Sentencia CIVIL Nº 407/2017, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 4, Rec 417/2016 de 15 de Junio de 2017

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4
MURCIA
SENTENCIA: 00407/2017
N10250
SCOP CIVIL, PASEO DE GARAY, Nº 5, MURCIA
UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO
Tfno.: 968 229137 Fax: 968 229278
002
N.I.G. 30030 42 1 2013 0017789
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000417 /2016
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 8 de MURCIA
Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001579 /2013
Recurrente: ASTAR'S LAND S.L.
Procurador: CARLOS MARIO JIMENEZ MARTINEZ
Abogado: JOSE MARIA CASCALES PEÑALVER
Recurrido: Jesús Ángel , Aurelia , Benito , Ezequias , SILENTE PARQUE S.L., Leandro , Isidora
, Socorro , Brigida , Teodulfo , Laura , Sofía , Bibiana , Irene , Alejo
Procurador: ALFONSO ARJONA RAMIREZ, ALFONSO ARJONA RAMIREZ, ALFONSO ARJONA
RAMIREZ, ALFONSO ARJONA RAMIREZ, ALFONSO ARJONA RAMIREZ, ALFONSO ARJONA RAMIREZ,
ALFONSO ARJONA RAMIREZ, ALFONSO ARJONA RAMIREZ, ALFONSO ARJONA RAMIREZ, JOSE JULIO
NAVARRO FUENTES, JOSE JULIO NAVARRO FUENTES, JOSE JULIO NAVARRO FUENTES, JOSE JULIO
NAVARRO FUENTES.
Abogado: JOAQUIN MARTINEZ JIMENEZ, JOAQUIN MARTINEZ JIMENEZ, JOAQUIN MARTINEZ
JIMENEZ
Iltmo s. Sres.:
D. carlos moreno millán
Presi dente
D. juan antonio jover coy
D. Rafael fuentes devesa
Magis trados
S E N T E N C I A Nº 407

En la ciudad de Murcia, a quince de junio de dos mil diecisiete.
La Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial ha visto en grado de apelación los autos de Juicio
Ordinario procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Murcia y seguidos ante el mismo con el nº
1579/13, -rollo nº 417/16-, entre las partes, actora Astar`s Land, S.L., C.I.F. núm. b- 73.503.302 representada
por el Procurador Sr. Jiménez Martínez y dirigida por el Letrado Sr. Cascales Peñalver; y demandada, Dª
Irene , mayor de edad, con D.N.I. núm. NUM000 , D. Alejo , mayor de edad, con D.N.I. núm. NUM001 , Dª
Bibiana , mayor de edad, con D.N.I. núm. NUM002 y Dª Sofía , mayor de edad con D.N.I. núm. NUM003
representados por el Procurador Sr. Navarro Fuentes y dirigidos por el Letrado Sr. Martínez Jiménez; y Silente
Parque, S.L. con C.I.F. núm. B- 773.503.443, representada por el Procurador Sr. Arjona Ramírez y dirigida
por el Letrado Sr. Jiménez Casquet Sánchez; D. Leandro , mayor de edad, con D.N.I. núm. NUM004 y Dª
Aurelia , mayor de edad, con D.N.I. núm. NUM005 , D. Ezequias , mayor de edad, con D.N.I. núm. NUM006
, Dª Laura , mayor de edad, con D.N.I. núm. NUM007 y Dª Socorro , mayor de edad, con D.N.I. núm.
NUM008 , representados por el Procurador Sr. Arjona Ramírez y dirigidos por el Letrado Sr. Jiménez Casquet
Sánchez; y D. Benito , mayor de edad, con D.N.I. núm. NUM009 , Dª Nieves , mayor de edad, con D.N.I.
núm. NUM010 , D. Jesús Ángel , mayor de edad, con D.N.I. núm. NUM011 , Dª Isidora , mayor de edad,
con D.N.I. núm. NUM012 , y Dª Brigida , mayor de edad, con D.N.I. núm. NUM013 , representados por
el Procurador Sr. Arjona Ramírez y dirigidos por el Letrado Sr. Jiménez Casquet Sánchez. Versando sobre
acción de resolución de contrato de compraventa y de enriquecimiento injusto.
Los referidos autos penden ante esta Audiencia Provincial en virtud de recurso de apelación interpuesto
por Astar#s Land, S.L.; contra la sentencia de 11 de febrero de 2016, dictada por el Juzgado de Primera
Instancia nº 8 de Murcia ; siendo ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. juan antonio jover coy, que expresa el
parecer de la Sala.

Antecedentes

Primero.- La referida resolución contiene el siguiente fallo: ' Que DESESTIMANDO la demanda deducida por el Procurador de los Tribunales Sr. Carlos Jiménez Martínez, en nombre y representación de Astar#s Land, SL contra Doña Irene , Silente Parque SL, Don Alejo , Doña Sofía , Doña Bibiana , Don Leandro , Doña Aurelia , Don Benito , Doña Isidora , don Ezequias , Doña Laura , Doña Socorro y Doña Brigida , representados por el procurador de los tribunales, Sr. Alfonso Arjona Ramírez, debo absolver y absuelvo a la parte demandada de los pedimentos contenidos en la demanda, con imposición de costas a la parte actora' Segundo.- Contra dicha sentencia interpuso Astar#s Land, S.L. recurso de apelación, del que se dio traslado a las demás partes, emplazándolas por diez días para que presentaran escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que les resultara desfavorable.

Tercero.- Seguidamente se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial, donde se formó el correspondiente rollo, con el nº 417/16, y se señaló el 17 de mayo de 2017 para que tuviera lugar la deliberación, votación y fallo del recurso, tras lo cual quedó éste visto para sentencia.

Cuarto.- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia apelada.

Primero.- La mercantil Astar#s Land, S.L., interpuso demanda de Juicio Ordinario, que dirigió contra la mercantil Silente Parque, S.L. y contra catorce personas físicas, solicitando que se declarara la resolución del contrato de compraventa celebrado el 9 de marzo de 2007 por Astar#s Land, S.L., como compradora y los demás como vendedores, por culpa o negligencia de los demandados, con condena al pago de la suma de 4.587.467,17 euros como reintegro de la cantidad en su día entregada por el actor a cuenta del precio de la compra, y a los intereses legales a partir del 18 de diciembre de 2007.

De forma alternativa subsidiaria, solicitaba la actora que se declarara la resolución del contrato de compraventa objeto de litigio por doble incumplimiento de ambas partes de los obligaciones pactadas, con condena al pago de la suma de 4.587.467,17 euros, entregados en su día a cuenta del pago del precio de la compra, por no ser aplicable al caso la cláusula penal contractualmente pactada y a los intereses legales desde el 18 de diciembre de 2007.

Subsidiariamente interesaba la actora que se modificara equitativamente la aplicación de la pena prevista en la cláusula penal contractualmente pactada, reduciendo la pena a la pérdida de un 10% de la suma entregada a cuenta del precio o, en su caso, a la cantidad en que prudencialmente modificara la pena el Juzgado en aplicación del artículo 1154 del Código Civil , condenando a los demandados al reintegro de la diferencia entre la cantidad entregada en su día y el 10% de la pérdida o, en su caso, el porcentaje que se estimara prudencialmente por el Juzgador en su moderación de la pena, y a los intereses legales desde la fecha de 18 de diciembre de 2007.

Acumuladamente con las acciones anteriores solicitaba la actora que se condenara a los demandados por enriquecimiento injusto y sin causa al pago, mediante la correspondientes prueba pericial de Arquitecto urbanista, de la suma correspondiente al aumento de valor por el cambio de uso a residencial con el aumento de edificabilidad del 15% ya conseguido para las fincas con la aprobación inicial del Plan Especial, pendiente de aprobación definitiva.

Se decía en la demanda que los demandados, en fecha 9 de marzo de 2007, otorgaron con Astar#s Land, S. L. un complejo contrato de compraventa por el que los primeros en conjunto vendían distintas fincas registrales de las que eran propietarios, configurándolas a dichos efectos contractuales como un cuerpo cierto y único, cuya definición y determinación, como tal objeto de compraventa obedecía, según la actora, a la expectativa de su transformación urbanística, cambiando su uso industrial a suelo de uso residencial con arreglo a las determinaciones del Plan General de Ordenación Urbana del municipio de Murcia.

El precio exigido por los vendedores era 26.959.089,71 euros, de las que a la firma del contrato se entregaron 4.587.467,17 euros, iniciándose de forma inmediata el desarrollo del planeamiento, Plan Especial SZ2, para conseguir el cambio de uso de industrial a residencial y el aumento del 15% sobre la edificabilidad inicialmente determinada.

Se decía en la demanda que no sólo los vendedores tenían el derecho a cobrar el desmedido precio de venta acordado por la simple entrega de la cosa, sino que tenían y adquirían unas obligaciones inseparables respecto de la transformación de la cosa vendida, por la que se obligaban a colaborar, aportar y hacer todo lo previsto para que la adquirente consiguiera la aprobación del plan especial con la transformación de las fincas de uso industrial a residencial, y aumento de edificabilidad de hasta el 15 % sobre el contemplado inicialmente en la norma urbanística.

En el contrato se pactó como cláusula penal la pérdida de las cantidades entregadas a cuenta por la compradora en concepto de daños y perjuicios para el caso de que la misma no hiciera el pago del resto del precio de compra el día señalado para la firma de la escritura.

Insistía la actora en que los terrenos se adquirieron con la finalidad esencial de su cambio de uso a residencial y se valoraron por dicha expectativa, pero según la representación de Astar#s Land, S.L., los vendedores demoraron el cumplimiento de sus obligaciones, entre ellas la aportación al Ayuntamiento de su compromiso de trasladar su actividad industrial dentro del término municipal de Murcia, necesario para la aprobación del Plan Especial, así como la segregación de la finca registral 4.599 y desalojo de los enseres e instalaciones existentes en las mismas.

Según la actora, los vendedores habían declarado resuelto el contrato de compraventa por el incumplimiento por la compradora de su obligación de pagar el resto del precio pactado en una fecha fijada, habiendo incumplido los vendedores su obligación de facilitar y entregar al Ayuntamiento el compromiso en firme del traslado de su actividad industrial que justificara la viabilidad e incremento de edificabilidad proyectada en el Plan Especial.

En línea con lo expresado, señalaba la representación de Astar#s Land S.L., que los vendedores habían frustrado con su incumplimiento el fin propio del contrato, pretendiendo quedarse con los terrenos recalificados, con el aumento de edificabilidad y con más de cuatro millones y medio de euros recibidos a cuenta del precio por aplicación de la cláusula penal pactada.

Segundo.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia desestimando la demanda.

Consideró el Juzgado que, a la vista del contenido de los pactos de las partes, contrato de 9 de marzo de 2007 y anexo de 25 de septiembre de 2007, resto de la documental aportada a los autos y testimonios de los demandados y testigos, los vendedores no incurrieron en los incumplimientos que les imputaba la actora.

Así, respecto a la obligación de segregación, el cumplimiento de las obligaciones de las partes se difirió al 18 de diciembre de 2007 y la cláusula decimocuarta del contrato, que contenía la obligación de segregación, no contenía plazo para el cumplimiento, habiéndose inscrito legalmente la segregación el 3 de diciembre de 2007 (folio 381).

Respecto a la obligación de traslado de la industria, negocio, enseres, sede social de Sonifer, S.A., y desalojo de las edificaciones situadas en los terrenos vendidos, se matizaba en el anexo al contrato que las oficinas y despachos de dirección, administración y comerciales podrían seguir siendo utilizados por Sonifer, S.A., hasta la aprobación del PERI, estableciéndose la obligación de traslado de la sede social de Sonifer, S.A. a una ubicación situada en el término municipal de Murcia en el momento de aprobación del PERI.

Entendía el Juzgado que los documentos 4 a 7 de la contestación a la demanda acreditaban que el traslado se produjo antes del 1 de octubre de 2007, y que Sonifer disponía de naves en arrendamiento donde poder alojar las mercancías.

El desalojo se produjo y se produjo dentro de plazo (diciembre 2007).

Respecto a la falta de colaboración de los vendedores en los trámites del planeamiento, tampoco podía considerarse incumplido el deber de colaboración en el planeamiento porque el único reparo que quedaba en noviembre de 2008 era el relativo al compromiso de traslado de la actividad, habiéndose subsanado los restantes. Además la obligación de los vendedores al respecto era simplemente un deber de colaboración con la compradora. Y el propio contrato contenía un compromiso de traslado, sin que se hubiera probado por la actora que el contrato fuera insuficiente para acreditar el compromiso de traslado.

En cuanto a la resolución contractual, consideró el Juzgado que procedía desestimar las dos acciones resolutorias ejercitadas porque la compradora no había cumplido las obligaciones que le incumbían y porque tampoco se había acreditado el incumplimiento de los vendedores.

En acta de presencia y manifestaciones de 18 de diciembre de 2007 (folios 165 a 178) se recogió expresamente que ambas partes firmaron el Anexo al contrato de compraventa en fecha 25 de septiembre de 2007, retrasando el cumplimiento de las obligaciones, por imposibilidad de cumplimiento por la compradora del pago de la cantidad restante del precio de la compraventa (folio 169).

Apreció el Juzgado que la resolución no obedecía al incumplimiento de los demandados, por lo que no podían producirse los efectos restitutorios pedidos.

Por lo que se refiere a la moderación de la cláusula penal, fundada en la previsión del artículo 1154 del Código Civil , la rechazó el Juzgado porque lo que las partes previeron fue una pena para el caso de que la compradora únicamente abonara las cantidades a pagar a la firma del contrato, incumpliendo con el resto.

Y porque el daño y perjuicio sufrido por el incumplimiento de la demandante era superior al importe de la indemnización recibida en virtud de la cláusula penal.

Finalmente, respecto a la acción de enriquecimiento injusto, se desestimó porque la actora no había practicado prueba pericial sobre este extremo, y porque la mayor edificabilidad no era debida a la acción de la promotora, sino inherente al suelo.

Además, la actuación desarrollada para el planeamiento urbanístico no se podía considerar una mejora que repercutiera en las fincas, sino que se trataba de unas gestiones que asumió Astar#s Land, S. L., para la consecución de un fin que no se logró por causa que sólo a ella le era imputable.

Tercero.- Mediante el recurso de apelación interpuesto, pretende la representación de Astar#s Land, S.L., que se revoque la sentencia apelada y se dicte otra estimando íntegramente la demanda.

Según la recurrente, el 'quid' de la cuestión litigiosa era el cumplimiento por los vendedores de la obligación de medios consistente en la obligación de colaboración con la compradora para que ésta pudiera justificar y obtener del Ayuntamiento la recalificación de los terrenos de industrial a residencial, prevista en el planeamiento mediante la aprobación de un Plan Especial, y conseguir la corrección al alza de hasta un 15% de la inicial edificabilidad establecida en la norma, siempre que se justificara la carga económica generada por necesidades extraordinarias de suprimir las edificaciones (industriales) preexistentes, cuya justificación era su traslado y ubicación dentro del municipio de Murcia, con mantenimiento de los puestos de trabajo.

Frente a ello, procede señalar que Astar#s Land, S.L., no estaba en condiciones de poder cumplir las obligaciones derivadas del contrato celebrado con los demandados porque tenía que desembolsar más de 22 millones de euros el 18 de diciembre de 2007.

En efecto, en el acta de presencia y manifestaciones formalizada el 18 de diciembre de 2007, ante el Notario D. Antonio Yago Ortega, ambas partes reconocieron que la parte compradora Astar#s Land, S.L. no había acreditado el pago del precio pendiente en los contratos de 9 de marzo de 2007 y anexo de 25 de septiembre de 2007.

Y la representación de Astar#s Land S.L., manifestó que 'por imposibilidad del cumplimiento por la compradora del pago de la cantidad restante de la compraventa el día 1de octubre de 2007, ambas partes firmaron el día 25 de septiembre de 2007 un anexo al contrato de compraventa, retrasando el cumplimiento de dichas obligaciones al día de hoy, y con el pago adicional por parte de la compradora de 221.492,52 euros'.

Los demandados asumieron la obligación de no trasladar la sede social de Sonifer, S.A., fuera del municipio de Murcia.

Y respecto al compromiso de traslado de la industria, Sonifer, S.A., trasladó la industria antes del 1 de octubre de 2007, en previsión de que la compradora pagara el precio en esa fecha.

Debe convenirse con la Juez 'a quo' que no existe incumplimiento alguno achacable a los vendedores.

Respecto a la solicitud de moderación de la pena, ni se han justificado los importes, ni ha sido propuesto criterio alguno a seguir.

Y en cuanto el enriquecimiento injusto, ni se ha cuantificado dicho enriquecimiento ni se han fijado las bases para su cálculo.

Al contrario, el Arquitecto D. Gustavo , en informe emitido al respecto, (folios 570 a 578) concluyó que el incremento de edificabilidad del 15%, el Plan General de Ordenación Urbana lo atribuía al suelo, independientemente del sujeto que tramitara el Plan Especial o PERI.

Y el que la empresa compradora no hiciese efectiva la compra de suelo, había originado a los vendedores muchos más perjuicios que beneficios por las cantidades recibidas a cuenta, ya que desde 2008 había ido bajando de forma muy significativa el valor del suelo, y era imposible vender dicha parcela por los precios que se fijaron en su día, ni tampoco con el 32,349% a la baja, que es lo que había bajado de media el suelo en la Región de Murcia a fecha 19 de septiembre de 2014.

Por todo ello, resulta procedente desestimar el recurso de apelación y confirmar la sentencia apelada.

Cuarto .- De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398 en relación con el 394 de la Ley de Enjuic .

Civil, procede imponer a la apelante el pago de las costas de esta alzada.

Vistos los artículos citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación.

En nombre de S.M. el Rey :

Fallo

que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la mercantil Astar#s Land,S.L., representada por el Procurador Sr. Jiménez Martínez, contra la sentencia de 11 de febrero de 2016, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Murcia , en autos de Juicio Ordinario nº 1579/13 de los que dimana este rollo, -nº 417/16-, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, imponiendo a la apelante el pago de las costas de esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará testimonio al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

MODO DE IMPUGNACIÓN: contra esta Sentencia cabe interponer los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal, en el plazo de VEINTE días a contar desde el siguiente a su no tificación.