Sentencia Civil Nº 394/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 140/2008 de 29 de Septiembre de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

SENTENCIA Nº

Recurso de apelación nº 140/08

Procedente del procedimiento nº 628/06 Juicio ordinario

Tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Rubí

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Barcelona, formada por los Magistrados DÑA. Mª DOLORS PORTELLA LLUCH, DÑA. MARIA DOLORS MONTOLIO SERRA y DON ANTONIO RECIO CORDOVA, actuando la primera de ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 140/08

interpuesto contra la sentencia dictada el día 10 de noviembre de 2007 en el procedimiento nº 628/06 tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Rubí

en el que es recurrente DÑA. Mariola , y apelado DÑA. Adriana , previa deliberación, pronuncia en nombre de S.M. el

Rey de España la siguiente

S E N T E N C I A

Barcelona, 29 de septiembre de 2009

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente: FALLO: Que estimando íntegramente la demanda presentada por la procuradora de los tribunales Dña. Maria Luisa Valero Hernández debo condenar y condeno a Dña. Mariola y a D. Héctor pagar a Dña. Adriana la cantidad de 5535,52 euros mas los intereses legales y costas.

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal la Ilma. Sra. Magistrada Ponente DÑA. Mª DOLORS PORTELLA LLUCH.

Fundamentos

PRIMERO.- Dña. Adriana que gira comercialmente bajo el nombre de Fincas Garcés, interpuso demanda contra Dña. Mariola y D. Héctor , en reclamación del pago de la cantidad de 5.535,52 euros, que según la actora, se habían devengado por la gestión para la venta de una vivienda de su propiedad sita en la calle DIRECCION000 número NUM000 de Rubí, de la que desistieron los demandados, pese a que la operación ya había fructificado, al haber suscrito los vendedores y el comprador, sendos mandatos de venta y compra respectivamente a favor de la mediadora.

La demandada Dña. Mariola se opuso a la demanda con los argumentos que en resumen indicamos: a) el contrato de compraventa no llegó a celebrarse y comprador y vendedor han renunciado a ello, b) las gestiones de la actora han resultado infructuosas porque no se llegó a cumplir el mandato, c) el comprador aceptó la renuncia, d) en el documento número 7 nada se dice de los honorarios y se devuelven los 300 euros recibidos, e) no se llegó a un acuerdo por falta de consentimiento en el precio.

Tras lo anterior, la referida parte planteó demanda reconvencional en la que argumentaba acerca de la nulidad de la cláusula cuarta del contrato y solicitaba se declarase la nulidad del contrato de fecha 3 de mayo de 2005 (doc. 3, f. 17).

Por su parte, el demandado D. Héctor se opuso asimismo a la demanda con los argumentos que siguen: a) falta de legitimación activa al no constar el carácter con el que actuaba la actora, b) nulidad de la cláusula cuarta del contrato, y c) falta de relación contractual porque el contrato no está firmado por la actora.

La sentencia dictada en la instancia, tras un pormenorizado estudio de la doctrina y jurisprudencia aplicables al contrato de mediación o corretaje y después de analizar el contenido de los contratos suscritos, concluyó en el sentido de que se había producido el perfeccionamiento del contrato de compraventa en los términos del artículo 1450 del Código civil , de manera que la posterior renuncia a la venta del piso afectaba a la fase de consumación de la venta pero no incidía en el derecho del mediador a percibir unos honorarios que ya se habían generado.

Contra la expresada resolución ha planteado recurso la representación de Dña. Mariola cuya defensa expuso los argumentos que en síntesis reseñamos: a) infracción de garantías procesales porque a pesar de que la demanda se fundaba en el contrato de mandato de venta sin exclusiva que unía a las partes, el juzgador aplicó la doctrina del contrato de corretaje, causando indefensión a esta parte, b) errónea interpretación del contrato de mandato de venta, c) nulidad de la cláusula cuarta al contravenir lo dispuesto en el artículo 1450 del Código civil relativo al momento en que se perfecciona el contrato de compraventa, de conformidad con lo establecido en el artículo 10 de la Ley General para la defensa de consumidores y usuarios, d) comprador y vendedor no han llegado a ponerse de acuerdo en la cosa y el precio, ambas partes renuncian a llevar a cabo la operación, lo que supone que el mandato no se ha cumplido y no se han generado los honorarios que se reclaman, e) el contrato no se llegó a perfeccionar al no existir entre comprador y vendedor acuerdo en el precio.

SEGUNDO.- El argumento de la apelante sobre la infracción de normas o garantías procesales debe ser rechazado por inexistente, toda vez que tanto si se acude a las reglas del mandato como si se aplican las propias del corretaje, el thema decidendi será siempre la determinación de si el contrato de compraventa llegó a perfeccionarse, ya directamente entre las partes contratantes, ya a través del mandatario, con posibilidad de vincular con su actuación a las propias partes.

Centrada por tanto la cuestión en los términos expuestos, debemos comenzar por analizar los documentos suscritos por los litigantes entre sí y entre la actora y el tercero interesado en la compra de la vivienda de los actores.

En fecha 3 de mayo de 2005, los ahora apelante suscribieron con la actora un contrato que denominaron "Mandato de venta sin exclusiva", en cuya cláusula primera se convino que Fincas Garcés (nombre comercial de la actora), actuaba por cuenta y en representación de la parte mandante, con facultad para representarla en la operación de compraventa, y en su cláusula segunda se concertó una expresa autorización a la mandataria para que pudiera suscribir paga y señal, obligándose en consecuencia la parte mandante a cumplir todas las obligaciones dimanantes de la misma, dentro de los límites de éste mandato. Las cantidades que se tomen, lo serán en concepto de arras penitenciales o a cuenta, según considere el mandatario más interesante para el mandante (doc. 3, f. 17).

Por tanto, y a la vista de lo expuesto, el contrato suscrito facultaba a la mediadora/mandataria para representar a los vendedores, variando de este modo lo que constituye una nota característica del mediador o corredor, cual es que su actividad es sólo la de poner en relación a los contratantes sin participar personalmente en el negocio.

En fecha 1 de junio de 2005, la ahora parte actora suscribió lo que denominó "Mandato de Compra" con D. Juan Manuel , en el que éste último encargaba a la mandataria la compra con provisión de fondos del piso sito en la DIRECCION000 número NUM001 - NUM000 , piso NUM001 puerta NUM002 de Rubí, y reiterando los términos del contrato antes reseñado, se convino también una autorización al mandatario para representar al mandante en el correspondiente contrato de arras o compra venta con la parte vendedora (doc. 4, f.18).

En el indicado contrato se convino la entrega de 600 euros, así como que si la propiedad no aceptaba las condiciones pactadas en el presente documento, el mandante recuperaría la cantidad depositada, indicándose asimismo que la compraventa se firmaría antes del 30 de junio de 2005.

No obstante, llegada la indicada fecha, D. Juan Manuel (parte compradora) y la actora Dña. Adriana , ampliaron los efectos del documento hasta el día 15 de julio de 2005.

Pues bien, la parte vendedora tuvo puntual conocimiento de la referida operación, ya que en fecha 2 de junio de 2005 suscribió con la mandataria documento de recepción de 300 euros (de los 600 pagados por el comprador), de los que se hizo constar eran "a cuenta del total precio para la compra del piso", indicándose asimismo que el precio neto de la citada compraventa era de 238.600 euros y que el resto del precio hasta el pago total se abonaría antes del día 15 de julio de 2005, en cuyo momento se procedería a la firma de la escritura (doc.5, f.19).

Sin embargo, y pese a haber suscrito el anterior documento, los vendedores suscribieron un contrato el día 13 de junio siguiente con otra inmobiliaria (f. 104) en el que recepcionaron la cantidad de 18.500 euros en concepto de arras penitenciales y finalmente, en fecha 1 de julio otorgaron escritura pública de compraventa (f. 23, doc. 9).

TERCERO.- Expuestos de este modo los antecedentes fácticos del caso enjuiciado, la cuestión jurídica a resolver es, como indicábamos, la determinación de si el contrato de compraventa quedó perfeccionado, y deben devengarse honorarios a favor del mediador, o si por el contrario, el iter negocial no había concluido, y por tanto, no se generan honorarios.

Y decimos que la cuestión jurídica debe resolverse en los términos expuestos porque como ha señalado el Tribunal Supremo en sentencia de 30 de abril de 1998, que reitera en la de 5 de noviembre de 2004 y la de 13 de junio de 2006, el contrato de mediación nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador, y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas, los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirente su puesta en contacto con el vendedor, concertando ambos el negocio, que efectivamente llevan a cabo, ya que desde este momento el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, que es precisamente la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se hallare totalmente consumada.

Pues bien, en el caso que nos ocupa, y puesto que la mediadora tenía autorización para actuar también como mandataria y representar a los vendedores en la suscripción del contrato, ya fuera de arras o de compraventa, será forzoso concluir que tal concierto de voluntades quedó plasmado en la aceptación por parte de los indicados vendedores, en fecha 2 de junio de 2005, de la cantidad de 300 euros a cuenta del total precio para la compra del piso, cuyo precio neto a percibir por los referidos vendedores quedó fijado en 238.600 euros en el expresado documento, y en el que asimismo se hizo constar que la escritura se firmaría el día 15 de julio siguiente.

De esta manera, los vendedores ratificaron la actuación de la mediadora, por lo que de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1727 del Código civil , están obligados a cumplir las obligaciones contraídas por el mandatario dentro de los límites del mandato, y no se discute, porque así está contractualmente pactado y las demandadas nada han alegado acerca de este extremo, que la gestión encargada incluía la representación para la firma del contrato, además de que, como se ha visto, tal actuación fue posteriormente refrendada a través del documento de fecha 2 de junio de 2005 indicado.

Compartimos por tanto, la acertada argumentación del juzgador de instancia en el sentido de que el contrato de compraventa había quedado ya perfeccionado y que tan sólo restaba pendiente su definitiva consumación mediante la entrega del piso y del resto del precio, en el momento del otorgamiento de la escritura.

CUARTO.- Se reitera asimismo por la recurrente la nulidad de la cláusula cuarta del contrato de fecha 3 de mayo de 2005 , de la que hace derivar la nulidad de todo el contrato, pretensión que sin embargo, no resulta de interés para la resolución del caso de autos porque el derecho de la actora a percibir los honorarios no se asienta en la expresada cláusula, y en concreto, en el apartado de la misma que define el momento de perfeccionamiento del contrato, sino en la argumentación expuesta en el sentido de que el contrato había quedado perfeccionado al ratificar los vendedores la actuación de la actora, es decir, y reiterando lo explicado, no se trata de que se considere perfeccionado el contrato por la recepción de alguna cantidad de parte de un comprador, sino que se considera perfeccionado el contrato al concurrir la oferta y la aceptación de ambas partes contratantes materializada en la ratificación que efectuaron los ahora apelantes a través del documento de fecha 2 de junio de 2005 indicado.

En consecuencia, y de conformidad con lo hasta aquí expuesto, procede la desestimación del recurso y la íntegra ratificación de la sentencia de instancia cuyos acertados argumentos asumimos.

QUINTO.- Las costas de esta alzada han de ser a cargo de la parte apelante (art. 398 EC ).

Fallo

El Tribunal acuerda: Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dña. Mariola contra la sentencia de 10 de noviembre de 2007 dictada por el Sr. Juez del juzgado de primera instancia número 6 de Rubí que confirmamos íntegramente siendo a cargo de la parte apelante el pago de las costas de esta alzada.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.