Sentencia CIVIL Nº 383/2016, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 753/2015 de 28 de Junio de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
DE BARCELONA
SECCIÓN CUARTA
ROLLO Nº 753/2015-P
Procedencia: Juicio Ordinario sobre resolución contrato arrendamiento nº 462/2014 del Juzgado
Primera Instancia 2 Gavà
S E N T E N C I A Nº383/2016
Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:
D. VICENTE CONCA PÉREZ
Dª. MARTA DOLORES DEL VALLE GARCÍA
D. SERGIO FERNÁNDEZ IGLESIAS
En la ciudad de Barcelona, a 28 de junio de 2016
VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los
presentes autos de Juicio Ordinario sobre resolución contrato arrendamiento nº 462/2014, seguidos ante el
Juzgado Primera Instancia 2 Gavà, a instancia de D. Pedro Francisco , contra Dª. Francisca , los cuales
penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra
la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 25 de marzo de 2015.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: 1.- Estimo parcialmente la demanda formulada por Pedro Francisco contra Francisca , declaro resuelto el contrato de arrendamiento de la finca de autos con efectos desde el 24.03.2014 y condeno a la demandada a pagar al actor la suma de 36.000 euros en concepto de devolución de fianza, así como a pagar los intereses legales moratorios de dicha cantidad desde la interposición de la demanda el 29.05.2014.

2.-Absuelvo a la demandada en todo lo demás.

3.-Cada parte abonará sus costas y las comunes por mitad

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.



TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 7 de junio de 2016.



CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. VICENTE CONCA PÉREZ.

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes.

1.- El actor, D. Pedro Francisco , ejercita acción frente a Dª Francisca pidiendo se declare la nulidad del contrato de arrendamiento suscrito por las partes el 1 de octubre de 2013; y subsidiariamente, la nulidad absoluta del mismo por falta de objeto; y si no prospera ninguna de las anteriores pretensiones, la anulabilidad por vicio del consentimiento.

En todo caso pide que se condene a la demandada a pagar la cantidad de 55.786, 27 euros más la suma a determinar en ejecución de sentencia que se concrete como indemnización a favor de los trabajadores subrogados.

2.- Dice el actor que el 15 de julio de 2013 las partes suscriben un contrato de arras en virtud del cual la demandada se comprometía a ceder en arrendamiento las instalaciones denominadas Tenis Mar, sitas en Viladecans, que contaban con licencia de actividad a precario para la realización de actividades deportivas.

En dicho documento se 'informa que el suministro de agua proviene de pozo propio y así lo acepta el arrendatario'.

Con motivo de la firma de ese documento la actora entregó 36.000 euros.

3.- Añade que el 1 de octubre firman las partes el contrato de arrendamiento con opción de compra.

En el contrato, como antes en las arras, aunque consta que el agua de las instalaciones proviene de pozo propio, no se hace constar nada sobre la utilización del agua de dicho pozo.

La arrendataria obtuvo autorización para ceder el contrato a un tercero durante un plazo de seis meses, con la finalidad de incorporar recursos ajenos a la explotación del proyecto de nuevo complejo deportivo. Y así se fraguó el proyecto de conversión de un antiguo club de tenis a un moderno club de pádel.

4.- Antes de poner en marcha el nuevo proyecto y formar la sociedad cesionaria que debía dirigirlo, la actora tiene noticia, vía trabajadores subrogados, de que el agua del pozo no reúne las condiciones mínimas de potabilidad, por lo que el laboratorio que practica el análisis desaconseja su uso para el restaurante, vestuarios y piscina.

Al investigar la situación, el actor descubre que el 25 de julio de 2012 (es decir, un año antes de las arras), el Ayuntamiento de Viladecans ya había detectado la falta de potabilidad del agua (folio 103).

5.- Ante esta situación el actor se reúne con la propiedad a fin de determinar las consecuencias de la falta de potabilidad del agua del pozo, remitiéndole finalmente un burofax el 26 de febrero de 2014 en el que le emplaza a concluir un nuevo contrato que tuviera en cuenta la falta de agua potable.

La propiedad responde en el sentido de que ninguna obligación se asumió en cuanto a la potabilidad del agua.

Al no alcanzarse ningún resultado en las negociaciones la actora remite burofax resolutorio, ofreciendo las llaves y exigiendo la devolución de los desembolsos efectuados, que se cuantifican en ese momento en 54.787, 93 euros.

En base a la pericial que se acompaña se evidencia que o se instala una estación de tratamiento de aguas, con un coste estimado entre 100.000 y 150.000 euros, para el uso del agua del pozo; o se conecta a la red pública, con un coste de 20.000 a 30.000 euros, más el consumo de agua.

6.- La demandada se opone a la demanda y alega que el actor estaba perfectamente al tanto de la potabilidad del agua, pues se hicieron numerosas visitas, en las que se analizaron en detalle todas las características de las instalaciones. De hecho, dice, en los vestuarios existían carteles advirtiendo que el agua no era potable.

Por otra parte, es inverosímil que un proyecto superior a los 500.000 euros no contemplara desde el primer momento un servicio tan básico como las características del suministro de agua. Y así consta en la cláusula novena del contrato en el que se dice que la arrendataria conoce las características físicas y el estado de conservación de todas las instalaciones y servicios, así como su calificación urbanística y usos permitidos según gestiones realizadas por técnicos arquitectos e ingenieros y ante el Ayuntamiento.

Rechaza igualmente la demandada que la redacción del contrato recayera sobre la propiedad, limitándose el actor a firmarlo, pues el mismo fue objeto de numerosas reuniones y negociaciones.

7.- La demandada hace especial hincapié en la cláusula específica sobre el agua, consignada en el contrato: 'Se informa que el suministro de agua proviene de pozo propio y así lo acepta el arrendatario'.

El concepto 'agua de pozo' comporta una serie de connotaciones que están al alcance de cualquiera y comporta una minoración de seguridad respecto del agua de la red pública de suministro. El agua de pozo puede ser potable hoy y mañana no, exige siempre un control y no dispone de las garantías de la red pública de suministro.

De hecho, añade la parte demandada, las instalaciones estuvieron arrendadas a otra empresa desde 2005 y hasta el día antes del contrato presente, sin que nunca hubiera ningún problema con el agua.

8.- En realidad, dice la demandada, los problemas parecen plantearse cuando finaliza el plazo de carencia pactado, no habiendo pagado la actora renta alguna, lo que provocó la presentación de una demanda de desahucio en la que se reclamó las rentas impagadas y la indemnización de 200.000 euros convenida.

Es ante esa demanda cuando la parte arrendataria interpone la presente demanda.

9.- La verdadera causa de la demanda, posiblemente sea que el actor (persona muy cualificada en el ámbito deportivo y jurídico) no logró reunir el capital necesario para sacar adelante el proyecto.

De hecho, añade, en el curso de las negociaciones habidas tras el planteamiento del problema, la propiedad incluso ha estado dispuesta a contribuir a la instalación de la tecnología necesaria para el tratamiento del agua, habiendo rechazado cualquier propuesta el actor.

10.- Dice a continuación la demandada que el documento 8 de la demanda (expediente administrativo de licencia ambiental de fecha 5.4.06) fue entregado a la parte actora por el letrado Sr. Antón (que redactó el contrato), para que los técnicos del arrendatario pudieran acudir al Ayuntamiento y verificar el estado de la licencia.

En cuanto al documento 11 de la demanda (inspección del Ayuntamiento) no se dice nada acerca de que no se pueda utilizar el agua del pozo, sino que sus aguas deben tratarse.

El agua es perfectamente utilizable, con las medidas de prevención necesarias y en modo alguno puede decirse que impiden la utilización de las instalaciones, como lo prueba el hecho de que hasta el día antes del contrato se estuvo explotando como club de tenis.

Por último, los presupuestos presentados por la parte actora son totalmente desproporcionados para el fin que se pretendía explotar en las instalaciones arrendadas.



SEGUNDO.- Decisión del juez y recurso de apelación.

1.- El juez estima parcialmente la demanda, declara resuelto el contrato y condena a la demandada a pagar 36.000 euros en concepto de devolución de fianza, así como al pago de intereses, sin hacer pronunciamiento sobre costas.

Considera, en esencia, que la obligación que asumió la arrendadora fue la de suministrar agua de pozo de calidad equiparable a la de la red pública, y que, manifiestamente, no se cumplió esa obligación.

Como consecuencia de ese incumplimiento, el juez entiende que procede la resolución del contrato de arrendamiento vigente entre las partes.

Y condena a la demandada a devolver dicha cantidad, entregada como fianza.

2.- La parte demandada recurre la sentencia y pide la íntegra desestimación de la demanda. También en síntesis, lo que viene a decir es que en un arrendamiento de local (uso distinto al de vivienda) las obligaciones de reparación del artículo 21 Lau son de naturaleza supletoria, y que la puesta a punto de las instalaciones deportiva arrendadas era de cuenta del arrendatario, en el marco del proyecto de reestructuración de dichas instalaciones que iba a acometer el actor.

El estado general de dichas instalaciones estaba manifiestamente necesitado de una remodelación, la cosa se entregaba en el estado en que se encontraba, y de hecho se iba a llevar a cabo una reforma general de todas ellas.

Por la propia naturaleza del negocio a instalar (pistas de pádel con piscina) era obvio que se necesitaba un consumo importante de agua, por lo que es impensable que se omitiera un concienzudo análisis sobre dicha agua.

No es aplicable el artículo 21 Lau en los términos que se acogen en la sentencia. En cualquier caso, si se entendiera otra cosa, la parte arrendataria debió requerir al arrendador para efectuar la reparación oportuna y nunca lo hizo, con lo que incluso ese precepto se incumplió.

3.- Concretando sus discrepancias con la sentencia, destaca, en primer lugar, el apelante que el actor no es una persona lega en la materia a la que pudieran haber pasado por alto unas cuestiones técnicas sobre la futura aplicación del contrato.

Por el contrario, el Sr. Pedro Francisco es un profesional de la materia pues es abogado, máster en administración y gestión de entidades deportivas, director del departamento de deportes de la Universidad Abad Oliva, gerente de la Federación Catalana de Hípica, y empresario por cuenta propia.

A una persona de ese perfil no le pasa desapercibida la situación en que se encuentra el suministro de agua a la hora de concertar un contrato de arrendamiento de unas instalaciones como las de autos.

Pero, además, el actor, antes de celebrar el contrato, encargó a un arquitecto un estudio técnico de las instalaciones y necesidades. Evidentemente, dice la apelante, no pudo obviarse la situación del agua. Y así resulta del propio estudio técnico en el que se prevé una partida de 5.760 euros para reparaciones en la instalación de agua.

4.- Desde otra perspectiva, el apelante rechaza que su obligación esencial fuera asegurar el suministro de agua potable, pues lo único a lo que se obligó fue a la entrega de la finca en el estado en que se encontraba (incluido el suministro de agua). El arrendador tiene obligación, en su caso, de reparar lo que se encuentra en buen estado de conservación, pero no lo que se entrega como obsoleto.

En este sentido, recalca el apelante que el propio actor reconoció que fue informado de que había un sistema de tratamiento del agua y que estaba necesitado de reparación.

En ningún momento se asumió la obligación de mantener el buen estado del agua del pozo, y, además, no se recibió requerimiento alguno en ese sentido.



TERCERO.- Decisión del tribunal.

1.- Hay alguna cuestión que vale la pena puntualizar en este momento inicial de la decisión, pues entendemos que se trata de temas relevantes.

En primer lugar, el perfil del actor. No es cuestionada su cualificación y especialización en dirección y control de instalaciones deportivas. Y entendemos que es importante tener en cuenta ese perfil a la hora de interpretar los hechos y las cuestiones jurídicas que plantean las partes. Nos encontramos, pues, ante un profesional especialista en la gestión de instalaciones deportivas.

En segundo término, hay un elemento fáctico del que debemos partir: el pozo de que está dotado la finca cuenta con una maquinaria de tratamiento del agua que se extrae del mismo. El apelado lo niega, pero sin fuerza jurídica, ya que el juez lo sostiene así y el actor ni recurre la sentencia ni la impugna ante el recurso de la demandada.

En efecto, al folio 507 la sentencia dice que el pozo venía acompañado de instalaciones de tratamiento; y al 512 se añade que los testigos adveran la existencia de elementos de tratamiento y en el reportaje fotográfico de la demandada aparecen detalladas dichas instalaciones.

Por lo tanto, hemos de partir del hecho de que en la finca sí había instalaciones de tratamiento del agua (otra cosa es que fueran idóneas o suficientes).

De todas formas, si no se entendiera así y valoráramos como el actor que no había instalaciones de tratamiento del agua, es evidente que la mención a que había 'agua de pozo propio' comporta de forma ineludible la necesidad de un tratamiento del agua que se saca de él, por lo que con ese conocimiento de esa realidad, el arrendatario quedaba obligado a realizar las instalaciones necesarias.

2.- La alegación fundamental del apelante es que la obligación que asumió en el contrato fue la de entregar la finca en el estado en que se hallaba.

El juez entiende que no, considera que venía obligado a entregar agua potable, y que la cláusula novena del contrato no permite aquella conclusión. Dice esta cláusula en su párrafo segundo que 'A fin de acreditar el estado actual de las instalaciones, se une a este contrato, como anexo inseparable, un reportaje fotográfico señalado como ANEXO 1, firmado por ambas parte, en el que se muestra el estado de conservación de cada uno de los elementos esenciales de los inmuebles arrendados'.

El juez considera que la cláusula no puede interpretarse en el sentido de que la existencia de esas instalaciones de tratamiento baste para, de acuerdo con aquélla, entender que el arrendatario presta su consentimiento a tal estado.

No podemos compartir esta afirmación. La cláusula novena comienza diciendo que 'El arrendatario declara conocer las características físicas y estado de conservación de todas las instalaciones y servicios y aceptarlas expresamente...' y en su párrafo segundo, especificando esa obligación que podríamos tildar de genérica, añade 'A fin de acreditar... (lo que acabamos de transcribir)'.

¿Cómo podemos negar que la voluntad de las partes fuera que el arrendatario aceptaba el estado de conservación de las instalaciones existentes al tiempo de firmar el contrato? Más explícitamente no puede reflejarse en el contrato.

Por lo tanto, entendemos que la obligación que asumió la arrendadora fue la de entregar la finca con las instalaciones en el estado en que se encontraban, y así se recogió expresamente.

3.- En relación con las instalaciones de tratamiento de agua, que ya hemos dicho que la sentencia dice que existían, pero obsoletas, se da la circunstancia de que las mismas no se encuentran recogidas en el reportaje fotográfico que acompaña al contrato. La cuestión ya la analiza el juez al decir que, en cambio, sí están en el reportaje fotográfico que acompaña la demandada. E interpreta la omisión en el reportaje del contrato, relativizando su importancia (recordemos que en ese reportaje se recogen los elementos 'esenciales' de la finca arrendada).

Dice la sentencia que, figure o no en dicho anexo fotográfico, las instalaciones de tratamiento de agua son esenciales para el contrato y la finca. Pues bien, si partimos de ese hecho, no entendemos el trato diferenciado que la sentencia da a las mismas, imponiendo al arrendador una serie de obligaciones de mantenimiento respecto dela agua que no existen respecto del estado del resto de instalaciones de que está dotada la finca.

4.- Destaca el apelante, por otra parte, que nos encontramos en un arrendamiento de inmueble para uso distinto al de vivienda, en el que la norma fundamental es la autonomía de la voluntad de las partes, reflejada en el artículo 4.3 Lau y 1258 CC . Y así es, efectivamente.

Y dentro de esa autonomía parece claro que las partes celebraron un contrato sobre la finca en el estado en que se encontraba, para que se llevara a cabo una profunda remodelación en la misma por parte del arrendatario.

No se trata, pues, de exigir el régimen del artículo 21 Lau sobre reparaciones en un arrendamiento que tiene como objeto la instalación de un nuevo negocio en el inmueble con las necesarias modificaciones en las instalaciones de toda índole con que cuenta la finca.

Se trata de respetar lo que las partes quisieron, y en cuanto al estado de la finca que se entregaba creemos que es suficientemente explícita la cláusula novena a la que antes nos hemos referido.

5.- Lo expuesto hasta aquí nos lleva a la conclusión de que la obligación asumida por el arrendador era la detallada en los párrafos anteriores, y no comprendía específicamente la de suministro de agua potable.

Pensemos, además, que de ser así, habría supuesto la continuada intervención del arrendador en la finca para el control permanente de la potabilidad del agua, pues ello es obligatorio no recibiendo el suministro de la red pública.

Y eso, forzosamente, habría supuesto la regulación del acceso del arrendador a la finca arrendada para esa vigilancia continuada de potabilidad del agua del pozo, lo que de ningún modo se recoge en el contrato.

6.- Diremos, por último, que la cláusula séptima del contrato no puede ser, gramaticalmente hablando, más expresiva sobre el alcance de las obligaciones de la arrendataria en materia de suministro de agua.

Recordemos que dice que 'El local se arrienda con los suministros de luz en situación de alta ante las respectivas compañías. Se informa al arrendatario que el suministro de agua proviene de pozo propio y así lo acepta el arrendatario'.

¿Qué sentido tiene que el arrendatario 'acepte' que el agua procede pozo propio? El juez dice que esa frase hay que entenderla en el sentido de que quedaba enterado de que no había conexión a la red pública, pero sin que de ahí se derive la aceptación de perjuicio alguno en relación con el suministro.

Para extraer otro tipo de consecuencias habría sido necesario, dice, que se hubieran detallado de forma expresa dichas consecuencias y limitaciones para el arrendatario.

Pues bien, el tribunal que resuelve discrepa totalmente de esta valoración. Si las cosas fueran como dice la sentencia (que el arrendador está obligado a garantizar el suministro de agua potable) habría bastado con que se hubiera dicho así. Entonces, existiendo un pozo, habría quedado claro que el arrendador venía obligado a potabilizar, en su caso, el agua, y en todo caso a controlarla.

Pero no es eso lo que dice la frase. Dice que el arrendatario lo 'acepta'. Con esa aceptación está asumiendo unas consecuencias negativas, que suponen una obligación o una carga para él. No se dice que acepta que hay suministro de electricidad; no hace falta que lo acepte porque ello no contiene ninguna obligación para él.

En cambio sí acepta que el suministro de agua es de pozo. No aceptamos que de esa aceptación sin más determinación no se sigan consecuencias para el arrendatario. Además, creemos que las mismas son bastante claras.

O bien 'acepta' que ha de efectuar las instalaciones necesaria para potabilizar el agua (en su tesis de que no había instalaciones de tratamiento); o bien 'acepta' que recibía las instalaciones de tratamiento existentes en el estado en que se encontraban al tiempo de firmar el contrato (conforme a lo antes expuesto) y con su aceptación la obligación de repararlas y mantenerlas.

Lo que no tiene sentido para el tribunal que resuelve es decir que esa 'aceptación' no tiene ningún efecto ni contenido.

Consecuencia de todo lo expuesto es la estimación del recurso y la revocación de la sentencia apelada con el consiguiente pronunciamiento en cuanto a las costas.

Vistos los preceptos aplicables,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Dª Francisca frente a la sentencia dictada en el juicio ordinario nº 462/14 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Gavà, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS dicha sentencia, y en su lugar dictamos la presente por la que desestimando la demanda interpuesta por D. Pedro Francisco debemos ABSOLVER Y ABSOLVEMOS a la demandada de la pretensión de que pague al actor la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL euros (cantidad objeto de este recurso), con imposición al actor de las costas de la primera instancia.

No se hace pronunciamiento en cuanto a las costas de la primera instancia.

Devuélvase a la parte el depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que concurran los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese, y firme que sea devuélvanse los autos al Juzgado de origen con testimonio de esta sentencia para su ejecución y cumplimiento, y archívese la original.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.