Sentencia Civil Nº 400/2007, Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 1, Rec 289/2007 de 29 de Noviembre de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

VALLADOLID

SENTENCIA: 00400/2007

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000289 /2007

SENTENCIA Nº 400

ILMA. AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALLADOLID

SECCION PRIMERA

Ilmo. Sr. Presidente: D. FRANCISCO SALINERO ROMAN

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSE RAMON ALONSO MAÑERO PARDAL

D. JOSE ANTONIO SAN MILLÁN MARTIN

En VALLADOLID, a veintinueve de Noviembre de dos mil siete.

VISTOS por esta Sección Primera de la Ilma. Audiencia Provincial de Valladolid, en grado de apelación, los autos de juicio ordinario nº 509/2005 del Juzgado de 1ª Instancia nº 12 de Valladolid, seguido entre partes, de una como demandante-apelante la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 , SITO EN C/ DIRECCION000 Nº NUM000 , NUM001 , NUM002 Y NUM003 Y C/ DIRECCION001 Nº NUM004 , DE LA CIUDAD DE VALLADOLID, que ha estado representada por la procuradora Dª Tatiana González Riocerezo, bajo la dirección del abogado D. Yago Muñoz Blanco, como demandada-apelante la mercantil PROMOTORA CONDE DE SEPULVEDA 14, S.L., con domicilio en Madrid, que ha estado representada por el procurador D. Carlos Callejo Gómez y defendida por el abogado D. Luis Sanz de Castro, y como demandada-apelada la sociedad FERROVIAL AGROMAN S.A., con domicilio en Madrid, que no ha comparecido en el recurso; sobre defectos de construcción.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Seguido el litigio en cuestión por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia de referencia, con fecha 9 de noviembre de 2006, se dictó sentencia cuyo fallo dice así: "Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 - NUM001 - NUM002 - NUM003 y DIRECCION001 nº NUM004 de Valladolid ( EDIFICIO000 ) representada por el/la Procurador/a Sr/Sra González Riocerezo contra la PROMOTORA CONDE SEPÚLVEDA S.L. y AGROMAN FERROVIAL S.A.:

1º.- CONDENO solidariamente a la PROMOTORA CONDE SEPÚLVEDA S.L. y AGROMAN FERROVIAL S.A., al pago a favor de la demandante de la cantidad de 105.023,71 €, como responsables de los vicios o defectos constructivos aparecidos en elementos comunes y no comunes de la comunidad de propietarios demandante, así como por las reparaciones urgentes a las que los mismos dieron lugar, CONDENANDO además por estos conceptos tan solo a la Promotora Conde Sepúlveda S.L. al pago a la actora de 1.741,88 € más el interés legal de esta suma desde la interpelación judicial.

2º.- CONDENO a la Promotora Conde Sepúlveda S.L. al pago a favor de la demandante de la cantidad de 53.314,26 € por su responsabilidad en la diferencia de calidades o elementos entre lo proyectado y lo realmente ejecutado.

Se absuelve a los demandados de los restantes pedimentos.

Cada parte ha de satisfacer las costas causadas su instancia y las comunes por mitad."

Dicha sentencia fue aclarada por auto de 9 de enero de 2007 , cuya parte dispositiva dice: SE SUBSANA el error material padecido en la sentencia recaída en este procedimiento, de 9 de noviembre de 2006 , consistente en plasmar como demandado a don Victor Manuel , que no ha sido parte en el presente procedimiento, procediendo la supresión de dicha referencia.

SE SUPLE la omisión padecida relativa a los 14.065 € pagados por la actora a Aguas Valladolid, por las intervenciones que ésta hubo de hacer para la reparación de la tubería que enlaza el pozo registro de la Comunidad de Propietarios con la red municipal, condenando a ambos demandados a abonar solidariamente tal importe a la demandante.

SE ACLARA el fallo de la sentencia en lo referente a que en los 42.348,80 € a que fueron condenados los demandados, no se incluyen reparaciones correspondientes a deficiencias o desperfectos que tenían claramente su origen en la falta de un mantenimiento adecuado de los elementos afectados y que además fueron excluidas de los informes periciales"

TERCERO.- Notificada a las partes la referida sentencia, por las respectivas representaciones de la demandante y la demandada Promotora Conde de Sepúlveda 14 S.L. se preparó recurso de apelación que fue interpuesto dentro del término legal alegando lo que estimó oportuno. Por cada una de ellas se presentó escrito de oposición al recurso interpuesto de contrario. Recibidos los autos en este Tribunal y personadas las partes según se ha indicado, se señaló para deliberación, votación y fallo el día 22 de noviembre, en que ha tenido lugar lo acordado.

Vistos, siendo ponente el Ilmo. D. JOSE RAMON ALONSO MAÑERO PARDAL.

Fundamentos

PRIMERO.- En los autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número Doce de Valladolid se ha dictado sentencia parcialmente estimatoria de la demanda formulada contra la "Promotora Conde Sepúlveda, S.L." y "Agroman Ferrovial S.A.", resolución contra la que interponen sendos recursos de apelación la entidad codemandada "Promotora Conde Sepúlveda, S.L." de un lado, y de otro la parte actora, Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 (que comprende la totalidad de viviendas sitas en los números NUM000 , NUM001 , NUM002 y NUM003 de la DIRECCION000 , y el número NUM004 de la DIRECCION001 en esta Ciudad), interesando ambos recursos solo la parcial revocación de dicha resolución.

SEGUNDO.- El recurso de apelación que formula la entidad "Promotora Conde Sepúlveda, S.L.", efectúa solo un genérico reproche a la resolución dictada en la instancia y ello pese a que el Juez "a quo" lleva a cabo un exhaustivo y pormenorizado análisis de todas y cada una de las deficiencias que se denuncian en la demanda que da origen a este procedimiento, sin entrarse en el recurso en momento alguno en el debate de las partidas con arreglo a las cuales decide el Juez de Instancia la parcial estimación de los pedimentos efectuados en la demanda. Así, como primera cuestión, parece que centra su desacuerdo la entidad apelante con la resolución recurrida en que entiende se incurre por el Juzgador en una errónea valoración de la prueba practicada en la instancia, pues de lo actuado y probado no puede concluirse en la existencia de incumplimientos de notoria importancia en la construcción acometida por "Promotora Conde Sepúlveda, S.L.", ni por tanto en que se haya producido una entrega de cosa distinta, inútil o arruinada que imposibilite su utilización por los copropietarios actores. Este motivo de recurso no puede ser estimado por esta Sala, debiendo darse por íntegramente reproducidos al objeto de evitar innecesarias repeticiones los acertados razonamientos realizados por el Juez de Instancia en el fundamento de derecho segundo de la resolución recurrida en el que, con argumentación impecable, expresa con detalle y pormenorizada cita de doctrina jurisprudencial aplicable al efecto la extensión que debe darse al concepto de ruina, que no es solo la ruina en sentido estricto, sino también la denominada ruina funcional, la cual abarca al cúmulo de imperfecciones que exceden de las ordinarias o corrientes, o que por su generalización y extensión, alcanzando a la casi totalidad de la obra, convierten el uso y utilización de lo adquirido en extremadamente gravoso o incómodo, lo cual en modo alguno excluye la posibilidad de que dichas deficiencias sean resarcidas, y ello por aplicación de lo dispuesto en el artículo 1.101 del Código Civil . Los dictámenes periciales son concluyentes al respecto y la propia entidad apelante reconoce en su recurso la existencia de múltiples deficiencias a las que trata de restar importancia, si bien, como no puede ser de otra manera, admite la existencia de problemas derivados entre otros de las inundaciones producidas por el retroceso que se origina en la red de saneamiento, el problema que causa el pavimento de entrada al garaje, las dificultades en las zonas de maniobra, supresiones en lo proyectado, cambio de sistema de cimentación y otras varias deficiencias calificadas de menores. Es por todo lo indicado que el motivo de recurso así articulado no puede ser estimado por esta Sala.

TERCERO.- En el segundo motivo de recurso se denuncia la infracción, por inaplicación, de los artículos 1.091, 1.255, 1.484, 1.489 y 1.490 del Código Civil , reiterando la tesis de la contestación a la demanda en el sentido ya expuesto de que tanto las deficiencias constructivas en zonas comunes como las diferencias de calidades comunitarias son cuestiones expresamente contratadas, asentidas y convenidas por los adquirentes, quienes en su caso debieron ejercitar la actio quati minoris cuyo plazo de ejercicio es de tan solo seis meses. Insiste la entidad apelante en esta postura sin efectuar referencia alguna al completo razonamiento en el que la sentencia recurrida rebate la tesis de la demandada-apelante con cita de doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo. No cabe en este concreto apartado más que reiterar la improcedencia del motivo de recurso, pues es evidente, primero, que en modo alguno puede concluirse que por el hecho de quedar perfeccionada la venta con la entrega de la cosa deban aceptar los compradores las deficiencias o imperfecciones que la misma contenga y que hagan imposible su uso y utilización para el fin que le es propia, ni tampoco que la única acción de la que dispongan sea la de las acciones sujetas al plazo de caducidad del artículo 1.490 del Código Civil, y segundo , que los artículos invocados por la entidad apelante -artículos 1.484 y siguientes del Código Civil -, devienen inaplicables en aquéllos supuestos en los que la demanda no se dirige a obtener las reparaciones provenientes de vicios ocultos, sino los derivados del defectuoso cumplimiento, bien por haber sido hecha la entrega de cosa distinta, en su doble acepción, o bien con defectos o imperfecciones tales que hagan impropio el objeto de la compra al fin al que se destina, que es lo que acontece en el presente supuesto. Este segundo motivo merece idéntica suerte desestimatoria.

CUARTO.- En su tercer motivo de recurso la entidad apelante cuestiona el hecho de que la sentencia recurrida le imponga una condena solidaria junto a la constructora codemandada por determinados defectos constructivos existentes en la obra ejecutada, señalando que por razón del momento en que se obtuvo la licencia no es de aplicación la Ley de Ordenación de la Edificación, y que siendo la solidaridad la excepción, pudo y debió exonerarse de responsabilidad a la promotora respecto de aquéllas deficiencias constructivas directamente reprochables a la constructora.

En este sentido cabe indicar, primero, que la condena impuesta en la instancia a la mercantil Promotora hoy apelante no se fundamenta en la Ley de Ordenación de la Edificación, sino que la mención a dicha normativa se recoge exclusivamente -fundamento de derecho tercero-, al indicarse que es con dicha Ley cuando se resuelve el problema de la definición de dicha figura en el proceso constructivo, consagrándose así la construcción que de la misma se venía haciendo ya con anterioridad por la doctrina jurisprudencial, de la que son buen ejemplo las resoluciones que expresamente se recogen por el Juez de Instancia. Así, ejecutándose la obra en su beneficio, siendo su actuación encaminada a la venta a terceros que confían para la adquisición en su prestigio comercial y presencia en el mercado, y siendo el promotor quien elige y contrata al contratista y técnicos que llevan a cabo la actividad constructiva, está plenamente justificada la decisión del Juez de Instancia de condenar a dicha promotora con carácter solidario, pues esta asume la obligación de entrega de la obra en condiciones útiles para su aprovechamiento, incurriendo en responsabilidad de no ser así, de tal manera que hace suya la ejecución de los trabajos asumiendo las consecuencias del defectuoso o negligente actuar de los técnicos y contratista designados -culpa in eligendo y culpa in vigilando-, dado que en el proceso final es también quien se lucra con la ejecución de los trabajos desarrollados por estos. En consecuencia, este tercer motivo de recurso también debe ser desestimado.

QUINTO.- En lo relativo al recurso de apelación que formula la Comunidad de Propietarios actora se fundamenta este en cinco de las partidas que integran la reclamación deducida con la demanda y que no han sido estimadas por el Juez de Instancia, propugnando además ahora al tiempo del recurso que la condena por estas cinco partidas se imponga exclusivamente a "Promotora Conde Sepúlveda S.L.". Así, en el apartado de vicios y defectos constructivos es objeto de impugnación la decisión de no incluir entre los conceptos indemnizables las conceptuadas como: a) anchos de circulación en garaje inadecuados, b) diseño inadecuado de la rampa de garaje que hace que los coches tengan que esperar en pendiente y c) grietas generalizadas en el monocapa de terrazas y tendederos, y en lo relativo a la diferencia de calidades y omisiones entre lo ejecutado y proyectado e irregularidades urbanísticas se incluyen las dos restantes, a saber: a) cambio de pavimentos en trasteros y b) existencia y determinación del exceso de aprovechamiento materializado en la planta de bajo cubierta del edificio sobre la edificabilidad concedida en el inmueble y determinación del valor urbanístico del incremento del aprovechamiento materializable del inmueble, así como contra el pronunciamiento sobre costas procesales efectuado en la instancia.

Procede por consiguiente un examen individualizado de cada una de las cuestiones propuestas en este recurso.

En el apartado a) de vicios o defectos constructivos se alude a los anchos de circulación inadecuados en el garaje, partida que se rechaza por el Juez de Instancia como indemnizable sobre la idea de que siendo cierto que en algunos puntos la anchura mínima no alcanza la medida exigida por el Plan de Ordenación Urbana de Valladolid, la falta de objeción por los Servicios Técnicos Municipales durante la tramitación y concesión de la licencia de obras excluye la posibilidad de reclamación por este concepto. En este sentido debe indicarse por esta Sala que no cuestionándose propiamente que el ancho de los viales de circulación en el interior del garaje es inferior en diferentes puntos al exigido por el P.G.O.U. de Valladolid, la merma que se produce para los copropietarios y usuarios del garaje es evidente por la mayor dificultad e incomodidad que de forma permanente deben padecer en la utilización de su garaje, lo que efectivamente determina que deba considerarse ajustada a derecho su reclamación por este concepto, habiendo señalado ya esta misma Sala en alguna ocasión (sentencia de fecha 28 de abril de 2.003 entre otras), que el hecho de la concesión de licencia de obras por la autoridad municipal en modo alguno legaliza o autoriza eximir del cumplimiento de las normas urbanísticas, y menos redundando dicho incumplimiento en la adecuada satisfacción de las obligaciones contraídas entre las partes. Así acontece en el caso presente en el que no solo resulta incuestionado el incumplimiento de la normativa urbanística, sino que además es evidente el perjuicio que en el uso diario del garaje dicho incumplimiento ocasiona a los copropietarios directamente afectados. Es por ello que en el apartado de vicios o defectos constructivos la condena debe incrementarse en la cantidad reseñada por este específico apartado, esto es, 90.720 €.

En cuanto al apartado b) del apartado de vicios y defectos constructivos, se concreta en el que se denomina como diseño inadecuado de la rampa de garaje, cuando resulta de los informes periciales obrantes en los autos, que la cuestión no está propiamente en el diseño de la rampa, que cumple la normativa urbanística, sino más bien en el sistema ideado de puerta del garaje, que al ser de apertura lateral abate sobre la meseta o zona de espera diseñada al efecto obligando a los vehículos a efectuar su espera en la zona de rampa o pendiente; Por tanto, la propuesta efectuada por los peritos se limita tan solo a modificar el sistema de apertura sustituyendo la puerta existente por otra de tipo seccional o vertical que al abrirse no invada la zona de espera; Rechaza el Juez de Instancia la pretensión efectuada al respecto sobre la base de que ni en la fase de tramitación ni en la concesión de la licencia de obra se efectuaron objeciones por los Servicios Técnicos Municipales. En relación con este concreto apartado del recurso, y con independencia de que no se comparta la tesis argumental del Juez de Instancia para el rechazo de un motivo que ha tenido favorable acogida en otros concretos pedimentos, lo cierto es que no existe un defectuoso diseño de la rampa del garaje que es lo que se denuncia por la comunidad de propietarios actora, y en todo caso si la cuestión como parece obedece a un defectuoso diseño de la puerta del garaje el problema no afecta a la constructora ni a la promotora al haberse ejecutado cumplidamente lo que se ideó, diseñó y presupuestó como puerta de entrada y salida al garaje. En este sentido debe confirmarse la decisión desestimatoria del Juez de Instancia.

El tercero de los motivos de recurso en el tema de vicios o defectos constructivos es el relativo a las grietas generalizadas en monocapa de terrazas y tendederos. Esta partida es rechazada por el Juez de Instancia como indemnizable en atención, tanto al hecho de que por el perito judicial no se entiende que sea un problema generalizado en el edificio, como por el hecho de que dicho perito estima que en la aparición de las mismas ha podido incidir la actuación de los propietarios al sustituir las celosías que cerraban dichas terrazas por carpinterías acristaladas merced a las cuales se han incorporado a la superficie útil de las cocinas. La decisión desestimatoria debe ser también confirmada, pues lo cierto es que de lo actuado y probado, y tras haberse acreditado una actuación de los copropietarios del inmueble sobre dichos elementos al sustituir las celosías existentes por carpinterías metálicas, no se puede concluir indubitadamente que el defecto apreciado sea debido a una defectuosa ejecución de la obra.

SEXTO.- El segundo bloque de motivos de recurso pretende, en primer lugar, la inclusión como partida indemnizable del cambio de pavimentos en los trasteros al haberse omitido la colocación de solado de terrazo en los mismos, y que el Juez de Instancia no atiende en la resolución recurrida. La razón por la que dicho motivo es desestimado por el Juez de Instancia resulta obvia, pues de lo actuado y probado, salvo las alegaciones de parte realizadas en los autos, lo cierto es que no se constata de la documentación obrante en autos que estuviese prevista la colocación de terrazo en los trasteros, cuestión esta que de ser así habría podido ser contrastada y advertida por la propiedad de manera inmediata al finalizar la obra y ser entregadas las viviendas con sus elementos anejos a los copropietarios.

En segundo lugar se incluye como motivo de recurso la desestimación por el Juez de Instancia de la partida definida como existencia y determinación del exceso de aprovechamiento materializado en la planta de bajo cubierta del edificio sobre la edificabilidad concedida en el inmueble y determinación del valor urbanístico del incremento del aprovechamiento materializable del inmueble. Bajo esta compleja mención se hace referencia en realidad a la indemnización que considera la Comunidad de Propietarios debe satisfacerle la Promotora al objeto de legalizar la situación existente en el inmueble, bien mediante la compra del exceso de aprovechamiento efectivamente materializado por la incorporación del espacio bajo cubierta a determinadas viviendas de la última planta de alguno de los portales del inmueble, que debería hacerse abonando su importe al Excmo. Ayuntamiento de esta Ciudad, bien mediante la clausura y cierre de estos espacios por cuya pérdida debe ser indemnizada la propia Comunidad de Propietarios al tratarse de un espacio del que es legítima titular. La pretensión que se reitera en esta segunda instancia no puede ser estimada por esta Sala, debiendo confirmarse la decisión adoptada por el Juez "a quo", cuyos razonamientos se asumen y hacen propios al objeto de evitar innecesarias repeticiones. Baste añadir al respecto que ni tan siquiera se acredita en las actuaciones cual puede ser el proceso administrativo que deba seguirse para la legalización del espacio bajo cubierta cuyo aprovechamiento ha sido excedido, ni su coste, de tal forma que el expediente seguido por el Excmo. Ayuntamiento de esta Ciudad contra la Promotora ha finalizado con una importante sanción económica para ésta, por lo que en modo alguno consta suficientemente acreditado que la Comunidad de Propietarios deba proceder a la adquisición de dicho espacio para obtener la licencia de primera ocupación de la que actualmente se carece, dándose además la circunstancia, y es necesario reseñarlo, que dicho espacio no está en posesión, ni a disposición de la Comunidad como tal, sino que pertenece en la actualidad a título privativo a aquéllos copropietarios directamente beneficiados con su adquisición a la Promotora, propietarios estos que además están también representados en esta litis por el Presidente de la Comunidad.

El segundo argumento es también rebatible, pues si el espacio al que se hace referencia es un espacio no edificable, ni susceptible de aprovechamiento, no puede considerarse la Comunidad de Propietarios legitimada para ser indemnizada por el cierre y clausura de un espacio no disponible y que si está en la actualidad siendo utilizado ha sido porque así lo han convenido a título particular la Promotora y los concretos copropietarios que adquirieron ese espacio bajo cubierta a pesar de la situación legal de imposible aprovechamiento del mismo.

SEPTIMO.- Consecuencia de todo lo anterior es que el pronunciamiento sobre costas efectuado en la instancia deba mantenerse en los mismos términos que resultan de la resolución recurrida.

OCTAVO.- La desestimación del recurso de apelación interpuesto por la Promotora "Conde Sepúlveda, S.L." y la parcial estimación del recurso de apelación que interpone la Comunidad de Propietarios actora determinan que en materia de costas procesales se imponga a la Promotora apelante expresa condena en las costas causadas por su recurso de apelación, y que no se haga especial pronunciamiento de condena respecto de las causadas por el recurso de apelación de la Comunidad de Propietarios actora.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación,

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 de esta Ciudad contra la sentencia dictada en los autos de juicio ordinario seguidos con el número 509/2.005 ante el Juzgado de Primera Instancia número Doce de Valladolid, y desestimando el formulado a su vez contra dicha resolución por la entidad mercantil "Promotora Conde Sepúlveda, S.L.", debemos revocar y revocamos dicha resolución exclusivamente en el sentido de incluir entre las partidas de vicios constructivos de las que debe responder la entidad "Promotora Conde Sepúlveda, S.L." la de anchos de circulación inadecuados en el garaje, por importe de noventa mil setecientos veinte euros (90.720 €), manteniendo el resto de pronunciamientos de la resolución recurrida, y todo ello con expresa condena a Promotora Conde Sepúlveda, S.L.", en las costas procesales causadas por su recurso de apelación, no haciendo pronunciamiento de condena en las causadas por el recurso de apelación de la Comunidad de Propietarios actora que ha sido parcialmente estimado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Seguidamente ha sido leída y publicada la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente que se indica en la misma, estando constituida en audiencia pública esta Sección Primera de la Ilma. Audiencia Provincial de Valladolid, lo que como Secretario certifico.