Sentencia Civil Nº 403, Audiencia Provincial de Pontevedra, Rec 1126 de 18 de Octubre de 2000

Fundamentos

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 1

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00403/2000

Rolo civil: 1126/99

P. Civil: 0050/99

Orixe: XDO. DE 1ª INSTANCIA DE VIGO-10

Tipo asunto: COGNICIÓN

 A SECCIÓN PRIMEIRA DA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, composta por D. LUCIANO VARELA CASTRO, presidente, D. JUAN MANUEL ALFAYA OCAMPO e D. JULIO CÉSAR PICATOSTE BOBILLO, maxistrados, pronunciou

NO NOME DO REI

a seguinte

SENTENCIA NÚM.403

Pontevedra, o dezaoito de outubro do año dous mil.

 O recurso de apelación interposto fronte á sentencia deitada nos actos do proceso civil núm. 50/99, vindo do Xulgado de 1ª Instancia de Vigo-10, foi movido entre as partes: dunha beira, como apelantes e demandantes, don FERNANDO e dona MARÍA DEL MAR; doutra, como apelados e demandados, dona EDILIA e dona MARÍA ISABEL; e, amais, dunha outra, como apelados e demandados, don ENRIQUE ANTONIO, dona MAREA DOLORES e don ADENSO DAPENA SEARA (rebelde), en xuizo de cognición.

ANTECEDENTES DE FEITO

 Acéptanse os da sentencia de primeira instancia e, alén diso,

PRIMEIRO. Nos actos a que este rolo atinxe, na data de 15 de xuño de 1999, o Sr maxistrado-xuíz do Xulgado de 1ª Instancia de Vigo-10 pronunciou sentencia, a resolución da cal, rigorosamente, di:

 DECISIÓN: "Debo desestimar y desestimo la demanda formulada por el procurador don Jesús González-Puelles Casal en nombre y representación de don Fernando y doña María del Mar contra doña Edilia, don Adenso, doña Isabel, don Enrique Antonio y doña María Dolores, absolviéndoles de la pretensiones contra ellos deducidas, sin hacer expresa imposición de costas".

 E fronte á devandita sentencia, a parte demandante interpuxo recurso de apelación que foi admitido en ámbolos dous efectos. Tras térenselle elevadas as actuacións a este tribunal, sinalouse a data do vintesete de setembro do año que andamos para deliberaren e deitaren sentencia no presente recurso.

 SEGUNDO. Na tramitación desta instancia, cumpríronse as prescricións e termos legais.

 Foi relator o maxistrado don LUCIANO VARELA CASTRO, quen expresa o criterio da Sala.

FUNDAMENTOS XURÍDICOS

PRIMEIRO. Obxecto de recurso.

 A demanda movida por quen agora vén ante nós como apelante, tiña pedido que, por os codemandados teren feito obras no edificio en propiedade horizontal que modificaban o titulo constitutivo e non tendo sido autorizadas, fosen condenados a devolve-los elementos comúns ao seu estado anterior. Fronte a ese pedimento, alégase polos demandados que as obras denunciadas (comunicación de tres pisos con rochos e colocación dunha fiestra tipo velux no tellado) foron feitas polo único dono do edificio denantes de que o demandante comprase o seu piso no edificio devandito, amais de que, mesmo antes desa venda, o título constitutivo inscrito tiña sido mudado en escritura pública aínda que esta non fose inscrita, outorgada polo propietario único do edificio, daquela a promotora. Engaden, como segundo argumento, que os compradores coñecian, cando compraron o seu piso, que se tiña mudada a realidade física, segundo deriva do dado de ter sido mudado na escritura pública pola que comparan a referencia ao coeficiente dos pisos dos demandados.

 Os codemandados donos do piso 4º G matizan a súa defensa no senso de que a escritura de rectificación do titulo inicial inscrito autoriza a súa obra e que a fiestra no tellado xa fora instaurada denantes de eles mercaren o seu piso.

 A sentencia proclama que as obras de comunicación dos pisos cos rochos, e colocación da fiestra denunciada, queda probada. Asemade, declara probado que tales obras foron rematadas cando a propiedade do edificio era exclusivamente da promotora. Ainda que na escritura de modificación do titulo non se describise a consecuencia de tales obras como xa rematadas. En todo caso a sentencia non funda nesa escritura mudadora do titulo a lexitimidade das obras, senón na efectiva realización destas polo único dono do edificio no tempo de terse feito e na precedencia no tempo das obras verbo da adquisición polo demandante da súa participación no edificio.

 As alegacións do apelante nesta instancia, acoutando o ámbito posíbel da nosa decisión, veñen ser:

 a) Aceptar -baixo a inequívoca expresión "nadie lo niega"- que as obras foron feitas "durante a construcción do edificio", o que implica admitir que nese intre a entidade promotora foi quen mandou facelas por ser a única dona (alínea segunda do motivo primero).

 b) Afirmar que as obras feitas por ese único propietario, sen inscribir no rexistro a escritura que modificaba o título, NON PODEN PREXUDICAR A TERCEIRO, calidade que implicitamente se arroga o demandante. Alega, por iso, como motivo cuarto a infracción dos artigos 34 e 38 da Lei hipotecaria, amais do artigo 5 da Lei de propiedade horizontal na anterior redacción. Engadindo, baixo o motivo terceiro, pero con igual premisa argumental, infraccións dos artigos 1, 3, 16.1 da Lei de propiedade horizontal e 313 do Regulamento hipotecario.

 c) Engade como motivo segundo a existencia dunha infracción da Lei de protección dos consumidores, e Real decreto 515/1989 atinxente á obriga de promotores verbo da oferta, promoción e publicidade.

SEGUNDO. Cuestións previas.

 A estratexia do recurso movido obriga a facer unhas previas especificacións. A primeira, a absoluta invialibilidade de corrixir en fase de recurso o esquecemento da parte cando artella a demanda. Nese senso non pode traerse a esta instancia unha cuestión que a parte actora non suscitou na primeria. Daquela que é mester inadmitir a trámite o motivo de recurso abeirado na suposta infracción de normas protectoras de consumidores.

 A segunda advertencia deriva do vencello que a parte apelante lle pon a este tribunal: non poder discutir o dato fáctico de que tódalas obras denunciadas foron rematadas denantes da venda de piso ou elemento ningún do edificio cando, xa que logo, era dono de todo el a promotora. Tal dado desmente un alegado na demanda: o de que as obras foran feitas "recientemente" (feito terceiro da demanda) sendo salientábel que a demanda se moveu en xaneiro de 1999. A sentencia data en denantes de abril de 1997 o remate das obras.

 A terceira, mesmo non tendo sido alegada polos demandados, deriva da mesma documentación da parte actora. A súa escritura de compra expresa claramente que quen lle vende non é titular rexistral os actores compran a don Arturo que nesa compra non actúa na representación da promotora, senón como individual habente-causa dela por terlle comprado o que vende aos actores o día anterior e advertindo que tal compra está "pendiente de inscripción en el Registro". O que obsta a alegación da calidade de terceiro abeirábel no artigo 34 da Lei hipotecaria por parte dos compradores.

 Desde logo, non ten sido achegado o contido da escritura pola que compra quen lle vende aos actores.

TERCEIRO. Validez da obra feita denantes de os vendedores adquiriren.

 A tese da parte apelante vén ser que, mesuro cando o edificio en construcción, ou con construcción rematada, é dun único dono, este non pode realizar obras que non resulten axeitadas ao título inscrito senón que implican modificación deste.

 Tal tese non se alega como fundamento da pretensión de resolución do seu contrato de compra confiado na descrición rexistral ou de calquera outra acción persoal dirixida fronte ao seu vendedor. Alégase para que terceiros alleos a esa compra polos actores sexan condenados a repoñe-las cousas ao estado axeitado á descrición rexistral. Sen dúbida porque, cando á demanda é movida, pártese dunha premisa fáctica consistente en que as obras son feitas por comuneiros en propiedade horizontal e cando desa comunidade forman parte actores e demandados.

 O que resulta máis cuestionábel é a estimabilidade da mesura pretensión de reposición do estado das cousas, cando, xa na segunda instancia, desmontada a construcción histórica que funda a demanda, o que quere xustificar é que os actores non poden ser afectados polas obras na medida en que son terceiros confiados na descrición rexistral.

 Nese senso, cómpre citarmos agora a doutrina establecida polo TS nun caso semellante. Nel ocorria unha secuencia de feitos semellante ao deste noso preito. Inscrición rexistral dun título de obra nova (1965) realización de obra que muda o ali descrito (xuño de 1977) venda polo titular rexistral a quen logo vende ao demandante (primeira desas vendas en setembro de 1977) escritura de rectificación da obra nova inicialmente inscrita (abril 1989) da que era sabedor, e outorgante, quen logo vende ao demandante, posterior venda ao demandante (maio de 1989) e chegada ao Rexistro da escritura de moficación con posterioridade (outubro de 1989). Tales eran as premisas fácticas da sentencia TS 1ª, S 19-12-1997, núm. 1174/1997, rec. 3287/1993. Pte: Pernández-Cid de Temes, Eduardo.

 Con elas o TS rexeita a pretensión do adquirente demandante -nulidade do segundo titulo de obra nova- que alega terse fiado do Rexistro cando compra e aínda non chegara a aquel Rexistro a escritura de modificación da inicial de obra nova.

 Di o TS: "... No nos encontramos ante un contrato en el sentido de que entre los intervinientes se den intereses contrapuestos, sino ante un negocio jurídico unidireccional y con el interés común, que se expresa en la propia escritura, de hacer coincidir la realidad registral con la extraregistral, lo que constituye propósito idéntico y convergente, que viene a constituir la causa del negocio o, si se quiere, motivo causalizado, en cuanto que se expresa en el mismo por todos los en él interesados, ya que no existían otros en Abril de 1.989 y la transmisión al hoy recurrente y hermanos se verificó con posteriorida .. ..

 . .. las obras se realizaron por quienes eran entonces únicos propietarios del inmueble y la modificación del titulo constitutivo por el acto conjunto de todos los que entonces eran comuneros, de manera que ha de concluirse que dicha modificación tiene plena validez jurídica (ver artículos 5º y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal). 3º) Si hubo, pues, acuerdo válido para quienes lo firmaron, únicos titulares de los intereses por él reglamentados, sin que pueda hablarse, según lo antes expuesto, de falsedad o error de la causa o del objeto (de éste se recogió la finalidad pretendida) y el acto o acuerdo jurídico es vinculante para quienes lo firmaron, también ha de serlo para el actor, causahabiente a titulo particular o singular de D. S y su esposa, al haber adquirido de ellos el piso segundo del edificio mediante contrato de compraventa, de manera que ha de soportar los efectos del acuerdo adoptado con anterioridad a la transmisión por aquellos, pues como ya estableció esta Sala en Sentencias de 3 de octubre de 1.979 y 20 de Febrero de 1.981 "los derechos y obligaciones dimanantes del contrato trascienden, con excepción de los personalísimos, a los causahabientes a titulo particular que penetran en la situación jurídica creada mediante negocio celebrado con el primitivo contratante" (extremo que ha de llevarse al acuerdo o acto conjunto aclaratorio o modificativo del titulo constitutivo). 4º) A cuanto antecede ha de añadirse que, según la sentencia recurrida: se carece en los autos de datos concretos que revelen el interés jurídico del actor en accionar la anulación pretendida; no puede estimarse una situación de ignorancia por parte del actor, pues, con independencia de lo que constaba en el Registro, en su título de adquisición (escritura de compraventa de 15 de Mayo de 1.989) se decía que el departamento número tres formaba parte integrante de una casa que "consta de planta baja con un local, dos plantas alzadas, y una más o entrecubierta", referencia a la planta entrecubierta que excedía a lo que constaba en el Registro, por lo que entiende la Audiencia que el actor no actúa de buena fe; no existe error o falsedad ni en la causa ni en el objeto; y como cuanto antecede corresponde a apreciación y valoración del tribunal de instancia y no ha sido atacado en forma, es obvio que ha de mantenerse en casación...".

 No caso axuizado por nós cómpre, canto á aplicabilidade desta doutrina, advertirmos:

 a) Que os actores lle compran a don Arturo que lle comprara o día anterior á promotora dona única do edificio o piso que o lexitima como comuneiro. O tal don Arturo Dapena era administrador desa mesma entidade promotora. Xa que logo, coñecía e aceptaba a obra feita denantes desas compravendas sucesivas da promotora a el e a del aos actores. Estes viñan vencellados pola aceptación desas modificacións, derivadas das obras denunciadas, feitas polos que lles transmitían.

 b) As modficiacións manuais inseridas no capítulo descritivo dos coeficientes de participación do título de descrición da obra nova que nos achegaron os actores pon de manifesto que estes non descoñecían que se tiñan feitas cando menos parte desas obras. En todo caso, este dado resulta irrelevante xa que a validez da obra feita non pode ser tributaria dun coñecemento posterior dos actores.

 Podería, asemade, engadirse a doutrina establecida na sentencia do TS 1ª, S 30-03-1999, aún. 291/1999, rec. 2877/1994. Pte:, Xavier. Dela cómpre subliñarmos aquí a reiteración de que o propietario único pode muda-lo título de obra nova, aínda cando xa teña outorgado contrato de compravenda se o comprador non adquire o dominio, e que tal posibilidade non obsta que o comprador poida fronte ao comprador exercita-las accións que estime oportunas. "... se reitera la doctrina de esta Sala en el sentido de que el título constitutivo de la propiedad horizontal o su modificación debe ser otorgado por el propietario único del edificio, que lo es pese a haber vendido pisos en que los compradores no han adquirido el derecho de propiedad sobre los mismos, por tener el título (compraventa) pero no el modo (tradición real o simbólica). Al no haberlo entendida así la sentencia de instancia, ha infringido el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y debe ser casada. Sin embargo, en el campo del derecho de obligaciones, se había celebrado un contrato por el que la promotora había vendido al demandante un determinado piso, con la cuota de elementos comunes y si aquel vendedor altera el objeto del contrato, por más que el comprador no haya adquirido la propiedad, está incumpliendo lo pactado en el mismo, incumplimiento que puede dar lugar a responsabilidad pese a que no pueda dar lugar a la nulidad del título o de su modificación...". Sendo de subliñarmos que aquí a parte demandante nada pretende fronte a quen lle vende senón fronte a terceiros.

 A conclusión non pode ser outra que a inestimabilidade da demanda canto aos fundamentos nela alegados -obras posteriores á plural comunidade de propietarios- e a inestimabilidade deste recurso abeirado en alegacións novas fronte ao esmorecemento do feito fundador da demanda, cal sería a non validez da modificación da realidade do edificio feita polo único dono deste no tempo desa muda física.

 Non tendo sido recorrida a non imposición de custas da primeira instancia, as desta segunda son, como consecuencia do fracaso do recurso, impoñíbeis enteiramente á parte recorrente.

Cómpre atérmonos a todo o que levamos dito e, desenvolvendo a potestade xurisdiccional que a Constitución española nos outorga,

DECIDIMOS

 Que é mester nós rexeitarmos, e de feito rexeitámolo, o recurso de apelación movido por don Fernando e dona María del Mar contra da sentencia pronunciada polo Xulgado de 1ª Instancia de Vigo-10, no xuizo de cognición núm 50/99, confirmando a devandita sentencia con imposición das custas á parte apelante.