Sentencia Civil Nº 424/2014, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 5, Rec 174/2014 de 03 de Diciembre de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

A CORUÑA

SENTENCIA: 00424/2014

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION QUINTA

A CORUÑA

Rollo:174/2014

Proc. Origen:Juicio ordinario núm. 359/2013

Juzgado de Procedencia:1ª Instancia núm. 2 de Ferrol

Deliberación el día:12 de noviembre de 2014

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de A Coruña, ha pronunciado en nombre del Rey la siguiente:

SENTENCIA Nº 424/2014

Ilmos. Sres. Magistrados:

MANUEL CONDE NÚÑEZ

JULIO TASENDE CALVO

DÁMASO BRAÑAS SANTA MARÍA

En A CORUÑA, a tres de diciembre de dos mil catorce.

En el recurso de apelación civil número 174/2014, interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Ferrol, en Juicio ordinario núm. 359/2013, siendo la cuantía del procedimiento 14.055,22 euros, seguido entre partes: Como APELANTE: Rodolfo , representada por el Procurador Sr. Rubín Barrenechea; como APELADA : DOÑA Alicia , representada por el Procurador Sr. Sánchez Vila.- Siendo Ponente el Ilmo. Sr. DON MANUEL CONDE NÚÑEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-Que por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Ferrol, con fecha 3 de enero de 2014, se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice como sigue:

'Se desestima la demanda presentada por el Procurador Sr. Rubín Barrenechea, en representación de Rodolfo , contra Doña Alicia , con imposición a la parte actora de las costas causadas. '

SEGUNDO.-Notificada dicha sentencia a las partes, se interpuso contra la misma en tiempo y forma, recurso de apelación por la demandante, que le fue admitido en ambos efectos, y remitidas las actuaciones a este Tribunal, y realizado el trámite oportuno se señaló para deliberar la Sala el día 12 de noviembre de 2014, fecha en la que tuvo lugar.

TERCERO.-En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.-I.-La sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Ferrol, de fecha 3 de diciembre de 2014 , acordó en su parte dispositiva la desestimación de la demanda presentada por la representación procesal de Rodolfo contra Doña Alicia , con imposición a la parte actora de las costas causadas.

En los fundamentos de derecho de la referida resolución se hacen constar las razones que conducen a su parte dispositiva, y, en concreto, las siguientes:

'Primero.- Es un hecho admitido por ambas partes que demandante y demandada celebraron el día 06/02/2009 un contrato de arrendamiento sobre el local de negocio sito en la Plaza del Hospital n° 2 de As Pontes, que está destinado a bazar.

El demandante reclamaba inicialmente 23.562,54 euros. En la audiencia previa, celebrada el día 25/09/2013, redujo la cifra. Alegó que solicitaba 14.055,22 euros por los daños sufridos en la mercancía por las filtraciones de agua. Apoya su pretensión en dos informes del Perito Sr. Alvaro de fechas 14/03/2012 y 05/03/2013. Este Perito considera que las filtraciones de agua al interior del local, que han causado daños en la mercancía, los falsos techos y la pintura del establecimiento, tienen su origen en: 1) deficiencias en el sellado o remates de las placas de fibrocemento con las paredes laterales (lo que provoca entradas de agua al interior); 2) canalones de recogida de agua mal diseñados y vertiendo libremente sin conducciones que canalicen el agua a la red de evacuación; 3) perforaciones con holgura entre placas de fibrocemento y ganchos de unión.

La demandada niega los daños y que éstos, de existir, tengan su origen en el mal estado de la cubierta. En cualquier caso, considera que si el demandante atribuye los daños a las deficiencias de la cubierta, elemento común del inmueble, la demandada carece de legitimación pasiva, debiendo dirigirse la acción contra la comunidad de propietarios.

La parte actora considera que la cubierta del local no es un elemento común sino que es propiedad privativa de la demandada porque las filtraciones no se producen en la parte del local sobre la que está construido el edificio sino en la parte en la que la cubierta está formada por planchas de fibrocemento.

Tanto de los informes del Perito Don. Alvaro de 14/03/2012 como de lo indicado por éste y de lo declarado por los agentes de la Policía Local de As Pontes números NUM000 y NUM001 se estima acreditado que el inmueble está formado por una planta baja y dos plantas altas. El local arrendado se ubica en la planta baja pero tiene una superficie mayor que la de la planta del edificio. En el informe pericial se indica que el local tiene una superficie de 372 metros cuadrados de los cuales 202,58 están situados debajo de la edificación y el resto, 169,42, debajo de una nave que existe en la orientación Este del local. La nave tiene una cubierta formada por una estructura metálica sobre la que se sujetan las placas de fibrocemento que forman la cubierta.

La SAP de A Coruña de fecha 19/07/2012 indica:"El concepto de elemento común y privativo se realiza de forma indirecta por el legislador. Así, en el artículo 396 del Código Civil se menciona que deben considerarse como tales aquellos que son necesarios para su adecuado uso y disfrute, recogiendo a continuación una enunciación de elementos que inicialmente deben considerarse coma tales, aunque sea a titulo enunciativo (...). Por su parte, en el artículo 3º de la Ley de Propiedad Horizontal , se configura como propiedad privativa el espacio susceptible de aprovechamiento individual, así como las instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario. Es decir, se configura como elemento común lo que es necesario o útil para todo el edificio; y como privativo lo que sirve exclusivamente al propietario; si bien se autoriza que algunos elementos comunes por naturaleza se conviertan en privativos en la constitución de la propiedad horizontal (ejemplo típico, las terrazas existentes en las últimas plantas, que a su vez son la cubierta del inmueble); pero siempre sin olvidar que, coma regla general, en régimen de Propiedad Horizontal , lo que no es privativo es común [ TS. 4 de junio de 2009 (Roj: STS 3605/2009, recurso 2345/2004 )]"

Indica la SAP de LEON de fecha 29/07/2013 :"No obstante, dentro de la categoría de los elementos comunes hay que distinguir los que son comunes de uso privativo, pues según reiterada jurisprudencia, tal distinción afecta al régimen jurídico de los distintos elementos. Así, la STS Sala 1ª, de 30 de marzo de 2007 establece que ha señalado esta Sala que, dentro de los elementos comunes, cabe distinguir entre elementos comunes por naturaleza o esenciales, imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales; y por destino, o no esenciales, admitiéndose que estos últimos, entre los que se encuentran las terrazas comunitarias, pueden ser, por esta razón, 'desafectados' de su destino común y dedicados a un uso privado o exclusivo, a favor de uno o varios de los propietarios de pisos o locales, excluyendo en ese uso al resto (...) La desafectación de elementos comunes no esenciales es posible en la medida que el art. 396 no es en su totalidad de 'ius cogens', sino de 'ius dispositivum' ( sentencias de esta Sala de 23 de mayo de 1984 , 17 de junio de 1988 , entre otras), lo que permite que bien en el originario título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, bien por acuerdo posterior de la Comunidad de Propietarios (siempre que dicho acuerdo se adopte por unanimidad) puede atribuirse carácter de privativos

(desafectación) a ciertos elementos comunes que no siéndolo por naturaleza o esenciales, como el suelo, las cimentaciones, los muros, las escaleras, etc., lo sean sólo por destino o accesorios, como los patios interiores, las terrazas a nivel o cubiertas de parte del edificio, etc., ( sentencias de 31 de enero y 15 de marzo de 1985 , 27 de febrero de 1987 , 5 de junio y 18 de julio de 1989 , entre otras).

La desafectación de un elemento común no esencial, como las terrazas o patios, no implica que el bien deje de tener tal consideración; tan sólo supone una variación respecto del uso del mismo que cabrían hacer todos los copropietarios con arreglo a su cuota, configurándose el uso privado o exclusivo como una excepción a lo que constituye regla general en el régimen de propiedad horizontal"

La cubierta de un inmueble en un elemento común. Es posible, conforme a la doctrina expuesta, desafectar (en el título constitutivo o, posteriormente, por acuerdo unánime de los propietarios) parte de la cubierta de un edificio para darle un uso privativo, pero esa desafectación no implica que el bien deje de ser un elemento común. En el presente caso, ha de considerarse que la cubierta del local formada por placas de fibrocemento es un elemento común del inmueble.

Dice la STS de fecha 29/02/2012 :"No cabe imputar al arrendador del local comercial los daños derivados de defectos en los elementos comunes. Doctrina jurisprudencial.

A) El artículo 1554 CC , en sus números 2 y 3, con carácter general, así como el artículo 21 LAU de 1994 , de forma más específica, obligan al arrendador, por el tiempo del contrato, a hacer en la cosa objeto del contrato todas las reparaciones a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, y a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento, para lo cual el artículo 1559.2 exige al arrendatario poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el número 2° artículo 1.554, señalando el artículo 1556 que si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente ( STS de 26 de noviembre de 2008 [RO nº 2417/2003 ).

No obstante lo anterior, la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, en aplicación del artículo 1554 CC y del artículo 107 de la LAU de 1964 , en relación con la naturaleza de los elementos e instalaciones objeto de reparación, ha declarado que: no cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual con las que correspondan a la Comunidad de Propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas a la arrendadora del local, como tampoco las posibles innovaciones para prevenir nuevos

daños pues ello carece de oportunidad en el régimen de propiedad horizontal cuando el menoscabo hay que referirlo a los elementos comunes y son por entero ajenos los daños a las instalaciones y componentes propios del local arrendado. ( SSTS de 7 de diciembre de 1984 y 18 de mayo de 2006 ).

B)

Por lo expuesto, se reitera como doctrina jurisprudencial que el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en el local arrendado, sometido al régimen de propiedad horizontal, producidos por los defectos existentes en elementos comunes"

Concluye diciendo el Tribunal Supremo:"(...) el arrendador vendrá obligado a las reparaciones de los daños que afecten a las instalaciones y componentes privativos del local arrendado y no así a los elementoscomunes del edificio (...)"

En este caso, dado que la parte actora atribuye las causas de las filtraciones de agua al mal estado de la cubierta de fibrocemento del local y ésta es un elemento común del inmueble, la responsabilidad no es imputable a la arrendadora (al amparo de los artículos 1554 CC y 21 LAU 1994 ) sino a la comunidad de propietarios la cual está obligada a realizar"las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad"( artículo 10.1 LPH ).Careciendo la demandada de legitimación pasiva, la demanda ha de ser desestimada.'

II.-Contra la referida resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de Rodolfo , realizando las siguientes alegaciones:

1º)Falta de legitimación pasiva

a)Se aduce el error de la sentencia en lo atinente a la apreciación de falta de legitimación de la demandada, con base en los arts. 1.554 del C.C . y 21 LAU 1.994, toda vez que la acción interpuesta en la presente causa (reclamación de daños por filtraciones de agua a través del falso techo del local), es precisamente la que posee cualquier perjudicado contra la propietaria- arrendadora del inmueble afectado.

La responsabilidad reclamada por esta parte apelante tiene su origen en sendos siniestros acaecidos en los años 2.011 y 2.013, en los cuales, por las goteras habidas en el falso techo del local objeto del contrato de arrendamiento, se produjeron filtraciones de agua que originaron daños en la mercancía expuesta en el negocio de mi mandante (bazar dedicado a la venta de productos textiles y bisutería). Pues bien, esta representación, y siempre con base en el contrato suscrito, dirige su demanda contra la arrendadora del bajo comercial, pues es a ella únicamente a quien, como propietaria del bien arrendado, le corresponde responder de los desperfectos habidos en la cosa objeto de contrato, al estar obligada a conservar y reparar la cubierta de la finca conforme al art. 21 de la L.A.U ., siendo ello así precisamente porque el arrendatario no es titular de la acción y solo puede dirigirse contra el arrendador, máxime cuando incluso en el supuesto de autos, cabría entender la existencia de vicios ocultos en el inmueble arrendado, al existir las filtraciones denunciadas antes de la firma del contrato de arrendamiento (circunstancia obviamente desconocida por mi principal), y que precisamente, porque la arrendadora así lo sabía, conllevó la redacción de la cláusula contractual octava: 'los arrendatarios quedan obligados al pago en su totalidad del importe de los desperfectos, reparaciones y roturas que se puedan producir en el local o en sus accesorios y complementos durante la vigencia de este contrato'

Existen multitud de sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales sobre la obligación de indemnizar del arrendador. Así la SAP de Asturias Sección 5ª de 30/9/200, y la SAP de Zaragoza, Sección 5ª de 29/05/2003 .

b)Pues bien, en el caso de autos, el inquilino del bajo comercial, remite varias cartas a la arrendadora a fin de comunicar las deficiencias en el tejado (docs. n° 5 y 6 de la demanda), a lo que la demandada contesta en fecha 22 de marzo de 2.013 en el sentido de negar simplemente los hechos, pero sin informar de la propiedad de la cubierta, circunstancia que opone una vez interpuesta la demanda objeto de esta litis, en la cual incluso aporta como doc. n° 3 escrito remitido a mi representado el 16 de agosto de 2.011 por el que le comunica que 'ha procedido a las reparaciones oportunas', y el doc. n° 6 que informa que 'ha requerido a una empresa especializada en cubiertas para que inspeccione la misma',

siendo los siguientes escritos (docs. n° 3 a 9) reclamaciones para que, sorprendentemente, sea mi mandante quien realice las obras de reparación. Vemos entonces cómo Dña. Alicia ha sido siempre, como arrendadora y propietaria del local, quien se ha hecho cargo de la cubierta, y ello por la sencilla circunstancia de que la Comunidad de Propietarios no está constituida, al ser ella la titular de todo el edificio, ya que en otro caso bien podía haber aportado a la litis la escritura de propiedad horizontal del edificio (cosa que le es imposible efectuar a mi mandante), toda vez que la legitimación debe acreditarse conforme exige el art. 264 de la L.E.C ., que determina que con la demanda, la contestación o, en su caso, al comparecer a la vista del juicio verbal, se presenten los documentos que acrediten la representación que el litigante se atribuya. Así, alegando la parte demandada el carácter comunero de la cubierta objeto de filtraciones, le corresponde a dicha parte acreditar con el correspondiente título que la comunidad de propietarios está constituida (carga de la prueba en sentido formal) y soportar las consecuencias perjudiciales derivadas de la falta de prueba del hecho controvertido (carga de la prueba en sentido material), pues teniendo en cuenta las anteriores notas, para saber en el caso concreto si un elemento es común o privativo, debemos acudir al título constitutivo, y puesto que mi poderdante es simplemente el inquilino del local, el único documento de que dispone es el contrato aportado, pero nunca el título constitutivo de la comunidad, que de existir, sería competencia de la demandada adjuntar a estos autos, y es que no puede pasarse por alto que la solución de este litigio ha de tener presente, de forma particular, los estatutos de la comunidad y normas de régimen interior, si las hay.

c)

En el presente asunto, D. Rodolfo , al haber suscrito contrato de arrendamiento de local con D. Alicia , y existir deficiencias en el tejado que perjudican su normal uso, intenta primero comunicar los hechos extrajudicialmente a la arrendadora (puesto que es ella quien en otras ocasiones ha mandado reparar la cubierta), y ante la falta de interés de la demandada, decide acudir a este Juzgado, aportando para ello un Informe pericial (Sr. Alvaro ) determinante de la causa de esos daños. De dicho Informe, de su declaración en juicio, de las manifestaciones de los agentes de la Policía Local de As Pontes y de la sentencia impugnada (Fundamento de Derecho Primero) se acredita que 'el inmueble está formado por una planta baja y dos plantas altas. El local arrendado se ubica en la planta baja pero tiene una superficie mayor que la de la planta del edificio',esto es, se trata de una nave contigua al edificio y que se ha unido posteriormente al bajo, cuya cubierta está formada simplemente por una uralita con amarres o ganchos (igual que si decide poner sencillos trozos de cartones atados con cuerdas), estando mal sellada la misma, ya que en otro caso, las filtraciones no se hubieran originado desde un principio. Por tanto, otra de las cuestiones a valorar seria si esa cubierta es titularidad de la Sra. Alicia o de la Comunidad de Propietarios. Entendemos que si se trata de un local ampliado por la arrendadora más allá de la superficie del edificio, y que si es ella quien requiere en varias ocasiones a Formosa Calefacciones, S.L. (doc. n° 1 de la contestación a la demanda), quien incluso repara ya esa cubierta anteriormente a instancias de la demandada (haciéndolo mal), tal y como declaró el día de juicio, se ha probado suficientemente que la misma pertenece a Dña. Alicia , pues no vemos que interés podría tener esta en reparar lo que es de otros, y menos aún en correr con los gastos de reparación, informe pericial de Formoso Calefacciones, S.L. y de su asistencia a juicio. Y al igual que existe unanimidad jurisprudencial en estimar improcedente aplicar el régimen de la propiedad horizontal a las casas empotradas, en este caso, y por analogía (se trata de la prolongación de una nave), mi mandante tampoco podía demandar a la comunidad, pues la cubierta origen de las filtraciones no ocupa la superficie del edificio, sino que es una prolongación consecuencia de la incorporación que realizó la demandada de una nave contigua al local, la que vulneró lo dispuesto en los arts. 7.1 , 12 y 17.1 de la L.P.H ., que establecen que el propietario de una vivienda sometida al régimen de propiedad horizontal, no puede alterar la estructura del edificio, el aspecto exterior de la fachada, sus elementos arquitectónicos, configuración o elementos exteriores, sin autorización unánime del resto de propietarios, manifestada a través de la Junta General.

d)Por último manifestar que el art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal adaptada a la Ley 8/2.013 dispone: 'El titulo constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará numero correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano'.Así, de existir régimen de propiedad horizontal en este edificio, la agregación efectuada por la demandada, debería constar y haber aportado aquélla dicho título a los autos, por lo que tal ausencia de titulo, una vez más, viene a probar que la comunicad no existe y que la única responsable es contra quien se ha dirigido la demanda.

e)A mayores reseñar que según el criterio avalado por lo dispuesto en el art. 425 en relación con el art. 416 de la L.E.C ., bien podía haber quedado resuelta esta cuestión en la comparecencia previa, máxime cuando se permite resolver en el supuesto del litisconsorcio pasivo necesario; por tanto y con igual justificación, puede resolverse acerca de la falta de legitimación en el propio acto del juicio, ya que la posibilidad de resolver acerca de la legitimación en una sentencia sobre el fondo, debe tener carácter excepcional, evitando así, procesos inútiles.

De ello se deduce que el examen sobre la falta de legitimación debe llevarse a cabo como una cuestión previa, con anterioridad al dictado de la sentencia sobre el fondo. Por lo anterior, y subsidiariamente, en el hipotético supuesto de que se entendiera debía haberse demandado también a la Comunidad de Propietarios, la consecuencia procesal debería ser la de sanear el defecto acaecido, retrotrayendo el procedimiento a un momento procesal inmediatamente anterior, y declarar hasta entonces la nulidad de actuaciones.

2º)Fondo del Asunto

a)Como hechos no controvertidos parte el juzgador de instancia de una serie de circunstancias que son admitidas por las partes: de un lado, la existencia efectiva de un contrato de arrendamiento suscrito entre ambas en fecha 6 de febrero de 2.009, y de otro, la existencia de humedades y filtraciones de agua a través de la cubierta del local.

Pues bien, el Informe pericial de D. Alvaro , técnico que visitó el local afectado en varias ocasiones, que subió al tejado, que comprobó su causa y que hizo numerosas fotografías de los desperfectos habidos (véanse sus informes adjuntos con la demanda como docs. n° 2 y 3), concluye que el deterioro de la cubierta exterior propiedad de la demandada, debido a la rotura de las placas de fibrocemento, es la causa de las filtraciones. Si observamos las fotografías aludidas (concretamente las nº 2 y 3), observaremos que los ganchos de amarre de las placas de fibrocemento de la cubierta han sido sellados mediante masillas de poliuretano (trabajo realizado por Formoso Calefacciones, S.L.), tal y como declaró igualmente en juicio, los cuales, con el paso de los años y las variaciones térmicas, han producido roturas en dichas placas con las consecuentes goteras cuando llueve (los ganchos fuerzan la uralita y ésta se rompe). Pero además, los propios agentes de la Policía Local de As Pontes que realizaron la inspección ocular del inmueble, pudieron observar que las filtraciones de agua provenían de la cubierta exterior, observando asimismo cómo algunas uralitas se encontraban totalmente humedecidas, declarando incluso que vieron en el comercio de mi mandante recipientes llenos de agua y ésta chorrear por las paredes, circunstancias ambas que no lo hacían apto para estar abierto al público.

Ahora bien, de adverso se presenta un pequeño informe de Formoso Calefacciones,, S.L. que mantiene el día de juicio que las filtraciones habidas son consecuencia de la condensación que se produce por la diferencia brusca de la temperatura exterior y la interior, sobre todo, en días de mucho frío. Pues bien, para que haya condensación, tiene que haber humedades o agua, y ambas cosas existían en el local arrendado al filtrarse el agua por la cubierta. Lógicamente dicho testigo no podía decir otra cosa, pues siendo vecino de Alicia y habiendo sido él quien efectuó la reparación anterior en la cubierta a instancias de la demandada, su subjetividad es relevante, pues sabe que el ulterior responsable de esa defectuosa reparación es él, y que si dice la verdad, la condena de la demandada Alicia , pudiera conllevar que ésta repitiese contra su empresa. Pero deberán tenerse en cuenta las contradicciones habidas en sus manifestaciones, al decir en un primer momento que no vio agua en el local y finalizar declarando que aquélla escurría por la pared.

Y para finalizar, el perito de Mapfre, D. Cecilio , al igual que el perito de esta parte recurrente, coincide en establecer que es la cubierta de fibrocemento la que permite la entrada de agua en el local, lo que ha provocado desperfectos o daños en gran parte del falso techo modular y en la mercancía, parte mojada directamente y parte afectada por la condensación.

Por último, no podernos dejar pasar una alusión a la prueba pericial que en esta materia, como en otras tantas, resulta fundamental para atribuir la responsabilidad. El perito es un técnico a quien le corresponde determinar el origen del daño y su causa pero nunca si el elemento es común o privativo ni mucho menos a quien debe atribuirse la responsabilidad. Y en el presente caso, tanto el Sr. Alvaro como el perito de Mapfre, Sr. Cecilio , atribuyen la causa de las filtraciones al deterioro de la cubierta. Siendo así las cosas, como así son, es evidente que no puede desconocer la demandada el acto propio consistente en haber reparado defectuosa o inadecuadamente la cubierta de su exclusiva propiedad.

b)

Y en cuanto a la indemnización interesada por mi representado, de la prueba practicada ha quedado perfectamente acreditado el siniestro (deterioro de la cubierta exterior del local, propiedad de la demandada que ocasionaron filtraciones de agua y daños en la mercancía del negocio de mi poderdante), la causa y las consecuencias del mismo, por lo que deberá indemnizarse al actor en la cantidad que se estime pertinente, que debiera coincidir con la del petito D. Alvaro , mostrando nuestra más absoluta disconformidad, y de ahí la interposición del presente recurso, con que habiéndose reconocido lo anterior, esto es, los daños y su causa, no exista restitución íntegra de los desperfectos producidos, pues es notoria y reiterada la doctrina jurisprudencial que, con apoyo en las disposiciones en vigor, sostiene que declarada la culpa relevante del causante del siniestro (como aquí sucede), la indemnización debe comprender todos los perjuicios acreditados que traigan causa de aquél, habiéndose por tanto, producido en la resolución impugnada, una clara y evidente vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva del recurrente, at haberse denegado la reparación de los desperfectos, interesando por ello la total revocación de la sentencia dictada en primera instancia, y la estimación íntegra de nuestra demanda (con la reducción manifestada en el acto de la audiencia previa) por los motivos ya expuestos.

3º)Costas procesales

Como último motivo de este Recurso, hemos de referimos a las costas impuestas a esta parte en el. Fundamento, de Derecho Segundo. Cierto es que el art. 394 de la L E C impone las costas procesales a la parte que vea desestimadas sus pretensiones, pero no lo es menos que cuando existan serias dudas de hecho o de derecho, las mismas no deben imponerse. En el caso de autos, es obvio que las mismas existen, pues se ha estimado la excepción de falta de legitimación pasiva sin tener en cuenta las circunstancias expuestas en el ordinal primero del presente recurso, esto es, que la comunidad no estaba constituida, que no existe en autos el título constitutivo y que fue la arrendadora quien realizó desde un principio las obras en esa parte de la cubierta, siendo la única titular de aquélla y la causante directa de los perjuicios reclamados En base a esto, solicitarnos igualmente la revisión y revocación también de este extremo, pues el propio contenido de la sentencia impugnada es perfectamente esclarecedor como para al menos ser cautos a la hora de imponer la sanción condenatoria que a las costas se refiere.

III.-En escrito de oposición al recurso de apelación, por la representación procesal de la demandada Doña Alicia se realizaron las siguientes alegaciones:

1º)Se alega por el recurrente un supuesto error de la juzgadora al apreciar falta de legitimación pasiva de la demandada, y ello al sostener la Juzgadora la doctrina que al respecto mantiene, de modo uniforme, nuestro Tribunal Supremo. Funda tal consideración el recurrente en una alteración de los hechos con el fin de adaptar la realidad de autos al criterio jurisprudencial, es decir, como no le convence la doctrina que extrae la juzgadora de las resoluciones de nuestro alto tribunal busca obviar la misma tratando de cambiar los hechos sujetos a análisis.

a)Para comenzar, el recurrente imputa los daños a supuestas goteras en el falso techo del local arrendado, como si el mismo fuese la auténtica cubierta del edificio y no existiese un tejado a dos aguas de uralita con una estructura de vigas metálicas. Con tal falsa apreciación, que va incluso contra sus propias afirmaciones, se trata de insinuar que los supuestos daños se originan en una instalación privativa (el falso techo) y no en una común por naturaleza (el tejado del edificio); nada más lejos de la realidad, no sólo los daños no se originan en la cubierta sino que, de ser esta la causa, la misma sería evidentemente comunitaria por determinación legal, luego, frente a quien se debía dilucidar la relación causa- efecto de las humedades y el tejado es contra la Comunidad de Propietarios del Edificio.

b)A continuación vuelve el recurrente a tratar de introducir hechos bien directamente falsos, bien inexistentes o únicamente nunca alegados, afirmando que existían vicios ocultos (¿?) en el bajo arrendado anteriores al alquiler de la instalación, vicios que se dice conocía la arrendadora y que, supuestamente, ocultó al arrendatario. Tal falsa afirmación no sólo no se sostiene en hecho alguno (ni documental ni pericial) sino que se ve desvirtuada por el mismo tenor del contrato, en el cual, además de constar que '... en dicho local hasta la fecha se ha desarrollado la actividad de comercio al por menor...'en su Cláusula Séptima se estableció un periodo de carencia de dos meses en el pago de la renta a fin de que los arrendatarios pudiesen realizar las necesarias obras de adaptación del local, lo que demuestra la buena fe de la arrendadora que permite incluso que tomen contacto y hagan obras durante un periodo gratuito, lo que chocaría con la idea de ocultación del estado del local. Nadie que pretende colocar un local con taras permite que los arrendatarios tomen el control del local gratuitamente, ni se arriesga a que se muestren los defectos en ese periodo de ' prueba'.

c)Sobre la condición de 'abusiva'de una cláusula usual como la señalada, decir que se trata de la auténtica plasmación práctica de la obligación del arrendatario de asumir los desperfectos generados por el uso común y actividad desarrollada; a mayor abundamiento señalar que estamos ante otra alegación novedosa del actor que se queja de la cláusula, pero ni la impugnó en el momento procesal oportuno, ni solicitó su nulidad o la inaplicación de la misma, es ahora en vía de recurso en la que trata de crear una nueva demanda con nuevas e igualmente infundadas alegaciones.

d)Continúa el recurrente imputando a nuestra mandante primero dejación de sus obligaciones, por no comunicar a la Comunidad del edificio las quejas de su arrendatario, cuando la actitud de nuestra mandante fue diligente en extremo, contratando a un profesional que examinó el local y resolvió que la causa de los daños no le concernía pues eran causados por la condensación generada por la falta de aireación del local, la diferencia de temperatura con el exterior y la acumulación de plásticos en el interior.

e)Acto seguido inicia el recurrente la 'más señalada'de sus nuevas alegaciones, al afirmar que nuestra mandante no sólo se habría hecho cargo desde siempre de todas las reparaciones de la cubierta, cosa que no sólo es falsa sino que carece, obviamente, de prueba alguna que lo justifique, sino que además la Sra. Alicia era la única titular del edificio, afirmación sostenida en el curioso argumento de que de no ser así lo podríamos haber acreditado (¿?) cuando nunca fue objeto de las presentes actuaciones quienes eran los otros propietarios del edificio, luego no siendo objeto de conocimiento no lo era de prueba. Utiliza este argumento, tan nuevo en el procedimiento como extraño en su fundamentación, con la pretensión de desvirtuar de forma indirecta el carácter de elemento común del tejado del edificio, bien sea poniendo en cuestión su carácter de elemento común por naturaleza y destino bien sea tratando de sembrar la duda de la supuesta condición de única propietaria del edificio de nuestra mandante.

Más aún, tan nuevo es el argumento que el mismo actor solicitó en prueba la declaración del presidente de la Comunidad, como intento de probar otra de sus alegaciones, luego, si el mismo actor en prueba no dudaba de la existencia de más propietarios en el edificio porqué la demandada debía probar aquello sobre lo que no había controversia.

f)Otro de los argumentos recurrentes de la contraparte, y también improbado, es la supuesta diferenciación dentro del local arrendado de dos propiedades, la frontal existente debajo del edificio, y una nave posterior empotrada y unida a la delantera. De dónde extrae el actor-recurrente tal teoría lo desconocemos, en qué se basa para discriminar en dos partes un mismo inmueble no alcanzamos a comprender.

Lo cierto es que nada hay en autos, ni fuera de ellos, que sustente tal incierta afirmación; el local bajo del edificio perteneció a la Familia Nicanor , como el resto del edificio, estando ubicado en su época el Casino Recreativo de As Pontes; una vez falleció el patriarca de los Nicanor heredaron los tres inmuebles (bajo y dos pisos) sus tres hijos, un piso cada hijo, vendiendo uno de ellos el bajo a Doña Alicia y quedando las otras dos hermanas con la propiedad de los pisos superiores, cuestión que se mantiene hasta la actualidad. Tales cuestiones no eran objeto del litigio, no se planteó como cuestión litigiosa, ni siquiera tangencialmente, nada relativo a la titularidad del resto del edificio, por lo que nada se alegó ni propuso por esta parte.

g)Prosigue el recurrente tratando de minusvalorar la calidad de edificación, así pasa de describir las instalaciones arrendadas, dejando caer la falsa división de la misma, a decir que el techo es como si fuera de 'trozos de cartón atados con cuerdas', afirmación que por lo grotesco no nos merece más comentario. Utiliza estas afirmaciones para introducir la incierta alegación de que nuestra mandante hubiera reparado el tejado a su costa y cargo, y que ese incierto hecho demostraba que el tejado era suyo; siendo falsa la premisa no lo puede ser la más conclusión, ni nuestra mandante ha asumido tales reparaciones en exclusiva ni hay nada en autos, ni fuera de ellos, que lo ampare. Ni el reparador del tejado ha mantenido tal cuestión ni existe ningún dato y/o documento que lo sostenga; cuantas actuaciones se han llevado a cabo sobre el tejado han sido asumidas por terceras partes iguales por las tres titulares de las plantas del edificio, y nada fuera de esta realidad es cierta.

Es por tanto evidente que nuestra mandante actuó correctamente tanto al responder a su arrendatario, como al contestar su demanda, y negar primero la causalidad de los daños y alegar después que, de ser la causa de los mismos la expuesta por el actor, la responsable única era la Comunidad de Propietarios; si la parte actora no aprovechó la audiencia previa para ampliar su demanda contra la misma, como estaba en sus mano, y eligió centrar su reclamación por daños, que dice causados por un tejado, elemento común por determinación legal, en un propietario concreto, debe asumir las consecuencias de una decisión errónea. El supuesto de litisconsorcio pasivo necesario procedería si las resultas de la sentencia afectasen a varios, y en aras de su derecho de defensa, lo procedente seria llamarlos; no era el caso, no existe responsabilidad ni de la Comunidad ni de la propietaria - arrendadora del bajo, pero de existir alguna por ser el tejado la causa, sería de la Comunidad con lo cual se habría demandado a quien no procedía, lo que supone una falta de legitimación pasiva, ligada al fondo y resoluble en sentencia, como se llevó a cabo.

2º) Incierta e improbada la afirmación de que en el inmueble arrendado se hayan venido produciendo filtraciones de agua procedentes del techo del mismo y a través del falso techo del local desde el año 2009.

La parte actora aportó a las actuaciones sendos Informes periciales, genéricos y casi duplicados, en los que se apuntan diversas posibles e hipotéticas teorías sobre las causas de las humedades, que no dudamos pudieran existir en el inmueble, pero ni se señalan ni se muestran gráficamente las concretas deficiencias de sellado o remate de las placas de fibrocemento, ni las perforaciones en las mismas y menos se muestran qué canalones se hallan mal diseñados y que viertan el agua libremente.

El perito Sr. Alvaro se limita a llevar cabo una propuesta de teorías sobre las causas, basadas únicamente en la existencia de humedades pero sin justificar ni gráfica ni pericialmente el origen de las mismas. De ser el origen el tejado, y de existir tantas y tan cuantiosos goteras y filtraciones, podría haber fotografiado las roturas, fisuras o grietas, o como llovía proponente del tejado, cosa que no lleva a cabo. Se limita a decir que la causa es una, y a descartar la condensación como causa con el curioso y acientífico argumento que para que haya humedad por condensación debe haber antes agua (sic), cuando la condensación es fruto de la diferencia de temperatura entre el exterior (frío de As Pontes) y el interior más caliente, y lleno de productos de plástico o empaquetados en plástico, proceso que ocurre en muchas viviendas mal aisladas, sin rotura del puente térmico.

En cuanto al segundo Informe aportado por el actor, no ratificado en la vista, su falta de contradicción nos impide analizarlo con suficiente conocimiento de causa acerca de sus motivaciones y fundamentos, ni darle valor de pericial, y ello sin perjuicio de que el mismo perito reconoce la humedad por condensación como una de las causas de las humedades.

Por el contrario, la Policía Local de As Pontes además señala en su Diligencia de Inspección Ocular de fecha 6 de febrero del presente que '...No se

aprecian en estas zonas roturas de la misma (uralita del techo exterior), pero si algunas totalmente humedecidas. Por este hecho cabe deducir que, independientemente de que se filtre agua por el deterioro de la cubierta exterior, es posible que una parte de esa humedad sea producida por la condensación propia de este tipo de material cuando no hay la ventilación adecuada o no se forra interiormente con material apropiado.' Esdecir, la opinión de los Policías Locales es compatible y coherente con las causas expuestas por esta parte y, sin embargo, choca y desvirtúa las teorías del actor.

La misma consideración lleva a cabo el técnico reparador que remitió la propiedad ante las quejas del actor, Don Pedro , de 'Formoso Calefacciones, S.L.' el cual manifiesta que 'Tras realizar análisis ocular de cubierta y falso techo en el que no encuentro grietas o fisuras que justifiquen la existencia de humedades, considero que son consecuencia de condensación que se produce por diferencias entre la temperatura interior y exterior, sobre todo en días muy fríos; de hecho una de las ocasiones en que se visitó el local, estaba lloviendo y no había goteras.'Sobre las tachas que de contrario se le efectuaron manifestar que se trata de un vecino del pueblo de As Pontes (14.000 habitantes) no de un vecino de la demandada, y que se trata no sólo de un reparador práctico, con empresa reconocida, sino además un Ingeniero Técnico. Además señalar que se trata de un técnico que ha revisado y reparado el tejado en anteriores ocasiones a cargo de la Comunidad del edificio, por lo que no sólo conoce el mismo sino que estaría más que interesado de que hubiese defectos en el tejado, pues se le contrataría de nuevo su reparación.

3º)Tras fundamentar fácticamente de modo erróneo la relación causal entre las humedades y los elementos del edificio, la parte actora efectúa una reclamación económica carente de credibilidad y soporte probatorio, así:

a)

Reclamó inicialmente 7857,29 euros de supuestas obras de reforma que no ha ejecutado, pues no constan como tales en los documentos aportados con la demanda y, de haberse hecho, deberían haber sido autorizadas por la propiedad (Cláusula 12 del Contrato). Posteriormente desistió de tal petición argumentando que ya no ocupaba el local, lo que no se compadece con la realidad, pues a esta fecha sigue manteniendo el control del mismo, impidiendo comprobar a esta parte su estado.

b)Reclama 9244,69 y 2712,56 euros de mercancía dañada, sin mostrar la misma ni su destino final, ni acreditar la comprobación por el perito de su pérdida, pretendiendo que se hayan deteriorado por el agua toallas, alfombras o cortinas de baño (sic), o que se hayan perdido, por citar como ejemplo, 341 calcetines maximedia, 120 esponjas (sic), y exactamente 100 bombillas. La presente reclamación más parece la liquidación de stocks a costa de nuestra mandante que un listado de daños por el agua.

c)Por último se reclamaba 3748 euros de IVA por obras que no ejecutó y por objetos que no ha vendido, con lo que pretende no ser resarcida de unos daños sufridos sino lucrarse con un impuesto que va a hacer suyo sin facturar ni tributar.

4º)Por lo que respecta la imposición de costas señalar que quien valora la existencia de dudas, de hecho o de derecho, es la Juzgadora de instancia, la cual entendió que la doctrina a aplicar es clara y los hechos los son más; pretender que existe complejidad, basada simplemente en la discrepancia de

la parte con la sentencia resulta inaceptable, el criterio del vencimiento es el básico en nuestra vigente norma rituaria y sólo como excepción cabe su no apreciación, por lo que en el presente caso procede la imposición de las costas a fin de garantizar la indemnidad de la demandada.

SEGUNDO.- I.-En el presente procedimiento se ejercita una acción de responsabilidad contractual, derivada de un contrato de arrendamiento, planteado por el arrendatario contra la arrendadora, con fundamento, entre otros, en el art. 1554 del Código Civil , que obliga al arrendador a hacer durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservar la cosa arrendada en estado de servir para el uso a que ha sido destinado. Se dice en la demanda que, desde el mismo momento del arrendamiento en el año 2009, se han venido produciendo filtraciones de agua a través del falso techo del local, lo que provocó y provoca el deterioro de la mercancía expuesta y la caída de las planchas del falso techo, y que en los meses de noviembre de 2011 y enero de 2013 el inmueble resultó afectado, como consecuencia de las múltiples goteras existentes sobre el falso techo del local, que originaron filtraciones de agua, provocando diversos daños en el local arrendado y mercancía por importe de 20.280,34 euros (años (2011) y 3.282,20 euros (años 2013).

Al haberse ejercitado una acción de responsabilidad contractual, y al demandarse únicamente, como es lógico, al arrendador, lo único que puede discutirse en el presente procedimiento es si la arrendadora demandada, como obligación derivada del contrato de arrendamiento, tenía que haber procedido a la reparación de las placas de fibrocemento de la cubierta del local arrendado, y si de no haberlo realizado será responsable de los daños causados a la mercancía,- todo ello, partiendo de que lo primero que hay que acreditar es que las filtraciones de agua fueron debidas al estado de la cubierta-, sin que, por tanto, y ya no sólo por no ser parte en la relación contractual sino también por no haber sido demandada en el presente procedimiento-precisamente, por no ser parte en el contrato- ningún razonamiento debe realizarse del que pueda deducirse la responsabilidad de la Comunidad de Propietarios. Todo ello, sin perjuicio de que en el futuro, tanto la arrendataria, caso de desestimarse la acción contra el arrendador, como la arrendadora, caso de estimarse la acción, si consideran responsables de los daños a la Comunidad de Propietarios puedan ejercitar contra ella las correspondientes acciones.

II.-Constan en autos las siguientes pruebas en relación con el origen de los daños producidos en el falso techo y en las mercancías existentes en el local arrendado:

1º)Con el escrito de demanda se han presentado dos informes periciales de Don Alvaro , de fechas, respectivamente, 14 de marzo de 2012 y 5 de marzo de 2013, en las que se hace constar como origen de los daños las deficiencias en el sellado o remate de las placas de fibrocemento con las paredes laterales, los canalones de recogida de agua mal diseñado y vertiendo libremente sin conducciones del agua a la red de evacuación, y las perforaciones con holgura entre las placas de fibrocemento y ganchos de unión; añadiendo que todo este conjunto de hechos ha dado lugar a filtraciones de agua al interior del local y han tenido como consecuencia los daños, y que el deterioro de la cubierta fue progresivo y anterior al contrato de arrendamiento, aunque no se podía apreciar su deterioro hasta el momento en que se produjeron las filtraciones de agua al interior, cuando las placas de escayola comenzaron a mostrar humedades, como paso previo a su derrumbe, siendo incluso dificultoso para un profesional de la construcción observar los defectos presentes en las placas de fibrocemento, en los sellados y en los ganchos de unión, que sólo podrían ser apreciados mediante la presencia de puntos de luz que marcarían el mal estado de la cubierta.

2º)Diligencia de inspección ocular de la Policía Local de Ferrol, de fecha 6 de febrero de 2013, obrante en las Diligencias Previas nº 766/13 del Juzgado de Instrucción nº 3 de Ferrol, en el que se hace constar 'El bajo en el que se encuentra el bazar forma parte del inmueble núm. 2 de la Plaza del Hospital, en el casco urbano de As Pontes. Este edificio consta de bajo y dos plantas. El primero abarca lo que es la planta del inmueble y se prolonga por la parte posterior fuera de la misma. En esta parte del techo está cubierto con chapas de uralita. El interior está acondicionado mediante estructura para la colocación de la mercancía de venta al público. Por debajo de la cubrición de uralita se colocó un falso techo compuesto por planchas de pequeños tamaños de un material ligero. Se observa la falta de algunas, sobre todo, en la parte posterior, junto a la pared. En otras aparecen manchas producidas por humedad. Por los huecos que dejaron las planchas del falso techo caídas se puede ver la uralita del techo exterior. No se aprecian en estas zonas rotura de la misma pero si algunas de ellas totalmente humedecidas. Por este hecho cabe deducir que, independientemente de que se filtra agua por el deterioro de la cubierta exterior, es posible que una parte de esa humedad sea producido por la condensación propia de este tipo de material, cuando no hay ventilación adecuada, o no se forra interiormente con material apropiado'

3º)Escrito de Don Pedro , de Formoso Calefacciones SL, de fecha 11 de julio de 2013, presentado con el escrito de contestación a la demanda en el que se hace constar que 'en varias ocasiones, durante este invierno y el pasado, siendo la última a mediados del mes de marzo del presente año, fue requerido por doña Alicia para examinar la cubierta del local comercial, sito en la Plaza del Hospital nº 2 de As Pontes de Jose Ramón , debido a supuestas humedades en el local. Tras realizar análisis ocular de cubierta y falso techo en el que no encuentro grietas o fisuras que justifiquen la existencia de humedades considero que son consecuencia de condensación que se produce por diferencias entre la temperatura interior y exterior, sobre todo en días muy fríos; de hecho una de las ocasiones en que visito el local, estaba lloviendo y no había goteras.'.

4º)En escrito de 16 de agosto de 2011 dirigido por la arrendadora a la letrada de los arrendatarios se dice contestando a un escrito de ésta última, que 'como se desprende del mismo no es de mi responsabilidad lo que usted enuncia en su escrito. Aun no siendo mi responsabilidad, he procedido a las reparaciones oportunas, por lo que les comunicaré los gastos soportados'

En escrito de fecha 26 de febrero de 2012, dirigido por la arrendadora a los arrendatarios, en contestación a un escrito de éstos en el que se le reclamaba 20.180,34 euros por daños por filtraciones de agua y goteras, procedentes de las deficiencias habidas en la cubierta del inmueble, se dice que 'dadoe que del mencionado escrito se deducen daños en el continente del inmueble objeto del contrato de alquiler mencionado, les requiero para que según las cláusulas octava y decimocuarta del contrato del alquiler, hagan las reparaciones necesarias para devolver el inmueble a su estado original, el cual se encontraba a su entera satisfacción en el momento de la firma del contrato de arrendamiento.'

En escrito de fecha 15 de enero de 2013, remitido por la arrendadora a los arrendatarios se dice que 'he recibido su escrito en el que me manifiesta la existencia de filtraciones de agua como consecuencia del deterioro progresivo de la cubierta, por lo que se ha requerido a una empresa especializada en cubiertas para que inspeccione la misma, indicándome que ésta se encuentra en perfectas condiciones, por lo que no es necesario realizar ninguna reparación, ni hay causa alguna que justifique la resolución del contrato por su parte. No obstante pongo en su consideración la inspección conjunta de la cubierta con una empresa de su confianza';reproduciendo el requerimiento para que los arrendatarios realicen las reparaciones necesarias; según las cláusula octava y decimocuarta.

En escritos de fecha 8 de febrero y 22 de marzo de 2013 se vuelve a requerir a los arrendatarios para que hagan las reparaciones derivadas de las cláusulas 8ª y 14ª.

5º)En el informe pericial, emitido por Don Cecilio , a petición de Mapfre, se hace constar en el local 'la existencia de filtraciones de agua de lluvia, al interior del local, que causan daños directamente o indirectamente por moho a una gran parte de la mercancía, así como al falso techo modular, instalación eléctrica, y pintura de paramentos. El local es una planta baja, de unos 270 m2, ubicado en una zona del mismo bajo el edificio en el que se sitúa y el resto, la mayor parte, en un patio de manzana cubierto con planchas de fibrocemento, bajo el cual el asegurado ha colocado un falso techo modular. En los días de lluvia la cubierta de fibrocemento permite la entrada de agua, debido a su defectuoso estado de mantenimiento y conservación tanto en la zona de los canalones como en el resto de la misma, causando daños en una gran parte del falso techo modular y en la mercancía, parte mojada directamente y parte afectada por la condensación que se produce por la humedad y que les provoca moho. También se ve afectada la pintura de los paramentos y parte de la instalación eléctrica. Conclusión: Los daños son provocados por un elemento del local, cubierta del mismo, que no es propiedad del peticionado que lo ocupa como inquilino...'

Teniendo en cuenta el examen conjunto de la prueba practicada, no tiene la más mínima duda este tribunal de que los daños son provocados; por una parte, por el defectuoso estado de la cubierta de fibrocemento, lo que además, aparece corroborado por las fotografías obrantes en autos tanto de la cubierta como del falso techo; y, por otra parte, también ha tenido influencia la inexistencia de ventilación y de aislamiento apropiados.

III.-En relación con la atribución de responsabilidad contractual a la demandada arrendadora, derivada del contrato de arrendamiento, además de las pruebas referidas en el apartado anterior -y que valoraremos posteriormente en relación con esta cuestión- hay que tener en cuenta el contenido del contrato de arrendamiento, y, en concreto las cláusulas, séptima y octava.

'Séptima.- Sin perjuicio de lo anterior, y en particular de la vigencia inmediata del presente contrato, se establece un periodo de carencia de dos meses en el pago de la renta a fin de que por los arrendatarios puedan realizar las necesarias obras de adaptación del local a las necesidades del negocio a establecer. En consecuencia la primera renta a satisfacer en este acto es la correspondiente en el mes de abril de 2009'

'Octava.- Los arrendatarios, quedan obligados al pago en su totalidad, con independencia de las cantidades y conceptos que se han dejado establecido en las anteriores cláusulas de este contrato, y dentro de los siete días siguientes desde que los mismos sean girados, el importe correspondiente: 1. el importe total de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste del uso del local. 2. La totalidad de los desperfectos, reparaciones y roturas que se puedan producir en el local o en sus accesorios y complementos durante la vigencia de este contrato. 3. Las cargas y responsabilidades que sean susceptibles de indemnización y correspondan al local y a sus accesorios.'

El art. 21 de la LAU dispone que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido; mandato semejante al contenido en el artículo 107 de la LAU 1964 , y concordante con lo regulado en el art. 1554 del Código Civil , consecuencia del principio fundamental de conservar la cosa arrendada en estado de servir a su uso.

Si como ya dijimos y razonamos, una de las causas del origen de las humedades que produjeron el deterioro de las mercancías en el local arrendado, fue el defectuoso estado de la cubierta, resulta procedente, de conformidad con los preceptos legales referidos con anterioridad, declarar la responsabilidad del arrendador; sin que sea obstáculo a ello las cláusulas del contrato de arrendamiento, que también hemos recogido con anterioridad. En primer lugar, las reparaciones recogidas en la cláusula octava del contrato vienen derivadas del desgaste por el uso del local, lo que no es el caso, o de desperfectos que se produzcan durante la vigencia del contrato, que tampoco sucede en el supuesto que examinamos, por cuanto tenemos que entender que el mal estado de la cubierta es anterior a la firma del contrato, puesto que, de estar en buen estado de conservación, en la fecha del contrato de arrendamiento, no se habría producido su deterioro en un plazo inferior a dos años. En segundo lugar, del contenido de los burofaxes remitidos por la arrendadora a los arrendatarios, en los que consta que se han realizado reparaciones a costa de la arrendadora en la cubierta de la nave y que propone a los arrendatarios una inspección conjunta de la cubierta con una empresa de su confianza, se deduce la asunción por la propietaria arrendadora de la obligación de reparación de la cubierta, pues por mucho que se diga también en los burofaxes que el importe de las reparaciones que ha efectuado se le va a reclamar a los arrendatarios, lo cierto en que ni antes de las reparaciones, ni con posterioridad se ha concretado cual era la cantidad que se le reclamaba a los arrendatarios por dichos conceptos, ni se le envió a los arrendatarios factura del importe de los mismos. Por último ninguna prueba existe de la que pueda deducirse que los desperfectos en la cubierta fueron conocidos por la arrendataria en el momento de la firma del contrato de arrendamiento, por lo que tampoco puede admitirse que los arrendatarios tengan que asumir los problemas derivados del mal estado de la cubierta.

IV.-En cuanto al importe de los daños, procede rechazar el contenido de los informes periciales presentado con el escrito de demanda, dada su notable falta de rigor, limitándose a reflejar una amplísima lista de mercancías, sin especificar los daños concretos que han sufrido, por lo que, tenemos que tener en cuenta el único informe pericial que puede valorarse en relación con los daños en la mercancía, que es el del Perito Judicial que emitió informe por la compañía de seguros Mapfre, aseguradora de los arrendatarios, en el que se hace constar 'mercancía afectada directamente por el agua o por el moho provocado por la condensación 50% S/12261,82 (total suma facturas mercancías). Alfombras, maletas, pantalones, polos, juguetes... en su práctica totalidad con una recuperación del 15%: 5211,27 euros'

Teniendo en cuenta que los desperfectos de la mercancía fueron debidos tanto al defectuoso estado de la cubierta, imputable a la arrendadora, como a la actuación de los arrendatarios, a la hora de realizar las obras de adaptación del local, al no establecer una ventilación suficiente y material de aislamiento apropiado, procede fijar una indemnización del 50% de la cantidad referida con anterioridad es decir, 2.655,63.

TERCERO.-No procede hacer especial imposición de costas en ninguna de las instancias ( art. 394 y 398 LEC ).

VISTOSlos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que, estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Rodolfo contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 2 de Ferrol, recaía en los autos de juicio ordinario núm. 527/14 y estimando parcialmente la demanda inicial, debemos de condenar y condenamos a la demandada DOÑA Alicia a que abone a la actora la cantidad de 2.656,63 euros, sin hacer especial imposición de costas en ninguna de las instancias.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.