Sentencia Civil Nº 412/2012, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 284/2012 de 13 de Julio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1SALAMANCA SENTENCIA: 00412/2012

SENTENCIA NÚMERO 412/13

ILMO SR PRESIDENTE

DON JOSÉ R. GONZÁLEZ CLAVIJO

ILMOS SRES MAGISTRADOS

DON MANUEL MORÁN GONZÁLEZ

DON JOSÉ ANTONIO VEGA BRAVO

En la ciudad de Salamanca a trece de Julio del año dos mil doce.

La Audiencia Provincial de Salamanca, ha visto en grado de apelación el Juicio Ordinario Nº 318/11 del Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Salamanca, Rollo de Sala Nº 284/2.012 ; han sido partes en este recurso: como demandantes apelados DON Emiliano , DON Gustavo , DOÑA Carmela , representados por el Procurador Don Miguel Angel Gómez Castaño, bajo la dirección de la Letrada Doña María Jesús Iglesias García y; como demandado apelante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA PLAZA000 Nº NUM000 - NUM001 DE SALAMANCA , representada por la Procuradora Doña Purificación Valle Corcho, bajo la dirección del Letrado Don Angel Hernández Román .

Antecedentes

1º.- El día veinte de Febrero de dos mil doce, por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia Nº 5 de Salamanca, se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente FALLO: "Que estimada la demanda presentada por el Procurador D. Miguel Gómez Castaño, en nombre y representación de D. Emiliano , D. Gustavo y Dª Carmela , debo declarar y declaro la nulidad de la Junta Ordinaria de la Comunidad de Propietarios de PLAZA000 Nº NUM000 - NUM001 , celebrada el 14 de Febrero de 2011, y proceder a su nueva convocatoria de acuerdo con la ley, debiendo condenar a la demandada, a estar y pasar por dicha declaración. Con imposición de las costas a la parte demandada."

2º.- Contra referida sentencia se preparó recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandada que fue formalizado en tiempo y forma y presentado escrito hizo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando la revocación de la resolución recurrida, dictándose otra en la que se desestime íntegramente la demanda, con imposición de costas a la parte actora. Dado traslado de la interposición del recurso a la contraparte, por la legal representación de ésta se presentó escrito de oposición al mismo, haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando la confirmación de la sentencia recurrida, con imposición de las costas causadas a la parte apelante.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia, se formó el oportuno rollo, señalándose para la votación y fallo del recurso el día once de Julio de los corrientes, pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON MANUEL MORÁN GONZÁLEZ.

Fundamentos

Primero .- La regulación de la propiedad horizontal tiene un sentido no meramente formal sino sustantivo o material, de manera tal que detrás de las normas que regulan la situación los comuneros para la concurrencia a las juntas, o las normas para la adopción de acuerdos o para la modificación de los estatutos no están pensadas para dificultar la debida andadura de las comunidad, sino para garantir derechos de propietarios de viviendas que se puedan ver seriamente afectados.

Segundo .- No se discute en este procedimiento, a la vista de las posturas procesales de las partes, si la convocatoria a la junta de propietarios celebrada el 14 febrero del año 2011 estuvo o no bien hecha, toda vez que en definitiva la parte apelada se ha aquietado con la sentencia en todos sus extremos, y por lo tanto no se trata de dilucidar la normalidad de dicha convocatoria. Pero lo cierto es que la costumbre de efectuar convocatorias en el tablón de anuncios de la comunidad, en los buzones de correo de cada propietario, o introduciendo la cédula por debajo de la puerta, puede pasar por legítima en el supuesto de que no haya una impugnación a tal efecto, pero desde luego en los casos como el presente en que no se trataba de adoptar acuerdos de mera administración, sino que de lo que se trataba era de la modificación de los estatutos, desde luego hubiera sido deseable que la convocatoria se hubiera hecho de manera tal que se hubiera asegurado de la entrega de la cédula a las personas que debían concurrir a la junta.

Tercero .- El acuerdo que se impugna trataba de modificar el apartado C del artículo 11 de los estatutos de la comunidad de propietarios. Dichos estatutos estatuían que los gastos de calefacción debían ser pagados por cada uno de los propietarios de las diferentes viviendas no de manera igualitaria, sino en base a un sistema de coeficientes. Tal disposición no es algo baladí, capricho de los constructores del inmueble, sino que es algo que puede sin duda inducir, con caso contrario desistir, a un comprador de una vivienda a efectuar tal compra, por habitarla en determinadas épocas, o porque prefiere adaptar el calor de su casa a su gusto. Por lo tanto se trataba de la modificación del acuerdo estatutario que podía perjudicar severamente a propietarios de viviendas que hubieran sido movidos en la adquisición de las mismas precisamente por el interés en la forma de reparto de los gastos de calefacción.

Hoy día la contribución de los propietarios de comunidades al sostenimiento de los gastos de calefacción es un tema importante, debido a la carestía de combustible, que suele producir cuotas de comunidad severas, incluso con cierta frecuencia derramas de aumento para soportar la escalada de precios de dicho combustible.

Cuarto .- La sentencia de instancia anula el acuerdo adoptado por defectos en la constitución de la junta de propietarios del día en que se toma dicho acuerdo. Nada hay en el recurso de apelación que contradiga por ilógico, incongruente, o arbitrario el contenido de los razonamientos que dicha sentencia hace.

El artículo 18.2 de la ley de propiedad horizontal dice que ...para impugnar los acuerdos de la junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas..

El artículo 16.2 de la ley antes citada obliga a que exista una convocatoria con una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas, y asimismo que se advertirá de la privación del derecho de voto en ese supuesto de que no se cumplan los requisitos del artículo 15.2

Estas normas no son algo de cumplimiento voluntario, maleable por las comunidades, sino algo de obligado cumplimiento. Se trata en definitiva de privar de voto a quien incumple una de las obligaciones esenciales de la vida en comunidad, que es el pago de sus gastos; sería ilógico que pudieran gobernar las comunidades las personas que no pagan, y más ilógico aún en el presente supuesto en el que precisamente los morosos van a votar un acuerdo que en definitiva los beneficia, como es el que la contribución a los gastos de calefacción se difumine entre todos los comuneros.

La circunstancia alegada por los apelantes de que de ordinario se hacía así no puede servir de fundamento para que en lo sucesivo ello se haya erigido en norma que modifica la ley de propiedad horizontal. Se comprende que la mayor parte de las comunidades deambulan en muchos casos de manera no adecuada a lo que la ley de propiedad horizontal dispone, y ello podrá ser tolerado en la medida que nadie impugne los acuerdos que se vayan adoptando de esa manera. Pero desde luego en los supuestos, como es el caso que nos ocupa, de modificación estatutaria el rigor y la precisión del cumplimiento de las normas deben extremarse al máximo, porque se van a adoptar acuerdos que modifican sustantivamente el marco de vida de la comunidad. De la misma manera un comunero puede habitualmente no oponerse a que adopten acuerdos personas que no están al corriente del pago de sus cuotas, y ello no le va invalidar la posibilidad de impugnación en un supuesto que le atañe de manera más importante, como es el cambio de la forma de pago de los gastos comunitarios.

Quinto .- Por otra parte la exigencia de que estamos tratando en el cumplimiento de las normas de adopción de acuerdos, que evidentemente se han incumplido el caso que nos ocupa, cosa que no se discute de adverso, toda vez que han votado dicho acuerdo un gran número de personas que evidentemente no estaban al corriente del pago de sus cuotas, cobra mayor sentido cuando se pretende adoptar un acuerdo en contra de los estatutos que en cierta manera repugna la lógica y el devenir de las comunidades actuales. Porque lo lógico lo justo es que cada propietario de una vivienda, cada familia, pague sus gastos, los gastos que consume de calefacción, de la misma manera que cuando utilizan sus vehículos de motor los gastos de gasolina no lo soporta la comunidad a la que pertenecen, sino los usuarios. Por lo tanto no es tema de discusión en este procedimiento si los aparatos de medición de consumo estaban o no en debidas condiciones para efectuar su misión, o si hay mayor o menor dificultad para medir los gastos de consumo de una vivienda, porque lo que hace anular el acuerdo es el defecto existente en la votación de dicho acuerdo, al haber votado muchas personas, muchos comuneros, que no estaban al corriente del pago. Además se comprenderá que la precisión de medición de los gastos de consumo de calefacción no será nunca absoluta, pero se comprenderá también que se podrá aproximar mucho a ello con la existencia de debidos contadores, y de contadores debidamente mantenidos.

Si la ley de propiedad horizontal exige para poder votar un acuerdo de una junta de propietarios, que dichos propietarios estén al corriente en el pago de sus cuotas, no sólo se exige que en la convocatoria se haga la relación de morosos , sino que incluso el administrador momentos antes de iniciar la junta informe sobre los morosos en ese momento, es decir, si han o no satisfecho sus cuotas desde el tiempo que comprende el anuncio de convocatoria hasta la celebración de la Junta.

Sexto .- Lo dispuesto respecto a costas procesales.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la legal representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA PLAZA000 Nº NUM000 - NUM001 DE SALAMANCA, contra la sentencia de veinte de Febrero de dos mil doce , dictada por la Sr. Magistrado Juez Sustituta del Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Salamanca, en los autos de Juicio Ordinario de los que dimana este rollo, debemos confirmar y confirmamos la misma en todo su contenido, con imposición de costas a la parte apelante.

No tifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.