Sentencia Civil Nº 39/2011, Audiencia Provincial de Albacete, Sección 1, Rec 270/2010 de 04 de Marzo de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

ALBACETE

SECCION PRIMERA

Apelación Civil 270/10

Apelante: Héctor

Procurador: Carmen Gea Callejas

Apelado: Jenaro

Procurador: Pilar Galindo Anaya

S E N T E N C I A NUM. 39

EN NOMBRE DE S.M. EL REY

Ilmos.Sres.

Presidente

D. Eduardo Salinas Verdeguer

Magistrados

D. José García Bleda

D. Manuel Mateos Rodríguez

En Albacete a cuatro de marzo de dos mil once.

VISTOS en esta Audiencia Provincial en grado de apelación, los autos nº 476/08 de Procedimiento Ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Hellín y promovidos por Héctor contra Jenaro ; cuyos autos han venido a esta Superioridad en virtud de recurso de apelación que, contra la sentencia dictada en fecha 11 de diciembre de 2.009 por la Sra. Juez de Primera Instancia de dicho Juzgado, interpuso el referido demandante. Habiéndose celebrado Votación y Fallo en fecha 28 de febrero de 2.011.

Antecedentes

ACEPTANDO en lo necesario los antecedentes de la sentencia apelada; y

1º.- Por el citado Juzgado se dictó la referida sentencia, cuya parte dispositiva dice así: "FALLO: Que debo DESESTIMAR la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Doña Carmen Gea Callejas en nombre y representación de D. Héctor contra D. Jenaro , representado por el Procurador D. José Antonio Laborda Lencina, y en consecuencia absuelvo al demandado de las pretensiones contra el misma formuladas en el presente procedimiento y todo ello con expresa condena en costas a la parte actora. Asimismo debo ESTIMAR PARCIALMENTE la demanda reconvencional formulada por el procurador Don Juan Antonio Laborda Lencina en nombre y representación de D. Jenaro , contra los Tribunales Doña Carmen Gea, y en consecuencia declaro el incumplimiento de Don Héctor respecto del contrato de compraventa de fecha 23 de enero de dos mil siete y condeno al mismo a cumplir el contenido del mencionado contrato compareciendo junto con la parte vendedora a fin de otorgar escritura pública de compraventa procediendo a la entrega recíproca de las prestaciones. Todo ello sin hacer especial condena en costas.".

2º.- Contra la Sentencia anterior se interpuso recurso de apelación por el demandante, representado por medio de la Procuradora Dña. Carmen Gea Callejas, bajo la dirección de la Letrada Dña Marta del Val López, mediante escrito de interposición presentado ante dicho Juzgado en tiempo y forma, y emplazadas las partes, por la demandada, representada por la Procuradora Dña. Pilar Galindo Anaya, bajo la dirección del Letrado D. Arturo Amores Iniesta se presentó en tiempo y forma ante el Juzgado de Instancia escrito oponiéndose al recurso de apelación, elevándose los autos originales a esta Audiencia para su resolución, previo emplazamiento de las partes para su comparecencia ante esta Audiencia Provincial por término de treinta días, compareciendo el Procurador D. José Antonio Laborda Lencina en nombre y representación de Jenaro y la Procuradora Dña. Carmen Gea Callejas en nombre y representación de Héctor .

3º.- En la sustanciación de los presentes autos se han observado las prescripciones legales.

VISTO siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Manuel Mateos Rodríguez.

Fundamentos

PRIMERO.- El demandante, Héctor , y el demandado reconviniente, Jenaro , suscribieron el día 23 de enero de 2.007 un documento privado que reflejaba el contrato verbal convenido entre ambos dos o tres días antes, según el cual el segundo vendía al primero "un edificio a medio construir compuesto de primero, segundo y tercer piso (menos el bajo de dicho edificio)", situado en la localidad de Elche de la Sierra, por el precio de 330.000 €, de los que se pagaron 18.000 € en el momento de la firma del contrato privado, y otros 18.000 habían de pagarse el día 10 de febrero de 2.007, mientras que el resto había de abonarse en los tres meses siguientes al 23 de enero de 2.007. No se pactó expresamente una fecha para el otorgamiento de la escritura pública. Véase, al efecto, el referido documento, obrante al folio 5.

El Sr. Héctor realizó el segundo pago el 21 de febrero de 2.007, y con posterioridad no procedió al abono del resto del precio ni en el plazo de tres meses pactado ni fuera de él. El vendedor le requirió notarialmente, el día 2 de junio de 2.008, para que procediera al cumplimiento de dicha obligación vencida, ante lo que él manifestó que pagaría el resto del precio una vez que el vendedor acreditase que era el único propietario del inmueble, ya que según el Registro de la Propiedad aparecían otros como cotitulares, e hizo constar, además, que la finca en que se ubicaba el edificio era rústica, y aportó un certificado municipal según el cual a fecha 26 de febrero de 2.007 no podía concederse licencia de obras para la misma (v. doc. 6 de la demanda). Además, el comprador demandante procedió, dos días después, el 4 de junio de 2.008 a requerir notarialmente al vendedor para que procediera a otorgar en el plazo de dos días la escritura de compraventa o a devolver dobladas las cantidades entregadas a cuenta (doc. 7 de la demanda).

El 9 de junio de 2.008, el demandado (vendedor) compareció ante el notario de Hellín y manifestó "que el día seis de los corrientes (...) se personó en las dependencias de (la) Notaría (...) para el otorgamiento de una escritura a favor de don Héctor " (v. doc. 6 de la contestación a la demanda).

SEGUNDO.- Sobre la base de los anteriores hechos, que resultan indiscutidos entre las partes, y de otros a los que se irá haciendo referencia, el comprador según el referido contrato privado, Héctor , formuló, el día 29 de julio de 2.008, demanda de juicio ordinario contra el vendedor, Jenaro , en ejercicio de la acción de resolución del contrato con restitución, duplicadas, de las cantidades entregadas a cuenta.

El fundamento de la pretensión resolutoria estaba en que, como se anunció por el demandante al responder al requerimiento notarial del 2 de junio, el inmueble objeto del contrato ni pertenecía en su totalidad al vendedor ni tenía, realmente, existencia como posible objeto de una escritura de compraventa, pues habiéndose vendido un edificio, ni se había otorgado la escritura de declaración de obra nueva sobre él, ni ello era posible por no poderse conceder la necesaria licencia de obras.

El demandado, además de contestar a la demanda oponiéndose a su estimación, formuló reconvención y, al amparo del mismo artículo 1.124 del Código Civil invocado por el demandante, pidió que se condenara al actor al cumplimiento del contrato, con recíproca entrega de las respectivas prestaciones (otorgamiento de la escritura simultaneo al pago del resto del precio), y todo ello por entender el demandado que el incumplidor no fue él sino el demandante, que dejó de pagar en el plazo pactado el resto del precio.

TERCERO.- La sentencia de primera instancia fue favorable al demandado reconviniente. Condenó al demandante al cumplimiento del contrato. La Juez consideró que las causas de resolución contractual esgrimidas por el demandante no concurren. Así, en la sentencia apelada se explica que aunque efectivamente la finca sobre la que se levanta el edificio perteneció en su día a las sociedades de gananciales del demandado y de su hermano, al 50%, y actualmente pertenece a la primera de tales sociedades de gananciales y a los herederos del fallecido hermano del demandado (los cinco hermanos Ovidio ), véanse las notas simples aportadas como documentos 3 y 4 con la demanda, lo cierto es que estos han mostrado su disposición a suscribir cuantos documentos sean necesarios para que se lleve a cabo la transmisión pactada, y así lo dejaron escrito en un documento privado de 3 de noviembre de 2.008 y lo ratificaron en el acto del juicio. Respecto de la otra causa de resolución alegada por el demandante, los problemas urbanísticos del edificio, que impedían su acceso al Registro de la Propiedad, pues ni siquiera contaba (ni podía contar) con licencia de obras, la Juez de Primera Instancia explicó que no puede hablarse de incumplimiento por parte del demandado, pues este no se comprometió en el contrato privado "a realizar todos los trámites para que la finca entregada fuese urbana", y, además, "tampoco quedó claro en el acto del juicio si la parte compradora desconocía la situación urbanística de la finca", añadiendo finalmente que "de la documentación aportada en la contestación (documentos 1, 2 y 3) se deriva la condición de urbana" de la finca en la que se ubica el edificio.

Como, según la sentencia apelada, no se vinculó el pago del resto del precio al otorgamiento de la escritura, pero sí se estableció la obligación del comprador de hacerlo efectivo en los tres meses siguientes a la firma del contrato privado, puede afirmarse que el demandante sí que incumplió con su parte del negocio jurídico, mientras que no puede decirse lo mismo del demandado reconviniente.

Todo ello llevó a la Juez de Primera Instancia a desestimar la demanda y estimar la reconvención.

CUARTO.- El demandante insiste, por medio del recurso de apelación, en su postura de que fue el demandado quien incumplió sus obligaciones.

Lo primero que debe dejarse sentado es que el art. 1.258 del Código Civil establece que los contratos "obligan no solo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley".

La mecánica habitual en la compraventa de inmuebles es la suscripción de un contrato privado en el que se contienen todos los elementos esenciales del negocio, así como un calendario de pagos a cuenta del precio, con reserva de una parte (importante) del mismo para que sea satisfecho en el momento de otorgarse la correspondiente escritura pública, que sirve además como acto de tradición o entrega de la cosa vendida. Esa forma de actuar garantiza a comprador y vendedor que sus respectivos actos de disposición (entrega del precio y entrega del bien) no les coloquen en una situación vulnerable frente a un eventual incumplimiento de la contraparte.

La persona que redactó el contrato a petición de los interesados, el testigo Belarmino , entendió que esa misma sería la mecánica en el negocio litigioso: la mención de que el pago del resto del precio se haría en el plazo de tres meses implicaba que el otorgamiento de la escritura pública sería simultáneo. Y así lo entendió también el propio demandado, que en el suplico de su reconvención vincula claramente el otorgamiento de la escritura y el pago del precio.

Además de que la descrita es la forma impuesta por el uso, también viene determinada por las exigencias de la buena fe, pues es claro que no puede exigirse a un comprador que pague un precio ciertamente elevado por una cosa sin tener una sólida garantía de que la misma le va a ser entregada.

Así pues, el cumplimiento o incumplimiento de la obligación del pago del resto del precio no puede ser analizado sin conexión con la recíproca, y exigible simultáneamente, obligación de transmitir el inmueble (es decir, de otorgar la escritura pública, cfr. arts. 609, 1.280 y 1.462 del Código Civil ).

Desde ese punto de vista, el análisis del comportamiento del demandante lleva a conclusiones muy diferentes a las que se expresan en la sentencia recurrida. Así, resulta totalmente comprensible que no se aventurara a entregar al demandado los 294.000 € del resto del precio sabiendo, de un lado, que el mismo no era titular del 100% de la finca en la que se encontraba la edificación vendida, y que, además, dicha edificación no podía acceder al Registro de la Propiedad.

Debe tenerse en cuenta, respecto del primero de los "problemas", que no consta que el demandante supiera (ni en los tres meses siguientes al otorgamiento del contrato privado, ni cuando se produjeron los requerimientos notariales, ni cuando se presentó la demanda) que los cotitulares de la finca (salvo la esposa o los hijos del demandado) estaban dispuestos a transmitírsela. El documento en el que plasman esa voluntad es muy posterior, está fechado el 3 de noviembre de 2.008.

Y respecto de la segunda cuestión, debe repararse en que a pesar de lo que pueda resultar de los documentos 1, 2 y 3 de la contestación a la demanda y reconvención también debe tenerse en cuenta el documento nº 9 de la contestación a la reconvención, que es un certificado del Secretario del Ayuntamiento de Elche de la Sierra en el que consta que la ejecución de la operación reparcelaria que afecta a la finca rústica en la que se levanta el edificio está suspendida por auto de 27 de mayo de 2.008, del Juzgado de lo Contencioso Administrativo nº 1 de Albacete , ante el cual está recurrida la aprobación de dicha operación (publicada, según el documento 1 de la contestación, el 19 de mayo de 2.008).

Para calibrar el alcance de este segundo "problema" desde el punto de vista del demandante debe repararse en que, según explicó en el juicio (y corroboró la parte contraria) su finalidad al adquirir las tres plantas del edificio en construcción era terminar la obra para transmitir después los pisos o viviendas a terceros. Es notorio que los promotores de obras de edificación obtienen financiación de las entidades bancarias con la garantía hipotecaria de los propios edificios, y que incluso normalmente el capital prestado se les va entregando a medida que la obra va avanzando, contra la aportación de las certificaciones emitidas por el director de la misma. Y dada la situación jurídica del edificio vendido, sin existencia a efectos registrales, no era posible ni ofrecerlo como garantía hipotecaria ni (ulteriormente) transmitirlo (segregadamente, por pisos o viviendas) a los compradores.

QUINTO.- Contrariamente a lo que se mantiene en la sentencia apelada, siguiendo con el razonamiento iniciado en el anterior Fundamento, puede afirmarse que el demandado incumplió sus obligaciones, al menos en lo que se refiere a quedar en situación de otorgar la escritura pública.

Es lo cierto que no hubo ningún requerimiento de una de las partes convocando a la otra a una notaría concreta en fecha y hora determinada para el otorgamiento de la escritura. Al hilo de ello, debe decirse que lo que consta en el acta del 9 de junio de 2.008 (doc. nº 6 de la contestación) es doblemente superfluo. Primero, porque únicamente recoge lo que el demandado manifestó respecto de lo ocurrido tres días antes ya que el notario no corrobora que acudiera el día 6 a la notaría, ni que lo hiciera dispuesto a firmar la escritura. Y segundo porque el comprador no estaba citado para acudir allí, ni para hacerlo a una hora y en una fecha concretas.

Por lo tanto, nada puede reprocharse a ninguno de los litigantes respecto de la falta de firma de la escritura.

Pero sí puede hacerse algún reproche al demandado por no estar preparado para la firma de la escritura. En efecto, del documento nº 4 de la contestación, obrante al folio 59, resulta que el demandado y sus sobrinos habían acordado con anterioridad resolver una situación de indivisión que afectaba al bien vendido y a otros más, y que en el reparto pactado se le había adjudicado dicho bien a él. Siendo ello así, lo exigible era o bien que se hubiera elevado a escritura pública dicho acuerdo, y se hubiera inscrito, para poder transmitir el edificio al demandante y que éste, a su vez, pudiera inscribir su titularidad, o bien que el demandado hubiera dado garantías al actor de que sus sobrinos iban a acudir al otorgamiento de la escritura (por ejemplo, haciéndole llegar un documento como el obrante al folio 59, o exhibiéndole poderes de ellos para vender en su nombre).

SEXTO.- Respecto de la otra cuestión, la relativa al carácter rústico de la finca y la "inexistencia" jurídica del edificio vendido, se dice en la sentencia recurrida que la parte vendedora no se obligó a realizar todos los trámites necesarios para que la finca entregada fuese urbana, y que no consta que el comprador ignorase la situación urbanística de la finca.

Pues bien, es importante destacar que lo que se vendió no fue la finca rústica que constaba en el Registro de la Propiedad. Lo que se vendió eran unas plantas de un edificio. El demandado quedó obligado a entregar lo vendido, y a otorgar escritura pública en tal sentido (arts. 1.279 y 1.280 del Código Civil ). Y para poder entregar un edificio mediante escritura pública (que ha de ser inscribible), el edificio debe tener existencia registrable, siendo necesario para ello que cuente con licencia de obras (para lo que se precisa que esté en una finca en la que pueda construirse).

Para llegar a la conclusión de que el demandante conocía la situación urbanística de la finca, hubiera sido determinante que hubiera adquirido no las plantas del edificio, sino la finca rústica. Pero no es la finca rústica lo que adquirió, sino el edificio.

Cabe plantearse, no obstante, a título dialéctico, que ambos litigantes conocieran de los problemas urbanísticos de la operación, y que pensaran que se resolverían antes de la elevación a público del contrato, pues así lo deduce la sentencia apelada de la declaración del testigo Federico , muy poco convincente a juicio de este Tribunal. En tal caso este impedimento para el otorgamiento de la escritura operaría no como un incumplimiento contractual (provocado por quien, sabiendo que con toda probabilidad no podrá cumplir sus obligaciones, aun así concierta el contrato), sino como un supuesto de lo que la Doctrina denomina "imposibilidad sobrevenida fortuita", respecto de la cual se dice por los estudiosos más autorizados que es una justa causa de resolución de la relación obligatoria sinalagmática, que determina la extinción de la obligación imposibilitada, pero también la liberación de la obligación recíproca, a menos que concurran, no obstante el carácter fortuito del hecho productor de la imposibilidad, especiales circunstancias de imputabilidad (mora debendi o accipiendi, diligencia in custodiando, autoresponsabilidad, etc.), las cuales no se dan en este punto en el caso de autos.

Procede, por todo ello, decretar la resolución contractual interesada en la demanda.

SEPTIMO.- El demandante pretende, como efecto de la resolución, no el común de la institución (la restitución de las prestaciones recíprocas y el resarcimiento de daños y perjuicios), sino la devolución de las cantidades percibidas dobladas.

En la demanda se esgrime el art. 1.454 del Código Civil , como si se hubieran pactado arras penitenciales, cuando lo cierto es que no es así, pues en el contrato privado aportado solo se habla de precio y de pagos sucesivos y parciales del mismo, sin que resulte claramente de su clausulado, ni mucho menos, que la voluntad de las partes era establecer el régimen del art. 1.454 del CC (cfr. STS 204/2009, Ardi RJ 20091660 y las que en ella se citan).

No procede, por ello, acceder a esta pretensión.

OCTAVO.- Como se da lugar al recurso, no procede hacer pronunciamiento condenatorio respecto de las costas de la apelación. Y al darse lugar solo parcialmente a la demanda, tampoco procede hacer pronunciamiento condenatorio sobre las correspondientes en primera instancia. Y desestimándose la reconvención, procede condenar al demandado-reconviniente al pago de las costas de la misma.

VISTOS los preceptos legales citados y demás normas de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Héctor contra la sentencia dictada en fecha 11 de diciembre de 2.009 en los autos de Procedimiento Ordinario 476/08 por la Sra. Juez de Primera Instancia nº 2 de Hellín , debemos revocar y revocamos la referida resolución. Y estimando la demanda interpuesta por Héctor contra Jenaro y desestimando la reconvención articulada por el segundo frente al primero, declaramos resuelto el contrato documentado privadamente el 23 de enero de 2.007, celebrado entre las partes, y condenamos a Jenaro a entregar a Héctor la cantidad de 36.000 €.

Se condena a Jenaro a que pague las costas de la primera instancia correspondientes a su reconvención.

No se hace pronunciamiento condenatorio sobre las costas de la apelación.

Notifíquese esta resolución observando lo prevenido en el artículo 248-4º de la Ley orgánica del Poder Judicial 6/1985, de 1º de Julio .

Expídase la correspondiente certificación con remisión de los autos originales al Juzgado de procedencia.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de su razón, lo pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada, leída y publicada en el mismo día de su fecha, ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. D. Manuel Mateos Rodríguez que la dictó, estando celebrando audiencia pública y presente yo la Secretario, doy fe.- Albacete, cuatro de marzo de dos mil once.