Sentencia Civil Nº 40/2006, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 2, Rec 5841/2005 de 08 de Febrero de 2006

Encabezamiento

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: 1ªInstan.Sevilla nº2

ROLLO DE APELACIÓN Nº 5841/2005-Y

AUTOS Nº 795/2003

S E N T E N C I A Nº 40/06

AUDIENCIA PROVINCIAL SEVILLA

Sección Segunda

PRESIDENTE ILMO. SR.

DON MANUEL DAMIÁN ÁLVAREZ GARCÍA.

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

DON CARLOS PIÑOL RODRÍGUEZ

DON ANDRÉS PALACIOS MARTÍNEZ

En la Ciudad de SEVILLA a ocho de febrero de dos mil seis.

Visto, por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de SEVILLA, el recurso de apelación interpuesto en los autos de juicio Ordinario, procedentes del Juzgado de Primera Instancia referenciado, donde se ha tramitado a instancia la entidad TELINFO SEVILLA, S.L. que en el recurso es parte apelante, representada por el Procurador Don Santiago Rodriguez Jiménez, contra la entidad CEREALES MATAMOROS, S.L., que en el recurso es parte apelada y representada por la Procurada Doña Pilar Durán Ferreira.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 11 de Mayo de 2005 , cuya parte dispositiva es como sigue:

" Que debo estimar y estimo la demanda interpuesta por el Procurador Don Santiago Rodriguez Jiménez, en nombre y representación de la entidad TELINFO SEVILLA, S.L. contra la entidad CERALES MATAMOROS, S.L., resultando ésta deudora de aquella en la cantidad de 127.693'90 euros y asimismo debo estimar y estimo la demanda reconvencional de la entidad CERALES MATAMOROS, S.L. frente a la entidad TELINFO SEVILLA, S.L. resultando a su vez la segunda deudora de la primera en la cantidad de 79.098'17 euros.//Y asimismo, compensando judicialmente las deudas que recíprocamente ambas entidades tiene una frente a la otra, de lo que resulta un saldo acreedor a favor de TELINFO SEVILLA, S.L. de 48.595'73 euros, debo condenar y condeno a CERALES MATAMOROS, S.L. abonar a TELINFO SEVILLA, S.L. dicho importe.//Cada parte habrá de abonar las costas causadas a su instancia"."

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, se emplazaron a las partes y se elevaron los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. Tras la votación y fallo, quedó el recurso visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON MANUEL DAMIÁN ÁLVAREZ GARCÍA. quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Es incuestionable que la entidad actora y apelante, Telinfo Sevilla, S.L., ostenta un derecho de crédito frente a la demandada y revonviniente, Cerales Matamoros, S.L., representado por la parte del precio pendiente de pago (12.020,24 euros) por la compraventa inmobiliaria celebrada el 1 de Junio de 2001, y por el importe del I.V.A. de dicha transmisión (115.674,82 euros) -que debe ser abonado a la vendedora para que ésta, única responsable fiscal, lo ingrese en la Hacienda pública-, como reconoció el representante legal y administrador solidario de la sociedad compradora, Sr. Carlos Miguel , tanto en las Diligencias Previas nº 7830/01 tramitadas por el Juzgado de Instrucción, nº 19 de Sevilla, como en el interrogatorio de parte practicada en el juicio oral, a pesar de que en la escritura notarial de compraventa las cantidades reclamadas por la actora constan como entregadas en el acto por la demandada.

SEGUNDO.- La estimación de la reconvención en la sentencia de primer grado no se funda en datos indiciarios como afirma la parte recurrente. Los indicios a que hace referencia la resolución apelada son: la buena fe de la parte compradora al reconocer que las sumas reclamadas por la entidad vendedora no habían sido entregadas, pese a que ésta confesó haberlas recibido en la escritura de compraventa; la falta de calificación urbanística del ático como estudio, y la existencia de un embargo sobre una de las fincas vendidas como libre de cargas; y la existencia del compromiso de adecuación y perfeccionamiento de todo el edificio, asumido por la vendedora y recogido en el requerimiento notarial practicado a su instancia el 2 de Agosto de 2001. Tales indicios sustentan, a juicio del Juzgador a quo, exclusivamente la realidad de un pacto verbal entre las partes litigantes, por cuya virtud la compradora retendría parte del precio para garantizar el cumplimiento por la vendedora de su obligación de adecuar la situación física y jurídica del edificio a lo convenido contractualmente.

TERCERO.- La entidad Telinfo, al formalizar el recurso de apelación, discrepa de dos de los conceptos que son objeto de la reclamación reconvencional: el menor valor de la finca nº 16, al tratarse urbanísticamente de un trastero, aunque registralmente aparezca como estudio; y el importe de las facturas por los trabajos de acondicionamiento de las fincas y por la reposición de elementos que faltaban al recuperar la posesión de las mismas.

Pero no discute el resto de las partidas que integran la pretensión reconvencional, esto es, el mayor importe del saldo pendiente del préstamo hipotecario en que la compradora se subrogó, la liberación del embargo que gravaba la finca registral nº 72.695 vendida como libre, y las deudas abonadas al Ayuntamiento de Sevilla por IBI y servicios urbanísticos.

CUARTO.- La finca nº 16 sita en el ático o torreón del edificio fue vendida como estudio a un precio similar al de las viviendas, abonándose por ella 10.091.672 pesetas (equivalentes a 60.652'71 euros). Sin embargo, aunque registralmente figure como estudio por ser esta calificación la asignada en la escritura notarial de división horizontal, a efectos urbanísticos es un trastero, que no puede transformarse en vivienda habitable por carecer de licencia de ocupación, situación urbanística que no consta que fuera conocida por el administrador de la entidad compradora antes del momento de otorgarse la escritura notarial.

Físicamente la finca registral 72.079 consta de una habitación, diáfana y sin servicios, con una superficie de 25 m2. con 74 dm.2 útiles, y de 40 m2 con 73 dm.2 construidos incluida la parte proporcional de zonas comunes, y cuenta además con dos terrazas privativas de 64 m2 y 92 dm.2, circunstancia ésta que lo aparta de las características específicas y propias de un trastero y que permite desarrollar en él actividades artísticas o contemplativas, lo que ha de tener su repercusión en la cuantificación de su valor real.

La inhabilidad funcional de la finca nº 16 para la utilización como vivienda frustra el interés jurídico y económico de la entidad compradora, que pretendía adquirir un estudio-vivienda para destinarla a arrendamiento, entraña un incumplimiento contractual imputable a la sociedad vendedora, y obliga a computar como perjuicio patrimonial resarcible tanto el menor valor de dicha finca urbana, como la consiguiente repercusión de dicha disminución en el I.V.A.

La parte reconviniente aporta dos informes valorativos, ambos ratificados en forma contradictoria en el juicio oral, sin que la parte actora presentara valoración alternativa alguna: el informe, elaborado por la arquitecto Sra. María Angeles , valora el trastero en 16.292 euros, cifrando en 400 euros el metro cuadrado construido en 2001 y en la zona considerada; el informe, emitido por el agente de la propiedad inmobiliaria Sr. Jose Ignacio , estima que el precio de mercado del trastero, con dos terrazas, es de 11.118'72 euros, aplicando "la idea del valor de repercusión para construir".

Partiendo de la valoración urbanística y constructiva de la arquitecto, por ser más técnica y precisa, y a la par más beneficiosa para la parte vendedora, es necesario incrementar el valor estimado de 16.292 euros en 6.492 euros más, resultantes de multiplicar por 100 euros los 64 m2 con 92 dm.2 de las dos terrazas privativas que la perito no incluyó "al no computar como superficies construidas", y que tienen un innegable valor económico que ponderadamente fija este Tribunal en el 25% del valor del m2 construido. En consecuencia, valorado el "trastero" y sus terrazas en 22.784 euros y ascendiendo el precio pagado a 60.652'71, el menor valor de dicha finca importa 37.868'71 euros, y, reducida la base del I.V.A. en esta cantidad, la menor repercusión calculada al tipo de 7% asciende a 2.650'81 euros. Ello implica una parcial estimación del recurso.

QUINTO.- La necesidad de adecentar y perfeccionar el edificio en general -y no sólo en los concretos extremos constatados en la diligencia judicial de lanzamiento-, como obligación asumida por la parte vendedora que debía entregar la finca urbana perfectamente terminada y en estado de ser habitada, comprende la ejecución de trabajos de fontanería, pintura y electricidad, la reposición de los elementos que faltaran o estuvieran dañados, la instalación de la máquina del ascensor, y la obtención de los boletines de enganche de suministros de agua y electricidad. La parte compradora-reconviniente, que recuperó la posesión del edificio adquirida mediante la diligencia de lanzamiento practicada el 22 de Abril de 2003, acredita, mediante la aportación de facturas que fueron ratificadas, sin contradicción, por sus emitentes en el juicio oral, no sólo la efectiva realización de los trabajos y la realidad de los suministros y enganches, sino también el abono de las mismas, sin que la parte vendedora-actora haya probado -ni intentado probar- que incumplió su compromiso de adecentar y acondicionar un edificio que iba a ser destinado a arrendamiento de viviendas plurifamiliares. Por ello, el recurso de apelación ha de ser desestimado en este punto.

SEXTO.- De acuerdo con una consolidada doctrina jurisprudencial, de cita ociosa por sobradamente conocida, la compensación, como modo de extinción de las obligaciones, además de legal y convencional, puede ser judicial, que no exige la concurrencia de todos los requisitos que previene el art. 1.195 del Código Civil , pudiendo alguno de ellos, como la liquidez y la exigibilidad, discutirse y determinarse en el litigio donde se plantea.

En el supuesto enjuiciado, procede compensar judicialmente los créditos de los litigantes en la cantidad concurrente, de manera que, siendo Cereales Matamoros, S.L. deudora de Telinfo Sevilla, S.L. en la suma de 127.693'90 euros, y ésta de aquélla en 69.354'60 euros (tras haberse cifrado el menor valor de la finca nº 16 en 37.868'71 euros, y la menor repercusión del I.V.A. en 2.650'81 euros), el saldo a favor de Telinfo se fija en 58.339'30 euros, frente a los 48.595'73 de la sentencia de primera instancia.

SÉPTIMO.- Dado el signo de la presente resolución, que modifica cuantitativamente la suma que, tras compensación judicial, adeuda la demandada-reconviniente a la actora, no procede hacer especial pronunciamiento sobre las costas procesales de alzada merced a la parcial estimación del recurso de apelación.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que, en parte estimando y en parte desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Santiago Rodríguez Jiménez, en nombre y representación de la Entidad TELINFO SEVILLA, S.L., contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia, nº 2 de los de Sevilla, debemos modificar dicha resolución en el sentido de condenar a CEREALES MATAMOROS, S.L. a abonar a Telinfo Sevilla, S.L. la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS TREINTA Y NUEVE EUROS CON TREINTA CÉNTIMOS (58.339'30 euros); no hacemos especial pronunciamiento sobre las costas procesales de segundo grado.

Así por esta nuestra Sentencia, juzgando definitivamente en segunda instancia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN. Leida y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistado Ponente que la dictó en lugar y fecha. Doy fe.