Sentencia CIVIL Nº 443/2017, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 520/2016 de 04 de Julio de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL MALAGA
Sección 4ª
PRESIDENTE ILMO. SR.
D. MANUEL TORRES VELA
MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.
D. JOAQUÍN DELGADO BAENA
D. FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZ
ROLLO DE APELACIÓN Nº 520/2016
JUZGADO DE PROCEDENCIA: PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 2 DE ANTEQUERA
JUICIO VERBAL Nº 456/2015
SENTENCIA Nº443/17
En la ciudad de Málaga a cuatro de julio de dos mil diecisiete.
Visto, por la Sección 4ª de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso
de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el Juzgado de referencia en los autos con número
456/2015. Interpone recurso 'MENGA GESTIÓN S.L.', que comparece en esta alzada representada por el
Procurador D. Eduardo Villa Sánchez y asistida por el Letrado D. Juan Manuel Rivera Hurtado. Comparece
como apelado D. Humberto , representado por la Procuradora Dª María José García García y asistido por
el Letrado D. Antonio José Mariscal Manzano.

Antecedentes

PRIMERO .- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 1 de marzo de 2016 , en cuya parte dispositiva se acuerda: ' Que desestimando como desestimo la demanda presentada por la mercantil MENGA GESTIÓN, S.L., representada por el Procurador de los Tribunales Don Eduardo Villa Sánchez y asistidos de Letrado Don Juan Manuel Rivera Hurtado, contra D. Humberto representado por la Procuradora Doña María José García García y asistida de letrado D. Antonio J. Mariscal Manzano, debo absolver y absuelvo al demandado de todos los pedimentos formulados en su contra, condenando a la demandante al pago de las costas causadas en ésta instancia'.



SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 26 de junio de 2017.



TERCERO .- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZ quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- En nombre de 'MENGA GESTIÓN S.L.' se recurre en apelación la sentencia desestimatoria de su demanda aduciendo, en síntesis, que incurre en error en la valoración de la prueba, porque los términos del contrato, aunque no lo haya firmado D. Humberto resultarían de la coincidencia entre las estipulaciones que figuran en los documentos que aportan una y otra parte, que sólo difieren en que en uno se reputa arrendamiento de local de negocio y en el otro de arrendamiento de industria. Según lo estipulado por el uso de los dos despachos se fija una renta de 900 euros mensuales, más IVA, incluyendo suministro eléctrico, aire acondicionado e hilo musical, y el uso de servicios adicionales prestados por MENGA GESTION se fija 'según tarifa', considerando como tales el uso de salas de juntas, teléfono y fax.

No se ha negado la entrega de las tarifas por uso de esos servicios, ni ha sido objeto de impugnación, limitándose a contestar que son tarifas antiguas sin acutalizar.

El testigo, oficial de la notaría, declara que usaban una sala de forma exclusiva y otra sala más y por eso es exigible la partida de 3500 euros, y que durante un mes, no completo, se usó otro despacho por el encuadernador de la notaría, siendo exigible por ello 300 euros. El precio fue negociado con el demandado estableciéndose 500 euros al mes por la mayor y 300 euros por la sala pequeña.

La exigibilidad del consumo de teléfono tampoco se pone en duda, oponiendo el demandado únicamente que no se le había pasado la factura.

La adaptación informática, aunque no se reconoce por el demandado, también está acreditada con la prueba testifical.

La representación del apelado se opone al recurso, haciendo hincapié en que simplemente insiste el apelante en los argumentos de su demanda sin combatir las consideraciones jurídicas de la sentencia, y en que el contrato concertado era de industria o negocio, teniendo por objeto el conjunto de medios materiales e inmateriales necesarios para el ejercicio de la actividad, en este caso, de notaría; en que las salas no se cedían para uso exclusivo, sino compartido con los profesionales y empresas implantados en el centro de negocios, e incluía también amueblamiento, instalaciones y suministros; en que el precio pactado fue global y único para todos los elementos contratados (300 euros por cada uno de los dos despachos y 300 euros más por el uso compartido de las salas), y así se constató con el pago de las primeras mensualidades.

SEGUNDO .- En síntesis, las partes se enfrentan sobre la consideración de si la renta estipulada de 900 euros mensuales era la única exigible por la arrendadora, incluyendo, por tanto, el uso de dos depachos y todos los servicios adicionales a disposición del arrendatario en virtud de la ubicación de los mismos en un centro de negocios, fundamentalmente el acceso a salas de reuniones y el disfrute de servicios de suministro eléctrico, aire acondicionado e hilo musical, o si habiendo hecho uso exclusivo el arrendatario de otras salas y un despacho más durante un mes para el uso por el encuadernador es exigible el pago de las cantidades adicionales que se reclaman en concepto de uso de esas salas y despacho y, además, las cantidades que se reclaman por consumo telefónico y adaptación de la red informática y eléctrica.

En ninguno de los contratos, no firmados, que aportan las partes se establece que se tratase de un arrendamiento de industria, sino que en uno se reputa arrendamiento de servicios, excluyendo la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y en el otro se consigna expresamente que se alquilan dos despachos y otros servicios sin más precisiones sobre el régimen jurídico al que se considera sujeto el contrato.

En cualquier caso no puede reputarse contrato de arrendamiento de industria, como se mantuvo en la contestación a la demanda y se sostine en la oposición al recurso de apelación, puesto que no es objeto del mismo una notaría en funcionamiento, con todos los elementos materiales e inmateriales que ello comporta, sino los locales específicamente designados y los servicios que ofrece el edificio a disposición de los usuarios.

El procedimiento elegido por el demandante, con arreglo a lo establecido en el art. 250.1 de la LEC , es el adecuado para reclamar rentas y cantidades debidas por contratos de arrendamiento de fincas urbanas o rústicas. Así lo señala el Tribunal Supremo en la sentencia de fecha 27 de febrero de 2015 , señalando que la reclamación debe referirse necesariamente a un arrendamiento de inmueble y que ' [b]astaría una interpretación literal del precepto para advertir que la referencia a los arrendamientos urbanos y rústicos, que se regulan por sus respectivas normativas especiales (la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, y la Ley 83/1980, de 31 de diciembre de arrendamientos rústicos), y sin perjuicio de la referencia al arrendamiento financiero, excluye el resto de los arrendamientos de bienes, entre los que se encuentra el arrendamiento de industria, que se regula por las normas generales previstas en el Código Civil para el contrato de arrendamiento'.

En la medida en que el demandado no ha impugnado el procedimiento elegido y ante la ambigüedad de los documentos escritos, la relación contractual ha de considerarse sujeta al régimen jurídico del contrato de arrendamiento de local de negocio establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos, teniendo por objeto específico los dos despachos a los que se hace referencia expresa en ambos documentos; sin que ello pueda considerarse desdibujado por el hecho de que se ubiquen los mismos en un edificio de oficinas preparado para ofrecer otros servicios, con independencia de la exigibilidad o no de un precio por el uso de esos otros servicios en función de lo libremente pactado por las partes.

En este sentido se pronuncia la sentencia 104/2014 de la Sección Primera de la Audiencia Provincial de La Rioja, de fecha 4 de abril de 2014 ROJ:SAP LO 218/2014 - ECLI:ES:APLO:2014:218 , puesto que, aunque se trate en este caso de un local de negocio en el entorno de un centro comercial, las consideraciones son trasladables al contrato que nos ocupa, teniendo en cuenta que tanto en un caso como en otro la pecualiaridad de la prestación de esos servicios adicionales no modifica la naturaleza del contrato, el cual sigue teniendo por objeto la cesión de uso de dos despachos para el negocio que le es propio, a cambio de un precio cierto mensual fijado en dinero: esto es, un arrendamiento de local de negocio.

En la sentencia citada, haciéndose eco de la de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, se invoca la sentencia del Tribunal Supremo de 2 de febrero de 2000 , en la que se señala que '[e]l arrendamiento complejo supone el establecimiento a cargo de la parte arrendataria de prestaciones que no son propias y específicas de la relación arrendaticia ( SS. 29 mayo 1950 , 26 marzo 1979 , 29 diciembre 1986 y 31 marzo 1993 ) o complementarias de ella (S. 18 abril 1989 ) ' y que en la sentencia de 9 de mayo de 1950 del mismo Tribunal se reputan relaciones jurídicas complejas aquéllas en las que la relación principal está interferida por pretensiones o pactos esenciales no accidentales, pertenecientes a contratos distintos o formas locativas de distinta naturaleza, de modo que la Sección 13ª de la Audiencia Provincial Barcelona concluye que el contrato de arrendamiento complejo sería aquel 'que está constituido por un conjunto de negocios jurídicos bilaterales combinados, pactos lícitamente contraídos según el artículo 1255 del Código Civil , y que por su naturaleza principal y características, no constituyen un arrendamiento simple o corriente, sino que aparecen investidos de una complejidad, que determina que no puedan ser incluidos todos sus aspectos en el cauce del régimen jurídico simple y sencillo del contrato de arrendamiento de local'.

A la luz de esta definición, abundando en el argumento procesal antedicho, el contrato litigioso ha de reputarse a efectos de la reclamación de rentas y precio de otros servicios contratados, como contrato de arrendamiento de uso distinto de vivienda, previsto en el artículo 3 LAU , al predominar la noción de 'alquiler de dos despachos', teniendo un carácter accesorio la prestación de esos otros servicios complementarios a la cesión del uso de esos inmuebles, puesto que las previsiones contractuales referidas a los mismos son complementarias de la obligación principal de arrendamiento asumidas por cada uno de los contratantes y carecen de relevancia suficiente para considerar que constituyen pactos esenciales que interfieren decisivamente en la naturaleza del contrato, acercándolo a la consideración de contrato complejo.

Siguiendo la pauta de la Sección Primera de la Audiencia Provincial de La Rioja, es claro que pese a las circunstancias derivadas de la integración del local en un centro de negocios, no por ello se priva al arrendatario de su independencia organizativa para instalar el negocio que ha tenido por conveniente y explotarlo con total capacidad de autoorganización en cuanto a medios humanos y materiales.

TERCERO .- Estas premisas jurídicas procesales y materiales son relevantes puesto que, de entrada, dada la especialidad del procedimiento, ni puede ser objeto del mismo la reclamación de cantidades por obras realizadas para la adaptación de la instalación de acceso a internet, puesto que no merecen la consideración de rentas o cantidades debidas en concepto de alquiler, y tampoco se contemplaba en ninguno de los documentos presentados ni ha se ha acreditado que fuese asumido el pago por el arrendatario en virtud de pacto específico.

Por el contrario, la reclamación de cantidades por consumo telefónico han de considerarse exigibles, puesto que en ninguno de los documentos consta que se incluya en el precio del arrendamiento, figurando lo contrario en el presentado por la actora; de manera que, con arreglo a los previsto en el art. 1258 del Código Civil , ha de reptuarse que se corresponde con la naturaleza del contrato y al carácter individualizable del gasto. Por tanto, el recurso ha de ser estimado en lo que se refiere a los 1363,97 euros que se reclaman, puesto que lejos de impugnarse que correspondan al consumo por el arrendatario, se sostiene en la contestación a la demanda que se hubieran pagado de haberse facturado oportunamente.

En lo que atañe al nucleo de la cuestión controvertida, esto es a la exigibilidad de las cantidades que en marzo de 2012, ya extinguido el contrato, se facturan por el uso de las salas de juntas, ha de tenerse en cuenta que la remisión de los documentos no firmados a las tarifas que marque la arrendadora en cada momento no pueden considerarse acreditativa del hecho constitutivo de la demanda de que se pactó el precio de 500 euros al mes por la sala grande y de 300 euros al mes por la pequeña, puesto que ello no se corresponde con la tarifas que se presentan, en las que se contempla el precio por horas, media jornada o jornada completa, de suerte que nada nos dice sobre el uso mensual; y tampoco se acredita de otra forma la realidad de ese pacto, teniendo en cuenta, incluso, que los testimonios son contradictorios sobre el uso exclusivo de las salas, puesto que si bien la empleada de la actora, Dª Visitacion , ratifica el uso exclusivo, lo niegan el oficial de la notaría, que refiere el uso por las tardes por otros usuarios, y la abogada arrendataria de otro despacho en el mismo centro, Dª Emilia , que manifiesta que se hacía uso de una sala de reuniones cuando lo precisaba y que no pagaba cantidad adicional por ello, con independencia de lo que se hubiese pactado.

Estos servicios, en cualquier caso, son susceptibles de individualización, por lo que con arreglo a los artículos 20.3 y 17.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , tendrían que haber sido objeto de consignación separada en el recibo o factura mensual que obligadamente tendría que haber emitido la arrendadora, en lo que coinciden, incluso, los documentos presentados por una y otra parte, señalando en un caso que se facturaría una vez prestados (al vencimiento del mes, por tanto, según la tesis de la demandante) y en el otro 'el primer día de cada mes correspondiendo al mes anterior'; de manera que, habiendo omitido la arrendadora el cumplimiento de esta obligación formal y emitido, por el contrario facturas por 900 euros mensuales sin otras precisiones, que se corresponden con el pago de los 4.000 euros que se reconocen recibidos, ha de perjudicar a la arrendadora la falta de prueba del pacto sobre la exigibilidad de un precio adicional por el uso de estas salas, con arreglo a lo previsto en los apartados primero y segundo del art. 217 de la LEC .

CUARTO .- Mejor suerte merece el recurso en lo que se refiere a la reclamación de 300 euros por el uso del despacho nº 5, ocupado durante el último mes por el encuadernador al servicio de la notaría, puesto que en modo alguno puede considerarse incluido un despacho adicional en el objeto del contrato de arrendamiento que tiene por objeto los dos despachos ya reseñados, ni que se tratase de una cesión voluntaria y gratuita; y en este caso no hubo otra oportunidad de facturar el importe de la renta, habida cuenta que corresponde al último mes en que dispuso el notario demandado de los despachos del centro de negocios.

Procede, en definitiva, la estimación parcial del recurso de apelación y la revocación de la sentencia apelada, cuya fudamentación jurídica no se asume en lo concerniente a que se trataba de un arrendamiento de industria que incluía el uso de todos los servicios, si bien se desestima la reclamación del precio por uso de las salas por los motivos expuestos.

QUINTO .- El deudor incurre en mora desde la fecha de la reclamación judicial y, desde entonces, viene obligado a indemnizar al acreedor con el interés legal, según los artículos 1100 y 1108 del Código Civil .

SEXTO .- Cada parte abonará sus costas de la primera instancia, conforme al art. 394.2 de la LEC ; no se imponen las causadas con el recurso, en aplicación del art. 398.2 del mismo texto legal ; y de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial aprobada por la Ley Orgánica 1/09 de 3 de noviembre, procede acordar la devolución del depósito constituido por la recurrente.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto en nombre de 'MENGA GESTIÓN S.L.', se revoca la sentencia de fecha 1 de marzo de 2016 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº Dos de Antequera , que se deja sin efecto y, en su lugar, estimando parcialmente la demanda presentada, condenamos a D. Humberto a que pague a la apelante MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y TRES EUROS Y NOVENTA Y SIETE CÉNTIMOS , más el interés legal devengado desde la fecha de presentación de la demanda.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el día de su fecha fue leída la anterior sentencia, por el Ilmo Sr Magistrado Ponente, estando constituido en Audiencia Pública, de lo que doy fe.