Sentencia Civil Nº 410/2008, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 6, Rec 81/2008 de 27 de Noviembre de 2008

Encabezamiento

Rollo de Apelación nº 81-A/2008

Juzgado de 1ª Instancia nº 11 de Alicante

Procedimiento: Juicio Ordinario nº 208 de 2006

SENTENCIA Nº 410/2008

Ilmos. Sres. y Sra.:

D. Francisco Javier Prieto Lozano

D. José María Rives Seva

Dª Mª Dolores López Garre

En la Ciudad de Alicante a veintisiete de noviembre de octubre de dos mil ocho.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Alicante integrada por los Ilmos. Sres. y Sra. expresados al margen ha visto, en grado de apelación (Rollo de Sala nº 81 de 2008) los autos de Juicio Ordinario nº 208 de 2006 substanciados ante el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Alicante en virtud de recurso de apelación entablado por la demandada Dª Lorenza representada por el Procurador Sr. Vidal Font y asistida por el Letrado Sr. Carrasco Galipienso y asimismo por el actor D Santiago representado por la Procuradora Sra. Torregrosa Gisbert y asistido por la Letrada Sra. Rico Amat, siendo apelada la demandada Comunidad de Propietarios del edificio sito en C/ DIRECCION000 nº NUM000 , de Alicante representada por el Procurador Sr. Navarrete Ruiz y asistida por el Letrado Sr. Juan Soler

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia número 11 de Alicante en los referidos autos se dicto con fecha 19 de octubre de 2007 Sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando en parte la demanda presentada por la Procuradora Sra. Torregrosa Gisbert en nombre y representación de D. Santiago, debo condenar y condeno a Dña. Lorenza a que abone al actor la cantidad de tres mil setecientos noventa y dos euros con ochenta y cinco céntimos (3.793,85 ?) e igualmente al pago de las costas causadas a aquel, absolviendo a la Comunidad de Propietarios demandada de las pretensiones deducidas en su contra.

SEGUNDO.- Contra la indicada resolución se preparo en tiempo y forma recurso de apelación por las representaciones procesales de la demandada Sra. Lorenza y del actor Sr. Santiago, recursos ambos que fueron admitidos a trámite y seguidamente motivados por escrito en los que a) la demandada Sra. Lorenza solicitó la revocación del fallo de la sentencia apelada y la desestimación de los pedimentos de la demanda frente a ellas dirigidos: y b) el Sr. Santiago la parcial revocación de la Sentencia apelada y que la comunidad de Propietarios demandada fuese también condenada en los términos interesados en el suplico de su demanda.

De los escritos de recurso se dio traslado al resto de las partes, presentando la Comunidad de Propietarios demandada escrito de oposición en el que interesó la desestimación del recurso promovido por el actor, y el Sr. Santiago a su vez interesó la desestimación del recurso interpuesto por la demandada Sra. Lorenza .

TERCERO.- Seguidamente se remitió la causa a este Tribunal de Apelación donde se formó el correspondiente Rollo bajo el nº 81/2008 y se designó magistrado ponente, habiendo tenido lugar la deliberación y votación del recurso el día 24 de noviembre de 2008.

Visto , siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. Francisco Javier Prieto Lozano.

Fundamentos

PRIMERO.- Vistos los recursos presentados contra la Sentencia resolutoria de la primera instancia, lo postulado por la demandada recurrente y lo interesado por el actor, la condena de la Comunidad de Propietarios codemandada, es claro que procede por razones elementales de lógica y economía procesal, examinar en primer término el recurso articulado por la demandada Sra. Lorenza condenada por la Sentencia apelada al pago de la suma que el actor reclama , puesto que si tal recurso se estimare seria innecesario examinar el interpuesto por el actor.

SEGUNDO.- En lo que afecta pues a tal recurso, el debate se ha venido a centrar en esta alzada y ante todo , en la determinación de la naturaleza y efectos de los pactos contenidos en el documento nº 4 de los presentados por el actor con su escrito de demanda, formalmente titulado ·" propuesta de contrato de compraventa de inmueble ", documento suscrito tanto por la demandada Sra. Lorenza, como por el actor Sr. Santiago en la misma fecha, el 8 de septiembre de 2004, única y común fecha que en tal documento consta precisamente sobre el lugar en el que ambos contratantes estamparon sus respectivas firmas, la indicada demandada, según los términos literales que figuran impresos en tal documento, ofreciendo comprar el inmueble que seguidamente se identifica con concreción de su ubicación y datos registrales (finca n º NUM001 ) , y ofreciendo también satisfacer a la contraparte la suma que igualmente se determina en concepto de precio, (70.000 ?), y el actor, como titular del referido inmueble, aceptando tal oferta de compra y asimismo la entrega por la oferente de la suma de 1.200 euros satisfecha en aquel acto a cuenta del precio, y por ello renunciando el demandado como vendedor al uso la plazo de quince días a lo largo del cual, y según el texto del documento podría dilatar su aceptación.

Esta Sala disiente por ello frontalmente de la conclusión establecida en la Sentencia apelada y de la motivación que a los fines de sustentarla se desarrolla en los primeros párrafos del segundo de los fundamentos de Derecho de dicha Resolución, puesto que, el concreto acuerdo plasmado y contenido en citado documento , y con independencia de lo expresado en su título , no puede ser reputado como un mero precontrato, contrato de una futura compraventa, en definitiva como una simple promesa de compra formulada por la posible compradora la Sra. Lorenza . y por ello mismo no una voluntad negocial que perfeccionase un contrato, y si tan solo un simple compromiso de intenciones que se proyectarían sobre el futuro, sino que debe de estimarse que los pactos contenidos en dicho documento privado, encierran y suponen un verdadero contrato de compraventa inmobiliaria al haber existido un verdadero acuerdo de voluntades, de comprar una de las partes, y vender la otra, un determinado inmueble , perfectamente identificado, y por un precio cierto y determinado, e incluso estableciendo una concreta fecha límite para el otorgamiento de oportuna escritura publica , contrato ya perfeccionado en lo términos que previene y exige el Art. 1.445 del C Civil . Y al respecto y en ultima instancia parece oportuno recordar las directrices jurisprudenciales contenidas entre otras en la S.T.S. de fecha 16 de junio de 2003 que cita la de fecha 26 de junio de 1979, que interpretando el Art. 1451 del C Civil enseñan que "la promesa de vender o de comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará Derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato" ... "que los efectos de la promesa de compra de compra y venta recíprocamente aceptada, no pueden diferenciarse de las que produce la compraventa" de modo que " sus efectos son los mismos que los del contrato perfecto, si consta que ésta es la verdadera intención de las partes ,"

A mayor abundamiento puede estimarse que viene a corrobra tal conclusión el tenor de la cláusula 5ª ) de las que obran en el expresado documento según la cual " la presente propuesta de contrato es vinculante exclusivamente para el Proponente hasta la aceptación del vendedor momento en el que vinculará a ambas partes" lo que implica que no solo la demandada al suscribir tal documento en fecha 08/09/2004, quedo obligada a comprar sino que también el actor al suscribirlo en la misma fecha 08/09/2004 y desde tal momento quedo obligado a vender y vendió efectivamente a la Sra. Lorenza la finca registral n º NUM001, aunque la compraventa no se hubiera consumado ni agotado sino en la fecha, 7 de octubre de 2004, nº 1699 de protocolo, significativamente anterior a la fijada como límite a tal fin (22/10/2004) en la que ambas partes de forma consensuada otorgaron la oportuna escritura de compraventa recibiendo el actor como vendedor el precio pactado, y entrando en posesión la demandada como compradora del piso o vivienda objeto de la venta en el que en fecha anterior el día 24 de septiembre de 2004 se había ya producido el siniestro , incendio , que de forma escueta y somera se narra en el hecho segundo de la demanda.

Finalmente dicha conclusión, esto que la compraventa se celebro, quedo perfeccionada en la fecha, 8 de septiembre de 2004 en la que las parte prestaron su consentimiento a los fines y en los términos que previenen el Art. 1445 del C Civil, no se estima desvirtuada por el pacto contenido en la estipulación sexta del contrato privado puesto que en ella se establece tan solo un pacto de arras que dado su tenor podría ser encuadrado en las denominadas arras penitenciales en sentido estricto, pacto de arras establecido en favor de ambas partes y no solo del vendedor, pacto del que en definitiva no hicieron uso ni el vendedor ni la compradora y fines que previene el Art. 1454 del C Civil, desligarse de la compraventa por ellos perfeccionada por libremente consentida, sino que por el contrario procedieron consumar la compraventa en el plazo establecido a tal fin.

TERCERO.- Sentado lo expuesto , debe de ser sin duda estimado el presente y revocada en lo necesario la Sentencia apelada dejando sin efecto el pronunciamiento de condena contenido en su fallo con absolución de la demandada de los pedimentos de la demanda puesto que

-- como ya se indicó el incendio acaecido en el inmueble adquirido por la demandada, que provoco, según convienen y admiten todas las partes litigantes, daños o desperfectos de diversa índole en la vivienda vendida se produjo el día 24 de septiembre de 2004, esto es, días después de haberse perfeccionado el contrato de compraventa, vigente por ello el vínculo contractual aunque sin haberse consumado ni agotado,

-- según ha precisa la doctrina jurisprudencial (S.S.T.S.. entre otras de fechas 2 de diciembre de 1953. 6 de octubre de 1965, 22 de abril de 2004 que cita la de fecha l16 de noviembre de 1979 ) " el Art. 1452 del Código Civil regula el problema del riesgo en la compraventa , y acoge, como regla general, el principio romano «res perit emptore»; en consecuencia la pérdida o destrucción o deterioro de la cosa vendida por obra de un tercero o del caso fortuito o fuerza mayor es imputable al comprador desde el momento de la perfección del contrato, siendo aplicable el precepto para el supuesto que estando perfeccionado el contrato de compraventa , la cosa vendida no haya sido entregada y se pierda, destruya o deteriore.

-- en consecuencia y en el presente caso, al tener que soportar la demandada como compradora y por aplicación de las concretas previsiones contenidas en el ya aludido Art. 1452 del C Civil , los daños o deterioros producidos tras la perfección de la compraventa, en la vivienda por ella adquirida, y en el supuesto de que el incendio que produjo tales daños se hubiera generado en la expresada vivienda, fortuitamente y sin culpa atribuible al vendedor quien se hallaba aun en la efectiva posesión de la misma, es claro que dicha compradora debe de ser quien como compensación al riesgo soportado y al daño producido en el inmueble por ella comprado debía de ser la perceptora por Derecho propio de la indemnización satisfecha por la aseguradora del inmueble del que forma parte la vivienda por ella adquirida y los concretos fines de sufragar la reparación de tales daños, y como efectivamente ha acaecido, percepción de tal indemnización por la demandada que además y consecuentemente se ha ajustado a lo prescrito en el Art. 34 de la Ley 50/1980 reguladora del Contrato de Seguro.

-- por ello mismo, y por el contrario se ha de estimar que la pretensión que el actor vino a deducir en su demanda carece de apoyo y sustento en precepto legal alguno, habida cuenta además a) que tampoco ha probado , mas aun ni siquiera ha alegado, que hubiera procedido a reparar a sus costas, con cargo a su peculio los daños producidos por el incendio en la vivienda por el vendida, de modo que sino que ha venido a reconoce que el momento en que, el día 7 de octubre de 2004, entregó la posesión efectiva de la vivienda a la demandada tales daños persistían y b) que su alegación referida a que la existencia y persistencia de tales desperfectos en la finca vendida y en la fecha en la que se consumo la compraventa motivo una drástica reducción del precio de la compraventa, esto es de 70.000 euros , a la suma de 47.128 euros formalmente consignada en la escritura de compraventa y como precio confesado, no cabe estimarla acreditada, por inverosímil, con arreglo al la sana critica puesto que tal reducción del precio que habría sido de 22.872 euros, no sería en forma alguna concorde con el importe de los daños que según la suma satisfecha por la aseguradora, suma que el actor reclama en esta litis, solo ascendió a 3.792,85 euros, y habida cuenta además que , cual se desprende de la propia escritura de compraventa la finca que se vendía se hallaba gravada con una hipoteca por un principal inicial de 38. 765 euros, hipoteca que según manifestó el vendedor ante el fedatario publico iba a proceder a su cancelación económicamente, lo que es conteste además con el contenido de la documental aportada por la ahora recurrente, escritura de fecha 7 de octubre de 2007, la misma que la compraventa numero siguiente de protocolo el 1.700, de préstamo hipotecario por un principal de 72.540 euros concertada por determinada entidad de crédito como prestamista, y como prestataria e hipotecante por la Sra. Lorenza, ya titular de la finca hipotecada, la registral nº NUM001 adquirida momentos antes al demandado , principal de tal préstamo destinado, como parece obvio, y a la luz de la sana critica a sufragar el pago de precio de la citada compra , la suma percibida por el vendedor y la destinada a cancelar la hipoteca que sobre la indicada finca pesaba

CUARTO.- Por todo lo expuesto se ha de concluir que, carente de fundamento la pretensión del demandante. La misma no debió de haber sido estimada por la Sentencia apelada, la debe de ser revocada con estimación del presente recurso, absolviendo la recurrente Sra. Lorenza de los pedimentos de la demanda frente a ella deducidos. Y al ser estimado el presente recurso no procede dictar especial pronunciamiento con relación de las costas causadas en esta segunda instancia por tal recurso, como consecuencia de lo que dispone el Art. 398.2 de la Ley de E . Civil.

QUINTO.- Al haber sido acogido el recurso interpuesto por la Sra. Lorenza a quien se absuelve de los pedimentos de la demanda por estimar que fue procedente, por ajustada a derecho , a lo que previene y dispone el Art. 34 de la Ley 50/1980 antes citado , la entrega a dicha demandada cuando ya era titular de la registral nº NUM001, por la Comunidad de Propietarios codemandada de la suma satisfecha por la aseguradora Santa Lucia SA que lo era del edificio sede de la Comunidad, es claro que deviene innecesario examinar el recurso de apelación que interpuso el actor contra el pronunciamiento absolutorio de que referido a dicha comunidad se contiene en la Sentencia resolutoria de la primera instancia, absolución que además se hallaba acertadamente sustentada en las consideraciones desarrolladas en el tercero de los fundamentos de Derecho de la sentencia apelada, motivación que a mayor abundamiento no se halla desvirtuada par las alegaciones que el actor apelante y que esta Sala asume a los fines desestimatorios del recurso de conformidad con la reiterada doctrina emanada tanto del Tribunal Constitucional (AAT.C. 688/86 y 956/88, 288/2006 y SS.T.C. 174/1987, 146/1990, 11/1995, 24/1996 , 115/1996, 105/97 , 231/97 , 36/98, 116/98, 181/98, 187/00, 171/2002, 205/2005, 256/2005 , 208/2006, 228/2006 ) como de la Sala 1ª del Tribunal Supremo (SST.S. de 5 de octubre de 1998, 19 de octubre de 1999, 3 y 23 de febrero, 28 de marzo , 30 de marzo ó 21 de junio de 2000, 30 de abril y 20 de diciembre de 2002, 24 de febrero y 21 de julio de 2003) la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma entre otras) que admite la compatibilidad del deber de motivación de las resoluciones judiciales impuesto por el artículo 120.3 de la Constitución con la fundamentación por remisión a una Resolución anterior que haya de ser confirmada y cuando en la misma ya se exponen argumentos correctos y bastantes que, en su caso, puedan servir de sustento a la decisión adoptada, ya que en tales supuestos y cual precisa la STS de fecha 20 de octubre de 1997, subsiste la motivación de la Sentencia de instancia al asumirla explícitamente el Tribunal de segundo grado.

Procede pues al ser desestimado tal recurso condenar al actor apelante al pago de las costas procesales en esta segunda instancia causadas a la Comunidad demandada y recurrida por ser ello conforme con las previsiones establecidas en el Art. 398.1 de la Ley de E Civil

SEXTO.- Al ser desestimada la inicial demanda procede condenar a la parte actora al pago de las costas procesales causadas en primera instancia a las demandadas ahora apelantes por así disponerlo el Art. 394.1 de la misma Ley .

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general aplicación.

Fallo

Estimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª Lorenza contra la Sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia nº 11 de Alicante y desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D Santiago contra dicha resolución , revocando en parte y confirmando en parte dicha Sentencia y en el sentido y con el alcance a) de revocar dejándolo sin efecto el pronunciamiento de condena en ella contenido referido a la demandada Sra. Lorenza a quien absolvemos de los pedimentos de la demanda , y b) confirmar el pronunciamiento absolutorio de comunidad de Propietarios del edificio sito en C/ DIRECCION000 nº NUM000, de Alicante , demandada en la Sentencia apelada.

Condenamos al actor al pago de las costas procesales de romera instancia así como al pago al pago de las costas procesales en esta segunda instancia causadas a la Comunidad demandada y recurrida, y en lo que afecta a las costas causadas por el recurso promovido por la demanda recurrente Sra. Lorenza, cada una de las partes soportará las costas causadas a su instancia

Notifíquese esta Sentencia conforme a lo establecido en el Art. 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, advirtiéndose a las partes que contra la misma, y dada la cuantía de esta litis, la Ley Procesal no previene recurso ordinario alguno.

Y en su momento , devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados del pertinente testimonio de esta Resolución para ejecución y cumplimiento de lo acordado y resuelto, uniendo otro testimonio al rollo de apelación.

Así por esta nuestra sentencia definitiva, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior Sentencia por el Iltmo. Sr. ponente que la suscribe hallándose la Sala celebrando audiencia publica. Doy fe.