Sentencia CIVIL Nº 390/2018, Audiencia Provincial de Girona, Sección 1, Rec 449/2018 de 17 de Septiembre de 2018

Encabezamiento

Sección nº 01 Civil de la Audiencia Provincial de Girona (UPSD AP Civil Sec.01)
Plaza Josep Maria Lidón Corbí, 1 - Girona - C.P.: 17001
TEL.: 972942368
FAX: 972942373
EMAIL:aps1.girona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 1718042120178021035
Recurso de apelación 449/2018 -1
Materia: Apelación civil
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Santa Coloma
de Farners
Procedimiento de origen:Juicio verbal (250.2) (VRB) 524/2017
Parte recurrente: ASOCIACION DE PROPIETARIOS
DE DIRECCION000 DEL MONTSENY
Procurador: Carlos Caireta Ruiz
Abogadoa: Cristina Ucelay Canosa
Parte recurrida: Nieves
Procurador: Santiago Capdevila Brophy
Abogado: Cesar Moreno De Lama
SENTENCIA Nº 390/2018
Magistrado: Fernando Lacaba Sánchez
Girona, 17 de septiembre de 2018

Antecedentes

Primero . En fecha 19 de abril de 2018 se han recibido los autos de Juicio verbal (250.2) (VRB) 524/2017 remitidos por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Santa Coloma de Farners a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Carlos Caireta Ruiz, en nombre y representación de ASOCIACIÓN DE PROPIETARIOS DE DIRECCION000 DEL MONTSENY contra la Sentencia nº 22 de 1/02/2018 y en el que consta como parte apelada el Procurador Santiago Capdevila Brophy, en nombre y representación de Nieves .

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Se desestima íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D.

Carlos Caireta Ruiz, actuando en nombre y representación de ASOCIACIÓN DE PROPIETARIOS DE DIRECCION000 DEL MONTSENY y se estima la oposición de DOÑA Nieves , representada por el Procurador de los T#ribunales D. Santiago Capdevila Brophy; con expresa imposición de costas a la parte demandante.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Fundamentos

Se aceptan los de la recurrida en todo aquello que no contradiga lo que ahora se expone.


PRIMERO.- Breves antecedentes de consideración.- 1. La Asociación de Propietarios de DIRECCION000 del Montseny, entidad encargada del mantenimiento de la urbanización del mismo nombre, sita en el término municipal de Sant Feliu de Buixalleu, interpuso demanda de proceso Monitorio, transformado posteriormente en Juicio Verbal, frente a Dª Nieves , propietaria de una de las parcelas en la meritada urbanización, en reclamación de la suma de 3.058,23€, suma que se corresponde con cuotas extraordinarias, en razón a los pagos que tuvo que hacer frente la entidad actora en el proceso urbanizador y cuyo pago, en concepto de red de distribución o suministro eléctrico fueron aprobados en las asambleas celebradas, el 5/10/2010, 20/3/2011, 29/1/2012, 10/3/2013, 6/42014, 14/6/2015 y 6/3/2016.

La demanda rectora hacía mención a que, la demanda edificó después de la compra de la parcela NUM000 y con posterioridad se conectó a la red de distribución eléctrica en el plazo de los tres últimos años, sin que nada haya abonado por dicho concepto, pese a que desde 2011 se le informó, según la meritada demanda.

2. Por parte de la demandada, ésta contestó que adquirió la parcela en instrumento notarial de 29/6/2005 y que comunicó a la entidad actora la nueva titularidad dominical, así como una cuenta bancaria a efectos de domiciliación de cuotas.

En relación con la suma reclamada, reconoce que el 11 de abril de 2016 recibió una certificación de un acuerdo de la Junta de la asociación en la que se aprobaba la deuda por importe ahora reclamado, en la que, de manera escueta, se aludía a que, el motivo de la reclamación era luz suministrada en el ejercicio de 2015. Ponía de manifiesto que ello no se correspondía con la causa de pedir de la demanda monitoria, donde se aludía a los ejercicios de los años 2011 a 31.12.2015, así como, se mencionaba la no recepción de recibos de consumo que acreditaran la realidad de la suma reclamada. Finalizaba excepcionando el pago y la inexistencia de la deuda reclamada.

3. La Sentencia dictada desestima la demanda.

El juzgador 'a quo', entiende, en contra de lo manifestado en la demanda, que la deuda no se genera en el momento en que se libran los recibos, sino que, por tratarse de derramas por gastos extraordinarios, se deben satisfacer por los propietarios que lo fueran en el momento de la adopción de los acuerdos y tal razonamiento lo vincula con el art. 9.1,e) LPH . En definitiva, el Juez 'a quo', entiende que la demandada, en tanto no era propietaria en el momento de aprobarse las derramas, no está obligada al pago de la deuda que afecta a la parcela, salvo de lo adeudado en la parte vencida de la anualidad en la que tenga lugar la transmisión y del año anterior. Considera que las obras se realizaron en los años 2001 y 2003 siendo las que determinaron las cuantías reclamadas, por lo que, al ser ejecutivas, debieron ser satisfechas por los propietarios en aquellas fechas.

4.- La Asociación demandante se muestra disconforme e impugna la meritada resolución, por entender, que concurre error en la valoración de la prueba y se permite, en definitiva, un enriquecimiento injusto por parte de la demandada, sin que concurra el pretendido abuso de derecho que excepciona aquella.



SEGUNDO.- Regulación jurídica de la Asociación creada para la administración, explotación y conservación de las cosas comunes.- La adopción de la fórmula jurídica de las «Asociaciones de Propietarios» fue muy utilizada en los años inmediatamente posteriores a la promulgación de la Ley 191/1964, de 24 de diciembre, de Asociaciones. A raíz de esta innovación legislativa proliferó la aplicación de esta fórmula jurídica para regular la problemática común en los recintos urbanizados, como consecución del gran desarrollo inmobiliario de las denominadas «segundas residencias» que se produjo en los años 60 y 70, por el que, en la actualidad, es muy frecuente la preexistencia de esta figura legal de las Asociaciones de Propietarios, pensada, en realidad, para los gastos externos a los de las viviendas o bloques, pero internos de la urbanización o complejo, tales como jardinería, alumbrado, servicio de vigilancia, etc.

La elaboración y aprobación de unos estatutos es, pues, la primera obligación formal que hay que cumplir. La obligación formal de estos estatutos deberá cumplir lo preceptuado en dicha norma o en las distintas normas autonómicas que la regulen (en Catalunya lo preceptuado en la normativa propia, que es la prevista en la Llei 7/1997, de 18 de juny, d'associacions) y aquí nos encontramos con la primera particularidad, que la condición de socio no es personal, sino real, por cuanto se adquiere y se pierde por una titularidad inmobiliaria, dicho de otra manera, el propietario de cada apartamento mantendrá su condición de socio, obligatoriamente, mientras mantenga su titularidad, y la perderá, obligatoriamente, cuando transmita ésta, perdiendo asimismo los derechos que ostentaba (de uso de elementos comunes como piscina, o recintos comunitarios).

Además, tendrá los derechos que fija la Ley de Propiedad Horizontal para todo propietario, es decir, el uso y disfrute de elementos comunes y la potestad de limitar la adopción de acuerdos que afecten a estos elementos.

En definitiva, las urbanizaciones como la ahora examinada, se caracterizan por una situación mixta de propiedad privativa y comunitaria próxima a la que se da en el régimen de propiedad horizontal, sin que por ello deban aplicarse sus normas en forma prevalente y en toda su amplitud. La extensión del régimen de Propiedad Horizontal a las urbanizaciones, lo que en la doctrina se denomina ' propiedad horizontal tumbada ', ha sido ampliamente admitido tanto doctrinalmente como jurisprudencialmente -- SSTS 13 de noviembre de 1985 , 28 de mayo de 1986 ; 18 de abril de 1988 , 13 de marzo de 1989 ; 23 de septiembre de 1991 ; 26 de enero de 1995 ; 26 de mayo de 1995 ; 5 de julio de 1996 y 2 de febrero de 1997 , entre otras-- precisando que coexisten dos tipos de comunidades entrelazadas para su administración: a) la propia y exclusiva de cada edificio con pluralidad de viviendas y b) la de la urbanización, con sus servicios y demás cometidos comunitarios, si bien quedan sometidas a las reglas asociativas que rigen primariamente la vida comunitaria, y en lo demás que no se mencione o establezca puede aplicarse analógicamente la Ley de Propiedad Horizontal, sin serlo la Ley de Asociaciones de 1964. Y ello es así puesto que frente a las nuevas formas de propiedad inmobiliaria plural, la LPH funciona en un doble sentido, es decir, como corpus específico respecto a la materia que le es propia y como cuerpo básico en relación con las citadas nuevas modalidades de propiedad como pueden ser, en el caso examinado, las urbanizaciones. Nótese que el art. 3 de la LPH (antigua) no es taxativo en cuanto a su ámbito y no se refiere exclusivamente a pisos y locales, como hace el art. 396 CC , sino a unos espacios delimitados y susceptibles de aprovechamiento, concluyéndose, en definitiva, que también existe una Comunidad de Propietarios en las urbanizaciones aunque técnicamente no se las denomine ni las tipifique como tales al no encontrarse reguladas bajo el régimen de 'propiedad horizontal'.

En este sentido el TS, en Sentencia de 26 de enero de 1995 obliga ' a contribuir a los gastos comunitarios a los propietarios de una urbanización, pese a que la misma estaba regida por unos estatutos que contenían preceptos contradictorios.' En definitiva, se concluye en la necesidad y suficiencia de la aplicación del régimen normativo de una Ley, como la de Propiedad Horizontal, que obliga al adecuado sostenimiento de los elementos comunes, y permite la reclamación judicial de las cuotas adeudadas, y que con la reforma de la misma, incluso limita el derecho al voto en las Asambleas a los propietarios que no están al corriente de las cuotas comunitarias.

Por lo que respecta a Catalunya, la Llei 5/2015 de 13 de mayo, que modifica el Título V del CCC, permite a las propiedades horizontales por parcelas existentes antes del 1 de julio de 2006 la adaptación voluntaria a la normativa vigente por medio del otorgamiento del título de constitución. La disposición transitoria establece un nuevo plazo de cuatro años a contar de la entrada en vigor de la presente ley, a partir del cual cualquier propietario puede exigir ante los tribunales el otorgamiento forzoso del título de constitución.



TERCERO.- Examen del recurso.- Estimación por acreditación del error invocado.- La Sentencia impugnada, no tiene en cuenta la complejidad de este tipo de urbanizaciones y las vicisitudes fácticas por las que deben de pasar en el proceso de urbanización, antes de convertirse en una entidad urbanística colaboradora, según la normativa urbanística.

Ello ya se ponía de manifiesto en la demanda rectora monitoria, de modo que, en su apartado 'cuarto' (sobre las cuotas urbanizadoras) se aludía a que: ' Los importes reclamados corresponden a cuotas extraordinarias, en razón a los pagos que ha tenido que hacer frente en el proceso urbanizador, debiendo valorar el Órgano Jurisdiccional la evolución jurídica de nuestra Urbanización, en razón a la aprobación definitiva del Plan Parcial de DIRECCION000 Montseny en febrero de 2011... lo que supuso la consignación del 12% del valor de las obras urbanizadoras para proceder a iniciar la fase de gestión urbanística...(sic)'.

La demandada compró una parcela sin edificar, como ella misma reconoce, y por ello no tuvo necesidad de conexión de suministro eléctrico y en ese año de adquisición (2005), la Asociación acordó, que a partir de la instalación de la red eléctrica, en el periodo 2002/2003, los propietarios podían adscribirse de manera voluntaria al pago de la cuota correspondiente, bien en el momento de la instalación o posteriormente cuando la necesitasen (documento nº 6 de la demanda monitoria donde constan las actas origen de la reclamación).

En 29 abril 2001 se acordó la ejecución de la obra de electrificación, y en el acta de la Junta se acordó que ' A aquellos propietarios que no paguen ahora las cuotas, se negociará con FECSA para que necesiten de la autorización de la Asociación para poder conectarse y previamente deberán pagar las cantidades aportadas por cada propietario más sus intereses correspondientes'.

La demandada edificó en 2010 y hasta 2014 no solicitó a Fecsa Endesa los derechos de enganche de su propiedad, según se acreditó en el acto del juicio, procediendo, la misma, a conectarse al nicho sito al pie de su parcela, cuya infraestructura habían satisfecho el resto de copropietarios anteriores.

La situación expuesta, revela que, el acuerdo del 2001 no acordó un reparto de derramas o cuotas extraordinarias por vivienda a cargo de todos y cada uno de los propietarios, sino que, lo acordado fue un sistema de pago diferido al momento en que cada propietario necesitase el suministro eléctrico y es por ello, que el Juzgador 'a quo' no acierta cuando trata el acuerdo como de ejecución inmediata, pues omite, que en 2001 la parcela que sería adquirida en 2005 por la demandada, no estaba construida, por lo que, lógicamente, sus propietarios no requerían de dicho suministro.

Frente a ello no puede oponerse que en la certificación de deuda que se le expide cuando adquiere su parcela no aparezca dicha deuda, pues si la parcela no disponía de suministro eléctrico, nada debía por dicho concepto.

Omite, también la Sentencia impugnada que no es hasta el año 2006, cuando el CCC, en su art. 553-5-2, obliga a que, en el certificado de trasmisión de la finca, conste ' que están al corriente en los pagos que les corresponden'. Por su parte la LPH en 2005 , aplicable por ser el único texto normativo en materia de propiedad horizontal , en su art. 9.1 e), exigía que en el certificado constase ' las deudas pendientes', para nada se aludía a las derramas pendientes de pago al tiempo de la venta, lo que no impedía al nuevo adquirente, el poder solicitar las actas de la comunidad para comprobar tal extremo, en la medida en que, las deudas de los inmuebles son obligaciones 'propter rem' ('a causa de la cosa') que se derivan de su titularidad. Esta situación, ciertamente perjudicial para los nuevos adquirentes, fue modificada en el CCC, en la reforma de 2015, añadiendo también, ' los gastos extraordinarios ' pendientes.

Finalmente, tampoco se tiene en cuenta en la recurrida, que el nacimiento de la deuda no radica en el momento de la aprobación en Junta el oportuno plan de gastos o del presupuesto anual, sino en el momento en que dicho gasto se convierte en exigible, y en el caso analizado, tal momento lo era, cuando se precisase del suministro eléctrico.

La aportación por la demandada de gastos de 'enganche' o conexión al suministro eléctrico, no impide el pago de la suma reclamada y de igual modo, el certificado emitido por el administrador no tiene la naturaleza de título constitutivo, como tampoco tiene transcendencia liberatoria, por lo que, en caso de error en la fijación de la deuda pendiente, ello 'per se', no liberaría al nuevo propietario de hacer frente a la misma. La obligación del transmitente de responder de la deuda, fue introducido en el CCC en 2015 (art 553-5-2º 'in fine').

Por todo lo expuesto se estima el recurso y con ello la demanda rectora del mismo.



CUARTO.- Costas.- La estimación del recurso supone de la demanda por lo que, las costas de primera instancia corresponden a la demandada.

Sin mención de las recurso por su estimación.

Fallo

1.- ESTIMO el recurso interpuesto por la representación procesal de la Asociación de Propietarios de DIRECCION000 del Montseny.

2.- SE REVOCA la Sentencia de fecha 1/2/2018 del Juzgado Mixto nº 1 de Santa Coloma de Farners , dictada en JV 524/17.

3.- Se condena a Dª Nieves al pago a la actora de la suma de 3.058,23€, mas interese legales de aplicación.

4.- Se imponen a la demandada las costas de la primera instancia.

5.- Sin mención de las costas del recurso.

Devuélvase el deposito constituido para recurrir.

Frente a esta Sentencia no cabe interponer recurso de casación ni extraordinario por infracción procesal, en virtud del Acuerdo de la Sala Primera del TS, sobre criterios de admisión de recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, aprobado en Pleno no jurisdiccional de 27 de enero de 2017.

Así por este mi Sentencia, lo pronuncio y firmo.

El Magistrado