirmi la Sentència d'instància dictada en el seu moment, amb la condemna en costes a la part apel·lant.'

QUINTO. El día 6 de mayo de 2020 se llevó a cabo la deliberación, votación y fallo del presente recurso

SEXTO. Se ha designado ponente al Magistrado Lluís Ollé Coll.

Fundamentos

PRIMERO.Planteamiento del recurso. La demandante Enma ejercita una acción de desahucio por expiración de plazo frente a Elsa con base en el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de Vic, suscrito el día 1 de noviembre de 2010 por parte de ésta y de su difunto marido Ruperto con Jose Antonio , en cuya posición jurídica de arrendatario se subrogó la demandada el día 2 de mayo de 2016, todo ello argumentando que en el contrato se pactó una duración inicial de 5 años, que el contrato dejaba de generar efectos el día 31 de octubre de 2015, que en el contrato se pactó que si a la fecha de vencimiento ninguna de las partes notificaba a la otra con tres meses de antelación la voluntad de no renovar el contrato el mismo se prorrogaría por plazos anuales hasta un máximo de tres anualidades, que por ese motivo el contrato se encuentra en fase de prórroga voluntaria y se ha iniciado el segundo plazo de la prórroga que finaliza el día 31 de octubre de 2017, que la demandante Sr. Enma , con el objeto de evitar la tercera y última prórroga anual, remitió a la arrendataria un carta vía burofax en la que le comunicaba su voluntad de no renovar el contrato quedando el mismo extinguido el día 31 de octubre de 2017, pero a pesar de ello la arrendataria ha seguido viviendo en la vivienda negándose a abandonarla.

La defensa de Elsa se opuso a la pretensión ejercitada de contrario cuestionando la falta de acreditación de la legitimación activa de la demandante, reconociendo la subrogación de la demandada en la posición jurídica de arrendataria que ocupaba inicialmente el Sr. Jose Antonio e invocando la nulidad de la cláusula de duración del contrato de arrendamiento suscrito el día 1 de noviembre de 2010 por ser la misma contraria a lo dispuesto en el artículo 10 de la LAU vigente en el momento de firmarse el contrato, pues el arrendador no puede resolver unilateralmente el contrato antes de que transcurran los 3 años de prórroga y ello solo es posible si dispone del consentimiento del arrendatario y lo comunica con un mes de antelación a cualquier de las anualidades, de modo que el contrato de arrendamiento, que finalizaba el día 31 de octubre de 2015, quedó prorrogado hasta el día 31 de octubre de 2018, estando por ello vigente.

La sentencia dictada en primera instancia estima íntegramente la demanda argumentando que el artículo 10 de la LAU de 1994 no es norma imperativa para las partes, que la cláusula de duración del contrato fue pactada libremente entre las mismas y debe desplegar sus efectos y que, por ese motivo, una vez notificada de forma fehaciente a la parte arrendataria su voluntad de no prorrogar el contrato, procede declarar resuelto el mismo con fecha 31 de marzo de 2017.

La defensa de Elsa interpone recurso de apelación frente a la citada sentencia por incurrir la misma en una errónea interpretación de lo dispuesto en el artículo 4 y 10 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, todo ello argumentando que no es cierto que el pacto primero del contrato deba desplegar todos sus efectos, que el artículo 10 de la LAU se encuentra en el Título II de la misma y es por ello de obligado cumplimiento, que por ese motivo el contrato firmado el día 1 de noviembre de 2010 estuvo vigente hasta el día 31 de octubre de 2015 y, desde entonces, el mismo se ha prorrogado obligatoriamente durante 3 años a voluntad del arrendatario y que, finalizando el mismo el día 31 de octubre de 2018 y habiéndose interpuesto la demanda por considerar finalizado el contrato en fecha 31 de octubre de 2017, la demanda debe ser desestimada y debe el actor instar un nuevo procedimiento judicial.

La defensa de Enma se opone al recurso de apelación presentado argumentando que el artículo 10 de la LAU no es norma imperativa para las partes, que debe regir la voluntad de los contratantes y que la opción de resolver el contrato una vez transcurrida cada anualidad de prórroga le corresponde también al arrendador.



SEGUNDO.La prórroga del contrato. La única cuestión que se plantea en esta alzada es la relativa a la validez de la cláusula primera contenida en el contrato de arrendamiento suscrito el día 1 de noviembre de 2010 entre Enma y el difunto Ruperto con el arrendatario El Jose Antonio - en cuya posición jurídica se subrogó la demandada Elsa el día 2 de mayo de 2016 (documento nº 3 de la demanda), cuyo tenor literal es el siguiente: 'El plazo de duración del presente contrato es de CINCO AÑOS y empezará a computar desde la fecha del presente contrato.

En la fecha de vencimiento, si ninguna de las partes notifica al menos con tres meses de antelación la voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres anualidades.' La primera cuestión que plantean ambas partes gira en torno a la validez de dicha cláusula contractual por no respetar el contenido de lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, hecho que exige analizar previamente si el contenido de dicho artículo resulta imperativo para las partes, pues ello condicionara el carácter potestativa de resolver el contrato a instancia del arrendador una vez iniciado el periodo de prórroga trienal del contrato.

Para ello conviene recordar que el artículo 4 de la LAU, en su redacción vigente al tiempo de suscribir el contrato, establecía que '1. Los arrendamientos regulados en la presente ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.

2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Título II de la presente ley, en su defecto, por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.' La cuestión sometida a examen ya ha sido analizada en otras ocasiones por este mismo Tribunal, que en su sentencia de fecha 29 de junio de 2018 ya recordó que 'Respecto de los arrendamientos de vivienda posteriores al 1.1.1995 la duración del arrendamiento será la que libremente pacten las partes. Pero en viviendas, la autonomía de la voluntad se ve limitada por: ( 1) la existencia de una prórroga anual obligatoria para el arrendador y voluntaria para el arrendatario (quien puede excluirla comunicando al arrendador su voluntad de no renovarlo con un preaviso de 30 días) hasta alcanzar un mínimo de cinco años (art. 9). Es decir, se garantiza al arrendatario una duración mínima del arriendo de cinco años (2) Llegada la fecha del vencimiento o transcurrida la prorroga obligatoria, opera una nueva prórroga tácita (si ninguna de las partes comunica a la otra con un mes de antelación su voluntad de no renovación) por plazos anuales con un máximo de tres años, obligatoria para el arrendador y voluntaria para el arrendatario, quien con idéntico preaviso puede dar por finalizado el contrato a la expiración de cada anualidad. Transcurrido dicho plazo el arriendo se renovará por tácita reconducción.

Efectivamente, conforme al art. 10 ' Prórroga del contrato' (en su redacción anterior a la Ley 4/2013, de 4 de junio ), 'Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviese sometido.' Es decir, terminada esa duración de 5 años, si las partes no dicen nada (no comunican que el contrato se extingue), el contrato de arrendamiento se prorrogará hasta un máximo de TRES AÑOS a voluntad del inquilino: el contrato se irá prorrogando anualmente a voluntad del arrendatario, hasta un máximo de 3 anualidades.

Si transcurridas esas tres anualidades, ninguna de las partes denunciara el contrato, éste se prorrogaría tácitamente (tácita reconducción, ex art. 1566 CC , lo que supone un nuevo contrato de arrendamiento), por anualidades, mensualidades o días, en función de la forma en que se hubiere establecido el pago de la renta ( art. 1581 CC ).

En este sentido, como dijimos en nuestra SAP. Barna Secc. 13, de 26.01.2010, 'Así en la prórroga establecida en el art. 10 el arrendador ostenta un muy limitado poder en orden a su configuración, pues le cabe decidir si el contrato entra o no en fase de prórroga, pero si opta por lo primero, para lo que basta su silencio, escapa a su voluntad tanto la duración de las prórroga anual, como el posible número de ellas, hasta un máximo de tres.

Por tanto, una vez que ni el arrendador ni el arrendatario han manifestado tempestivamente su voluntad contraria a la prórroga y el contrato entra en su primera prórroga anual, corresponde enteramente al arrendatario decidir si se agotan o no las tres prórrogas anuales que le reconoce el art. 10, de manera que el silencio del arrendatario a la finalización de la prórroga anual es interpretada por la LAU como voluntad de prorrogar pues sólo una voluntad del arrendatario expresamente manifestada en tiempo privará a las prórrogas de su carácter automático.' La prórroga de tres años es obligatoria para el arrendador, pero no para el arrendatario, quien antes de finalizar cada anualidad, puede notificar al arrendador, con un mes de antelación, su voluntad de no renovar.' De este modo, siendo de aplicación el contenido de lo dispuesto en el artículo 10 de la LAU en su redacción vigente en el momento de firmar el contrato, el contrato de arrendamiento suscrito el día el día 1 de noviembre de 2010 finalizaba a los 5 años de duración, esto es, el día 31 de octubre de 2015, pero no habiendo comunicado la arrendadora al arrendatario su intención de no prorrogar el contrato, el mismo se vio prorrogado de forma automática por plazos anuales hasta un máximo de 3, esto es, hasta el día 31 de octubre de 2018, de tal modo que la comunicación remitida por la parte arrendadora a la parte arrendataria en fecha 31 de marzo de 2017 - con la que pretendía comunicar su intención de dar por finalizado el contrato de arrendamiento en fecha 31 de octubre de 2017 - no puede producir el efecto pretendido para extinguir el contrato de alquiler antes del transcurso del plazo de 3 años previsto legalmente.

En consecuencia, visto que en el momento de interponer la demanda de desahucio por expiración del plazo (noviembre de 2017) no había transcurrido el referido plazo trienal de prórroga y, en consecuencia, no concurría la causa de extinción del contrato de arrendamiento invocada por la actora, es por lo que, con estimación del recurso de apelación interpuesto por la demandada, la sentencia dictada en primera instancia debe ser revocada y debe por ello desestimarse íntegramente la demanda condenando expresamente a la parte actora al pago de las costas causadas en primera instancia.



TERCERO. Costas. El artículo 398 de la LEC establece que cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el artículo 394.

En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

En este caso, habiéndose estimado el recurso de apelación, no se hará imposición de las costas a ninguno de los litigantes.

A la vista de lo anteriormente expuesto, esta Sala ha decidido,

Fallo

ESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por Elsa , representada por el procurador de los Tribunales Samuel Rierola Serrat, frente a la Sentencia dictada el día 5 de noviembre de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Vic en el Juicio Verbal de desahucio por expiración de plazo 800/2017, REVOCAR TOTALMENTE la expresada resolución y ABSOLVER a la parte demandada Elsa de todos los pedimentos contenidos en el escrito de demanda, condenando a la parte demandante Enma al pago de las costas procesales causadas en primera instancia.

Todo ello sin hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada y con devolución del depósito constituido en su caso por la parte apelante para recurrir.

Modo de impugnación: recurso de CASACIÓN en los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL ( regla 1.3 de la DF 16ª LEC ) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC ) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 2, párrafo 2, del Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID- 19 en el ámbito de la Administración de justicia: Los plazos para el anuncio, preparación, formalización e interposición de recursos contra sentencias y demás resoluciones que, conforme a las leyes procesales, pongan fin al procedimiento y que hayan sido notificadas durante la suspensión de plazos establecida en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, así como las que sean notificadas dentro de los veinte días hábiles siguientes al día 4 de junio del 2020, fecha del levantamiento de la suspensión de los plazos procesales suspendidos,quedarán ampliados por un plazo igual al previsto para el anuncio, preparación, formalización o interposición del recurso en su correspondiente ley reguladora.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplicará a los procedimientos cuyos plazos fueron exceptuados de la suspensión de acuerdo con lo establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo Lo acordamos y firmamos.

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