Sentencia Civil Nº 400/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 329/2011 de 27 de Septiembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10

MADRID

SENTENCIA: 00400/2011

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916

N.I.G. 28000 1 0002594 /2011

Rollo: RECURSO DE APELACION 329 /2011

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 614 /2010

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 96 de MADRID

De: GRUPO EMPRESARIAL PINAR S.L.

Procurador: BEATRIZ MARIA GONZALEZ RIVERO

Contra: Ascension Y Virgilio

Procurador: MIGUEL TORRES ÁLVAREZ

Ponente : ILMA. SRA. Dª. Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ

D. ÁNGEL VICENTE ILLESCAS RUS

Dª Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

En MADRID, a veintisiete de septiembre de dos mil once.

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos nº 614/10, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 96 de MADRID , seguidos entre partes, de una, como apelante GRUPO EMPRESARIAL PINAR S.L. (anteriormente PROMOPINAR 99 S.L.U.), representado por la Procuradora Dª. Beatriz González Rivero y defendido por Letrado, y de otra como apelados, Dª. Ascension Y D. Virgilio , representados por el Procurador D. Miguel Torres Álvarez y defendidos por Letrado, seguidos por el trámite de juicio Ordinario.

VISTO , siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª. Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 96 de Madrid, en fecha 7 de enero de 2011, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO : "ESTIMO íntegramente la demanda interpuesta por Dña. Ascension y D. Virgilio frente a PROMOPINAR 99 S.L.U., DECLARO resuelto el contrato de compraventa de 19 de febrero de 2007 existente entre las partes, que tiene por objeto la vivienda nº NUM000 , parcela NUM001 del conjunto residencial " DIRECCION000 " sita en Guillena y CONDENO a la demandada al pago de la cantidad de 7.511,40 euros y de las costas procesales."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada. Admitido el recurso de apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 21 de junio de 2011, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 20 de septiembre de 2011.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En fecha 19 de febrero de 2007, se celebró contrato privado de compraventa entre "Promopinar 99, S.L.U.", como vendedora, y Doña Ascension y D. Virgilio , como compradores; teniendo por objeto la vivienda nº NUM000 , parcela NUM001 del Conjunto Residencial " DIRECCION000 ", en el término municipal de Guillena.

En la condición particular quinta, referente a la "entrega de la vivienda y sus edificaciones complementarias: escritura pública de compraventa", se acuerda que "La puesta a disposición de la vivienda y sus edificaciones complementarias se efectuará mediante el otorgamiento de la escritura pública de compraventa", añadiendo que "La vivienda será entregada a el comprador con anterioridad al día 30 de marzo del año 2009", si bien "La indicada fecha podrá demorarse por un plazo de 90 días hábiles, sin que ello faculte a el comprador para reclamar responsabilidad o indemnización alguna al no considerarse incumplimiento del plazo previsto para la entrega".

El arquitecto director de la obra certifica que la obra está concluida en fecha 27 de marzo de 2009, habiéndose solicitado la licencia de primera ocupación el 25 de mayo de 2009; si bien a fecha 11 de octubre de 2010 aún no se había concedido la referida licencia.

Ante el transcurso de los plazos pactados sin que se haya llevado a cabo la entrega del inmueble, los compradores formulan la demanda iniciadora del presente procedimiento, interesando la resolución del contrato de compraventa, la devolución de las cantidades entregadas en concepto de préstamo y la cantidad resultante de aplicar la cláusula de penalización. Habiendo sido estimada la demanda por la sentencia de instancia, contra la cual se ha interpuesto recurso de apelación, que es objeto de la presente resolución.

SEGUNDO.- Nos encontramos ante un negocio jurídico de compraventa, del que deriva la obligación del vendedor de entregar la cosa vendida, de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 1.445 C. Civil , según el cual "Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente", disponiendo específicamente el artículo 1.461 C.Civil que "El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta", debiendo llevarse a cabo la entrega cuando las partes hubieren pactado, en este caso con anterioridad al día 30 de marzo del año 2009, pudiendo demorarse la entrega 90 días más (condición particular quinta).

No podemos obviar que dicha estipulación, referente al momento de entrega del inmueble, fue pactada libremente por las partes, en función del principio de autonomía de la voluntad, consagrado en nuestro Código Civil, recogido en su artículo 1.255 , que dispone: "los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público", quedando sujetas ambas partes a la observancia de los mismos, puesto que los contratos son obligatorios, no pudiendo dejarse su validez y cumplimiento al arbitrio de uno de los contratantes, de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 1.256 C.Civil .

Entendemos que la referida estipulación no deja lugar a duda sobre la intención de los contratantes, al establecer un plazo concreto de entrega y en ningún caso aproximado o estimado, debiendo estarse a su tenor literal, según indica el párrafo primero del artículo 1.281 C.Civil . A este respecto, se ha pronunciado el Tribunal Supremo en sentencia de 17 de mayo de 1.997 , en los siguientes términos: "la prevalencia de la interpretación literal cuando el texto sea claro, teniendo en cuenta que las cláusulas del contrato eran claras y no dejaban dudas sobre la intención de los contratantes", añadiendo que "La interpretación del contrato -o de las cláusulas contractuales- pretende la averiguación y comprensión del sentido y alcance del consentimiento, es decir, de las declaraciones de voluntad de las partes contratantes. El Código Civil da una serie de normas de interpretación a partir del artículo 1.281 combinando los criterios subjetivos (averiguación de la voluntad real o intención común de los contratantes) y objetivo (significado del objeto, de acuerdo con los usos de las declaraciones). El punto de partida de la interpretación es la letra de la cláusula o cláusulas del contrato, tal como dispone el primer párrafo del artículo 1.281 : si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas", abundando en dicha cuestión precisa que "Las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1.281 a 1.289, ambos inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del artículo 1.281 de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinadas respecto de la que preconiza la interpretación literal". En la misma línea, hemos de citar una sentencia más reciente, concretamente de fecha 3 de junio de 2.009 .

En el presente supuesto, la entrega del inmueble debería haberse llevado a cabo antes del 30 de junio de 2009, estando finalizadas las obras a fecha 27 de marzo de 2009, según deriva de la certificación emitida por el arquitecto (obrante al folio 81 de los autos), habiendo sido solicitada la licencia de primera ocupación el 25 de mayo de 2009, como queda reflejado en el folio 81; si bien, cuando se presentó la demanda (26 de marzo de 2010) aún no había sido concedida la licencia de primera ocupación, ni siquiera a fecha de hoy contamos con dicha concesión, al menos no ha quedado acreditado en autos el otorgamiento de la misma. A estos efectos, entendemos que la referida licencia es necesaria para que se pueda llevar a cabo la entrega del inmueble, de tal forma que la falta de la misma, a la vista del tiempo transcurrido, revela un claro incumplimiento por parte de la parte vendedora, que justifica la resolución contractual.

El Tribunal Supremo señala, en sentencia de 21 de marzo de 1986 , que es doctrina reiterada de la Sala que para que pueda prosperar la acción resolutoria establecida en el párrafo 1º del artículo 1.124 del Código Civil , es preciso que quien la alegue acredite, entre otros, los siguientes requisitos: 1º) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes la concertaron, 2º) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad, 3º) que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían, 4º) que dicho resultado se haya producido como consecuencia de una conducta obstativa del demandado, actuación que puede acreditarse por la prolongada inactividad o pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante, 5º) que quien ejercite esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían. Con posterioridad, el Alto Tribunal, en sentencia de 30 de abril de 1996 , acoge la rectificación jurisprudencial apuntando que "según la moderna jurisprudencia, para que exista incumplimiento, no puede exigirse voluntad deliberadamente rebelde, pues es suficiente el incumplimiento inequívoco objetivo, aún no tenaz y persistente, pues basta que frustre el fin del contrato y que no exista una justa causa que sane la conducta de los compradores", postura ya anteriormente recogida en sentencias de 18 de marzo y 18 de diciembre de 1991 y 13 de julio de 1995 . Además, hemos de tener en cuenta que "no todo incumplimiento -en el sentido de falta de identidad cualitativa, cuantitativa o circunstancial, de lo ejecutado con lo debido- es suficiente para resolver una relación de obligación sinalagmática", de tal forma que para que un incumplimiento tenga fuerza resolutoria es necesario que sea esencial y produzca la consecuencia de privar sustancialmente al contratante perjudicado de lo que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato ( sentencias de 19 de mayo de 10 de octubre de 2005 , 5 de abril de 2006 , 4 de enero de 2007 y 19 de mayo de 2008 ).

Aplicando la jurisprudencia citada al supuesto que nos ocupa, no obrando en autos prueba alguna que evidencie la obtención de la licencia de primera ocupación, requisito imprescindible para proceder a la entrega del inmueble y no apreciando la concurrencia de caso fortuito o fuerza mayor para que se produzca el aludido retraso, ni habiéndose acreditado que la demora es debida a la intervención de un tercero ajeno a la relación contractual entre vendedora y compradores, que en todo caso facultaría a la vendedora para ejercitar la acción de repetición, procede mantener el pronunciamiento de resolución contractual, contenido en la sentencia de instancia.

TERCERO.- En virtud de lo preceptuado en los artículos 394 y 398 L.E.Civ ., se impondrán a la parte apelante las costas procesales causadas en esta instancia.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

La Sala, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Doña Beatriz González Rivero, en representación del "Grupo Empresarial Pinar, S.L.", contra la sentencia dictada en fecha 7 de enero de 2011, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 96 de Madrid, en el procedimiento ordinario nº 614/2010 ; acuerda confirmar dicha resolución en todos sus pronunciamientos.

Con expresa imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta instancia.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala Nº 329/11 , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo.