Sentencia Civil Nº 387/2016, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 288/2016 de 04 de Octubre de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE

SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE

Rollo de apelación nº 000288/2016

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE ORIHUELA

Autos de Juicio Verbal - 000140/2013

SENTENCIA Nº387/2016

En ELCHE, a cuatro de octubre de dos mil dieciséis

La Ilmo. Sr. MagistradoD. José Manuel Valero Díez, ha visto los autos de Juicio Verbal - 000140/2013, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE ORIHUELA, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por parte apelante C.P. DIRECCION000 , habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sr. Federico Grau Galvez y dirigida por el Letrado Sr. Gonzalo Fernández Moreno, y como apelada D. Felicisimo y Dª Leocadia , representada por el Procurador Sra. Esther Escudero Mora y dirigida por el Letrado Sr. Joaquín Torregrosa Luis.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE ORIHUELA en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 25 de Marzo de 2015 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:'Que desestimo por falta de ligitimación pasiva la demanda interpuesta por LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 representada por la Procurador Sra. Concepción Agrela Pascual del Riquelme y asistido del letrado Sr. Gonzalo Fernández Moreno contra D. Felicisimo y Dña. Leocadia asistidos del letrado Sr. Joaquín Torregrosa Luis y con la representación procesal del Procurador Sra. Esther Escudero Mora (OH) y en su virtud DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a los demandados de cualquier responsabilidad en su contra en la presente causa.

Se imponen las costas a la parte demandante LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 .'

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte apelante C.P. DIRECCION000 en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 000288/2016, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 29 de Septiembre de 2016.

TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Respecto de la legitimación activa de la comunidad de propietarios cabe recordar con la STS de 27 de marzo de 2012 que 'Legitimación activa del presidente para instar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios.

A) La doctrina jurisprudencial declara que:« [..] el Presidente de la Comunidad, si bien representa a la Comunidad ( art. 12 LPH de 1.960), ello ha de tener por base la ejecución de acuerdos de la Junta sobre asuntos de interés general para aquélla (art. 13.5º). La representación de la Comunidad en juicio y fuera de él del Presidente no tiene un contenido 'en blanco', de tal forma que esa representación sirva para legitimarle en cualquiera de sus actuaciones. Es la Junta de Propietarios la que acuerda lo conveniente a sus intereses y el Presidente ejecuta; su voluntad no suple, corrige o anula la de la Junta» ( STS de 20 de octubre de 2004 [RC n.º 2655/1998 ]. En igual sentido la STS de 10 de octubre de 2011 [RC n.º 1281/2008 ] en cuanto a la legitimación del presidente para representar en juicio a la comunidad de propietarios fija que: «Se trata de impedir que su voluntad personal sea la que deba vincular a la comunidad, lo que se consigue sometiendo al conocimiento de la junta de propietarios la cuestión que se somete a la decisión judicial, habida cuenta el carácter necesario de las normas que rigen la propiedad horizontal, que impide dejarlas al arbitrio y consideración exclusiva del presidente».

En este sentido, y, pese a que la Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige, de modo expreso, el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos concretos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca (artículo 7.2 ) y de reclamación de cuotas impagadas (artículo 21), sin embargo, no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos, si cabe de mayor trascendencia para la vida de la comunidad que los indicados anteriormente, tales como la realización de obras en elementos privativos de un comunero que comporten alteración o afectación de los elementos comunes.

En definitiva, con carácter general, se requiere previo acuerdo de la comunidad de propietarios que legitime al presidente para instar acciones judiciales en nombre y defensa de esta, lo que no obsta para que aquel no resulte necesario en los casos en los que los estatutos de la comunidad expresamente prevean lo contrario o en el supuestos en que el presidente ejercite acciones judiciales no en calidad de tal sino individualmente como copropietario.'.

En este caso, existe un acuerdo por el que se autoriza el ejercicio de acciones judiciales en reclamación de las cuotas de comunidad contra propietario de la vivienda NUM000 de la escalera NUM001 , lo que evidencia la clara voluntad la comunidad de propietarios de autorizar esa reclamación judicial contra el propietario de esa vivienda y comunero moroso. Otra cosa es que se haya identificado correcta o incorrectamente el nombre del propietario. En consecuencia la demandante dispone la necesaria legitimación activa para reclamar.

SEGUNDO.-En cuanto a la falta legitimación pasiva opuesta y estimada por el tribunal de instancia, procede confirmar la resolución, ya que consideramos que los demandados efectivamente no ostentan la necesaria legitimación pasiva para soportar la acción ejercitada en su contra por la comunidad de propietarios.

La cuestión no consiste sólo en determinar si la comunidad demandante tenía conocimiento de la transmisión del dominio del inmueble cuyas cuotas de contribución a los gastos comunes se reclaman en el presente juicio, puesto que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 9.1.i) de la Ley 49/1.960, de Propiedad Horizontal , el anterior dueño tiene la obligación de comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local. Estableciendo como sanción a quien no lo llevare a efecto, a seguir respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste. Pero todo ello sin perjuicio de que, no sería de aplicación lo dispuesto en el párrafo segundo del citado artículo 9.1.i), relativo a la responsabilidad solidaria del titular registral con el dueño real de la finca de que se trate, si cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 de la referida Ley , hubiere tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.

Y esto es así, porque corresponde la carga de la prueba de la transmisión de la propiedad a los demandados que aparecen como titulares registrales de dicha vivienda. Esto es lo primero que tienen que demostrar y después, en su caso, que comunicaron dicha transmisión a la comunidad de propietarios o que ésta conoció la misma.

En este caso, ciertamente no se aportó documentación clara de la transmisión, pero es muy posible que por las propias razones expuestas por la parte codemandada en un interrogatorio altamente convincente después de visionada la prueba. Déficit probatorio que, sin embargo, en este particular caso puede subsanarse mediante otras pruebas indiciarias que hacen presumir la efectiva transmisión de la propiedad.

A estos efectos disponemos de la siguiente documentación: un documento privado de compraventa de fecha 18 de julio de 2006, del que efectivamente sólo se aporta la primera hoja pero firmada por los intervinientes en el lateral (documento impugnado pero al que puede atribuirse validez probatoria en función del resto de pruebas); una escritura de ampliación de hipoteca de fecha 6 de febrero 2009, donde los codemandados aparecen como hipotecantes no deudores, apareciendo como prestatarios precisamente don Jesus Miguel y su esposa, circunstancia altamente anómala salvo precisamente porque la finca había sido transmitida al citado don Jesus Miguel con anterioridad; un certificado de tasación sobre la vivienda también a solicitud de don Jesus Miguel ; el acta de la junta General de fecha 21 de marzo 2012, donde se aprueba por unanimidad la liquidación de la deuda del propietario de la vivienda quinto izquierda, don Jesus Miguel , para su reclamación judicial, y finalmente el extracto de la cuenta bancaria de la cuna de propietarios donde aparecen ingresos de cuotas comunitarias a nombre del citado don Jesus Miguel .

El codemandado manifiesta en su interrogatorio que le comunicó la transmisión al presidente de la comunidad de propietarios, diciéndole expresamente que se la vendió a ' Jesus Miguel el del Mesón Ramón'. Por su parte el presidente de la comunidad de propietarios sólo admite que oyó rumores sobre la venta, y que conoce a don Jesus Miguel , que entre otras cosas se dedica a arrendar pisos, entre ellos el que nos ocupa. Que ciertamente consta en una de las actas el nombre de don Jesus Miguel , pero no recuerda si ese nombre se lo suministró Felicisimo u otra persona.

Pues bien, supone además ese arrendamiento un acto de administración de los que normalmente efectúan los propietarios. Por otra parte, el administrador de la comunidad de propietarios, sorprendentemente desconoce de dónde sacó la información para incluir en el acta de marzo de 2012, el nombre de don Jesus Miguel , como propietario deudor.

En definitiva, considero suficientemente acreditada la transmisión de la propiedad al citado don Jesus Miguel , así como que de esta transmisión tuvo conocimiento la comunidad de propietarios. En consecuencia procede la desestimación del recurso en este particular.

TERCERO.-En cuanto a las costas, ciertamente existe un déficit probatorio en cuanto a la aportación clara y directa de documentos que habitualmente acompañan a toda transmisión, pero que no necesariamente son los únicos para que desde un punto de vista jurídico y de acuerdo con nuestra legislación se produzca la misma. No obstante no puede negarse que concurren dudas de hecho sobre el particular de la efectiva trasmisión que aconsejan la no imposición de costas en ninguna de las dos instancias, y la estimación en este particular del recurso.

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

Que estimo parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la comunidad de propietarios DIRECCION000 0, contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Orihuela, de fecha 25 de marzo de 2015 , que revoco parcialmente en el único particular de la condena en costas de la actora, que dejo sin efecto. Sin especial pronunciamiento en costas en ambas instancias

Con devolución del depósito constituido

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno

Así, por esta mi sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronuncio, mando y firmo

PUBLICACIÓN.-La anterior resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Iltmo Sr. Ponente en Audiencia Pública, doy fé