Sentencia Civil Nº 393/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 685/2011 de 12 de Junio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10

MADRID

SENTENCIA: 00393/2012

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916

N.I.G. 28000 1 0008375 /2011

Rollo: RECURSO DE APELACION 685 /2011

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1280 /2008

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 7 de MADRID

De: Luis María , Candelaria

Procurador: FERNANDO JURADO RECHE

Contra: EDIFICACIONES FYASAN S.L

Procurador: IGNACIO BATLLO RIPOLL

Ponente : ILMA. SRA. Dª. Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. ÁNGEL VICENTE ILLESCAS RUS

Dª Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

Dª Mª JOSEFA RUIZ MARÍN

En MADRID, a doce de junio de dos mil doce.

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos nº 1280/08, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de MADRID, seguidos entre partes, de una, como apelantes D. Luis María Y Dª. Candelaria , representados por el Procurador D. FERNANDO JURADO RECHE y defendidos por Letrado, y de otra como apelado, EDIFICACIONES FYASAN S.L., representado por el Procurador D. Igancio Batllo Ripoll y defendido por Letrado, seguidos por el trámite de juicio Ordinario.

VISTO , siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª. Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Madrid, en fecha 6 de abril de 2011, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO : "Que ESTIMANDO la demanda de juicio ordinario interpuesta por el Procurador D. Ignacio Batlló Ripoll, en nombre y representación de la entidad Edificaciones Fyasan S.L., contra D. Luis María y Dª Candelaria , debo DECLARAR Y DECLARO RESUELTO el contrato de compraventa de fecha 6 de junio de 2006, por causa de incumplimiento de la parte vendedora, y, en su consecuencia, debo CONDENAR Y CONDENO a los expresados demandados a que, tan pronto sea firme esta Resolución procedan a restituir a la parte actora la cantidad de 170.000 euros, con más intereses legales desde la fecha de interposición judicial de la demanda e imposición de las costas procesales causadas."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada. Admitido el recurso de apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 30 de marzo de 2012, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 5 de junio de 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En fecha 6 de junio de 2006 se celebró contrato de compraventa entre D. Luis María y Doña Candelaria , como vendedores, y "Edificaciones Fyasan, S.L." (en lo sucesivo "Fyasan"), como compradora; teniendo por objeto dos fincas urbanas sitas en el término municipal de Yeles (Toledo), una de ellas en el sitio de Guadaten y la otra en la calle DIRECCION000 NUM000 ., pactando un precio conjunto de 811.366 €.

Dado que la finca número 2 no se encontraba inscrita en el Registro de la Propiedad, los vendedores se comprometieron, en la cláusula cuarta del contrato " a formalizar su correspondiente Escritura Pública e inscripción en el Registro antes de la fecha máxima del 1 de Agosto de 2006".

En fecha 19 de febrero de 2007, la compradora remitió un burofax a los vendedores exigiendo que procediesen a elevar a público el documento privado suscrito en su día con el Ayuntamiento de Yeles en Agosto de 1981, procediendo posteriormente a su inscripción en el Registro de la Propiedad. El 9 de abril de 2008, "Fyasan" remite un nuevo burofax a los vendedores comunicando su interés por resolver el contrato, al no haberse dado cumplimiento a la cláusula cuarta anteriormente referida.

En la demanda iniciadora del presente procedimiento, la actora interesa que se declare la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de las obligaciones de los vendedores, condenando a éstos a restituir la cantidad de 170.000 € más los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda. La sentencia de instancia estimó la demanda, habiéndose interpuesto contra la misma recurso de apelación, que es objeto de la presente resolución.

SEGUNDO.- Nos encontramos ante un negocio jurídico de compraventa, del que deriva la obligación del vendedor de entregar la cosa vendida, de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 1.445 C. Civil , según el cual "Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente", disponiendo el artículo 1.461 C.Civil que "El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta", debiendo cumplirse por ambas partes los pactos contenidos en el contrato de compraventa, entre ellos la cláusula cuarta, establecida libremente por las partes, en función del principio de autonomía de la voluntad, consagrado en nuestro Código Civil, recogido en su artículo 1.255, que dispone: "los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público", quedando sujetas ambas partes a la observancia de los mismos, puesto que los contratos son obligatorios, no pudiendo dejarse su validez y cumplimiento al arbitrio de uno de los contratantes, de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 1.256 C.Civil .

Entendemos que dicha estipulación no deja lugar a duda sobre la intención de los contratantes, al establecer un plazo máximo para la inscripción registral de la finca en cuestión, debiendo estarse al tenor literal de la cláusula referida, según indica el párrafo primero del artículo 1.281 C.Civil . A este respecto, el Tribunal Supremo, en sentencia de 17 de mayo de 1.997 , se pronuncia sobre "la prevalencia de la interpretación literal cuando el texto sea claro, teniendo en cuenta que las cláusulas del contrato eran claras y no dejaban dudas sobre la intención de los contratantes", añadiendo que "La interpretación del contrato -o de las cláusulas contractuales- pretende la averiguación y comprensión del sentido y alcance del consentimiento, es decir, de las declaraciones de voluntad de las partes contratantes. El Código Civil da una serie de normas de interpretación a partir del artículo 1.281 combinando los criterios subjetivos (averiguación de la voluntad real o intención común de los contratantes) y objetivo (significado del objeto, de acuerdo con los usos de las declaraciones). El punto de partida de la interpretación es la letra de la cláusula o cláusulas del contrato, tal como dispone el primer párrafo del artículo 1.281: si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas", abundando en dicha cuestión precisa que "Las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1.281 a 1.289, ambos inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del artículo 1.281 de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinadas respecto de la que preconiza la interpretación literal". En la misma línea, hemos de citar una sentencia más reciente, concretamente de fecha 3 de junio de 2.009 .

En definitiva, esta Sala considera que la estipulación cuarta del contrato de compraventa ha de ser respetada y cumplida por las partes, siendo clara en cuanto a su contenido y a la fecha máxima para que inscribir en el Registro de la Propiedad la finca número 2, estando obligada la parte vendedora a su cumplimiento.

TERCERO. La apelante alega que, a través de un acuerdo verbal, la compradora se comprometió a realizar las gestiones necesarias para proceder al otorgamiento de la correspondiente escritura pública y a la inscripción en el Registro de la finca no inscrita, pretendiendo acreditar dicho extremo mediante la prueba testifical de D. Nemesio , que intervino en la operación de compra, manifestando que el abogado de la constructora se encargó de realizar las referidas gestiones, procediendo Luis María y su esposa a entregarle la documentación correspondiente para ello. Si bien, dicha versión resulta desmentida por el testimonio de D. Teodoro , testigo propuesto por la parte actora, que intervino en la compraventa como intermediario, señalando que de la inscripción en el Registro debían encargarse los vendedores, como se determinó en el contrato de compraventa.

A la vista de los citados testimonios, diametralmente opuestos, no podemos fundar en dicho medio probatorio la existencia de un pacto verbal que contradice lo pactado por las partes en el contrato de compraventa objeto de litigio, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 376 C.Civil , según el cual "Los tribunales valorarán la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre éstas se hubiere practicado".

Por todo ello, esta Sala considera que no cuenta con prueba suficiente acreditativa de la existencia de un pacto posterior entre las partes que modifique la estipulación cuarta del contrato de compraventa, al no haber aportado la demandada prueba que sustente dicho extremo, obviando la carga probatoria que le impone el art. 217.3 L.E.Civ .

CUARTO. Si bien es cierto que nuestro ordenamiento jurídico civil consagra el principio de libertad formal, como prueba el contenido del artículo 1.278 C.Civil , según el cual "los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez", no podemos obviar que tras permitir una clara libertad formal, nuestro Código Civil puntualiza que deberán constar en documento público, entre otros, "los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles", como se indica en el artículo 1.280, puntualizando el artículo 1.279 que cuando la ley exigiere el otorgamiento de escritura pública, "los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez".

En el supuesto de autos, reiteramos que vendedores y compradora estipularon la necesidad de que se inscribiese en el Registro de la Propiedad la finca no inscrita, considerando dicha condición esencial, puesto que la compradora quería solicitar un préstamo hipotecario, como indicó su representante legal al responder al interrogatorio de preguntas. El incumplimiento de dicha condición esencial conlleva la posibilidad de resolver el contrato de compraventa. A estos efectos, el Tribunal Supremo señala, en sentencia de 21 de marzo de 1986 , que es doctrina reiterada de la Sala que para que pueda prosperar la acción resolutoria establecida en el párrafo 1º del artículo 1.124 del Código Civil , es preciso que quien la alegue acredite, entre otros, los siguientes requisitos: 1º) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes la concertaron, 2º) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad, 3º) que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían, 4º) que dicho resultado se haya producido como consecuencia de una conducta obstativa del demandado, actuación que puede acreditarse por la prolongada inactividad o pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante, 5º) que quien ejercite esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían.

Con posterioridad, el Alto Tribunal, en sentencia de 30 de abril de 1996 , acoge la rectificación jurisprudencial apuntando que "según la moderna jurisprudencia, para que exista incumplimiento, no puede exigirse voluntad deliberadamente rebelde, pues es suficiente el incumplimiento inequívoco objetivo, aún no tenaz y persistente, pues basta que frustre el fin del contrato y que no exista una justa causa que sane la conducta de los compradores", postura ya anteriormente recogida en sentencias de 18 de marzo y 18 de diciembre de 1991 y 13 de julio de 1995 . Además, hemos de tener en cuenta que "no todo incumplimiento -en el sentido de falta de identidad cualitativa, cuantitativa o circunstancial, de lo ejecutado con lo debido- es suficiente para resolver una relación de obligación sinalagmática", de tal forma que para que un incumplimiento tenga fuerza resolutoria es necesario que sea esencial y produzca la consecuencia de privar sustancialmente al contratante perjudicado de lo que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato ( sentencias de 19 de mayo de 10 de octubre de 2005 , 5 de abril de 2006 , 4 de enero de 2007 y 19 de mayo de 2008 ).

Aplicando la jurisprudencia citada al supuesto que nos ocupa, entendemos que el incumplimiento de los vendedores fue sustancial por las razones antes indicadas, habiendo mostrado una actitud obstativa, al haber hecho caso omiso del requerimiento realizado mediante burofax, en fecha 19 de febrero de 2007, sin que se llevase a cabo el otorgamiento de escritura pública hasta el día 11 de diciembre de 2008, con posterioridad a la interposición de la demanda, no estando aún la finca inscrita en el Registro de la Propiedad. Todo ello nos conduce a la desestimación del recurso de apelación y a la consiguiente confirmación de la sentencia de instancia.

TERCERO.- En virtud de lo preceptuado en los artículos 394 y 398 L.E.Civ ., se impondrán a la parte apelante las costas procesales causadas en esta instancia.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

La Sala, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Doña Mercedes Rey García, en representación de D. Luis María y Doña Candelaria , contra la sentencia dictada en fecha 6 de abril de 2011 por el Juzgado de 1ª Instancia n· 7 de Madrid , en el procedimiento ordinario número1280=2008; acuerda confirmar dicha resolución en todos sus pronunciamientos.

Con expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales causadas en esta instancia.

Se acuerda la pérdida por la parte recurrente vencida del depósito constituido para recurrir.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala Nº 685/11, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo.